Оцените полезность документа:
   

 

РЕКОНСТРУКЦИЯ, МОДЕРНИЗАЦИЯ, КАПИТАЛЬНЫЙ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ СОБСТВЕННЫХ ИЛИ АРЕНДУЕМЫХ ЗДАНИЙ (ПОМЕЩЕНИЙ)

Уважаемые пользователи АПС «Бизнес-Инфо»!

При проведении работ по реконструкции, модернизации, капитальному и текущему ремонту объектов возникает множество вопросов по классификации, ценообразованию, необходимости разработки проектно-сметной документации, оформлению расчетных документов и пр. Больше всего вопросов вызывает необходимость проведения таких работ в арендуемых зданиях (помещениях).

В связи с этим 23 марта 2016 г. состоялся интернет-семинар на тему «Реконструкция, модернизация, капитальный и текущий ремонт собственных или арендуемых зданий (помещений)» с участием Михаила Морозевича, заместителя начальника управления аудита республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь».

Михаил Морозевич ответил на самые актуальные и востребованные вопросы, которые находятся в его компетенции.

 

Справочно

Михаил Морозевич окончил Белорусский национальный технический университет в 2002 году по специальности «Промышленное и гражданское строительство». Работал в организациях строительной отрасли г. Минска. С 2009 по 2014 год работал заместителем начальника отдела ценового, строительного и технологического контроля контрольно-ревизионного управления, с 2014 года - заместитель начальника управления аудита РУП «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь».

 

1. КСБ ВР: Юридическое лицо намерено выполнить в изолированном помещении комплекс строительных работ, не затрагивающих несущие конструкции здания и связанных:

• с перемещением и перепланировкой вспомогательных помещений (административных, бытовых, складских) с сохранением их функционального назначения, при котором вспомогательные помещения будут перенесены с одного этажа изолированного помещения на другой этаж этого же помещения;

• переоборудованием систем отопления, переустройством вентиляции, переводом существующей сети электроснабжения на повышенные расчетные нагрузки;

• установкой нового технологического оборудования.

При этом после выполнения данного комплекса работ будет сохранено функциональное назначение изолированного помещения, равно как и его основные технико-экономические показатели (общая площадь, строительный объем).

Относится ли указанный комплекс строительных работ к модернизации в соответствии с ТКП 45-1.01-4-2005 (02250) «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 № 172? Далее...

 

2. КСБ ВР: Относятся ли к модернизации (в соответствии с ТКП 45-1.01-4-2005 (02250) «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 № 172) строительные работы по изменению функционального назначения одного из множества торговых помещений в многофункциональном торгово-развлекательном центре в помещение общественного питания при условии, что работы не будут затрагивать несущие конструкции здания? Далее...

 

3. КСБ ВР: Правомочна ли организация-заказчик при проектировании предприятий общественного питания принять решение не применять ТКП 45-3.02-36-2006 (02250) «Здания и помещения объектов общественного питания. Правила проектирования», утвержденный приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.10.2006 № 291, так как он носит рекомендательный характер, поскольку не взаимосвязан с ТР 2009/013/BY «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность», утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2009 № 1748?

Заданием для проектной организации в этом случае являются корпоративные стандарты, прописанные в задании на проектирование и являющиеся обязательными к исполнению. Далее...

 

4. УП «Н»: На балансе предприятия имеется здание. Часть здания занимает действующий продовольственный магазин. Во второй части здания с января по декабрь 2014 г. проводилась модернизация с перепланировкой и изменением назначения помещений.

В январе 2015 г. изготовлен новый техпаспорт. В феврале 2015 г. проведена регистрация изменения капитального строения.

Стоимость техпаспорта и регистрации отнесена на увеличение стоимости здания.

В феврале 2015 г. здание введено в эксплуатацию после модернизации.

Правомерно ли предприятие отнесло расходы по изготовлению техпаспорта и регистрации на увеличение стоимости основного средства? Далее...

 

5. ЧТУП «СОЛ-Т»: Организация имеет в собственности помещение, которое сдается в аренду.

В 2015 году в связи с необходимостью выделения арендаторам меньшей площади в помещении были возведены перегородки из гипсокартона от пола до потолка, установлены два роллета и дверь из МДФ, в результате чего одно большое помещение было поделено на три отдельных помещения.

В случае необходимости данные перегородки будут демонтированы.

1. К какому виду работ относятся указанные работы по возведению перегородок из гипсокартона: к модернизации либо к ремонту?

2. К какому виду работ относится установка роллетов и двери: к модернизации либо к ремонту? Далее...

 

6. ИООО «БРВ-Б»: При сдаче пускового комплекса в эксплуатацию составляется акт приемки объекта в эксплуатацию.

Если пусковой комплекс имеет в своем составе несколько объектов бухгалтерского учета, то как составить акт приемки пускового комплекса в эксплуатацию: общий на пусковой комплекс с выделением стоимости каждого объекта бухгалтерского учета или отдельно на каждый объект бухгалтерского учета в составе вводимого пускового комплекса? Далее...

 

7. ИООО «БРВ-Б»: В 2006 году было начато строительство нового объекта «Производственно-складской комплекс» согласно разработанной проектной документации. Объект был разбит на очереди строительства. Все очереди строительства были введены в эксплуатацию, кроме «3-го пускового комплекса. Благоустройство, проезды, площадки». С 2006 года числится незавершенный объект со сверхнормативным сроком строительства «Производственно-складской комплекс. 3-й пусковой комплекс. Благоустройство, проезды, площадки».

В 2014 году была разработана проектная документация на объект «Реконструкция производственно-складского комплекса». Было выделено 9 пусковых комплексов.

Согласно этой проектной документации незавершенный объект со сверхнормативным сроком строительства «Производственно-складской комплекс. 3-й пусковой комплекс. Благоустройство, проезды, площадки» вошел в проектную документацию по объекту «Реконструкция производственно-складского комплекса. 7-й пусковой комплекс. Благоустройство, проезды, площадки».

В соответствии с приказом заказчика строительство объекта «Производственно-складской комплекс. 3-й пусковой комплекс. Благоустройство, проезды, площадки» прекращено, и затраты на данный объект отнесены на затраты по объекту «Реконструкция производственно-складского комплекса. 7-й пусковой комплекс. Благоустройство, проезды, площадки».

Относится ли объект «Реконструкция производственно-складского комплекса. 7-й пусковой комплекс. Благоустройство, проезды, площадки» к сверхнормативному незавершенному строительству? Далее...

 

8. ИООО «БРВ-Б»: Согласно части первой подп.1.14 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» подрядчик обязан предоставить заказчику, застройщику обеспечение исполнения своих обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, в одной из следующих форм:

1) зарезервировать на специальном счете на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта средства в размере 1,5 % стоимости выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных работ;

2) представить банковскую гарантию;

3) заключить договор страхования ответственности по договору за неисполнение либо ненадлежащее исполнение таких обязательств на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта.

Распространяется ли подп.1.14 п.1 Указа № 26 на производственные здания и сооружения? Если не распространяется, то почему? Далее...

 

9. УКС «ЗР»: Решением Минского городского исполнительного комитета управление капитального строительства определено заказчиком по проектированию и строительству жилого дома в рамках государственного заказа. Источник финансирования объекта - кредитные средства АСБ «Беларусбанк». При расчете стоимости квадратного метра УКС включены средства на содержание застройщика, заказчика согласно сводному сметному расчету с применением прогнозных индексов в пределах нормативного срока строительства в соответствии с календарным планом.

В банк для рассмотрения вместе с необходимыми для кредитования документами был передан график поэтапных платежей с разбивкой по месяцам за осуществление функций заказчика, составленный на основании норм задела в строительстве, для дальнейшей оплаты.

Акты выполненных работ для оплаты планируется представлять ежемесячно.

График был возвращен УКС с обоснованием, что оплата средств на содержание заказчика будет производиться только от стоимости фактически выполненных строительно-монтажных работ в отчетном периоде на основании представленных подрядчиком актов выполненных работ, а не в пределах затрат, предусмотренных сводным сметным расчетом.

С действиями банка УКС не согласно, так как выполняет функции заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению объекта строительства в полном объеме, охватывающие все стадии строительной деятельности в соответствии перечнем, утвержденным постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 № 4, а не отдельные инженерные услуги.

Правомерны ли действия банка? Далее...

 

10. ЧПТУП «ЭН»: В договоре аренды обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе (юрлицо). Арендатор (ИП) ежемесячно вносит арендную плату. Исключений по оплате аренды во время капитального ремонта нет.

Капитальный ремонт длится более 2 месяцев и еще не окончен.

1. Должен ли арендатор полностью оплачивать коммунальные платежи и аренду на время капитального ремонта?

2. Существуют ли сроки проведения капитального ремонта? Далее...

 

11. Редакция «РН»: Может ли инженерная организация устанавливать цены за свои услуги по выполнению функций заказчика при проведении работ по реконструкции здания в фиксированной сумме, а не в процентах от стоимости сводного сметного расчета? При этом инженерная организация ссылается на подп.31.1.3 п.31 Инструкции о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.11.2011 № 51. Далее...

 

12. УКС «ЗР»: Управление капитального строительства (УКС) проводит предпроектную (предынвестиционную) стадию, в ходе которой заказчик не использует средства на содержание заказчика (застройщика). Только на стадии строительства (то есть инвестиционной стадии) заказчик может выставить акты выполненных работ.

Каков порядок получения УКС средств за осуществление функций заказчика, застройщика в полном объеме? Далее...

 

13. УОБО: В жилых домах постройки до 1980 года квартиры приватизированы частично. Отчисления на текущий и капитальный ремонты производятся населением в бухгалтерию балансодержателя, которая в соответствии с Инструкцией о порядке планирования финансирования на очередной финансовый год расходов организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, за счет бюджетных ассигнований в части жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь и Министерства экономики Республики Беларусь от 27.10.2014 № 67/21/70, перечисляет их в бюджет. Жилищно-коммунальному хозяйству население оплачивает только коммунальные услуги.

В связи с многочисленными обращениями граждан Брестской области с просьбой о выполнении текущих и капитальных ремонтов жилых домов, находящихся на балансе учреждений образования и не обслуживаемых организациями ЖКХ, управление образования просит разъяснить следующие вопросы.

1. Каковы источники финансирования затрат на текущие и капитальные ремонты данных жилых домов?

2. С 2015 года содержание жилищного фонда бюджетных организаций, находящегося в их оперативном управлении, в части жилищно-коммунальных услуг осуществляется за счет сметы учреждения образования?

3. Что включает плата за жилищно-коммунальные услуги: плату за техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт и коммунальные услуги?

4. Какими документами следует руководствоваться по перечисленным вопросам? Далее...

 

14. ОАО «БЕЛТ»: Для организации в 2014 году была изготовлена проектная документация «Реконструкция зданий и сооружений». Согласно проекту начало строительных работ - декабрь 2014 г., окончание не указано.

В декабре 2014 г. со строительной организацией был заключен договор на строительные работы по частичной реконструкции одного из объектов, начало и окончание работ - декабрь 2014 г.

После приемки строительных работ организацией сумма акта и частичная стоимость проектной документации списаны на увеличение стоимости объекта. Оставшаяся сумма проектной документации осталась числиться на 1 января 2015 г. в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы».

Правильно ли отражены в бухгалтерском учете затраты по проектной документации?

Возникает ли в данной ситуации необходимость уплаты налога на недвижимость по проектной документации и отнесения проектной документации к объекту сверхнормативного строительства? Далее...

 

15. ГГМК: Между учреждением образования и учреждением здравоохранения (бюджетные организации) заключен договор о безвозмездном пользовании помещением. В соответствии с договором учреждение образования возмещает стоимость эксплуатационных и коммунальных услуг.

Порядок расчета эксплуатационных и коммунальных услуг, подлежащих возмещению, регламентирован Рекомендациями по расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги (протокол от 27.01.2010 № 1).

Согласно части второй п.9 Рекомендаций расходы по текущему ремонту сданных в аренду помещений, расположенных в здании, сооружении, в том числе помещений, предоставленных в безвозмездное пользование, оплачиваются в полном объеме пользователями этих помещений.

Договор, заключенный между учреждениями, предусматривает проведение текущего ремонта помещения по двум вариантам: силами и за счет средств ссудополучателя либо силами ссудодателя с последующим возмещением затрат. Учреждение здравоохранения настаивает на проведении текущего ремонта учреждением образования, ссылаясь на условия договора и ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Статья 587 ГК предусматривает проведение текущего ремонта арендатором помещения, но учреждение образования - ссудополучатель.

1. Правомерно ли применение положений ст.587 ГК?

2. Какая из сторон должна производить текущий ремонт помещения?

3. Могут ли органами государственного казначейства быть приняты к оплате дефектные акты и счета на материалы для ремонта, относящиеся к имуществу, не принадлежащему учреждению образования?

4. Не будут ли материалы, приобретенные для ремонта такого объекта за счет бюджетных средств, считаться использованными не по целевому назначению при проведении проверки контролирующими органами? Далее...

 

16. КУП «ЖРЭО»: Где учтены затраты на установку и содержание санитарно-технических кабин для жильцов при выполнении капитального ремонта дома (замена магистралей и стояков системы канализации)? Далее...

 

17. КУП «ЖРЭО»: 1. Можно ли при капитальном ремонте жилого дома включать в сметную стоимость затраты, связанные с уплатой экологического налога на захоронение отходов?

2. Как рассчитывается сумма данного налога на стадии разработки проектно-сметной документации (ПСД)? Далее...

 

18. КУП «ЖРЭО»: 1. Какую расценку правильнее применить при демонтаже металлического ограждения балконов с помощью отрезных кругов?

2. Как правильно учесть их расход? Далее...

 

19. КУП «ЖЦУРКС»: По договору купли-продажи объект недвижимости приобретен покупателем за 1 базовую величину согласно законодательству, в котором определены условия, одним из которых является: «завершить реконструкцию объекта (включая проектные работы и ввод объекта в эксплуатацию) в течение 2 лет с момента государственной регистрации договора купли-продажи».

Покупатель предъявил следующие подтверждающие документы о выполнении данного условия:

• решение райисполкома «О возможности изменения целевого назначения капитального строения по единой классификации назначения объектов недвижимого имущества без проведения строительно-монтажных работ», в котором прописано, что строительные работы для его вида деятельности не требуются;

• к вышеуказанному решению представлено заключение, согласованное со всеми службами (отделом архитектуры, отделом ЖКХ, отделом землеустройства, отделом по чрезвычайным ситуациям, районной инспекцией природных ресурсов и охраны окружающей среды).

Можно ли считать, что условие выполнено? Далее...

 

20. ООО «РКГ»: 1. Если для осуществления неотделимых улучшений требуются получение разрешительной документации и разработка проектно-сметной документации, какая из сторон (арендатор или арендодатель) должна получать всю необходимую документацию и заключать договор с подрядчиком?

2. Если получать всю необходимую документацию и заключать договор с подрядчиком должен арендодатель, может ли арендатор производить оплату подрядчику за выполненные работы? Если да, то в каком порядке и каким образом (какими документами) это должно быть оформлено? Как в таком случае арендатору отражать (на основании каких документов) свои затраты на неотделимые улучшения? Далее...

 

21. СООО «БМ»: 1. Будет ли считаться помещение изолированным, если в перегородке имеется проем без двери?

2. В каком случае огороженное место не будет считаться изолированным помещением? Далее...

 

На вопросы, в большей степени коснувшиеся бухгалтерского учета, ответил Дмитрий Петрашевич, главный контролер-ревизор республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь».

 

1. ИООО «БРВ-Б»: Организация приобрела в собственность помещения здания главного корпуса и разработала проектно-сметную документацию «Реконструкция здания под административно-логистический центр», не затрагивающую несущую конструкцию здания, с составлением сводного сметного расчета стоимости реконструкции здания, в состав которого вошло 10 объектных смет.

Согласно главе 1 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10, каждая объектная смета является объектом бухгалтерского учета.

Имеет ли право организация-заказчик стоимость приобретенного здания распределить пропорционально площади, занимаемой вновь созданными объектами учета в приобретенном здании, и снять данное здание с учета? Далее...

 

2. ИООО «БРВ-Б»: В случае наличия у одного объекта, части объекта нескольких частей, которые имеют разные сроки полезного использования, каждая такая часть при соблюдении условий, определенных п.6 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26, принимается к бухгалтерскому учету как отдельный инвентарный объект основных средств (п.41 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10).

Обязательно ли принимать к бухгалтерскому учету внутренние инженерные сети, имеющие свои сроки полезного использования, отличные от сроков полезного использования основного объекта, как отдельные инвентарные объекты основных средств? Далее...

 

3. ИООО «БРВ-Б»: Заказчик на основании разрешения органов государственного строительного надзора ведет строительство производственно-складского комплекса, состоящего из двенадцати объектов учета, затраты по которым ведутся на счете 08-4 пообъектно.

В случае необходимости выделения пусковых комплексов в процессе строительства необходимо ли корректировать названия объектов с указанием номеров пусковых комплексов или достаточно это отразить в актах ввода в эксплуатацию пусковых комплексов, не меняя первоначального названия на счете 08-4? Далее...

 

4. «РН»: В учреждении предстоит реконструкция (проведение водопровода и канализации с устройством санузлов).

В соответствии с п.20 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26, фактические затраты, связанные с реконструкцией (модернизацией, реставрацией) основных средств, проведением иных аналогичных работ, отражаются записью: Д-т 08 «Вложения в долгосрочные активы» - К-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Суммы данных затрат, учтенные на счете 08, списываются по окончании работ записью: Д-т 01 - К-т 08 и в соответствии с п.9 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6, относятся на увеличение первоначальной (переоцененной) стоимости здания.

Здание учреждения самортизировано, и остаточная его стоимость составляет соответственно 0 руб.

1. Как в данном случае после увеличения первоначальной стоимости строительства производить амортизацию стоимости работ по реконструкции? Сколько лет необходимо списывать стоимость работ по реконструкции?

2. Затраты по оплате услуг инженерной организации по выполнению функций заказчика (согласно Указу Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности») относятся к затратам, подлежащим увеличению стоимости здания, или к текущим расходам? Далее...

 

5. ЗАО «МАИК»: Какие объекты основных средств (из наиболее часто встречающихся), созданные арендаторами, для целей бухгалтерского учета и налогообложения можно отнести:

• к отделимым улучшениям в арендуемых основных средствах;

• к неотделимым улучшениям в арендуемых основных средствах?

Например: замена окон деревянных, металлических на ПВХ в первые месяцы аренды помещений (до момента организации в помещениях деятельности), замена дверей, ворот на улучшенные по своим свойствам и качествам по сравнению с теми, что были ранее, устройство потолков, полов, создание перегородок (до потолка и не полностью до потолка (несъемные перегородки, укрепленные в пол и стены)), устройство роллет, создание козырька и пандуса на входе в здание, пробивка отдельного входа (все по согласованию с нужными органами), перепланировка комнат с разрешения арендодателя и других специализированных служб и прочие подобные работы и строительные элементы.

1. Возможно ли все вышеперечисленные объекты строительства поставить на учет у арендатора как один общий объект основного средства по аренде помещения по определенному адресу аренды, то есть не разделяя их на отделимые и неотделимые объекты основных средств? Или нужно это сделать по-другому?

2. Возможно ли виды выполненных строительно-монтажных работ, которые классифицируются как капитальный ремонт, сразу списать в состав затрат на производство продукции (работ, услуг, имущественных прав), расходы на реализацию (в торговле) и (или) как расходы будущих периодов (счет 97 «Расходы будущих периодов») (без оприходования их в качестве объекта основного средства)? Далее...

 

6. ООО «ЭЙБ»: Организация арендует помещение для ведения основного вида деятельности (оказание услуг населению). Договор аренды действует до апреля 2017 г. 1 декабря 2015 г. был составлен дефектный акт по замене окон в данном арендованном помещении, в котором указано, что модернизация объекта недвижимости, а именно неотделимых улучшений, будет введена в эксплуатацию после окончания всех запланированных работ - в феврале 2016 г.

В декабре 2015 г. предприятие заменило часть окон, предусмотренных дефектным актом. В феврале 2016 г. заменены остальные окна. Договором аренды не предусмотрено возмещение стоимости данных работ.

В бухгалтерском учете данная операция отражена следующим образом:

• в декабре 2015 г. на счете 08 «Неотделимые улучшения»;

• в феврале 2016 г. на счете 08 (Д-т 01 - К-т 08 - введение в эксплуатацию как неотделимое улучшение).

1. Правильно ли поступила организация, введя в эксплуатацию весь комплекс работ в феврале 2016 г., а не поэтапно - начиная с декабря 2015 г.? Правомерно ли это прописывать в дефектном акте?

2. Комиссией по амортизационной политике принято решение: срок эксплуатации равен сроку действия договора аренды. Правильно ли это?

3. Является ли организация плательщиком налога на недвижимость по данному виду неотделимых улучшений? Если является, то с какого периода? Далее...

 

Развернутый текст интернет-семинара см. здесь.

 

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»