Материал помещен в архив

ВОПРОС (ООО «ЭЙБ»): Организация арендует помещение для ведения основного вида деятельности (оказание услуг населению). Договор аренды действует до апреля 2017 г. 1 декабря 2015 г. был составлен дефектный акт по замене окон в данном арендованном помещении, в котором указано, что модернизация объекта недвижимости, а именно неотделимые улучшения, будет введена в эксплуатацию после окончания всех запланированных работ - в феврале 2016 г.

В декабре 2015 г. предприятие заменило часть окон, предусмотренных дефектным актом. В феврале 2016 г. заменены остальные окна. Договором аренды не предусмотрено возмещение стоимости данных работ.

В бухгалтерском учете данная операция отражена следующим образом:

• в декабре 2015 г. на счете 08 «Неотделимые улучшения»;

• в феврале 2016 г. на счете 08 (Д-т 01 - К-т 08 - введение в эксплуатацию как неотделимое улучшение).

1. Правильно ли поступила организация, введя в эксплуатацию весь комплекс работ в феврале 2016 г., а не поэтапно - начиная с декабря 2015 г.? Правомерно ли это прописывать в дефектном акте?

2. Комиссией по амортизационной политике принято решение: срок эксплуатации равен сроку действия договора аренды. Правильно ли это?

3. Является ли организация плательщиком налога на недвижимость по данному виду неотделимых улучшений? Если является, то с какого периода?

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З.

ОТВЕТ: 1. Полагаем, что правомерно, но при соблюдении определенных условий.

2. Установление комиссией по амортизационной политике срока полезного использования, равного сроку, оставшемуся до окончания договора аренды, не противоречит законодательству.

3. Налог на недвижимость в течение 2016 года при проведении неотделимых улучшений (модернизации) в арендованное здание организацией арендатор не исчисляет и не уплачивает.

1. Чтобы определить, к каким видам работ относятся те или иные производимые изменения, рекомендуется руководствоваться ТКП 45-1.04-206-2010  «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267, введенным в действие с 1 января 2011 г. (http://www.tnpa.by/KartochkaDoc.php?UrlRN=252462&UrlIDGLOBAL=350125).

Так, в частности к модернизации относится полная замена заполнений оконных проемов здания при их износе менее 60 % на изделия с теплотехническими характеристиками, отвечающими нормативным требованиям (п.14 приложения В к ТКП 45-1.04-206-2010).

Капитальные затраты в неотделимые улучшения арендованного имущества, если они не подлежат возмещению, являются объектом начисления амортизации (подп.12.2 п.12 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6, далее - Инструкция № 37/18/6).

Суммы произведенных арендатором вложений в арендованные основные средства арендатором отражаются в бухгалтерском учете по дебету счета 08 и кредиту счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (часть первая п.22 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26, далее - Инструкция № 26). Не подлежащая возмещению арендодателем сумма фактических расходов на капитальные вложения в используемый арендуемый объект отражается записью по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 08 (часть третья п.22 Инструкции № 26).

По общему правилу суммы затрат, учтенные на счете 08, списываются с этого счета в дебет счета 01 по окончании работ (п.20 Инструкции № 26).

Возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, благоустройство объекта осуществляются на основе утвержденной проектной документации (утвержденной части проектной документации), в том числе сметы (сметной документации), определяющей стоимость возведения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, благоустройства объекта (проектно-сметной документации), разрабатываемой в соответствии с требованиями, установленными законодательством (п.1 ст.51 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

От редакции «Бизнес-Инфо» Со 2 июля 2016 г. глава 9 (ст.51 и 52) Закона № 300-З изложена в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2015 № 334-З.

При этом дефектный акт применяется организациями для обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта и служит исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту (абзац 3 п.2 постановления Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 14 «Об установлении формы дефектного акта»).

Таким образом, принятие на учет всего комплекса работ на счет 01 по окончании работ правомерно в том случае, если весь указанный объем работ отражен в проектной документации, разработанной в установленном порядке.

2. Срок полезного использования устанавливают в годах (соответствующем им количестве месяцев) в пределах между нижней и верхней границами диапазонов (с точностью до двух знаков после запятой) по группам амортизируемых объектов основных средств и нематериальных активов согласно приложению 3 к Инструкции № 37/18/6 (часть первая п.21 Инструкции № 37/18/6).

В соответствии с п.57 Инструкции № 37/18/6 амортизация осуществляется с использованием срока полезного использования, установленного в диапазоне от срока, оставшегося до окончания договора аренды (лизинга) (для бессрочного договора аренды - от 1 года), до верхней границы диапазона срока полезного использования для основного объекта аренды (лизинга), установленного в соответствии с Инструкцией № 37/18/6, до выкупа, возврата или выбытия объекта.

Таким образом, установление комиссией по амортизационной политике срока полезного использования, равного сроку, оставшемуся до окончания договора аренды, не противоречит требованиям законодательства.

3. Объектами обложения налогом на недвижимость признают капитальные строения, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций-плательщиков налога, а также объекты сверхнормативного незавершенного строительства (п.1 ст.185 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее - НК).

Для целей исчисления налога на недвижимость к капитальным строениям (зданиям, сооружениям) у организаций относится строительная система, предназначенная для проживания и (или) пребывания людей, хранения имущества, производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), выполнения различного вида производственных процессов, перемещения людей и (или) грузов, относимая в установленном порядке к капитальным строениям (зданиям, сооружениям). Кроме того, к капитальным строениям (зданиям, сооружениям) относятся иные объекты, классифицируемые в соответствии с законодательством как здания и сооружения для целей определения нормативных сроков службы основных средств, передаточные устройства и другие объекты, классифицируемые в соответствии с законодательством как передаточные устройства для целей определения нормативных сроков службы основных средств.

Произведенные арендатором капитальные вложения (неотделимые улучшения) в арендованный объект в целях бухгалтерского учета признаются амортизируемым имуществом (п.22 Инструкции № 26, п.12 Инструкции № 37/18/6).

Таким образом, уплачивать налог по капитальным вложениям в предмет договора аренды здания должна та сторона, в чьей собственности оно находится.

По общему правилу, если капитальные вложения в арендованное недвижимое имущество (неотделимые улучшения в здание) произвел арендатор, он и является их собственником. При возврате имущества арендодателю к нему одновременно переходят и капитальные вложения в виде неотделимых улучшений в данное имущество, выполненные арендатором (ссудополучателем, пользователем) (пп.1-3 ст.594, п.2 ст.643 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Неотделимые улучшения, числящиеся в учете арендатора в составе основных средств с присвоением шифра группы 1 (здания) в соответствии с приложением к постановлению Министерства экономики Республики Беларусь от 30.09.2011 № 161 «Об установлении нормативных сроков службы основных средств и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства экономики Республики Беларусь» (далее - постановление № 161), облагаются налогом на недвижимость в общеустановленном порядке.

При приобретении организациями в течение года зданий годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости приобретенных либо возникших зданий на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение (возникновение), и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (часть вторая п.7 ст.189 НК).

Вместе с тем согласно разъяснениям, содержащимся в письме Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 05.12.2014 № 2-2-13/3854 «О рассмотрении запроса», при осуществлении неотделимых улучшений в арендованное имущество новый капитальный объект не возникает, в связи с чем организации-арендатору не требуется корректировать годовую сумму налога на недвижимость в течение налогового периода, на который приходится принятие к учету неотделимых улучшений.

Таким образом, налог на недвижимость в течение 2016 года при проведении неотделимых улучшений (модернизации) в арендованное здание организацией арендатор не исчисляет и не уплачивает.

При этом если на 1 января 2017 г. стоимость неотделимых улучшений будет отражаться в бухгалтерском учете арендатора как объект основных средств с присвоением согласно постановлению № 161 шифра, соответствующего группе 1 «Здания», то такие неотделимые улучшения организации-арендатору следует учитывать при определении годовой суммы налога на недвижимость, поскольку именно у арендатора, а не у арендодателя, содержится информация об остаточной стоимости, необходимая для определения налоговой базы.

06.04.2016

Дмитрий Петрашевич, главный контролер-ревизор республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь»

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Реконструкция, модернизация, капитальный и текущий ремонт собственных или арендуемых зданий (помещений)»