Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 «Об утверждении Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу». Возврат денежных средств по различным условиям договора

Комментируемым постановлением утверждено Положение о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу (далее - Положение).

Данным документом установлено, что возврат денежных средств по договорам создания объектов долевого строительства, заключенным до вступления в силу Указа Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263), осуществляется на условиях, предусмотренных ранее действовавшим законодательством и заключенными договорами создания объектов долевого строительства. Ранее до принятия Указа № 263 действовали Указ Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» и постановление Совета Министров РБ от 14.09.2006 № 1207 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. взамен Указа № 263 действуют Указ Президента РБ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Субъекты, на которых распространяется Положение

Следует отметить, что новое Положение разработано на базе и с учетом основных позиций Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 14.09.2006 № 1207. При этом ряд позиций претерпел изменения в связи с вступлением в силу Указа № 263.

Действие Положения распространяется на дольщиков, членов организаций застройщиков, граждан, заключивших договоры купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, а также граждан, заключивших договоры с организациями, осуществляющими реконструкцию неэффективно используемых зданий под жилые помещения.

Новые субъекты в Положении - граждане, заключившие договоры купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу. На практике такие граждане, внесшие после заключения договора купли-продажи собственные средства в счет стоимости покупаемой квартиры, вправе расторгнуть договор купли-продажи данного жилого помещения до перехода права собственности на купленную квартиру. В этом случае застройщик должен в установленном Правительством РБ порядке вернуть денежные средства, переведенные ему в счет стоимости данной квартиры.

Документы, на основании которых осуществляется возврат денежных средств

Основанием для возврата денежных средств являются:

• заявление дольщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказ от исполнения договора в одностороннем порядке);

• заявление члена организации застройщиков о выходе из организации застройщиков, в котором содержится наименование организации застройщиков, дата, источник и суммы внесенных средств;

• решение застройщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства и (или) односторонний отказ от исполнения договора (решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков об исключении членов организации застройщиков);

• заявление гражданина о расторжении договора купли-продажи жилого помещения - при расторжении договора купли-продажи жилого помещения, построенного по государственному заказу.

Для возврата денежных средств застройщику (в организацию застройщиков, заказчику) представляются следующие необходимые документы:

• копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет собственных средств, средств организаций, иных источников;

• копии заключенных соглашений между выбывающим инвестором и организациями об условиях предоставления займов;

• справка банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации о размере выданного кредита.

В том случае, если гражданин не представляет необходимые для возврата средств документы, ведомость возврата платежей составляется на основании документов, имеющихся у застройщика (организации застройщиков, заказчика), который при необходимости запрашивает документы у организаций, предоставивших денежные средства выбывающему инвестору.

Порядок возврата средств по договорам, строительство жилых домов по которым осуществляется в привязке к базисным и контрактным ценам

Денежные средства делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от источника финансирования.

В первую очередь по поручению гражданина на его счет в банке либо на счет в другую организацию переводятся проиндексированные собственные средства.

Далее возвращаются с учетом индексации средства в республиканский бюджет, предоставленные в виде безвозмездной финансовой помощи Министерством обороны РБ, Министерством внутренних дел РБ, Следственным комитетом РБ, Министерством по чрезвычайным ситуациям РБ, Комитетом государственной безопасности РБ, Государственным пограничным комитетом РБ, Службой безопасности Президента РБ, Оперативно-аналитическим центром при Президенте РБ, Государственной инспекцией охраны животного и растительного мира при Президенте РБ, Комитетом государственного контроля РБ, организациями, входящими в их систему или подчиненными им, за счет и в пределах средств, выделяемых указанным органам из республиканского бюджета.

Таким же образом возвращаются в республиканский бюджет средства, переданные в виде субвенций, а также в местный бюджет средства, предназначенные для предоставления гражданам одноразовых субсидий. Материальная помощь, предоставленная организациями своим работникам, возвращается с учетом индексации на счета этих организаций.

Кредиты, предоставленные банками и небанковскими кредитно-финансовыми учреждениями, возвращаются в абсолютной величине в эти банки и небанковские кредитно-финансовые учреждения.

Средства от индексации именных приватизационных чеков «Жилье» перечисляются местными исполнительными и распорядительными органами в местный бюджет в порядке, установленном законодательством. При этом инвестору возвращаются указанные чеки в установленном законодательством порядке.

При индексации денежных средств применяются индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ по строящимся жилым домам с привязкой к базисным ценам. Для объектов, строительство которых осуществлялось с применением контрактных цен, расчеты производятся с использованием статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ. И те и другие индексы утверждаются Министерством архитектуры и строительства РБ.

При этом в первом случае при индексации применяется коэффициент, определяемый отношением индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, действующего на первое число месяца возврата денежных средств, к аналогичному индексу, действовавшему на первое число месяца перечисления денежных средств на специальный, текущий (расчетный) счет организации застройщиков, застройщика.

Во втором случае коэффициент, применяемый при дооценке внесенных денежных средств, определяется как произведение статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в абсолютной величине, действовавших с первого числа месяца перечисления денежных средств на специальный, текущий (расчетный) счет организации застройщиков, застройщика по первое число месяца возврата денежных средств.

Если возврат денежных средств осуществляется по истечении месяца, в котором производился расчет, размер возвращаемых средств подлежит дооценке, т.е. застройщик производит такой же расчет, но с учетом просрочки на месяц.

Порядок возврата средств по договору в привязке к иностранной валюте

В случае если договор заключался в привязке к иностранной валюте, денежные средства подлежат возврату в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, обязательства по уплате которой были исполнены дольщиком путем внесения соответствующей суммы в белорусских рублях на счет застройщика. Общая сумма подлежащих возврату денежных средств определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком РБ на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором.

Возврат денежных средств в этом случае производится в ином порядке, чем возврат средств по договорам без привязки к иностранной валюте.

В первую очередь определяется общая сумма возврата в абсолютной величине в белорусских рублях с учетом эквивалента внесенных средств в иностранной валюте и курса Национального банка РБ на день возврата. Далее средства возвращаются в порядке, который применяется для расчетов без привязки к иностранной валюте, с учетом следующего условия: собственные средства инвестора возвращаются в последнюю очередь в сумме остатка. В том случае, если общая сумма, подлежащая возврату в белорусских рублях, окажется меньше суммы, которую следует вернуть по источникам финансирования (без учета собственных средств инвестора), разницу доплачивает застройщик. Такая ситуация может возникнуть в случае снижения курса иностранной валюты в период возврата по отношению к периоду внесения средств.

Пример Стоимость квартиры составляет 100 000 долл. США (на дату внесения денежных средств курс доллара США - 9 500 руб.), в белорусских рублях сумма составит 950 000 000 руб., из них: • 475 000 000 руб. (50 000 долл. США) - собственные средства инвестора; • 475 000 000 руб. (50 000 долл. США) - кредитные средства. На дату возврата денежных средств курс доллара США составляет 9 000 руб., сумма к возврату - 900 000 000 руб., из них: • 475 000 000 руб. - размер, в котором кредитные средства будут возвращены; • 425 000 000 руб. - сумма, оставшаяся инвестору (900 000 000 - 475 000 000). Если же курс резко упадет и на дату возврата сумма, эквивалентная 100 000 долл. США, составит 450 000 000 руб., кредитные средства будут возвращены в полной сумме - 475 000 000 руб., из них: • 25 000 000 руб. - за счет застройщика, • дольщику возврата не будет.

Порядок возврата средств по договору купли-продажи

Со вступлением в силу Указа Президента РБ от 08.05.2013 № 215 «О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений» строительство жилья с государственной поддержкой будет осуществляться по государственному заказу. То есть гражданин не является участником (стороной) строительства, а заключает договор купли-продажи жилого помещения, построенного государственным заказчиком. При этом до момента регистрации права собственности на это жилое помещение он вправе расторгнуть данный договор. Возврат средств в таком случае производится по источникам финансирования без индексации. Окончательный возврат средств должен быть осуществлен в срок не позднее 3 месяцев после расторжения договора.

20.01.2014

Татьяна Затуренская, начальник отдела Управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь