Материал помещен в архив

ДОГОВОР АРЕНДЫ

____________________________________, именуем__ в дальнейшем Арендодатель (комментарий 1), в лице ________________________________, действующ___ на основании ________________, с одной стороны и ___________________________, именуем__ в дальнейшем Арендатор, в лице __________________________________, действующ____ на основании ___________________________________, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Вариант 1

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор - принять во временное

возмездное владение и пользование следующее имущество: ________________________ (далее - имущество) (комментарий 2).

Вариант 2

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор - принять во временное

возмездное пользование (комментарий 3) следующее имущество: ________________________ (далее - имущество).

1.2. Имущество передается Арендатору для _____________________ (комментарий 4).

Вариант 1

1.3. На момент заключения настоящего договора имущество не имеет каких-либо обременений или ограничений.

Вариант 2

1.3. Передаваемое в аренду имущество имеет следующие обременения: ______________ (комментарий 5).

Вариант 1

1.4. Имущество передается Арендатору в месте нахождения Арендодателя по адресу: ____________ (комментарий 6).

Вариант 2

1.4. Имущество передается Арендатору в месте нахождения Арендатора по адресу: __________. Расходы по доставке имущества к месту передачи несет Арендодатель.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. передать Арендатору имущество в состоянии, пригодном для использования, не позднее ______ рабочих дней после подписания настоящего договора (комментарий 7) по акту приемки-передачи, в котором указывается состояние имущества на момент сдачи в аренду (комментарий 8);

2.1.2. передать Арендатору вместе с имуществом следующие его принадлежности: ___________ (комментарий 9);

2.1.3. одновременно с имуществом передать Арендатору следующие относящиеся к нему документы: ____________________ (комментарий 10);

2.1.4. производить за свой счет капитальный ремонт имущества (комментарий 11) не реже одного раза в _____________ (комментарий 12);

2.1.5. не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора;

2.1.6. принять от Арендатора имущество по акту приемки-передачи при прекращении договора в связи с истечением срока его действия или досрочном расторжении.

2.2. Арендодатель имеет право:

2.2.1. контролировать использование имущества в соответствии с целями, предусмотренными п.1.2 настоящего договора;

2.2.2. в случае выявления нарушений со стороны Арендатора обязать последнего устранить данные нарушения.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. использовать имущество в соответствии с его назначением и целями, предусмотренными настоящим договором;

2.3.2. своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, установленные настоящим договором;

2.3.3. содержать и эксплуатировать имущество в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности, поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет его текущий ремонт (комментарий 13);

2.3.4. не производить неотделимых улучшений имущества без письменного согласия Арендодателя (комментарий 14);

2.3.5. при прекращении договора аренды возвратить имущество Арендодателю по акту приемки-передачи в рабочем состоянии с учетом нормального износа (комментарий 15).

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. сдавать имущество в субаренду или передавать в безвозмездное пользование третьим лицам с письменного согласия Арендодателя (комментарий 16);

2.4.2. производить отделимые улучшения имущества без согласования с Арендодателем (комментарий 17);

2.4.3. на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений имущества после прекращения действия договора аренды, если эти улучшения были произведены с письменного согласия Арендодателя.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
(комментарий 18)

Вариант 1

3.1. Арендная плата за весь срок пользования имуществом (комментарий 19) составляет ________________ бел.руб., в т.ч. налог на добавленную стоимость по ставке 20 % в размере ___________ бел.руб.

Вариант 1 (для арендодателей - плательщиков налога при упрощенной системе налогообложения)

3.1. Арендная плата за весь срок пользования имуществом составляет ________________ бел.руб. без НДС. В соответствии с п.2 ст.286 Налогового кодекса Республики Беларусь Арендодатель не является плательщиком налога на добавленную стоимость.

Вариант 2

3.1. Арендная плата за пользование имуществом составляет ________________ бел.руб. в месяц, в т.ч. НДС по ставке 20 % в размере ___________ бел.руб.

Вариант 3

3.1. Арендная плата за пользование имуществом составляет _________ евро в месяц, в т.ч. НДС по ставке 20 % в размере _________. Оплата производится в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь (далее - Нацбанк РБ) на день оплаты (комментарий 20).

Вариант 4

3.1. Арендная плата за пользование имуществом составляет ___ % от дохода, полученного Арендатором в результате использования арендованного имущества в месяце, за который уплачивается арендная плата. Под доходом в целях настоящего договора понимается выручка, полученная Арендатором от реализации услуг с использованием арендованного имущества (комментарий 21). Арендатор не позднее ____ числа месяца, следующего за месяцем аренды, подлежащим оплате, обязан представить Арендодателю отчет о сумме выручки, полученной в результате использования имущества.

Общее для вариантов 1, 2, 3 и 4

Вариант 1

3.2. Арендная плата за весь период пользования имуществом вносится в безналичном порядке путем перечисления Арендатором денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее ____ банковских дней после передачи имущества Арендатору по акту приемки-передачи.

Вариант 2

3.2. Арендная плата за текущий месяц вносится в безналичном порядке путем перечисления Арендатором денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее ___ числа текущего месяца.

Вариант 3

3.2. Арендная плата за месяц вносится в безналичном порядке путем перечисления Арендатором денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее ___ числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Вариант 4

3.2. Арендная плата за текущий месяц уплачивается не позднее __ числа текущего месяца путем внесения наличных денежных средств в кассу Арендодателя либо путем внесения денежных средств на расчетный счет Арендодателя через кассу банка (комментарий 22).

Вариант 5

3.1. Арендная плата за пользование имуществом составляет ______ % от количества следующих товаров _____________ (далее - товар), произведенных Арендатором с использованием арендованного имущества в месяце, за который уплачивается арендная плата. Арендатор не позднее ____ числа месяца, следующего за оплачиваемым, обязан представить Арендодателю отчет о количестве товара, произведенного с использованием арендованного имущества.

3.2. Товар, передаваемый Арендодателю в качестве арендной платы, передается Арендодателю не позднее ____ числа месяца, следующего за оплачиваемым. Факт уплаты арендной платы подтверждается товарной (товарно-транспортной) накладной. Качество передаваемого товара должно соответствовать следующим требованиям _______________.

Вариант 6

3.1. Арендная плата за пользование имуществом по настоящему договору составляет __________ бел.руб., в т.ч. НДС по ставке 20 % в размере ___________ бел.руб. Арендная плата вносится в виде оказания Арендатором Арендодателю следующих услуг _______________ стоимостью _________ бел.руб., в т.ч. НДС по ставке 20 % в размере ___________ бел.руб. Срок оказания услуг: с даты передачи имущества в аренду по настоящему договору до даты прекращения договора.

3.2. Арендная плата считается внесенной с момента подписания сторонами акта об оказании услуг.

Вариант 7

3.1. Арендная плата за пользование имуществом по настоящему договору составляет __________ бел.руб., в т.ч. НДС по ставке 20 % в размере ___________ бел.руб. Арендная плата по настоящему договору устанавливается в виде предоставления Арендодателю в аренду следующего имущества _______________ на срок действия настоящего договора.

3.2. Имущество, подлежащее передаче Арендодателю в качестве арендной платы, должно быть передано Арендодателю по акту приемки-передачи не позднее _______ рабочих дней после подписания настоящего договора.

Вариант 8

3.1. Арендная плата за пользование имуществом по настоящему договору составляет __________ бел.руб., в т.ч. НДС по ставке 20 % в размере ___________ бел.руб. В качестве арендной платы по настоящему договору Арендатор предоставляет Арендодателю в собственность товар, наименование, количество, ассортимент и стоимость которого указываются в приложении к настоящему договору.

3.2. Товар должен быть передан Арендодателю не позднее _____ рабочих дней после заключения настоящего договора. Арендная плата считается внесенной с даты подписания сторонами товарной (товарно-транспортной) накладной, подтверждающей получение товара Арендодателем.

Вариант 9

3.1. Арендная плата по настоящему договору устанавливается в виде возложения на Арендатора затрат на производство следующих улучшений арендованного имущества: ____________ (комментарий 23). Стоимость и сроки выполнения работ по улучшению имущества согласовываются сторонами в приложении к настоящему договору.

3.2. Факт выполнения работ по производству улучшений имущества подтверждается актом выполненных работ, подписанным обеими сторонами настоящего договора. С момента подписания указанного акта арендная плата считается внесенной в размере, указанном в акте. Все отделимые и неотделимые улучшения, произведенные Арендатором в соответствии с п.3.1 настоящего договора, являются собственностью Арендодателя и их стоимость Арендатору не возмещается.

Общее для всех вариантов

Вариант 1

3.3. Форма и размер арендной платы, установленные настоящим договором, могут быть изменены только с согласия сторон, которое оформляется дополнительным соглашением к договору. При этом стороны вправе изменять размер арендной платы с любой периодичностью по своему усмотрению (комментарий 24).

Вариант 2

3.3. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения курса евро, установленного Нацбанком РБ на день внесения арендной платы, более чем на ____ % по сравнению с курсом на день заключения настоящего договора. В таком случае размер арендной платы увеличивается пропорционально увеличению курса евро к белорусскому рублю исходя из соотношения курса, установленного Нацбанком РБ на дату заключения настоящего договора, и курса, установленного на дату соответствующего изменения. Об изменении размера арендной платы Арендодатель обязан уведомить Арендатора в письменной форме. Размер арендной платы будет считаться измененным с момента получения Арендатором указанного уведомления (комментарий 25).

Вариант 3

3.3. Арендатор вправе в одностороннем порядке уменьшить размер арендной платы на ____ % по сравнению с установленным в настоящем договоре в случае, если Арендодатель не произвел капитальный ремонт в срок, установленный подп.2.1.4 п.2.1 настоящего договора. Об изменении размера арендной платы Арендатор обязан уведомить Арендодателя в письменной форме. Размер арендной платы будет считаться измененным с момента получения Арендодателем указанного уведомления.

Вариант 1

3.4. В случае надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Арендатор вправе выкупить арендованное имущество по истечении срока действия настоящего договора (комментарий 26). Выплаченная Арендатором сумма арендной платы зачитывается сторонами в счет выкупной цены, предусмотренной п.3.5 настоящего договора.

Вариант 2

3.4. Арендатор вправе выкупить арендованное имущество до истечения срока действия настоящего договора при условии внесения Арендатором выкупной цены, предусмотренной п.3.5 настоящего договора.

3.5. Выкупная цена имущества по настоящему договору составляет ________________ бел.руб., в т.ч. НДС по ставке 20 % в размере __________ бел.руб.

3.6. Выкупная цена должна быть внесена Арендатором в полном объеме не позднее «___» __________ 20___ г.

3.7. Право собственности на арендованное имущество переходит к Арендатору с момента поступления на расчетный счет Арендодателя выкупной цены в полном объеме. С этого момента прекращается обязанность Арендатора по внесению арендной платы.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Вариант 1

4.1. За нарушение срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере _____ % от не внесенной в срок суммы за каждый день просрочки (комментарий 27).

Вариант 2

4.1. За нарушение срока внесения арендной платы свыше _____ дней Арендатор уплачивает Арендатору штраф в размере _____ бел.руб.

4.2. В случае несвоевременного внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.366 ГК). При этом размер процентов определяется трехкратной ставкой рефинансирования Нацбанка РБ, действующей на день внесения арендной платы либо на день вынесения решения (в случае взыскания в судебном порядке) (комментарий 28).

4.3. В случае несвоевременного возврата арендованного имущества Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере ______ бел.руб.

4.4. За несвоевременную передачу Арендатору документов, относящихся к имуществу, Арендодатель уплачивает штраф в размере _____ базовых величин. Для определения размера штрафа применяется размер базовой величины, установленный Советом Министров Республики Беларусь на день его уплаты.

4.5. Каждая из сторон вправе взыскать со стороны, нарушившей свои обязательства по настоящему договору, причиненные таким нарушением убытки. При этом убытки взыскиваются сверх неустойки, предусмотренной настоящим договором (комментарий 29).

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если такое неисполнение стало следствием обстоятельств непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, возникших после заключения договора (например, наводнения, пожары, землетрясения, другие стихийные бедствия). К обстоятельствам, освобождающим от ответственности, относятся также военные действия, принятие нормативных актов и решений органов государственной власти и управления.

5.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства в связи с обстоятельствами, указанными в п.5.1 настоящего договора, обязана уведомить в письменной форме другую сторону о наступлении таких обстоятельств в срок не позднее ____ (__) дней с момента их наступления. Неуведомление или несвоевременное уведомление о наступлении указанных обстоятельств лишает сторону права ссылаться на них.

5.3. В случае возникновения обстоятельств, предусмотренных п.5.1 настоящего договора, срок исполнения обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия. Если данные обстоятельства продолжают действовать ________ (______) месяцев, то каждая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор и возвратить все полученное ею по договору.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до «___» ___________ 20___ г. (комментарий 30).

Вариант 1

6.2. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока настоящего договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан предупредить Арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее чем за _______ календарных дней до окончания срока его действия (комментарий 31).

Вариант 2

6.2. Арендатор не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок (комментарий 32).

6.3. Споры, возникающие между сторонами в ходе исполнения настоящего договора, разрешаются путем переговоров, а в случае недостижения соглашения - передаются на рассмотрение экономического суда г.__________ (комментарий 33).

Вариант 1

6.4. Для обращения в суд не требуется соблюдения претензионного порядка (комментарий 34).

Вариант 2

6.4. До обращения в суд обязательно предъявление претензии (письменного предложения о добровольном урегулировании спора). Сторона, получившая претензию, обязана рассмотреть ее и письменно уведомить другую сторону о результатах ее рассмотрения в срок не позднее ________ (______) дней со дня получения претензии (комментарий 35). Ответ на претензию может быть направлен заявителю претензии заказной корреспонденцией с обратным уведомлением или вручен под подпись.

Вариант 1

6.5. Прекращение действия настоящего договора не освобождает стороны от исполнения обязательств, возникших в период его действия.

Вариант 2

6.5. Окончание срока действия настоящего договора влечет прекращение обязательств по настоящему договору (комментарий 36).

6.6. Изменение условий договора возможно по соглашению сторон, а также в случаях, установленных настоящим договором. Изменения условий настоящего договора оформляются в виде дополнительных соглашений к договору, подписанных уполномоченными представителями сторон.

6.7. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Республики Беларусь (комментарий 37).

6.8. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от настоящего договора, уведомив другую сторону в письменной форме не позднее чем за ___ календарных дней до предполагаемой даты расторжения (комментарий 38).

6.9. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Комментарий 1. Согласно ст.579 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) в качестве арендодателя может выступать собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. В случае заключения договора аренды без уполномочия со стороны собственника такой договор будет ничтожным в силу ст.169 ГК как не соответствующий законодательству.

В том случае, если договор аренды заключен с превышением полномочий, он будет являться оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, в интересах которого установлены ограничения (ст.175 ГК). При этом представление доказательств прямого одобрения договора аренды, в т.ч. последующего, может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании такой сделки недействительной (п.12 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление Пленума ВХС № 1)).

При заключении договора аренды оборудования или транспортных средств, находящихся в собственности Республики Беларусь, арендодатель, за которым это имущество закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, должен получить согласие уполномоченного государственного органа (подп.3.2 п.3 Указа Президента РБ от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 марта 2023 г. следует руководствоваться Указом от 19.09.2022 № 330 «О распоряжении имуществом». Комментарий см. здесь.

Отдельно следует отметить, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.588 ГК).

Комментарий 2. В соответствии с п.3 ст.578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды (п.9 постановления Пленума ВХС № 1). Объектами аренды согласно п.1 ст.578 ГК могут быть любые непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Не может быть объектом аренды доля в общей собственности без выдела ее в натуре, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект (п.10 постановления Пленума ВХС № 1). Заключение, изменение, расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности, в силу п.1 ст.249 ГК возможно только по соглашению всех его участников.

Комментарий 3. Согласно ст.577 ГК имущество может предоставляться арендатору как во временное владение и пользование, так и только в пользование. Под владением понимается обладание вещью, под пользованием - извлечение из нее полезных свойств. Предоставление имущества только лишь в пользование может иметь место, к примеру, когда арендодатель предоставляет арендатору право пользования имуществом в определенные часы рабочего дня, при этом само имущество остается у арендодателя.

Комментарий 4. Стороны вправе в договоре определить цель использования передаваемого в аренду имущества. Если же цель договором не предусмотрена, арендатор обязан использовать имущество в соответствии с его назначением (п.1 ст.586 ГК).

Комментарий 5. В соответствии со ст.584 ГК арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (например, о праве залога и т.п.). В случае неисполнения арендодателем этой обязанности арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий 6. Место передачи имущества стороны вправе определить по своему усмотрению.

Комментарий 7. Если в предусмотренный договором срок арендодатель не предоставит арендатору сданное в аренду имущество, то арендатор вправе по своему выбору:

1) истребовать имущество в соответствии со ст.369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

2) потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Комментарий 8. Законодательство (ст.626, 630 ГК) обязывает подтверждать факт передачи имущества в аренду актом только при аренде некоторых видов имущества (например, при аренде предприятия, изолированного помещения). Тем не менее целесообразно оформлять акт и при аренде иных видов имущества, поскольку обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникают с момента фактической передачи объекта аренды и прекращаются после возврата (освобождения) имущества (п.20 постановления Пленума ВХС № 1).

При приемке имущества арендатору следует произвести его осмотр и отразить в акте приемки-передачи выявленные недостатки имущества, поскольку согласно п.2 ст.583 ГК арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Комментарий 9. По общему правилу, установленному п.2 ст.582 ГК, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Под принадлежностью согласно ст.135 ГК понимается вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. Кроме перечисления перечня подлежащих передаче арендатору принадлежностей, стороны могут в договоре указать ссылку на документ, согласно которому определяется состав принадлежностей.

В случае если принадлежности не были переданы арендатору, но без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Обязанность доказать, что отсутствие принадлежностей делает невозможным использование имущества в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишает арендатора того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, возлагается на арендатора (п.16 постановления Пленума ВХС № 1).

Комментарий 10. Обязанность передать арендатору документы, относящиеся к имуществу, предусмотрена п.2 ст.582 ГК. Такими документами могут быть технический паспорт, сертификат качества, руководство по эксплуатации и т.п. Вместе с тем договором может быть предусмотрена передача арендодателем имущества и без документов на него. Последствия непредставления арендатору необходимых документов такие же, как и при непередаче принадлежностей (см. комментарий 9).

Комментарий 11. По общему правилу обязанность производить капитальный ремонт возлагается на арендодателя (п.1 ст.587 ГК). Но при аренде транспортного средства без экипажа обязанность по осуществлению капитального ремонта возлагается на арендатора (ст.615 ГК). По соглашению сторон такая обязанность может быть возложена на арендатора при аренде любых видов имущества, если это не запрещено законодательством. Под капитальным ремонтом понимается ремонт, в результате которого восстанавливаются утраченные в процессе эксплуатации качества имущества. В отношении некоторых видов имущества законодательство содержит определение капитального ремонта. Например, Инструкцией об организации технического обслуживания и ремонта медицинской техники, утвержденной постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 03.10.2006 № 78 (далее - Инструкция № 78), определено, что капитальный ремонт медицинской техники - это ремонт, выполняемый для восстановления исправности полного или близкого к полному восстановлению ресурса медицинской техники с заменой или восстановлением любых ее частей, включая базовые.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 сентября 2022 г. следует руководствоваться Инструкцией № 78 с изменениями, внесенными постановлением Минздрава от 17.08.2022 № 85.

Следует иметь в виду, что, если договором обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества возложена на арендатора и при этом не установлено, за чей счет производится такой ремонт, обязанность по возмещению стоимости такого ремонта лежит на арендодателе (п.26 постановления Пленума ВХС № 1).

Комментарий 12. Согласно п.1 ст.587 ГК капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды. Если же такой срок в договоре не указан либо вызван неотложной необходимостью, то ремонт должен быть произведен в разумный срок.

Комментарий 13. Обязанность производить за свой счет текущий ремонт по общему правилу, установленному п.2 ст.587 ГК, возлагается на арендатора. Данное правило не распространяется на договор аренды транспортных средств с экипажем, по которому осуществление текущего ремонта является обязанностью арендодателя (ст.605 ГК).

В отношении некоторых видов имущества законодательство содержит определение текущего ремонта. Так, согласно п.2 Инструкции № 78 под текущим ремонтом медицинской техники понимается ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности медицинской техники и состоящий в замене и (или) восстановлении отдельных частей.

Комментарий 14. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества (п.40 постановления Пленума ВХС № 1). В силу п.3 ст.594 ГК стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Комментарий 15. В случае если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (часть вторая ст.593 ГК). Кроме того, арендодатель вправе потребовать также уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата имущества (абзац 6 п.39 постановления Пленума ВХС № 1).

Комментарий 16. Согласно п.2 ст.586 ГК договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При этом досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в таком случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях, на которых был заключен прекращенный договор аренды (п.1 ст.589 ГК).

Комментарий 17. Согласно п.1 ст.594 ГК произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. При определении того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, следует учитывать не только технические способы присоединения улучшений, но и тот факт, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений. Отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта (п.40 постановления Пленума ВХС № 1).

Комментарий 18. Арендная плата согласно п.2 ст.585 ГК может быть установлена в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Допускается также сочетание указанных выше форм арендной платы. Кроме того, стороны могут согласовать иные формы оплаты аренды, если это не запрещено законодательством.

При этом в некоторых случаях при определении размера арендной платы следует руководствоваться утвержденным порядком. Например, для исчисления размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования и транспортных средств, находящихся в государственной собственности, следует руководствоваться Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности, утвержденным Указом Президента РБ от 29.03.2012 № 150.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 ноября 2023 г. следует руководствоваться Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества, находящегося в государственной собственности, утв. Указом от 16.05.2023 № 138. Комментарии см. здесь.

Комментарий 19. В силу положений ст.585 ГК стороны вправе установить периодичность внесения арендной платы по своему усмотрению: за весь период пользования имуществом, за месяц, квартал, год и т.д.

Комментарий 20. Согласно п.1 ст.298 ГК денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. Тем не менее в денежном обязательстве может быть также предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Комментарий 21. Право на установление арендной платы в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов закреплено в п.2 ст.585 ГК.

Комментарий 22. По общему правилу расчеты между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями на территории Республики Беларусь осуществляются в безналичном порядке. Вместе с тем п.69 Инструкции о порядке ведения кассовых операций и порядке расчетов наличными денежными средствами в белорусских рублях на территории Республики Беларусь, утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 29.03.2011 № 107, установлено, что юридические лица, их обособленные подразделения, индивидуальные предприниматели (независимо от наличия у них текущего (расчетного) банковского счета) осуществляют расчеты наличными деньгами с другими юридическими лицами, их обособленными подразделениями, индивидуальными предпринимателями на территории Республики Беларусь, в т.ч. путем внесения наличных денег непосредственно в кассы банков с последующим зачислением их на текущие (расчетные) банковские счета получателей, в общей сумме не более 100 базовых величин на протяжении одного дня. При этом количество юридических лиц, их обособленных подразделений, индивидуальных предпринимателей, с которыми юридическое лицо, его обособленное подразделение, индивидуальный предприниматель проводят расчеты наличными деньгами в общей сумме не более 100 базовых величин на протяжении одного дня, не ограничивается.

Следует отметить, что расчеты наличными денежными средствами с другими юридическими лицами, их обособленными подразделениями, индивидуальными предпринимателями не имеют права проводить ликвидируемые юридические лица и индивидуальные предприниматели, в отношении которых приняты решения о прекращении деятельности, а также юридические лица и индивидуальные предприниматели, в отношении которых открыто конкурсное производство (п.77 названной Инструкции).

Комментарий 23. Под улучшениями арендованного имущества следует понимать вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики (п.40 постановления Пленума ВХС № 1).

Комментарий 24. По общему правилу, установленному п.3 ст.585 ГК, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, как отмечено в п.22 постановления Пленума ВХС № 1, данное ограничение не распространяется на случаи, когда:

1) уполномоченными государственными органами принят акт законодательства, устанавливающий или изменяющий размер арендной платы на очередной период за пользование имуществом.

В таком случае стороны должны привести условия договора в соответствие с принятым актом законодательства, если иное не предусмотрено законодательством (п.2 ст.392 ГК). Если сторонами соответствующие изменения в договор не будут внесены, то экономический суд по иску заинтересованной стороны своим решением утверждает необходимые изменения в договор с момента вступления в силу акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора. При отсутствии обращений в суд и невнесении изменений в договор самими сторонами взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (п.15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее - постановление Пленума ВХС № 16);

2) стороны согласовали в договоре возможность изменения размера арендной платы по своему усмотрению в силу принципа свободы договора (ст.391 ГК).

Если же в договоре вопрос о периодичности изменения размера арендной платы не решен, то размер арендной платы в течение срока действия договора может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Комментарий 25. Одностороннее изменение условий договора допускается только в случаях, если это предусмотрено законодательством или договором (ст.291 ГК). В остальных случаях одностороннее изменение условий возможно только в судебном порядке.

Комментарий 26. Согласно п.1 ст.595 ГК в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При этом законодательством могут устанавливаться запреты на выкуп определенных видов имущества. Например, только в собственности государства могут находиться имущество (продукция) военного назначения и специальная техника, находящиеся в оперативном управлении государственных органов, имеющих воинские формирования и военизированные организации, а также подчиненных им воинских частей, организаций и подразделений, приборы и установки на основе ионизирующих, акустических, электромагнитных и лазерного излучений, имеющие военное назначение или предназначенные для поражения различных объектов (ст.7 Закона Республики Беларусь от 15.07.2010 № 169-З «Об объектах, находящихся только в собственности государства, и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства»).

Комментарий 27. На практике принято выделять два вида неустойки: пеня (сумма, устанавливаемая в процентах по отношению к сумме неисполненного (несвоевременно исполненного) обязательства и штраф (сумма, взыскиваемая за нарушение обязательства, устанавливаемая в твердом размере).

Комментарий 28. По общему правилу, установленному ст.366 ГК, размер процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате определяется ставкой рефинансирования Нацбанка РБ. Однако стороны вправе согласовать и иной размер процентов. Следует отметить, что в этом случае суд вправе уменьшить размер взыскиваемых процентов, если сумма подлежащих уплате процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п.4 ст.366 ГК). Размер процентов может быть уменьшен судом не ниже суммы процентов, исчисленных исходя из ставки рефинансирования Нацбанка РБ.

Комментарий 29. Убытки по общему правилу взыскиваются в части, не покрытой неустойкой (п.1 ст.365 ГК). Однако, если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст.593 ГК). Кроме того, стороны вправе также по своему усмотрению установить случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков, когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Комментарий 30. В случае если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п.2 ст.581 ГК).

Если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.592 ГК). Однако данное правило не применяется к договору аренды транспортного средства (п.2 ст.603, п.2 ст.613 ГК).

Комментарий 31. Для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок должны иметь место следующие обстоятельства:

• надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору;

• наличие обязательного письменного уведомления арендатора о согласии заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора;

• согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором (п.33 постановления Пленума ВХС № 1).

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п.1 ст.592 ГК).

Отметим, что правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяется к договору аренды транспортного средства (п.2 ст.603, п.2 ст.613 ГК).

Комментарий 32. Стороны вправе включить в договор условие об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Комментарий 33. По общему правилу иск должен предъявляться в суд по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст.49 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ХПК)). Тем не менее в соответствии со ст.52 ХПК стороны могут в договоре согласовать подсудность споров какому-то определенному суду.

Комментарий 34. В соответствии с п.2 ст.10 ГК до обращения в суд с иском по спорам, возникающим между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, обязательным является предъявление претензии (письменного предложения о добровольном урегулировании спора), если иное не установлено законодательными актами или договором. Поэтому, если стороны не желают соблюдать претензионный порядок урегулирования спора, условие об этом должно быть прямо предусмотрено в договоре.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2020 г. ст.10 ГК изложена в новой редакции Законом Республики Беларусь от 18.12.2019 № 277-З. Комментарий см. здесь.

Комментарий 35. По общему правилу, установленному п.6 приложения 1 к ХПК, получатель претензии должен письменно уведомить заявителя претензии о результатах ее рассмотрения в месячный срок со дня ее получения. Однако стороны вправе установить в договоре и иной, в т.ч. и более короткий, срок для ее рассмотрения.

Комментарий 36. Согласно п.3 ст.395 ГК договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. В таком случае после прекращения срока действия договора аренды ни одна из сторон не вправе требовать от второй стороны исполнения обязательств по договору. Тем не менее сторона, исполнившая обязательство, может потребовать возврата исполненного ей по договору посредством взыскания неосновательного обогащения (п.6 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.04.2011 № 30 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами положений Гражданского кодекса Республики Беларусь о неосновательном обогащении») либо убытков (ст.364 ГК).

Комментарий 37. Основания расторжения договора по требованию одной из сторон установлены ст.590 и 591 ГК. Кроме того, стороны вправе в договоре предусмотреть и иные основания расторжения.

Комментарий 38. От расторжения договора по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным ст.590 и 591 ГК, следует отличать отказ одной из сторон от договора. Расторжение договора по требованию одной из сторон осуществляется в судебном порядке, в то время как односторонний отказ от договора влечет расторжение договора без обращения в суд. Наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что она вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, право на односторонний отказ от договора должно быть прямо предусмотрено в договоре (п.32 постановления Пленума ВХС № 1). Договор будет считаться расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством (п.19 постановления Пленума ВХС № 16).

Справочно С формами других договоров и аналитическими материалами по данной тематике также можно ознакомиться в разделе «Договор аренды» подборки «Виды хозяйственных договоров». Формы исковых заявлений по спорам, связанным с договорами аренды транспортных средств, содержатся в разделе 3.7 Перечня исковых заявлений по хозяйственным спорам и иным вопросам, возникающим из гражданских правоотношений.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. следует руководствоваться НК с учетом изменений, внесенных Законом от 30.12.2022 № 230-З. Вопросы по налогу при упрощенной системе налогообложения рассматриваются в гл.32 НК. Комментарии см. здесь.

20.11.2014

Татьяна Голованова, юрист