Материал помещен в архив

ВОПРОС (ОАО «ЗО»): 31 декабря 2013 г. был сдан объект строительства - жилой многоэтажный дом (реконструкция общежития).

После завершения строительства фактическая стоимость объекта была увеличена за счет проведения дополнительных работ и применения коэффициента удорожания работ в связи с несвоевременным финансированием.

Просрочки по финансированию строительства не допускались, постоянные члены кооператива своевременно вносили наличные денежные средства, а основные суммы задолженности возникли в связи с наличием пустующих квартир из-за выхода членов из кооператива ввиду изменений условий кредитования и стоимости квадратного метра.

Вопрос о погашении возникшей разницы между сметной и фактической стоимостью объекта в полном объеме остается открытым и неразрешенным (обязанность по погашению разницы легла на всех членов кооператива, даже на тех, кто вовремя оплачивал строительство своей квартиры с использованием собственных и кредитных средств).

Таким образом, произвести окончательный расчет не представляется возможным.

Правомерно ли применение коэффициента удорожания за несвоевременное финансирование и, соответственно, увеличение за счет него сметной стоимости объекта?

Каким нормативным актом регулируется применение такого коэффициента?

В договоре указаны следующие условия изменения сметной стоимости:

1) в случае внесения заказчиком изменений в утверждаемую часть проектной документации, влекущих за собой ее увеличение (уменьшение);

2) изменение законодательства в сфере ценообразования в строительстве, в т.ч. налогообложения, изменение тарифов, сборов, прогнозных индексов, утверждаемых в установленном порядке;

3) ненадлежащее финансирование.

ОТВЕТ: Применение коэффициента удорожания за несвоевременное финансирование нормативными правовыми актами не предусмотрено. При этом договором следует предусматривать ответственность сторон за неисполнение обязательств, предусмотренных договором, в т.ч. при несвоевременном финансировании согласно графику платежей, и порядок индексации задолженности по платежам.

Организация застройщиков создается и действует в соответствии с Жилищным кодексом РБ и осуществляет свою деятельность на основании устава, принятого общим собранием граждан, вступающих в кооператив.

В соответствии с Жилищным кодексом РБ организация застройщиков является некоммерческой организацией, имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать со своим полным наименованием на белорусском и (или) русском языках и с даты ее государственной регистрации в установленной порядке организация застройщиков считается созданной и приобретает права юридического лица.

Организация застройщиков обязана обеспечить заключение договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков с каждым ее членом. Порядок и условия заключения договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков установлены постановлением Совета Министров РБ от 05.11.2011 № 1490.

Примерная форма договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков приведена в приложении к постановлению Минстройархитектуры РБ от 01.12.2011 № 55. В разделе 7 «Ответственность сторон» договора предусматривается ответственность сторон за неисполнение обязательств, предусмотренных в договоре, в т.ч. при несвоевременном финансировании согласно графику платежей, и порядок индексации задолженности по платежам.

Организация застройщиков обязана передать функции единого государственного заказчика по строительству, реконструкции дома (домов) коммунальному унитарному предприятию по капитальному строительству в случае, если строительство либо реконструкция ведется членами организации застройщиков, сформированной из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Взаимоотношения организации застройщиков с коммунальными унитарными предприятиями по капитальному строительству (далее - УКС) регулируются договором на исполнение УКС функций заказчика на строительство жилого дома.

Примерный перечень функций заказчика в строительной деятельности определен постановлением Минстройархитектуры РБ от 20.05.2011 № 25.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 21 мая 2014 г. постановление № 25 на основании постановления Минстройархитектуры РБ от 21.05.2014 № 31 утратило силу. Следует руководствоваться перечнем функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства, утвержденным постановлением Минстройархитектуры РБ от 04.02.2014 № 4.

Форма договора на передачу функций заказчика УКС законодательством не установлена. При этом в договоре следует также предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств, предусмотренных в договоре, в т.ч. при несвоевременном финансировании согласно графику платежей, и порядок индексации задолженности по платежам.

Взаимоотношения УКС с подрядными организациями регулируются договором строительного подряда, заключенным в соответствии с Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450, которым определяется порядок расчетов за выполненные работы в соответствии с нормативными правовыми актами, принимаемыми Министерством архитектуры и строительства РБ.

Споры, возникающие при исполнении договоров, разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.

Обратите внимание! В соответствии с п.8 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 06.06.2011 № 716, датой приемки в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

Следовательно, после приемки объекта в эксплуатацию дополнительных строительно-монтажных работ, влияющих на стоимость объекта строительства, быть не должно.

19.05.2014

Валентина Радионова, ведущий инженер управления экономического анализа и методологии ценообразования в строительстве республиканского унитарного предприятия «Республиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве»

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Формирование неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов с 1 апреля 2014 года»