АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ И РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.520 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)).

Что касается формы договора, то законодательство в этом отношении довольно либерально - договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.521 ГК).

Обратите внимание! Переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не может быть основанием для изменения их отношений с третьими лицами, то есть до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не становится собственником этой недвижимости, даже если сторонами фактически исполнены все обязательства, вытекающие из договора купли-продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (часть первая ст.525 ГК).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости (часть первая п.1 ст.526 ГК).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (как правило, это акт приема-передачи имущества) (часть первая п.1 ст.527 ГК).

Обратите внимание! Если одна из сторон - юридическое лицо, то документы должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица либо подписаны иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Им может быть, например, лицо, уполномоченное подписывать документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, по доверенности. Требования к доверенности установлены ст.186 ГК.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2019 г. в ст.186 ГК внесены изменения Законом Республики Беларусь от 17.07.2018 № 135-З. Необходимость скрепления доверенности печатью организации исключена.

Договор купли-продажи недвижимости и передаточный акт могут быть составлены следующим образом.

Договор купли-продажи недвижимости

Мы, ______________________________________ (Ф.И.О., гражданство, дата рождения, паспортные данные, прописка), именуемый в дальнейшем Продавец, и ______________________________________  (Ф.И.О., гражданство, дата рождения, паспортные данные, прописка), именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили между собой настоящий договор о нижеследующем.

Продавец продал, а Покупатель купил квартиру (адрес, количество комнат, инвентарный номер, площадь).

Принадлежность Продавцу указанной квартиры подтверждается наличием записи в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Право собственности Продавца на отчуждаемую квартиру зарегистрировано «___» __________ ___ г. в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Лиц, сохраняющих в соответствии с законодательством право пользования отчуждаемой квартирой, не имеется.

По соглашению сторон указанная квартира продана за _______ белорусских рублей, которые Продавец получил от Покупателя до подписания настоящего договора.

Продавец передал Покупателю указанную квартиру, а Покупатель принял ее к моменту подписания настоящего договора. Состояние квартиры соответствует условиям договора, явных недостатков нет. Настоящий пункт договора имеет силу передаточного акта согласно ст.527 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Продавец удостоверяет, что до подписания настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не обещана в дарение, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц, перепланировка и реконструкция без согласований в установленном законодательством порядке не производилась. Продавец удостоверяет, что не обязан возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении.

Пользование квартирой будет осуществляться Покупателем с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного жилищного фонда, ст.51-52 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Согласно ст.272 Гражданского кодекса Республики Беларусь жилые помещения предназначаются для проживания граждан, размещение в жилых домах промышленного производства не допускается.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться ст.53 и 54 Жилищного кодекса Республики Беларусь, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З.

По соглашению сторон право подачи заявления о государственной регистрации настоящего договора и основанного на нем права и право подписи данного заявления в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» предоставляются Покупателю.

Содержание сделки, ее последствия, права и обязанности сторон им разъяснены.

Государственная пошлина за удостоверение договора уплачивается совместно Продавцом и Покупателем в равных долях. Расходы по удостоверению и составлению настоящего договора, по государственной регистрации договора и основанного на нем права собственности оплачивает Покупатель.

Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным платежам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют взаимных претензий.

Настоящий договор составлен в трех экземплярах: первый остается в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», второй выдается Продавцу, третий - Покупателю.

Дееспособность Продавца проверена, личность установлена.

Подпись _________________________

Подпись _________________________

Взыскано государственной пошлины _______ рублей.

_______________________________________ (число, месяц, год прописью) настоящий документ удостоверил ______________________________________ (Ф.И.О.), регистратор недвижимости РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» по заявлению № ___. Код регистратора _______.

Подпись регистратора _________________________

АКТ
приема-передачи жилого помещения

Мы, ______________________________________ (Ф.И.О., гражданство, дата рождения, паспортные данные, прописка), именуемый в дальнейшем Продавец, и ______________________________________ (Ф.И.О., гражданство, дата рождения, паспортные данные, прописка), именуемый в дальнейшем Покупатель, составили настоящий акт о нижеследующем.

Согласно условиям, указанным в договоре купли-продажи недвижимого имущества от _______ № ____, Продавец передал, а Покупатель принял в собственность квартиру № _____ (___________________), состоящую из трех жилых комнат, общей площадью ____ м², расположенную в доме № _____ (___________________) по улице ______________ в городе Минске.

Отклонений от зарегистрированной в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» планировки и явных дефектов в жилом помещении не имеется.

Продавец передал Покупателю технический паспорт на указанную квартиру, комплект ключей.

Расчет за указанную квартиру произведен полностью, Покупатель и Продавец материальных и иных претензий друг к другу не имеют.

Настоящий акт составлен в трех экземплярах, из которых один остается у Покупателя, один - у Продавца, третий - в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Подпись _________________________

Подпись _________________________

Так как чаще всего граждане лично участвуют в сделках купли-продажи, продавая квартиры, в алгоритме будет учтено именно это.

Шаг 1. Определение лица, у которого будет удостоверена сделка купли-продажи недвижимости

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором (п.1 ст.67 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). Под документом, из которого явствует волеизъявление гражданина, подразумевается договор купли-продажи жилого помещения.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 июля 2018 г. следует руководствоваться п.1 ст.67 Закона № 133-З в редакции Закона Республики Беларусь от 08.01.2018 № 96-З. Норма не изменилась.

Обратите внимание! Если хотя бы одна из сторон сделки - физическое лицо, нотариальное удостоверение либо удостоверение документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, регистратором обязательно во всех без исключения случаях. Если стороны сделки - юридические лица, индивидуальные предприниматели, у которых есть печать, нотариальное удостоверение сделки либо удостоверение сделки регистратором не требуется.

Таким образом, законодательство предоставляет право выбора: удостоверить этот договор можно как у нотариуса, так и у регистратора. На практике люди то ли в силу незнания вышеупомянутой альтернативы, то ли в силу недоверия к регистраторам в основном обращаются за удостоверением договора к нотариусам, полагая, что будет так надежнее.

На самом деле вопрос о том, к кому лучше обратиться, неоднозначный. Для экономии времени и денег целесообразнее удостоверить договор у регистратора, так как к нему в любом случае необходимо будет обращаться за государственной регистрацией договора и перехода права собственности по нему.

Нотариусы работают по принципу одного окна. Это означает, что если у гражданина возникнет потребность в совершении нотариального действия, то ему придется только два раза прийти в нотариальную контору: один раз, чтобы написать заявление о том, что он желает оформить договор, а второй раз, чтобы подписать этот документ и оформить сделку.

При этом гражданин представляет нотариусу те документы, которые у него есть в наличии, и просит, чтобы нотариус истребовал для оформления сделки другие документы.

В то же время за дополнительную плату нотариус может сам передать договор и другие документы на государственную регистрацию (1 базовая величина), а также получить свидетельство о переходе права собственности и передать (направить) его гражданину (0,5 базовой величины) (пп.52, 53 нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера нотариусами, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.12.2013 № 1145). Такой подход избавляет от необходимости обращаться к регистратору.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. в пп.52 и 53 нотариальных тарифов № 1145 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.12.2019 № 840.

Шаг 2. Подготовка документов для удостоверения договора купли-продажи недвижимости

Для удостоверения договора купли-продажи необходимо предоставить в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» либо нотариусу, в случае обращения за государственной регистрацией к нотариусу, основные документы, приведенные в таблице.

В случае если недвижимость находится в общей долевой собственности, потребуется также письменный отказ участника долевой собственности от преимущественного права покупки продаваемой доли на тех условиях и по цене, за которую жилое помещение продается, либо свидетельство о передаче заявления о намерении продать долю в праве, выданное нотариусом (подп.22.18.1 п.22.18 Перечня № 200).

Обратите внимание! Указанные документы потребуются, только если доля не отчуждается одному из участников общей долевой собственности, то есть продается постороннему гражданину.

В случае если недвижимость продавцом была приватизирована, потребуются письменное согласие всех участников приватизации на отчуждение жилого помещения; сведения об участвовавших в приватизации лицах и о соответствующих их участию долях (подп.22.18.1 п.22.18 Перечня № 200). К последнему документу можно отнести выписку из решения о приватизации жилого помещения, принятого уполномоченным органом (исполкомом).

Если супруг (супруга) продавца умер (умерла), а недвижимость находится в совместной собственности и зарегистрирована на имя продавца, также потребуются сведения из нотариальной конторы или нотариального бюро по месту открытия наследства об открытии наследственного дела и о наследниках, принявших наследство, либо, если наследственное дело не открывалось, сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) с места нахождения продаваемого жилого помещения о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом жилом помещении на день открытия наследства или в течение установленного ГК срока для принятия наследства, - в случае отчуждения недвижимости по истечении установленного ГК срока для принятия наследства; письменное согласие наследников умершего супруга, принявших наследство, на продажу жилого помещения - в случае его продажи по истечении установленного ГК срока для принятия наследства, если наследники, принявшие наследство, не будут определять долю умершего в совместной собственности супругов (подп.22.18.1 п.22.18 Перечня № 200).

Если один из участников долевой собственности умер, а доля не продается одному из участников, то также потребуются сведения из нотариальной конторы или нотариального бюро по месту открытия наследства об открытии наследственного дела и о наследниках умершего участника долевой собственности, принявших наследство, либо, если наследственное дело не открывалось, сведения с последнего места жительства наследодателя или по месту нахождения продаваемого жилого помещения (доли в праве общей собственности) о лицах, проживающих с наследодателем либо в продаваемом жилом помещении на день открытия наследства или в течение установленного ГК срока для принятия наследства; письменный отказ наследников собственника жилого помещения от преимущественного права покупки продаваемой доли на тех условиях и по цене, по которой жилое помещение продается, либо свидетельство о передаче наследникам заявления о намерении продать долю в праве, выданное нотариусом, - в случае, если истек установленный ГК срок для принятия наследства (подп.22.18.1 п.22.18 Перечня № 200).

Шаг 3. Удостоверение документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки

Как отмечалось в шаге 1, законодательство предоставляет право выбора лица, удостоверяющего документы по рассматриваемой сделке. Это может быть как нотариус, так и регистратор.

Удостоверение документов, являющихся основанием для регистрации сделки, производится в помещении организации по государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества.

Обратите внимание! Такая организация в настоящее время в г. Минске - РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», а БТИ (БРТИ) - это уже устаревшие названия.

На основании п.4 Инструкции о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.08.2013 № 38 (далее - Инструкция № 38), в случае если гражданин (индивидуальный предприниматель, руководитель юридического лица (иное уполномоченное лицо)) болен или у него имеется инвалидность, то удостоверение документов, являющихся основанием для регистрации сделки, может производиться по месту его жительства (нахождения).

При удостоверении документа, являющегося основанием для регистрации сделки, регистратор проверяет личность каждого участника сделки, а также совершает иные действия, перечисленные в п.5 Инструкции № 38.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 августа 2018 г. п.4 Инструкции № 38 изложен в новой редакции постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 10.07.2018 № 33: «Удостоверение документов, являющихся основанием для регистрации сделки, может производиться регистратором вне помещения организации по государственной регистрации (по месту жительства или в ином месте нахождения гражданина) в случае, если гражданин (в том числе индивидуальный предприниматель, руководитель или иное уполномоченное лицо юридического лица) вследствие болезни или инвалидности не может явиться в организацию по государственной регистрации». С 2 августа 2018 г. при удостоверении документа, являющегося основанием для регистрации сделки, регистратор проверяет личность каждого участника сделки, а также совершает иные действия, перечисленные в п.5 Инструкции № 38 в редакции постановления № 33.

Обратите внимание! В случае, когда в документе, удостоверяющем личность, отсутствует отметка (штамп) о регистрации (прописке) по месту жительства и не имеется свидетельства (справки) о регистрации по месту пребывания, в тексте документа, являющегося основанием для регистрации сделки, отражается, что лицо проживает по адресу, указанному с его слов. По просьбе лица, в документе, удостоверяющем личность, которого имеется отметка (штамп) о регистрации (прописке) по месту жительства, дополнительно в документе, являющемся основанием для регистрации сделки, может быть отражен адрес, указанный с его слов.

Заявление об удостоверении документа, являющегося основанием для регистрации сделки (далее - заявление об удостоверении), заполняется в электронном виде и распечатывается либо заполняется сторонами сделки, их представителями собственноручно на бланке на бумажном носителе. Заявление об удостоверении подается регистратору в ходе личного приема сторонами сделки (их представителями), подписавшими заявление об удостоверении (пп.8-9 Инструкции № 38).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 17 мая 2019 г. в п.8 Инструкции № 38 внесены изменения постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 30.04.2019 № 2. Изменения не повлияли на суть материала.

В случае приема регистратором заявления об удостоверении регистратор незамедлительно выдает сторонам сделки на руки расписку о приеме заявления об удостоверении с указанием даты, времени приема и перечня принятых документов (п.25 Инструкции № 38).

Регистратор удостоверяет документ, являющийся основанием для регистрации сделки, непосредственно после приема заявления об удостоверении либо сообщает сторонам сделки день и время удостоверения документа, являющегося основанием для регистрации сделки, в пределах срока, предусмотренного законодательством об административных процедурах для удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для регистрации сделки (п.27 Инструкции № 38).

При удостоверении документа, являющегося основанием для регистрации сделки, регистратор проверяет принадлежность недвижимого имущества сторонам сделки. Принадлежность недвижимого имущества сторонам сделки проверяется по документам единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также по документам, подтверждающим принадлежность недвижимого имущества сторонам сделки, в случае, если оригиналы либо надлежащим образом заверенные копии таких документов по личной инициативе представлены сторонами сделки и по их просьбе приобщены к документам, представленным для удостоверения (п.30 Инструкции № 38). Данная процедура очень важна и выступает своего рода страховкой для покупателя от того, что приобретаемое имущество не обременено правами третьих лиц.

Порядок нотариального удостоверения документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, регламентирован пп.28-30 Инструкции № 63.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 января 2021 г. следует руководствоваться пп.28 и 30 Инструкции № 63 с изменениями, внесенными постановлением № 185. С 12 апреля 2022 г. следует руководствоваться п.29 Инструкции № 63 с изменениями, внесенными постановлением Минюста от 21.03.2022 № 48.

Шаг 4. Обращение за государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимости

Государственную регистрацию договоров купли-продажи в г. Минске осуществляет РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». При обращении за регистрацией необходимо предоставить:

• паспорт;

• заявление;

• удостоверенный договор купли-продажи, который необходимо зарегистрировать;

• документ (квитанция) об оплате регистрации.

Обращаться за государственной регистрацией должны совместно покупатель и продавец. Однако в договоре купли-продажи можно указать, что право подачи и подписания заявления о государственной регистрации договора и (или) основанного на нем права предоставляется только покупателю или только продавцу. В этом случае зарегистрировать договор и (или) переход права собственности может сам покупатель или сам продавец без участия другой стороны.

Если регистратору не требуется запрашивать никаких документов в других государственных органах, то регистрация производится за 5 рабочих дней (в ускоренном порядке - за 2 дня, в срочном - 1). Если регистратору требуется запрашивать документы в других государственных органах, то регистрация займет 1 месяц (подп.22.3.51 п.22.3 Перечня № 200).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 марта 2024 г. следует руководствоваться подп.22.3.51 п.22.3 Перечня № 200 в ред. Указа от 16.02.2024 № 55.

Обратите внимание! Если недвижимость будет передаваться в залог, то в таком случае государственной регистрации подлежит и договор залога.

Возможна следующая форма договора залога недвижимости (нежилое помещение).

Договор залога недвижимости

Мы, ______________________________________ (Ф.И.О., гражданство, дата рождения, паспортные данные, прописка), именуемый в дальнейшем Залогодержатель, и ______________________________________ (Ф.И.О., гражданство, дата рождения, паспортные данные, прописка), именуемый в дальнейшем Залогодатель, составили настоящий договор о нижеследующем.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. В соответствии с настоящим договором Залогодатель заложил Залогодержателю нежилое помещение площадью ______ м², расположенное по адресу: г. __________, ул. ___________________, д. ____. Планировка и технические характеристики передаваемого в залог нежилого помещения определены в техническом паспорте, выданном РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

2. Заложенное имущество является собственностью Залогодателя и оценивается сторонами в сумме ________ (_________________________) рублей. Право собственности Залогодателя на предмет залога подтверждается регистрационным удостоверением от _________ № _______ и техническим паспортом части здания, составленным по состоянию на «___» ________ 20__ г., выданными РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

3. Залогом обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя по договору купли-продажи помещения от _________, в соответствии с которым Залогодатель принял на себя обязательства передать в собственность Залогодержателю нежилое помещение, а в случае неисполнения обязательств - возвратить сумму долга с учетом инфляции и уплатить штраф.

Залог действует до полного исполнения обязательств Залогодателем, но не позднее чем до «___» __________ 20__ г.

4. Обеспечиваемое залогом требование включает в себя обязательства по возврату основного долга в размере не менее ________ (_________________________) (стоимость покупаемого помещения по договору купли-продажи) рублей с учетом инфляции, штрафов, а также возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, и возмещение расходов Залогодержателя, связанных с реализацией заложенного имущества.

5. До совершения настоящего договора передаваемое в залог имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

6. Предмет залога по соглашению сторон полностью находится в пользовании Залогодателя.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

7. Залогодатель имеет право:

- пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него доходы;

- отчуждать предмет залога, а также иным способом распоряжаться им только с согласия Залогодержателя.

8. Залогодатель обязан:

- принимать меры, обеспечивающие сохранность предмета залога;

- в случае повреждения предмета залога восстановить или заменить предмет залога или погасить долг независимо от наступления срока платежа;

- немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.

9. Залогодержатель имеет право:

- проверять по документам и фактически состояние предмета залога;

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем своего обязательства обратить взыскание на предмет залога. Если вырученная от продажи заложенного имущества сумма окажется недостаточной для покрытия долга по обеспеченному залогом договору в полной сумме, включая проценты и расходы по взысканию, то Залогодержатель вправе обратить взыскание на всякое другое имущество, права, ценные бумаги должника, согласно законодательству Республики Беларусь, где бы они ни находились и в чем бы ни заключались;

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях нарушения Залогодателем настоящего договора;

- передать свои права по настоящему договору другому лицу.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

10. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд может быть осуществлено на основании нотариально удостоверенного соглашения сторон, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

11. Риск случайной гибели предмета залога несет Залогодатель.

12. Возникающие между сторонами споры разрешаются экономическим судом на территории Республики Беларусь и в соответствии с действующим законодательством.

13. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Республики Беларусь.

14. Договор вступает в силу с момента его регистрации в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» и действует до момента прекращения основного обязательства, обеспеченного настоящим договором, указанного в п.3 настоящего договора.

15. Обязанность по регистрации настоящего договора возлагается на Залогодателя. Расходы по регистрации договора несет Залогодатель.

16. Все изменения и дополнения к настоящему договору имеют юридическую силу, если они составлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

17. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Залогодателя, второй - у Залогодержателя, третий - в органах регистрации.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН

Шаг 5. Обращение за государственной регистрацией перехода права собственности

Важный момент в процессе приобретения недвижимости - государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Именно с момента регистрации перехода права на недвижимость она становится собственностью покупателя. Как уже говорилось ранее, регистрирующий орган в г. Минске - РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Для государственной регистрации перехода права собственности по договору необходимо предоставить:

• паспорт;

• заявление;

• передаточный акт или другой документ о передаче жилого помещения;

• документ (квитанция) об оплате регистрации. На практике счет за оплату выдается при приеме документов для государственной регистрации, а сама квитанция отдается в регистрирующий орган, когда покупатель получает свидетельство о государственной регистрации права собственности;

• расписка продавца о получении им денег, если регистрация производится раньше установленного по договору срока оплаты. Она будет необходима лишь в случае, если в договоре установлен срок оплаты позже регистрации (подп.22.3.23 п.22.3 Перечня № 200, п.51 Перечня № 63).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 января 2020 г. в подп.22.3.23 п.22.3 Перечня № 200 внесены изменения Указом Президента Республики Беларусь от 30.12.2019 № 492. С 20 июня 2020 г. следует руководствоваться п.51 Перечня № 63 в ред. постановления Госкомимущества от 23.02.2023 № 15.

Обратите внимание! Если при оформлении сделки услуги оказывает регистратор, то шаги 4 и 5 могут быть совершены как одновременно, так и в разное время (например, когда окончательный расчет или передача объекта недвижимости не происходят к моменту совершения сделки), но в любом случае относятся к исключительной компетенции государственных регистраторов.

Шаг 6. Регистрация по новому месту жительства

После получения свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость новый собственник может зарегистрироваться в приобретенной квартире (одноквартирном доме) по месту жительства, то есть прописаться. Однако сделать это нельзя, пока бывший собственник и члены его семьи не будут сняты с регистрационного учета, то есть выписаны.

Обратите внимание! Снятие с регистрационного учета производится после регистрации гражданина по новому месту жительства.

Для регистрации по месту жительства необходимо подать в орган регистрации следующие документы:

• заявление (заполняется при приеме документов);

• паспорт;

• свидетельство о рождении - для детей до 14 лет, не имеющих паспортов;

• свидетельство о регистрации перехода права собственности;

• технический паспорт;

• военный билет или временное удостоверение (удостоверение призывника) с отметкой о постановке на воинский учет по новому месту жительства - для военнообязанных (призывников);

• документ (квитанция) об оплате регистрации.

Размер оплаты установлен в п.13.1 Перечня № 200.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 марта 2024 г. следует руководствоваться п.13.1 Перечня № 200 в ред. Указа № 55.

После регистрации по месту жительства в приобретенном жилом помещении новому собственнику необходимо оформить на свое имя договоры на оказание жилищно-коммунальные услуг.

В частности, необходимо:

• заключить договор на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг (ЖЭС);

• переоформить телефонный номер (по адресу районного телефонного узла);

• заключить договор электроснабжения («Энергосбыт» (http://www.energosbyt.by/dogovor.php));

• заключить договор водоснабжения (УП «Минскводоканал» (http://minskvodokanal.by/services/fizicheskie_lica/administrativnie_pro/index.html)) и предъявить его в ЖЭС.

Порядок расчетов между сторонами сделки купли-продажи недвижимости

Отдельно остановимся на вопросе передачи денежных средств при заключении сделки купли-продажи недвижимости. В договоре можно предусмотреть любой порядок расчетов между продавцом и покупателем, законодательство никаких ограничений по этому поводу не содержит. Расчет может производиться до заключения договора, при его заключении, а также после заключения.

Расчет по договору лучше предусмотреть после его государственной регистрации (после подачи заявления на такую регистрацию), так как договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если деньги передаются до государственной регистрации договора, то при его удостоверении в нем целесообразно указать, что право подачи и подписания заявления о государственной регистрации договора и основанного на нем права предоставляется только покупателю (как правило, такое заявление подается продавцом и покупателем вместе).

Расчет должен производиться обязательно в белорусских рублях. При этом можно определить эквивалент суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Например, в договоре можно указать, что покупатель уплачивает продавцу сумму в белорусских рублях, эквивалентную сумме в долларах США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день произведения расчетов. Это довольно удобно, поскольку, если расчеты будут осуществляться через несколько месяцев после подписания договора, цена сделки в белорусских рублях будет зависеть от курса доллара США.

Обратите внимание! В случае если расчет в нарушение законодательства был произведен в иностранной валюте, договор купли-продажи может быть признан недействительным, а деньги и квартира конфискованы в доход государства (подп.1.2 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 № 49 «Об обеспечении порядка при осуществлении валютных операций»).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. следует руководствоваться ст.12.1 КоАП от 06.01.2021 № 91-З. Норма не изменилась.

Стороны также могут предусмотреть в договоре оплату жилого помещения с отсрочкой или рассрочкой платежа. При этом жилое помещение, проданное в кредит и переданное покупателю, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. В этом случае одновременно с переходом права собственности производится государственная регистрация залога (ипотеки).

Для оплаты по договору лучше воспользоваться услугами банка и перевести средства на счет продавца. Если деньги передаются лично, необходимо составить расписку о том, что оплата произведена.

25.05.2016

Эвелина Дубовик, старший преподаватель кафедры финансового права и правового регулирования хозяйственной деятельности Белорусского государственного университета, управляющий партнер общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания Соломон»

Денис Бойба, ведущий юрисконсульт общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания Соломон»