Материал помещен в архив

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА

«Приемка» объекта в строительстве

1. Термин «приемка» объекта в строительстве имеет, по крайней мере, две коннотации:

а) исполнение обязанностей сторон, предусмотренных п.1 ст.696 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) и составляющих суть строительного подряда.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 ноября 2024 г. следует руководствоваться п.1 ст.696 ГК в ред. Закона от 13.11.2023 № 312-З.

Такая приемка производится в соответствии с Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее - Положение № 716). Она производится в отношении всего полностью готового объекта либо, если это предусмотрено договором, в отношении выделенных в проектной документации очередей строительства, пусковых комплексов.

Оформляется такая приемка актом приемки объекта, законченного возведением, реконструкцией, реставрацией, благоустройством, утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.10.2012 № 339, подписываемым всеми членами приемочной комиссии, но не предусматривает спецификации по отдельным составляющим затрат (стоимость работ отдельно от стоимости материалов и т. п.).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2019 г. следует руководствоваться формой акта приемки в эксплуатацию объекта строительства, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, законченного возведением, реконструкцией, в том числе тепловой модернизацией, реставрацией, благоустройством, согласно приложению 2 к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.12.2018 № 40. С 5 февраля 2019 г. приказ № 339 утратил силу приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.02.2019 № 26.

Обратите внимание! Указанный акт не является финансовым (первичным учетным) документом, он выполняет административные (подтверждает возможности и безопасность использования объекта) и гражданско-правовые функции: дата утверждения акта считается датой приемки в эксплуатацию объекта согласно п.8 Положения № 716, а такой акт служит подтверждением сдачи результата работы согласно ст.708 ГК;

б) сдача определенного этапа работ, оформленного первичным учетным документом одной из утвержденных постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 13 форм:

- актом сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ (формы С-2, С-2а, С-2б, С-2в);

- актом о передаче не завершенного строительством объекта (форма С-22);

- актом о передаче затрат, произведенных при создании объекта инженерной и (или) транспортной инфраструктуры и их благоустройства (форма С-17а).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 мая 2018 г. следует руководствоваться актами форм С-2, С-2а, С-2б, С-2в, С-22 и С-17а с изменениями, внесенными постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.04.2018 № 21. Комментарий см. здесь.

Такого рода акты содержат расчет стоимости работ в текущих ценах с расшифровкой элементов затрат: материалы заказчика, материалы подрядчика, услуги генподрядчика, транспорт и т. п. Их основная цель - отражение выполненных работ в бухгалтерском учете сторон и своевременные расчеты (финансирование) строительства.

Если моментом перехода права собственности в договоре определен момент оплаты…

2. Если стороны в договоре решат избрать моментом перехода права собственности момент оплаты, то возможны две ситуации:

а) оплата осуществляется по факту выполнения работ.

Основанием для расчетов за выполненные строительные работы является подписанная уполномоченными представителями заказчика и подрядчика справка о стоимости выполненных работ и затратах, составленная на основании акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ (часть первая п.55 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. следует руководствоваться п.55 Правил № 1450 в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 10.04.2018 № 274.

В справке о стоимости выполненных работ и затратах формы С-3 и справке о стоимости выполненных работ формы С-3а (утверждены постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 17.10.2011 № 48) предусмотрено выделение отдельной строкой стоимости материалов, оборудования, зачет целевых авансов и т. п.

Генеральный подрядчик предъявляет заказчику единую справку о стоимости работ, выполненных собственными силами и силами субподрядчика. Расчеты с субподрядчиками может вести как генподрядчик, так и заказчик, если это предусмотрено договором;

б) выделен целевой (но не текущий) аванс на закупку материалов.

Целевой аванс на покупку материальных ресурсов представляет собой капитал в денежной форме, не воплощенный в стоимости стройматериалов или выполненных работ, поэтому связывать с его перечислением право собственности заказчика на часть объекта строительства не всегда оправдано.

Справочно По целевым авансам подрядчик составляет заявку на выделение целевого аванса с указанием наименования, количества, стоимости, а также поставщика (изготовителя) материальных ресурсов. Заказчик вправе с согласия подрядчика перечислять авансы непосредственно изготовителям материальных ресурсов, если с ними подрядчиком заключены соответствующие договоры. Полученные бюджетные средства в виде целевых авансов должны быть отработаны в течение 3 месяцев с даты их получения, если иное не установлено законодательством. Если договором строительного подряда предусмотрена выплата целевого аванса, то в таком договоре может быть предусмотрено обеспечение возврата неиспользованного или использованного не по назначению целевого аванса подрядчиком в виде банковской гарантии на сумму не менее суммы целевого аванса (подп.1.13 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности»).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 апреля 2025 г. подп.1.13 п.1 Указа № 26 исключен Указом от 31.03.2025 № 130.

Теоретически в договоре строительного подряда можно избрать любой из этих вариантов.

Понятно, что в случае строительства «под ключ» им, как правило, будет вариант 1а; если закупка материалов и финансирование строительства полностью отнесено к обязанностям заказчика - вариант 2б; вариант 2а - наиболее нейтральный, не исключающий смешанное финансирование.

Если подрядчиков или субподрядчиков несколько, то общая схема не меняется, изменяются только стороны. Впрочем, здесь возможны правовые коллизии в тех случаях, когда заказчик рассматривает весь объект как сложную вещь (ст.134 ГК) и исполнение обязанности одним (суб)подрядчиком без других не представляет для него ценности.

Оборудование (если речь идет о промышленном строительстве), закупленное отдельно, должно быть отделено от объекта строительства. То же самое касается строительных машин и прочих основных средств подрядчика, которые являются его собственностью (или находятся во владении по договорам аренды, ссуды и т. п.) и не должны смешиваться с расходуемыми в строительстве материалами.

Справочно Правовое руководство ЮНСИТРАЛ также считает вариант признания собственником именно финансирующей стороны оптимальным. Для решения проблемы с участием нескольких подрядчиков или поставщиков оно склоняется к поэтапной передаче права собственности заказчику после полной оплаты соответствующей части работ.

Объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры

Специфические отношения складываются в части объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры:

• инженерных коммуникаций (в том числе сетей) и сооружений, обеспечивающих подачу ресурсов (энергия, вода и др.) и отведение использованных ресурсов;

• транспортных коммуникаций;

• зданий, сооружений социального и бытового назначения и т. п.

Согласно ст.135 ГК объект недвижимости (жилой дом, иное здание, сооружение) и его инфраструктура относятся друг к другу как главная вещь и принадлежность, то есть вторая всегда следует за первой, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку собственность - не только право, но и бремя содержания (ст.211 ГК), собственник может быть заинтересован в избавлении от них.

Безвозмездная передача в государственную собственность объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства, завершенных строительством, но не зарегистрированных в установленном порядке в качестве объектов недвижимого имущества, осуществляется без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию прав на них, на основании акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектной документации (часть первая подп.1.9 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры»).

Основанием для государственной регистрации в данном случае являются не документы, перечисленные в Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него, сделок с ним», а:

1) заявление соответствующих структурных подразделений местных исполнительных и распорядительных органов, эксплуатационных организаций;

2) акт о передаче затрат.

15.07.2016

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук