Материал помещен в архив

СНОС ЗДАНИЯ: БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Ситуация Организация сносит здание в связи со строительством нового объекта, затраты по сносу здания включены в сметную документацию. Государственная регистрация прекращения существования недвижимого имущества может быть проведена только после разборки здания. Разборка здания заняла 6 месяцев. На какую дату оформляется акт списания объекта основных средств: на дату начала разборки, дату окончания разборки и регистрации прекращения существования объекта недвижимости или иную? На какую дату в бухгалтерском учете делается запись по отнесению остаточной стоимости здания на затраты по строительству нового объекта? Если здание сносится без строительства на его месте нового объекта, будет ли отличаться порядок оформления документов и отражения в учете?

Бухгалтерский учет затрат, связанных со сносом здания

Основанием для списания с учета объектов недвижимости, сносимых в связи со строительством, является проведенная в установленном порядке государственная регистрация прекращения существования недвижимого имущества. Остаточная стоимость снесенных основных средств списывается с кредита счета 01 «Основные средства» в дебет счета 08 «Вложения в долгосрочные активы», относится к расходам по подготовке территории строительства и включается в состав прочих работ и затрат, увеличивающих стоимость объекта (часть вторая п.72, п.73 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10, далее - Инструкция № 10).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 августа 2024 г. действует Инструкция о порядке формирования фактической стоимости строительства объекта в бухгалтерском учете, утв. постановлением Минстройархитектуры от 30.05.2024 № 53.

В стоимость объекта затраты по сносу включаются с учетом норм, установленных п.6 Инструкции № 10 (п.71 Инструкции № 10).

К затратам, не увеличивающим стоимость объекта учета, относятся в том числе затраты на снос и охрану объекта, прекращенного строительством, кроме случаев, когда затраты на снос и охрану объекта несет новый заказчик, застройщик в целях возведения или реконструкции нового объекта и эти затраты включены в сводный сметный расчет (абзац 2 п.6 Инструкции № 10).

Затраты заказчика, застройщика, связанные со сносом объекта недвижимости (в том числе основных средств и незавершенного строительства) в целях строительства нового объекта, учитываются (часть первая п.72 Инструкции № 10):

• или по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов»;

• или по дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы».

При этом нормы п.72 Инструкции № 10 необходимо применять, учитывая как иные нормы Инструкции № 10, так и требования иных нормативных правовых актов.

В частности, по дебету счета 97 учитываются затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства. С даты начала строительства понесенные затраты включаются в состав затрат по незавершенному строительству и отражаются по дебету счета 08 и кредиту счета 97 (п.10 Инструкции № 10).

Следовательно, при отражении хозяйственных операций, связанных со сносом здания, заказчику (застройщику) следует учитывать следующие аспекты:

1) при осуществлении строительства (возведения) новых объектов затраты по сносу ранее существовавших (находившихся) на земельном участке объектов, в том числе зданий, в том числе являющихся объектами основных средств, относятся на увеличение стоимости объекта строительства согласно п.72 Инструкции № 10, то есть отражаются либо на счете 97, либо на счете 08;

2) для возможности капитализации понесенных организацией затрат по сносу здания и списания остаточной стоимости самих сносимых объектов недвижимости, то есть для возможности их отражения на счете 08, данные затраты должны быть предусмотрены проектной документацией, в частности такой ее составляющей, как сводный сметный расчет стоимости строительства, на основании которого согласно п.5 Инструкции № 10 определяется перечень затрат, относимых на увеличение стоимости объекта строительства.

Если снос здания не предусмотрен проектной документацией на строительство, то затраты по сносу (ликвидации) объектов основных средств будут отражаться в порядке, предусмотренном пп.28 и 30 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26 (далее - Инструкция № 26), то есть на счете 91 «Прочие доходы и расходы»;

3) на счете 97 либо на счете 08 отражаются только расходы, связанные со сносом здания, то есть выполнение строительных, монтажных и иных специальных работ, связанных со сносом (демонтажом) существующих объектов основных средств.

Таким образом, стоимость самих объектов основных средств (находящихся на земельном участке) зданий на счете 97 не отражается;

4) на счете 97 «Расходы будущих периодов» отражаются затраты заказчика (застройщика) по сносу зданий до даты начала строительства.

Датой начала строительства является дата выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ (ТКП 45-1.03-122-2015 «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения» (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.11.2015 № 279)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 августа 2018 г. датой начала строительства является дата, указанная в договоре строительного подряда, согласно Правилам заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, или в решении застройщика при выполнении строительных, монтажных, иных специальных работ собственными силами (абзац 1 п.4.3 раздела 4 ТКП 45-1.03-122-2015 в редакции приказа Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.07.2018 № 152). С 18 декабря 2023 г. введены в действие СП 1.03.11-2023 «Продолжительность строительства. Оптимальная продолжительность выполнения строительно-монтажных работ на объектах строительства. Порядок определения», утв. постановлением Минстройархитектуры от 18.10.2023 № 105.

Разрешение на производство строительно-монтажных работ выдается в том числе на подготовительный этап строительства, который включает в себя выполнение внутриплощадочных подготовительных работ.

Внутриплощадочные подготовительные работы должны предусматривать (подп.4.3 п.4 ТКП 45-1.03-161-2009 «Организация строительного производства» (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 07.12.2009 № 396)): сдачу-приемку геодезической разбивочной основы для строительства и геодезические разбивочные работы для прокладки инженерных сетей, дорог и возведения зданий и сооружений; освобождение строительной площадки для производства строительно-монтажных работ (расчистка территории, снос строений и др.); планировку территории; искусственное понижение при необходимости уровня грунтовых вод; перекладку существующих и прокладку новых инженерных сетей; устройство постоянных и временных дорог, инвентарных временных ограждений строительной площадки с организацией в необходимых случаях контрольно-пропускного режима; размещение мобильных (инвентарных) зданий и сооружений производственного, складского, вспомогательного, бытового назначения; устройство складских площадок и помещений для материалов, конструкций и оборудования; организацию связи для оперативно-диспетчерского управления производством работ; обеспечение строительной площадки водоснабжением и противопожарным инвентарем, освещением и сигнализацией.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 марта 2021 г. ТКП 45-1.03-161-2009 отменен постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 09.03.2021 № 18. С 29 марта 2021 г. действуют СН 1.03.04-2020 «Организация строительного производства», утвержденные постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 12.11.2020 № 73.

Таким образом, снос расположенных на предоставленном для строительства земельном участке зданий и сооружений (строений) в подавляющем большинстве случаев будет осуществляться уже после получения разрешения на производство строительно-монтажных работ, то есть затраты по сносу таких зданий будут отражаться на счете 08, а использование счета 97 будет относиться к исключительным и индивидуальным случаям;

5) основанием для списания с учета объектов недвижимости, сносимых в связи со строительством, является проведенная в установленном порядке государственная регистрация прекращения существования недвижимого имущества (часть вторая п.72 Инструкции № 10).

При этом остаточная стоимость снесенных основных средств списывается с кредита счета 01 в дебет счета 08, относится к расходам по подготовке территории строительства и включается в состав прочих работ и затрат, увеличивающих стоимость объекта (п.73 Инструкции № 10).

Государственная регистрация прекращения существования недвижимого имущества

Одним из объектов государственной регистрации является прекращение существования недвижимого имущества (абзац 2 ст.4 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», далее - Закон № 133-З).

Справочно Государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества (п.1 ст.7 Закона № 133-З). Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь (п.2 ст.7 Закона № 133-З).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами (п.2 ст.7 Закона № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З).

Удостоверение произведенной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество производится в установленном специально уполномоченным органом государственного управления порядке путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации (часть первая п.1 ст.38 Закона № 133-З).

В случае совершения регистрационного действия моментом государственной регистрации являются время и дата приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений (ст.39 Закона № 133-З).

Дата и порядок списания остаточной стоимости сносимого объекта основных средств

При строительстве нового объекта недвижимости

Возможность списания остаточной стоимости фактически ликвидированного (снесенного) объекта основных средств возникает у организации только после подтверждения юридического факта прекращения его существования, то есть после получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, подтверждающего факт прекращения существования недвижимого имущества.

Таким образом, фактическая дата завершения (окончания) строительных работ по сносу (демонтажу) зданий на земельном участке, подтверждаемая, например, датой составления (подписания) актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, не является определяющей датой для отражения организацией-заказчиком (застройщиком) хозяйственных операций по списанию стоимости объектов основных средств, числящихся на счете 01.

Акт списания основных средств в указанной ситуации, оформляется на дату, которая указана в свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации факта прекращения существования недвижимого имущества, в качестве даты представления (подачи) организацией документов в регистрирующий орган, то есть уже после завершения разборки (ликвидации) зданий.

На эту же дату организацией в бухгалтерском учете отражается запись по кредиту счета 01 «Основные средства» и дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» на остаточную стоимость снесенного (ликвидированного) здания.

При этом остаточная стоимость снесенных основных средств списывается с кредита счета 01 в дебет счета 08, относится к расходам по подготовке территории строительства и включается в состав прочих работ и затрат, увеличивающих стоимость объекта, то есть фактически является косвенными затратами, которые в соответствии с п.40 Инструкции № 10 на дату приемки объекта строительства в эксплуатацию, распределяются между соответствующими объектами учета (относятся на увеличение) (п.73 Инструкции № 10).

Справочно Объект учета (часть объекта строительства) - каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты (абзац 2 п.2 Инструкции № 10).

Порядок бухгалтерского учета затрат по сносу здания, расположенных на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, а также порядок бухгалтерского учета списания остаточной стоимости сносимого (ликвидируемого) объекта основных средств, не подразумевает и не предусматривает, что новый объект строительства (новые объекты строительства) должны быть расположены на том же самом месте, на котором был расположен ликвидированный (снесенный) объект основных средств.

Таким образом, снос зданий, предусмотренный проектной документацией, в ситуациях, когда новые здания будут возводиться в другом месте земельного участка, который был предоставлен для строительства и на котором находились ликвидированные (снесенные) объекты основных средств, отражается в порядке, предусмотренном главой 6 Инструкции № 10.

Без строительства нового объекта основных средств

Если организацией будет сноситься здание без строительства на его месте нового объекта, то есть без осуществления организацией деятельности в качестве заказчика (застройщика) по строительству (возведению, реставрации, реконструкции) объектов, то в таком случае у организации будет иметь место обычная ликвидация (списание) объекта основных средств, при которой не применяются требования Инструкции № 10. Согласно п.1 Инструкции № 10 она устанавливает порядок формирования в бухгалтерском учете заказчика в строительной деятельности, застройщика в строительной деятельности стоимости объекта строительства при возведении, реставрации, реконструкции посредством отражения затрат на возведение, реставрацию, реконструкцию в бухгалтерском учете организаций (за исключением банков, небанковских кредитно-финансовых организаций, бюджетных организаций).

В указанной ситуации организация при отражении хозяйственных операций по сносу зданий будет руководствоваться требованиями главы 5 Инструкции № 26, которая не предусматривает использование счета 08 и устанавливает следующее:

• выбытие основных средств в результате списания (в случае физического износа, утраты (гибели) в связи с чрезвычайными обстоятельствами и т. п.) оформляется актом о списании имущества (п.28 Инструкции № 26);

• при выбытии основных средств накопленные по ним за весь период эксплуатации суммы амортизации и обесценения отражаются по дебету счета 02 «Амортизация основных средств» и кредиту счета 01. Остаточная стоимость выбывающих основных средств отражается по дебету счета 91 и кредиту счета 01, если иное не установлено законодательством.

Расходы, связанные с выбытием основных средств, отражаются по дебету счета 91 и кредиту счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и других счетов.

Стоимость материалов, полученных при выбытии основных средств, отражается по дебету счета 10 «Материалы» и кредиту счета 91.

Сумма числящегося по выбывающим основным средствам добавочного фонда, образовавшегося в результате ранее проведенных переоценок данных основных средств, отражается по дебету счета 83 «Добавочный капитал» и кредиту счета 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

Если основное средство состоит из частей, имеющих различные сроки полезного использования и учитываемых как отдельные инвентарные объекты, замена каждой такой части отражается в бухгалтерском учете как выбытие и приобретение самостоятельного объекта (п.30 Инструкции № 26).

В заключение необходимо обратить внимание, что в случае, когда снос зданий на предоставленном для строительства земельном участке осуществляется в рамках строительной деятельности организации в качестве заказчика (застройщика), то есть такой снос предусмотрен проектной документацией на строительство, организации необходимо применять как нормы главы 6 Инструкции № 10, так и отдельные нормы Инструкции № 26.

В частности, сумма числящегося по выбывающим основным средствам добавочного фонда, образовавшегося в результате ранее проведенных переоценок данных основных средств, отражается по дебету счета 83 и кредиту счета 84, в том числе и при сносе здания в рамках реализации строительного проекта.

26.05.2017

Виктор Статкевич, аудитор