Материал помещен в архив

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ ПРИ ВОЗВЕДЕНИИ И РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Ситуация У организации в аренде находится земельный участок площадью 0,5 га, на котором расположены: 1) производственное здание производственного корпуса площадью 1 000 м2; 2) навес площадью 26 м2. В связи с предписанием Министерства по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь о пожарной безопасности на данном земельном участке организация начала строительство двух новых объектов: • внутреннего объединенного водопровода, вид строительства - модернизация (устройство водопровода, пожарных гидрантов и шкафов внутри здания); • наружного внутриплощадочного водопровода с устройством пожарных гидрантов протяженностью 185 м, вид строительства - возведение. Получены технические условия от городского коммунального предприятия, разрешение из исполкома на проведение проектных работ и строительства, составлены и утверждены проекты. Ни в одном из документов не определен размер земельного участка под строительство (возведение) объекта. Строительство ведется подрядным способом, разрешения госстройнадзора и проведение экспертизы проектов не требуется. Как организации определить площадь участка под строительство (возведение) и произвести распределение платежей по аренде земли на его период (июнь - июль 2017 г.), приходящихся на затраты (модернизация) и относимых на увеличение стоимости строительства (возведение)? Может ли организация самостоятельно определить площадь земельного участка под строительство?

Отражение в бухгалтерском и налоговом учете сумм арендной платы за землю при реконструкции и возведении объектов строительства

Порядок формирования в бухгалтерском учете заказчика в строительной деятельности, застройщика в строительной деятельности стоимости объекта строительства при возведении, реставрации, реконструкции посредством отражения затрат на возведение, реставрацию, реконструкцию в бухгалтерском учете организаций (за исключением банков, небанковских кредитно-финансовых организаций, бюджетных организаций) установлен Инструкцией о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10).

Затраты, увеличивающие стоимость объекта учета (объекта строительства), подразделяются на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом стоимости строительства (часть первая п.5 Инструкции № 10).

При этом к затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, относятся затраты, не включаемые в сводный сметный расчет, в том числе суммы земельного налога и арендной платы, исчисленные за земельные участки, предоставленные для возведения объектов строительства (абзац 5 части третьей п.5 Инструкции № 10).

Пунктом 2 Инструкции № 10 установлено, что в ней используются термины в значении, установленном Законом Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З).

Возведение объекта строительства - совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, результатом которых является создание объекта строительства (абзац 5 части первой ст.1 Закона № 300-З).

Объект строительства - одно или несколько капитальных строений (зданий, сооружений), их части (включая изолированные помещения), инженерные и транспортные коммуникации, их части, иные объекты недвижимого имущества, строительство которых может включать очереди строительства, пусковые комплексы (абзац 22 части первой ст.1 Закона № 300-З).

Реконструкция объекта - совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в том числе с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них (абзац 31 части первой ст.1 Закона № 300-З).

Справочно В соответствии с ТКП 45-1.01-4-2005 «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 № 172, модернизация (зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций) (modernization) - совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах. Модернизация является видом реконструкции, проводимой в существующих габаритах зданий, сооружений, коммуникаций. При модернизации могут осуществляться: • изменение планировки без изменения назначения отдельных помещений; • устройство встроенных помещений для лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов; • выполнение балконов, лоджий; • замена отдельных видов несущих конструкций (стен, лестниц, перекрытий, покрытий); • улучшение архитектурной выразительности здания; • переустройство крыш; • утепление и шумоизоляция зданий; • оснащение недостающими видами инженерного оборудования или повышение его уровня; • переустройство наружных сетей (кроме магистральных).

Исходя из вышеизложенного для целей отражения затрат по строительству объекта в соответствии с Инструкцией № 10:

1) понятие «реконструкция» охватывается понятием «строительство объекта», то есть входит в состав данного термина (определения), что прямо указано в п.1 Инструкции № 10;

2) при этом реконструкция и возведение объекта являются разными терминами, то есть идентичными и однородными друг другу.

Как уже указывалось выше, в соответствии с п.5 Инструкции № 10 на увеличение стоимости объекта строительства относятся суммы арендной платы, исчисленные по земельным участкам, предоставленным для возведения объектов строительства.

Норма об отнесении на увеличение стоимости объекта строительства сумм арендной платы по земельным участкам, на которых осуществляется реконструкция объектов, Инструкцией № 10 либо иными нормативными правовыми актами не предусмотрена.

Также следует отметить, что, как правило, реконструкция проводится в отношении объектов, которые уже расположены на ранее предоставленном (выделенном) земельном участке и эксплуатируются организацией.

В таких ситуациях суммы арендной платы по таким земельным участкам отражаются организацией:

• в бухгалтерском учете - в составе текущих расходов;

• в налоговом учете - включаются в состав затрат, учитываемых при определении облагаемой налогом прибыли в соответствии с частью первой подп.1.14 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 01.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности».

При этом по возводимым объектам суммы арендной платы подлежат включению в стоимость объектов незавершенного капитального строительства (часть третья подп.1.14 п.1 названного Указа).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2020 г. следует руководствоваться Положением о порядке определения, исчисления и уплаты арендной платы, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 12.05.2020 № 160.

Таким образом, законодательство использует термин «возведение», а не «строительство» для целей отражения в налоговом учете исчисленных сумм арендной платы за землю, то есть порядок налогового учета сумм арендной платы является идентичным (аналогичным) порядку их бухгалтерского учета.

Изменение целевого использования земельного участка

Следует отметить, что в рассматриваемой ситуации процедура разделения земельного участка и повторное предоставление организации части этого же земельного участка для возведения объекта (наружный внутриплощадочный водопровод с устройством пожарных гидрантов) Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» либо иными нормативными правовыми актами не предусмотрена.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. Указ № 667 утратил силу Указом от 30.12.2022 № 466. С 29 января 2023 г. действует постановление Совмина от 13.01.2023 № 32 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 195-З "Об изменении кодексов"».

Вместе с тем организации следовало изменить целевое назначение земельного участка, указав в качестве составляющей его целевого использования не только обслуживание, но и строительство соответствующих объектов в порядке, предусмотренном Положением о порядке изменения целевого назначения земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 № 1780 (далее - Положение № 1780).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 января 2023 г. следует руководствоваться Положением о порядке деления, слияния и изменения целевого назначения земельных участков, утв. постановлением № 32.

Решения об изменении целевого назначения земельных участков могут приниматься только в отношении земельных участков, границы которых установлены на местности (с закреплением их поворотных точек межевыми знаками), создание которых, возникновение (переход) права частной собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного или временного пользования, аренды, субаренды на которые зарегистрированы в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, и землепользователями получены правоудостоверяющие документы на землю с проведением работ по установлению их фиксированной границы (п.2 Положения № 1780).

Не допускается изменение целевого назначения земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, земельных участков, предоставленных для строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства, а также земельных участков, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации жилых домов, возведенных на таких земельных участках.

Гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо, в том числе резидент свободной экономической зоны, специального туристско-рекреационного парка, органом управления которого является администрация свободной экономической зоны, заинтересованные в изменении целевого назначения предоставленного земельного участка, обращаются в местный исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка или в администрацию свободной экономической зоны (при размещении земельного участка в границах данной зоны, парка, если право на изменение целевого назначения земельных участков делегировано соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного, районного подчинения) и районными исполнительными комитетами) с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка (п.4 Положения № 1780).

В заявлении указываются:

• кадастровый номер земельного участка;

• местоположение (адрес) земельного участка;

• сведения о наличии либо отсутствии расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости;

• целевое назначение предоставленного земельного участка;

• намечаемое целевое назначение земельного участка.

Если изменение целевого назначения земельного участка связано с осуществлением строительной деятельности, в заявлении также указываются предполагаемые параметры и технические характеристики объектов, планируемых к возведению (этажность, площадь и др.), и инженерно-технического оборудования (при необходимости получения технических условий на инженерно-техническое обеспечение таких объектов).

К заявлению прилагаются:

• копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, без нотариального засвидетельствования, или копия документа, содержащего идентификационные сведения о гражданине;

• копии документов, удостоверяющих права на земельный участок и капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на этом участке;

• копии технических паспортов капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на земельном участке;

• обоснование для изменения целевого назначения земельного участка, в том числе финансово-экономическое;

• разработанная в установленном порядке проектная документация на объект строительства, реконструкции (при наличии);

• сведения об источниках финансирования, если дальнейшее использование земельного участка связано с осуществлением строительной деятельности;

• письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, а в случае отсутствия такого согласия - копия постановления суда об изменении целевого назначения земельного участка;

• документы, подтверждающие полномочия представителей (в случае совершения действий от имени и в интересах другого лица).

Заинтересованное лицо в течение 2 месяцев со дня принятия решения об изменении целевого назначения земельного участка обязано в установленном порядке обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним за государственной регистрацией изменения земельного участка на основании изменения его целевого назначения (п.7 Положения № 1780).

При невыполнении данного требования решение об изменении целевого назначения считается утратившим силу.

Дополнительно установлено, что если изменение целевого назначения земельного участка связано с осуществлением строительной деятельности, решение местного исполнительного комитета об изменении целевого назначения принимается одновременно с решением о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта в порядке, установленном Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 (п.8 Положения № 1780).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. следует руководствоваться Положением № 223 с изменениями, внесенными постановлением Совмина от 25.03.2022 № 175.

Определение площади земельного участка, занятого под возведение объекта строительства

В случае если земельный участок, исходя из его целевого назначения, указанного в документах, будет предоставлен в том числе и для возведения объектов строительства, сумма арендной платы в части площади такого земельного участка должна быть отнесена на увеличение стоимости возводимого объекта, то есть отражена на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» (п.9 Инструкции № 10).

Методика определения части земельного участка, занятого возводимым объектом строительства, на земельном участке, на котором уже расположены эксплуатируемые капитальные строения (здания и сооружения), а также капитальные строения (здания, сооружения), в отношении которых проводятся работы по реконструкции (в том числе модернизации), в настоящее время законодательством Республики Беларусь не установлена.

В связи с этим организация вправе самостоятельно определить часть земельного участка, занятого возводимым объектом строительства.

При этом организации необходимо руководствоваться следующими требованиями законодательства.

Если в отношении конкретных хозяйственных операций, отдельных составляющих активов, обязательств, собственного капитала, доходов, расходов организации в законодательстве Республики Беларусь не установлен порядок их отражения в бухгалтерском учете и отчетности, такой порядок разрабатывается организацией самостоятельно с применением профессионального суждения исходя из требований, установленных законодательством Республики Беларусь (п.5 ст.9 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. из п.5 ст.9 Закона № 57-З слова «Республики Беларусь» исключены Законом от 11.10.2022 № 210-З. Изменения не повлияли на суть материала.

При этом методы и способы определения части земельного участка, занятого возводимым объектом строительства, которые определяются организацией самостоятельно, должны быть закреплены в учетной политике организации и могут быть различными в зависимости от принятого организацией решения на основании профессионального суждения.

В качестве примера одной из возможных методик определения части земельного участка можно привести порядок определения части земельного участка, занятого объектом сверхнормативного незавершенного строительства, который используется при исчислении и уплате земельного налога в соответствии с требованиями налогового законодательства, площадь части земельного участка, занятого объектом сверхнормативного незавершенного строительства, определяется по площади под застройкой в соответствии с подтверждающими документами (часть четвертая п.5 ст.196 Налогового кодекса Республики Беларусь).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. следует руководствоваться ст.241 «Ставки земельного налога» вышеназванного Кодекса, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З.

В качестве подтверждающих документов в ситуации, указанной выше, можно использовать расчет технических специалистов организации, справку-расчет по части площади земельного участка, предоставленную проектной организацией, и иные аналогичные документы.

Обратите внимание! В связи с тем что строительство (возведение) наружных инженерных сетей осуществляется, как правило, открытым способом, то есть путем рыться котлованов, траншей и тому подобного с их последующей засыпкой, то определение части площади земельного участка по возводимым объектам следует определять в том числе и в отношении наружных сетей, которые после возведения будут пролегать под землей.

30.10.2017

Виктор Статкевич, аудитор