Материал помещен в архив

ВОПРОС: Осуществляется строительство жилого многоквартирного дома. Генподрядчик настаивает на том, чтобы заказчик передал ему в залог несколько квартир как гарантию своевременного расчета за выполненные работы.

Правомерны ли такие требования генподрядчика?

ОТВЕТ: Условие обеспечения залогом квартир (ипотекой) обязательств заказчика по оплате стоимости выполненных генподрядчиком строительных работ должно быть предусмотрено договором, в противном случае требования неправомерны.

В договоре строительного подряда могут быть предусмотрены меры по обеспечению исполнения заказчиком и (или) подрядчиком своих обязательств. Исполнение сторонами обязательств по договору может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором (п.16 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, далее - Правила № 1450).

Исходя из этого стороны вправе, а не обязаны предусмотреть залог в качестве меры обеспечения исполнения своих обязательств по договору.

В Гражданском кодексе Республики Беларусь сказано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством (принцип свободы договора) (п.1 ст.391 названного Кодекса).

Соответственно, если договором не предусмотрено условие обеспечения залогом квартир (ипотекой) обязательств заказчика по оплате стоимости выполненных строительных работ, то понуждение заказчика со стороны генподрядчика о передаче ему в залог (ипотеку) квартир в многоквартирном жилом доме противоречит законодательству.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, заказчик несет ответственность и уплачивает неустойку (пеню) подрядчику за несвоевременное проведение расчетов за выполненные и принятые в установленном порядке строительные работы - 0,2 % неперечисленной суммы за каждый день просрочки платежа, но не более размера этой суммы, если иное не определено договором (абзац 3 п.84 Правил № 1450).

Кроме уплаты неустойки (пени) виновная сторона возмещает другой стороне убытки в сумме, не покрытой неустойкой (пеней) (п.86 Правил № 1450).

Иными словами, если стороны не внесли в договор строительного подряда условие, предусматривающее передачу в залог квартир в качестве меры обеспечения обязательств заказчика по оплате стоимости выполненных строительных работ, то генподрядчик может воспользоваться вышеуказанными мерами ответственности заказчика, установленными в Правилах № 1450.

25.04.2018

Михаил Морозевич, специалист по ценообразованию в строительстве, инженер-строитель