Материал помещен в архив

ВОПРОС: Без проведения конкурса компания заключила инвестиционный договор для строительства нескольких жилых домов со встроенными помещениями.

Источник инвестиций по договору - в том числе заемные и прочие средства инвестора.

При строительстве жилых помещений для проживания граждан, а также встроенных помещений предприятие планирует привлекать средства физических юридических лиц (дольщиков) путем заключения договоров долевого строительства.

Вместе с тем ст.2 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 53-З «Об инвестициях» (далее - Закон) предусматривает, что отношения по строительству и приобретению гражданами жилых домов, жилых помещений для проживания не подпадают под сферу деятельности Закона.

1. Какие денежные средства компания может использовать при строительстве по инвестиционному договору?

2. Вправе ли предприятие в рамках реализации инвестиционного договора привлекать денежные средства дольщиков путем заключения договоров долевого строительства?

3. Будут ли эти денежные средства относиться к категории заемных?

ОТВЕТ: 1. Любые.

Законодательством не ограничены источники денежных средств, которые организация - инвестор вправе использовать при осуществлении строительства по инвестиционному договору (часть первая ст.1 Закона).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 июля 2022 г. следует руководствоваться ч.1 ст.1 Закона с изменениями, внесенными Законом от 05.01.2022 № 149-З.

Инвестиционный договор заключается между инвестором (инвесторами) и Республикой Беларусь и регламентирует порядок реализации инвестиционного проекта и правоотношения между инвестором и Республикой Беларусь (подп.1.1 п.1 Декрета Президента Республики Беларусь от 06.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для осуществления инвестиций в Республике Беларусь»).

При этом в инвестиционном договоре в обязательном порядке должны содержаться условия, определяющие объект, объем, источники, сроки и условия осуществления инвестиций (абзац 2 подп.2.1 п.2 названного Декрета).

Таким образом, организация-инвестор вправе использовать любые денежные средства для осуществления строительства по инвестиционному договору при условии соблюдения его условий об объеме, источниках, сроках и условиях осуществления инвестиций.

2. Вправе.

Один из способов осуществления инвестиций - приобретение, создание, в том числе путем строительства, объектов недвижимого имущества (абзац 3 ст.4 Закона).

Исключение из данного способа предусмотрено абзацем 4 ст.2 Закона: не является осуществлением инвестиций по смыслу Закона приобретение или строительство гражданами Республики Беларусь, иностранными гражданами и лицами без гражданства жилых домов, жилых помещений для проживания этих граждан Республики Беларусь, иностранных граждан и лиц без гражданства и (или) членов их семей.

Это означает, что указанные лица (граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства) могут приобретать жилые помещения как для собственного проживания, так и для проживания членов своих семей и данная деятельность не будет считаться инвестиционной.

Следовательно, в рассматриваемом случае имеют место два самостоятельных блока правоотношений:

первичный: деятельность организации-инвестора по строительству объекта недвижимого имущества, которая признается инвестиционной и на которую распространяется действие Закона и иных актов законодательства об инвестиционной деятельности;

вторичный: приобретение гражданами Республики Беларусь, иностранными гражданами и лицами без гражданства жилых домов, жилых помещений как для собственного проживания, так и для проживания членов своих семей, в том числе расположенных в объектах недвижимого имущества, которые строятся организацией-инвестором на основании инвестиционного договора. Такое приобретение жилых домов, жилых помещений не является инвестиционной деятельностью, и на нее не распространяется действие Закона и иных актов законодательства об инвестиционной деятельности.

Таким образом, норма абзаца 4 ст.2 Закона не ограничивает права организации-инвестора привлекать денежные средства для строительства объекта недвижимого имущества путем заключения договоров долевого строительства.

3. Не будут.

По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (п.1 ст.760 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 ноября 2018 г. п.1 ст.760 Гражданского кодекса Республики Беларусь на основании Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 № 135-З дополнен частью второй следующего содержания: «Актами законодательства могут устанавливаться особенности предоставления юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями займов в сумме, не превышающей 15 000 базовых величин на одного заемщика на день заключения договора».

Заключение договора долевого строительства предполагает привлечение застройщиком денежных средств дольщиков для осуществления строительства как источник финансирования объекта долевого строительства, однако данное привлечение не является займом, соответственно, денежные средства дольщиков не могут считаться заемными (п.3 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. следует руководствоваться подп.1.3 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473. Комментарии см. здесь.

23.10.2018

Мария Жариловская, юрист