Материал помещен в архив

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИ ПРЕВЫШЕНИИ НОРМАТИВНОЙ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

В последнее время в нашей стране активно развиваются новое строительство, реконструкция и модернизация зданий и сооружений, но, к сожалению, выполнение указанных работ может затягиваться по тем или иным причинам.

Рассмотрим, возникают ли какие-либо налоговые последствия в связи с тем, что строительство (реконструкция) не завершено в срок.

Действующим налоговым законодательством в отношении объектов сверхнормативного незавершенного строительства (зданий, сооружений и передаточных устройств), возникающих у плательщиков-организаций, установлена обязанность уплаты налога на недвижимость на незавершенное строительство. К таким объектам относятся здания, сооружения и передаточные устройства, сроки возведения (в том числе по строительному проекту на реконструкцию) которых с учетом периодов приостановления строительства, оформленных в установленном законодательством порядке, превысили нормативную продолжительность строительства, определенную утвержденной проектной документацией.

Справочно Проектная документация на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, снос (далее - проектная документация) - взаимоувязанные проектные документы, служащие основой для возведения, реконструкции, реставрации, ремонта, благоустройства объекта, сноса и представляющие собой архитектурный проект и (или) строительный проект в соответствии с выбранными заказчиком, застройщиком стадиями разработки проектной документации (ст.1 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (с изменениями и дополнениями; далее - Закон № 300-З)).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. действует Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З. Комментарии см. здесь.

Отметим, что для отнесения объектов строительства к объектам сверхнормативного незавершенного строительства, подлежащим налогообложению налогом на недвижимость, необходимо одновременное выполнение следующих условий:

• здания, сооружения и передаточные устройства должны возводиться;

• по объекту строительства должна быть разработана и утверждена проектная документация;

• строительство должно быть начато;

• период осуществления строительства должен превышать сроки строительства, установленные проектной документацией.

Статьей 1 Закона № 300-З определено, что под возведением объекта строительства понимается совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, результатом которых является создание объекта строительства.

В случае если на объекте проводится реконструкция (модернизация, реставрация), то такие изменения объектов не приводят к возникновению обстоятельств для исчисления налога на недвижимость на незавершенное строительство, за исключением возникновения в процессе таких мероприятий новых объектов (зданий, сооружений, передаточных устройств).

Пример В ходе реконструкции административно-бытового комплекса возникает объект «Котельная на жидком топливе». В случае превышения нормативных сроков реконструкции объект «Котельная на жидком топливе» будет являться объектом, по которому превышен нормативный срок строительства, и, следовательно, возникнет необходимость исчисления налога на недвижимость.

Одним из важных моментов является установление даты начала строительства, так как от данного срока начинает исчисляться срок продолжительности строительства, определенный проектной документацией.

Обращаем внимание, что с 1 января 2016 г. дата начала строительства определялась как дата выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ (п.4.3 разд.4 технического кодекса установившейся практики ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 6 ноября 2015 г. № 279 (далее - ТКП 45-1.03-122-2015 (33020)), т. е. вне зависимости от того, начинались ли строительные работы на объекте либо нет, нормативный срок исчислялся с даты выдачи разрешения на производство строительно-монтажных работ.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 декабря 2023 г. введены в действие СП 1.03.11-2023 «Продолжительность строительства. Оптимальная продолжительность выполнения строительно-монтажных работ на объектах строительства. Порядок определения», утв. постановлением Минстройархитектуры от 18.10.2023 № 105.

Декретом Президента Республики Беларусь от 23 ноября 2017 г. № 7 «О развитии предпринимательства» (далее - Декрет № 7), вступившим в силу с 26 февраля 2018 г., установлено, что субъекты хозяйствования при осуществлении экономической деятельности в сфере строительства осуществляют при наличии положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации на строительство объектов производство строительно-монтажных работ на объектах строительства после направления уведомления заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении или в виде электронного документа в органы государственного строительного надзора в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

Порядок направления в органы государственного строительного надзора уведомлений о производстве строительно-монтажных работ определен Положением о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 мая 2018 г. № 343. Отметим, что в уведомлении о начале производства строительно-монтажных работ по форме, установленной согласно приложению 1 к названному Положению, предусмотрено указание даты, с которой будет начато производство строительно-монтажных работ.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 ноября 2019 г. приложение 1 к Положению № 343 на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 12.11.2019 № 758 изложено в новой редакции.

Таким образом, после вступления в силу Декрета № 7 разрешение на производство строительно-монтажных работ не требуется.

В целях исчисления налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства дату начала строительства объекта следует определять по дате начала производства строительно-монтажных работ, указанной в уведомлении о начале производства строительно-монтажных работ.

Обращаем внимание, что если разрешение на производство строительно-монтажных работ получено до вступления в силу Декрета № 7, то начало течения сроков строительства, установленных проектной документацией, следует считать с даты выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ.

Пример Организация «А» получила разрешение на производство строительно-монтажных работ по объекту «Склад строительных материалов» в январе 2018 г. Нормативный срок строительства по проектной документации составляет три месяца. Фактически приступили к строительным работам только в июне 2018 г. Учитывая вышеизложенное, в апреле 2018 г. у организации «А» возник объект незаконченного строительства, а с 1 июля 2018 г. - объект для исчисления налога на недвижимость на незавершенное строительство.

В соответствии с пунктами 4.2 и 4.22 раздела 4 ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) продолжительность строительства охватывает период от даты начала выполнения внутриплощадочных подготовительных работ до даты ввода объекта в эксплуатацию, а срок продолжительности строительства объектов определяется разработчиком проектной документации в составе проекта организации строительства (далее - ПОС) в соответствии с действующими техническими нормативными правовыми актами и с учетом конкретных условий строительства.

Кроме того, согласно Закону № 300-З возведение, реконструкция, реставрация объекта осуществляются на основании разрешительной документации, при этом срок действия разрешения на производство строительно-монтажных работ ограничивается проектной продолжительностью строительства объекта. Однако срок действия разрешения на производство строительно-монтажных работ может быть продлен в случае необходимости.

В связи с изложенным нельзя отождествлять такие понятия, как «срок действия разрешения на производство строительно-монтажных работ» и «нормативный срок строительства, установленный проектной документацией». Перенос сроков строительства влечет за собой продление срока действия разрешения на производство строительно-монтажных работ, но не изменяет проектную продолжительность строительства, установленную ПОС.

Пример Организация строит объект «Офисные помещения». Нормативный срок строительства, определенный в проектной документации, составляет 10 месяцев и истекает в марте 2018 г. В разрешении на производство строительно-монтажных работ срок окончания работ продлен и установлен в июне 2018 г. Исходя из вышеизложенного объект строительства «Офисные помещения» является сверхнормативным для целей налогообложения налогом на недвижимость с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором истек нормативный срок строительства, установленный проектной документацией, т. е. с 1 апреля текущего года (независимо от того, что срок, указанный в разрешении на производство строительно-монтажных работ, истек в июне 2018 г.).

Статьей 62 Закона № 300-З определено, что организации имеют право на приостановление строительства и консервацию объекта незавершенного строительства.

Приостановление строительства - это временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда.

Консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства на срок свыше трех месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.

Из изложенного следует, что объекты сверхнормативного незавершенного строительства могут быть законсервированы. Однако, несмотря на консервацию объекта, может возникнуть объект для налогообложения налогом на недвижимость на незавершенное строительство. Все зависит от срока проведения консервации - до или после истечения нормативного срока строительства.

В случае если консервация объекта произведена до признания объекта объектом сверхнормативного незавершенного строительства, то в период консервации он не будет являться объектом налогообложения налогом на недвижимость. При консервации объекта после истечения нормативного срока строительства налог на недвижимость на незавершенное строительство исчисляется несмотря на то, что объект законсервирован до момента ввода в эксплуатацию.

Нормативная продолжительность строительства объекта строительства, определенная проектной документацией, продлевается на период приостановления строительства по основаниям, предусмотренным законодательством, либо на период консервации объекта незавершенного строительства, оформленной в установленном порядке.

В целях исчисления налога на недвижимость объект строительства относится к объекту сверхнормативного незавершенного строительства лишь в том случае, если продолжительность строительства до и после его приостановления (консервации) в сумме превышает продолжительность строительства, определенную проектной документацией.

Необходимо отметить, что при использовании особого режима налогообложения - упрощенной системы налогообложения налог на недвижимость не уплачивается в случае, если общая площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест не превышает 1 000 м², за исключением отдельных случаев, установленных Налоговым кодексом Республики Беларусь. Так, например, данное положение не освобождает организации от исчисления и уплаты налога на недвижимость по зданиям, сооружениям и передаточным устройствам сверхнормативного незавершенного строительства.

Пример Организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, осуществляет строительство здания. Иные объекты недвижимости отсутствуют. В марте 2018 г. истек нормативный срок строительства. Общая площадь сверхнормативного незавершенного строительства не превысила 1 000 м2. Такая организация признается плательщиком налога на недвижимость по объекту сверхнормативного незавершенного строительства с II квартала текущего года. В случае ввода в эксплуатацию указанного объекта и при общей площади здания менее чем 1 000 м2 налог на недвижимость в дальнейшем не исчисляется.

Отдельные организации освобождены от обязанности уплаты налога на недвижимость, в том числе и по объектам сверхнормативного незавершенного строительства. К таким, например, относятся организации, производящие сельскохозяйственную продукцию и уплачивающие единый налог для производителей сельскохозяйственной продукции.

Необходимо напомнить, что, как и в предыдущие годы, объектами сверхнормативного незавершенного строительства не признаются:

• объекты строительства, финансируемые из бюджета, а также объекты жилищного строительства, за исключением встроенной, пристроенной, встроенно-пристроенной нежилой части жилого дома;

• объекты сверхнормативного незавершенного строительства в части стоимости объекта строительства, сформированной за счет работ, выполненных собственными силами;

• объекты сверхнормативного незавершенного строительства религиозных организаций (объединений), зарегистрированных в соответствии с законодательством.

16.11.2018

Т.В.Баришина, главный государственный налоговый инспектор управления информационно-разъяснительной работы инспекции МНС по Брестской области