Материал помещен в архив

ИСЧИСЛЕНИЕ И УПЛАТА НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ ОРГАНИЗАЦИЯМИ ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА У ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Статьей 225 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК-2019) определено, что плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей (далее - ИП), с учетом особенностей, установленных статьей 226 НК-2019. На одной из указанных особенностей остановимся подробнее.

Так, в соответствии с нормами подпункта 1.3 пункта 1 статьи 227 НК-2019 объектами налогообложения налогом на недвижимость у плательщиков-организаций являются, в частности, капитальные строения (здания, сооружения), их части (далее - здания и сооружения), расположенные на территории Республики Беларусь и взятые организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь).

Согласно положениям абзаца третьего пункта 1 статьи 226 НК-2019 по зданиям и сооружениям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком налога на недвижимость признается организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель).

В соответствии с нормами подпунктов 2.1-2.3 пункта 2 статьи 229 НК-2019 налоговая база налога на недвижимость у плательщиков-организаций в отношении зданий и сооружений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких зданий и сооружений, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного или безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих зданий и сооружений, определенной исходя из их оценки:

• по оценочной стоимости зданий и сооружений, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года (далее - оценочная стоимость).

При оценке жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), хозяйственных построек, гаражей учитываются коэффициенты качества среды, коэффициенты типа населенного пункта, общие индексы изменения стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску (для работ, освобождаемых от налога на добавленную стоимость), при оценке нежилых помещений, машино-мест и иных зданий и сооружений - коэффициенты качества среды, коэффициенты типа населенного пункта, коэффициенты изменения стоимости видов (групп) основных средств.

Как правило, определение оценочной стоимости зданий и сооружений на 1 января текущего года в соответствии с этим порядком проводится организациями по государственной регистрации по заказу местных исполнительных комитетов.

В то же время собственник зданий и сооружений также имеет право обратиться в организацию по государственной регистрации за проведением данного вида оценки принадлежащего ему недвижимого имущества, сдаваемого в аренду, с целью предоставления данной информации арендатору для исчисления налога на недвижимость;

• указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) зданий и сооружений на 1 января текущего года, выданном оценщиком (ИП либо работником ИП или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика.

Возможность проведения данного вида оценки аналогична предыдущей.

Отметим, что период реализации обоих способов оценки определен пунктом 6 Положения о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 28 марта 2008 г. № 187 (далее - Положение № 187), согласно которому физическое лицо вправе не позднее 31 декабря года, за который исчисляется налог на недвижимость, представить в налоговый орган заключение об оценке, определенной на 1 января текущего года с использованием рыночных методов оценки зданий и сооружений, выданное юридическим лицом или ИП, осуществляющим оценочную деятельность, или заключение об оценке по оценочной стоимости на 1 января текущего года, определенной в соответствии с частями первой и второй подпункта 3.1 пункта 3 Положения № 187, выданное организацией по государственной регистрации. Рыночная или оценочная стоимость зданий и сооружений принимается налоговым органом в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 августа 2022 г. Указ № 187 утратил силу Указом от 24.08.2022 № 298 «О налогообложении». Комментарий см. здесь.

Данная норма может быть применена и организацией-арендатором в случае предоставления ей информации от арендодателя - физического лица о результатах проведенной оценки;

• произведенной в порядке, установленном Указом Президента Республики Беларусь от 28 марта 2008 г. № 187.

Организациями, взявшими в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц здания и сооружения (в части таких зданий и сооружений), при отсутствии в текущем году оценки зданий и сооружений по их оценочной стоимости, определенной организациями по государственной регистрации, в соответствии с подпунктами 3.2.1 и 3.2.2 пункта 3 Положения № 187 оценка зданий и сооружений для исчисления налога на недвижимость производится:

• путем индексации стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений, которые не позднее 10 февраля текущего года доводятся Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь до сведения Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь;

• исходя из базовой расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений, применяемых в порядке, установленном частью третьей подпункта 3.2.2 пункта 3 Положения № 187, и общей площади оцениваемого здания либо сооружения - при отсутствии сведений о стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году.

Стоимость одного квадратного метра здания или сооружения на 1 января 2013 г. определяется в размере базовой расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения.

Нормами части третьей подпункта 3.2.2 пункта 3 Положения № 187 определено, что с 1 января 2014 г. стоимость одного квадратного метра здания или сооружения на 1 января года, за который производится исчисление налога на недвижимость, определяется путем умножения базовой расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения последовательно на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь, начиная с 1 января 2014 г. (см. табл.).

Таблица

Коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные постановлениями Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, с 1 января 2014 г. по 1 января 2019 г.

Справочно Для целей Положения № 187 базовая расчетная стоимость одного квадратного метра типового здания или сооружения - это стоимость одного квадратного метра однотипных зданий и сооружений в соответствующем населенном пункте (на иной территории), установленная по укрупненным группам таких зданий и сооружений в размерах согласно приложению 1 к Положению № 187.

Таким образом, в отличие от общепринятого порядка определения налоговой базы налога на недвижимость, а именно остаточной стоимости находящихся по состоянию на 1 января календарного года у плательщика зданий и сооружений, налоговая база налога на недвижимость в отношении зданий и сооружений, взятых в аренду, определяется исходя из их стоимости, указанной в договорах аренды.

Тем не менее следует помнить, что данный показатель необходимо сравнить со стоимостью арендованных строений, определенной одним из вышеуказанных методов оценки.

Важно! Налоговой базой налога на недвижимость будет признаваться наибольшее из сравниваемых значений стоимостей зданий и сооружений.

Рассмотрим на условном примере определение налоговой базы налога на недвижимость организацией при аренде недвижимого имущества у физического лица

Пример Между организацией и физическим лицом заключен договор аренды складского помещения площадью 160 кв. м, расположенного в г. Бресте, с 1 августа 2018 г. В договоре аренды стоимость помещения определена в размере 100 000,00 бел. руб. Оценка складского помещения по рыночной или оценочной стоимости в 2018 г. не проводилась. В апреле 2019 г. собственник складского помещения обратился к осуществляющему оценочную деятельность ИП, который произвел рыночную оценку складского помещения и выдал заключение об оценке, определенной на 1 января 2019 г. с использованием рыночных методов оценки зданий и сооружений. Стоимость помещения, указанная в заключении, составила 105 000,00 бел. руб.

Исчисление налога на недвижимость производится организацией с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором помещение передано организации в аренду, т.е. с 1 октября 2018 г. (п.7 ст.189 Налогового кодекса Республики Беларусь в редакции, действовавшей в 2018 г. (далее - НК-2018)). В 2019 г. аналогичная норма установлена пунктом 4 статьи 232 НК-2019.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2025 г. следует руководствоваться п.4 ст.232 НК-2019 в ред. Закона от 13.12.2024 № 47-З.

Налоговая база налога на недвижимость определяется исходя из стоимости, определенной договором аренды, но не менее стоимости, определенной в указанном случае исходя из базовой расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и площади оцениваемого помещения.

Согласно приложению 1 к Положению № 187 для нежилых зданий, сооружений, помещений (за исключением гаража, машино-места, садового домика, дачи, хозяйственных построек) базовая расчетная стоимость 1 кв. м типового здания или сооружения для г. Бреста установлена в размере 493,50 бел. руб.

Стоимость арендованного помещения на 1 января 2018 г. рассчитывается следующим образом:

493,50 бел. руб. × 1,2212 × 1,0817 × 1,0333 × 1,0317 × 1,0973 × 160 кв. м = 122 012,97 бел. руб.

Налоговой базой налога на недвижимость будет признаваться наибольшее из сравниваемых значений стоимости арендованного помещения - 122 012,97 бел. руб.

Налог на недвижимость организация-арендатор исчисляет по ставке, рассчитываемой на основании годовой ставки (1 %) пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего налогового периода, - 0,25 % (1 % / 4 × 1) (ст.188 и п.6 ст.189 НК- 2018).

На основании решения Брестского городского Совета депутатов от 27 декабря 2017 г. № 178 ставка налога на недвижимость в 2018 г. для организаций увеличивалась в 2,5 раза.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. действует решение Брестского городского Совета депутатов от 12.12.2019 № 86 «О ставках земельного налога и налога на недвижимость».

Налог на недвижимость по взятому в аренду у физического лица складскому помещению, подлежащий уплате организацией-арендатором в 2018 г., будет равен 762,58 бел. руб. (122 012,97 × 0,25 % × 2,5).

В 2019 г. арендатор рассчитал стоимость арендованного помещения путем индексации стоимости помещения, примененной в качестве налоговой базы в 2018 г., с использованием коэффициента переоценки зданий и сооружений, установленного Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь на 2019 г.

Стоимость арендованного помещения на 1 января 2019 г. составила:

122 012,97 бел. руб. × 1,1300 = 137 874,66 бел. руб.

В соответствии с решением Брестского городского Совета депутатов от 27 декабря 2017 г. № 178 (в ред. решения Брестского городского Совета депутатов от 28 декабря 2018 г. № 36) ставка налога на недвижимость в 2019 г. для организаций увеличилась в 2,5 раза.

Налог на недвижимость по взятому в аренду у физического лица складскому помещению, подлежащий уплате организацией-арендатором в 2019 г., равен 3 446,87 бел. руб. (137 874,66 × 1 % × 2,5). Арендатором 20 марта 2019 г. представлена налоговая декларация (расчет) по налогу на недвижимость организаций (п.1 ст.233 НК-2019) с данной суммой налога к уплате.

Однако, учитывая проведенную собственником складского помещения рыночную оценку его стоимости, арендатору следует применить ее в качестве налоговой базы налога на недвижимость (данная рыночная стоимость выше стоимости, указанной в договоре аренды), представив в налоговые органы налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость организаций с внесенными изменениями и дополнениями. Сумма налога на недвижимость в рассматриваемом случае составит 2 625,00 бел. руб. (105 000,00 × 1 % × 2,5).

Внимание! Копии акта приемки-передачи с приложением договора аренды здания и сооружения, иного возмездного или безвозмездного пользования, заключенного организацией с физическим лицом, необходимо представить в налоговые органы по месту постановки на учет в течение 30 календарных дней со дня составления такого акта, а также расторжения договора аренды (п.18 ст.232 НК-2019).

09.08.2019

О.А.Кравчук, заместитель начальника управления информационно-разъяснительной работы инспекции МНС по Брестской области