Материал помещен в архив

Раздел здания для продажи: куда отнести госпошлину

Ситуация Организация-собственник произвела раздел здания для продажи. Расходы, связанные с его разделом, отнесли на формирование цены новых помещений. Как учесть госпошлину, связанную с разделом здания?

Государственная пошлина включается в стоимость реализуемого имущества пропорционально его площадям.

Вычленение изолированного помещения из капитального строения производится в порядке, установленном ТКП 255-2010 «Проекты раздела, слияния капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, вычленения изолированных помещений из капитальных строений (зданий, сооружений)», утвержденным приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 06.09.2010 № 300.

В случае если вычленение изолированного помещения из капитального строения требует выполнения строительно-монтажных работ, вычленение производится только после их выполнения и отражения в бухгалтерском учете (п.6 ст.51 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»; п.14 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26).

Справочно Капитальное строение (здание, сооружение) - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац 10 ст.1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З)). Изолированное помещение - внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т. п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т. п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описана в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац 6 ст.1 Закона № 133-З).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. капитальное строение (здание, сооружение) - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абз.10 ст.1 Закона № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З).

Процесс вычленения заключается в том, что из зарегистрированного капитального строения (здания, сооружения), в том числе из его части, в качестве отдельных инвентарных объектов основных средств в порядке, установленном ТКП 255-2010, могут быть выделены изолированные помещения. При этом указанные помещения физически существовали и до вычленения, но их описание (технический паспорт) отдельно в регистре недвижимости не выделялось, а входило в состав капитального строения или его части.

Вычленение в бухгалтерском учете - это выбытие одного инвентарного объекта и принятие к учету нескольких отдельных инвентарных объектов, не влияющих и не изменяющих технико-экономические характеристики первоначального объекта (п.4.3 ТКП 255-2010; абзац 2 п.2 ст.52 Закона № 133-З; абзац 13 п.4 Методических рекомендаций по определению сметной стоимости строительства на основе объектов-аналогов и укрупненных нормативов стоимости строительства, утвержденных приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.03.2012 № 84).

Для определения стоимости помещений по результатам их вычленения следует руководствоваться Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 (далее - Положение № 615).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 июля 2020 г. следует руководствоваться Положением № 615 в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 24.04.2020 № 147. Комментарий см. здесь.

Так, юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, в частности, имеют право на проведение внутренней оценки:

• принадлежащих им объектов оценки;

• объектов, которые поступят им в будущем и которые на дату оценки не считаются созданными в соответствии с законодательством, при наличии подтверждающих документов (проектной документации, договоров, контрактов либо других документов), позволяющих определить их стоимость (часть первая п.5 Положения № 615).

Справочно Результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, когда в соответствии с законодательством оценка должна быть только независимой (часть вторая п.5 Положения № 615).

Внутренняя оценка объекта оценки проводится на основании данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения, строительства объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно методам оценки, указанным в п.3 Положения № 615 (п.6 Положения № 615).

Один из методов оценки - сравнительный метод, основанный на сравнении и учете отличий объекта оценки и аналогичных объектов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам (абзац 2 подп.3.1 п.3 Положения № 615).

Стоимость вновь образованных изолированных помещений может быть определена пропорционально их площадям.

Стоимость продаваемого имущества определяется с учетом фактических расходов на:

• приобретение имущества, предназначенного для последующей продажи;

• приобретение товаров (работ, услуг), необходимых для доведения имущества до состояния, пригодного к использованию покупателем в соответствии с договором, в том числе на оплату:

- работ и материалов для установки и монтажа имущества, а также создания необходимых для применения имущества конструкций (сооружений);

- налогов, сборов (пошлин), иных обязательных платежей, связанных с доведением имущества до состояния, пригодного к использованию покупателем;

• государственную регистрацию имущества, прав на него, если в соответствии с законодательством такая регистрация необходима.

Таким образом, можно сделать вывод, что государственную пошлину за регистрацию прав целесообразно включить в стоимость продаваемого изолированного помещения пропорционально его площади.

20.02.2020

Ответ подготовлен экспертом отдела консультаций АПС «Бизнес-Инфо»