Материал помещен в архив

Порядок сдачи в аренду капитальных строений: разбираем ситуацию

Ситуация В результате образовавшейся дебиторской задолженности арендатора организация несвоевременно рассчиталась по платежам в бюджет. Правомерно ли отказать гражданину в заключении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в областной собственности, если ранее с ним был заключен другой договор аренды, после расторжения которого за арендатором числилась данная дебиторская задолженность? Как в этом случае организации обосновать отказ в заключении договора в соответствии с законодательством?

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством (п.1 ст.391 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК).

Из ситуации следует, что имущество находится в областной собственности. Рассмотрим на примере Гомельской области.

Порядок сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в собственности Гомельской области, определен Инструкцией о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в собственности Гомельской области, утвержденной решением Гомельского областного Совета депутатов от 05.06.2012 № 191 (далее - Инструкция № 191, решение № 191).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 ноября 2023 г. следует руководствоваться решением Гомельского облсовета от 21.07.2023 № 475 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом».

Недвижимое имущество предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды недвижимого имущества с учетом требований Инструкции № 191, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (п.5 Инструкции № 191).

Здания и изолированные помещения подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона:

• в городах Гомеле, Жлобине, Мозыре, Речице, Светлогорске, если иное не установлено Инструкцией № 191;

• для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров Республики Беларусь.

Допускается заключение договоров аренды зданий и изолированных вышеуказанных помещений без проведения аукциона в случаях:

• признания аукциона в установленном порядке несостоявшимся;

• сдачи в аренду для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств, эксплуатации технологического оборудования, складирования и хранения товароматериальных ценностей вне зависимости от места расположения, за исключением видов деятельности, названных в абзаце 3 части первой п.6 Инструкции № 191, и населенных пунктов либо конкретных зданий в соответствии с частью второй п.6 Инструкции № 191;

• сдачи в аренду для размещения объектов по оказанию бытовых услуг;

• сдачи в аренду для размещения объектов общественного питания с количеством мест не более 25;

• сдачи в аренду на условиях почасовой аренды;

• сдачи в аренду зданий и изолированных помещений, закрепленных на праве оперативного управления за облисполкомом и органами управления облисполкома;

• сдачи в аренду на новый срок арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по ранее заключенному договору аренды зданий и изолированных помещений. В целях реализации такого права арендатор считается надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору аренды зданий и изолированных помещений, если он не допускал нарушений условий данного договора аренды, дающих право арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды;

• сдачи в аренду частному партнеру для исполнения обязательств, предусмотренных соглашением о государственно-частном партнерстве (п.6 Инструкции № 191).

Из ситуации следует, что предыдущий договор аренды на недвижимое имущество был досрочно расторгнут, основание расторжения не приведено, однако указано, что после расторжения договора аренды за арендатором числилась просроченная дебиторская задолженность, что привело арендодателя к уплате штрафных санкций.

Так, в соответствии с частью третьей подп.2.9 п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» в случае несвоевременного перечисления в республиканский или местный бюджет платежей арендодатель уплачивает в республиканский или местный бюджет пеню в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действовавшей в соответствующие периоды неисполнения платежа, от суммы задолженности за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за установленным в частях первой и второй подп.2.9 п.2 названного Указа днем уплаты, и включая день уплаты (взыскания). Аналогичное условие содержится в подп.1.6 п.1 решения № 191.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 ноября 2023 г. следует руководствоваться подп.1.7 п.1 Указа от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом». Комментарии см. здесь.

Обратите внимание! В зависимости от области, района, города арендодателя порядок принятия решения и его согласования может отличаться. Поэтому в каждом случае необходимо изучить решение местного Совета депутатов, касающееся распоряжения имуществом.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора (п.1 ст.592 ГК).

Однако в приведенной статье ГК идет речь о заключении договора аренды на новый срок по истечении срока действия договора при прочих равных условиях перед другими лицами, а в рассматриваемой ситуации договор был расторгнут.

В п.35 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» разъяснено, что положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются:

• к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от договора аренды на основании п.2 ст.581 ГК как заключенного на неопределенный срок;

• в случае совершения сторонами действий, направленных на расторжение такого договора.

В данной ситуации арендодатель не обязан заключать договор с арендатором без проведения аукциона, в случае его необходимости. Таким образом, арендодатель не нарушает требования законодательства: он вправе принять решение о проведении аукциона по продаже права заключения договора аренды недвижимого имущества.

21.12.2020

Ольга Марочкина, юрист