Материал помещен в архив

Алгоритм строительства одной трансформаторной подстанции, общей для двух юрлиц

Ситуация Нужно юридически правильно оформить установку одной трансформаторной подстанции, общей для двух разных юрлиц. Их земельные участки граничат между собой. Будет выполнен комплекс работ: проект, прокладка кабеля и т. д. 1. Как это сделать? 2. Возможен ли вариант наличия двух заказчиков по одному объекту в данной ситуации? 3. Кому будет принадлежать трансформаторная подстанция и может ли быть два владельца? 4. Как разделить финансирование?

Для строительства трансформаторной подстанции необходимо получить земельный участок, разрешительную документацию. После выполнения проектных и монтажных работ - сдать объект в эксплуатацию, зарегистрировать его. Трансформаторная подстанция может принадлежать двум юридическим лицам, но двух заказчиков в строительстве быть не может.

Договор строительного подряда заключается при наличии у Заказчика:

• разрешительной документации на проектирование, возведение, выданной местным исполнительным и распорядительным органом;

• выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданной не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора;

• проектной документации на возведение, прошедшей госэкспертизу, если обязанность по обеспечению проектной документацией не возлагается договором на подрядчика (абзацы 1-4 подп.8.1 п.8 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, далее - Правила № 1450).

Алгоритм строительства

Шаг 1. Получение земельного участка

К обязанностям Заказчика по договору относится в том числе предоставление земельного участка для строительства (п.1 ст.702 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК).

Для предоставления земельного участка для строительства капитального строения. Заказчик обращается в городской исполнительный комитет областного центра с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства капитального строения (здания, сооружения).

К заявлению прилагается копия фрагмента плана (карты) города с нанесенным на нем местом размещения испрашиваемого земельного участка (в случае, если лицо, заинтересованное в предоставлении ему земельного участка, испрашивает конкретный земельный участок), а также обоснование инвестиций в случаях, когда предусмотрена его разработка (п.2 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667, далее - Положение № 667).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 января 2023 г. следует руководствоваться Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утв. постановлением Совмина от 13.01.2023 № 32.

Шаг 2. Получение разрешительной документации

Заявитель для получения разрешительной документации на строительство обращается в исполком с заявлением, в котором указывает местонахождение земельного участка и объекты недвижимости (при их наличии).

К заявлению прилагаются иные документы, предусмотренные п.3.1 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее - перечень № 156).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует единый перечень административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утв. постановлением Совмина от 24.09.2021 № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

Исполком самостоятельно запрашивает документы, удостоверяющие право на земельный участок, о госрегистрации объекта недвижимости, подлежащего реконструкции, реставрации (п.14 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223, далее - Положение № 223).

Территориальное подразделение архитектуры и строительства:

• подготавливает архитектурно-планировочное задание с прилагаемой схемой размещения объекта строительства. В схеме указываются сведения о месте размещения застраиваемого земельного участка, улично-дорожной сети района застройки, красных линиях улиц и дорог, объектах инженерной и транспортной инфраструктуры, зданиях и сооружениях, градостроительных регламентах;

• направляет запросы о предоставлении технических условий и технических требований в организации в соответствии с объектным перечнем организаций, выдающих технические требования и (или) технические условия (п.16 Положения № 223).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. следует руководствоваться пп.14 и 16 Положения № 223 в ред. постановления Совмина от 25.03.2022 № 175.

Указанные действия осуществляются на договорной основе.

Шаг 3. Выбор проектной организации

После того как у Заказчика на руках есть разрешительная документация на строительство объекта, можно переходить к стадии проектирования.

Если объект строится полностью или частично с привлечением средств бюджета и приравненных к ним средств, следует руководствоваться Указом Президента Республики Беларусь от 07.06.2019 № 223 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве» и постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.01.2014 № 88 «Об организации и проведении процедур закупок товаров (работ, услуг) и расчетах между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 10 октября 2021 г. постановление № 88 утратило силу постановлением Совмина от 06.10.2021 № 564 «Об изменении постановлений Совета Министров Республики Беларусь». С 1 июля 2021 г. отношения в сфере закупок товаров (работ, услуг) при строительстве за счет бюджетных средств регулируются законодательством о государственных закупках.

Обратите внимание! С 1 июля 2021 г. истекает срок действия Указа № 223. С этой даты при закупках в строительстве за счет бюджетных средств нужно руководствоваться Законом Республики Беларусь от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)».

Если строительство ведется за счет собственных средств Заказчика (инвесторов), подрядную организацию на проектирование выбирают без применения процедур, установленных требованиями закупок за счет бюджетных и приравненных к ним средств (абзац 35 подп.4.4 п.4 Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства», далее - Декрет № 7).

Шаг 4. Проектирование

Заказчик должен:

• предоставить задание на проектирование (архитектурно-планировочное задание);

• собрать исходные данные, необходимые для проектирования;

• заключить договор на выполнение проектных и изыскательских работ;

• предоставить геодезическую разбивочную основу для строительства (заключить договор с аттестованным геодезистом на выполнение данного вида работ, а если финансирование бюджетное - провести необходимые процедуры закупок).

После изготовления проектной документации и ее экспертизы Заказчик обязан принять от проектировщика и утвердить проектную документацию.

Заключение органов госэкспертизы по проектной документации утрачивает силу, если строительно-монтажные работы не начаты в течение 2 лет после его получения (абзац 14 подп.4.4 п.4 Декрета).

Шаг 5. Получение акта выбора дополнительного земельного участка во временное пользование

Вероятно, кабельная линия к подстанции будет проходить не только по территории выделенного организации участка. В связи с этим необходимо получить дополнительный земельный участок во временное пользование (сроком до 1 года). Порядок его получения аналогичен изложенному в шаге 1.

Шаг 6. Заключение и исполнение договора строительного подряда

Выбор подрядной организации аналогичен выбору подрядной организации на проектирование (см. шаг 3).

Со строительной организацией заключается договор строительного подряда.

Строительная организация должна иметь аттестат соответствия (подп.7.15 п.7 Перечня отдельных видов архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющих) (приложение 1 к Положению об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.03.2014 № 252)).

Заказчик или уполномоченные им лица вправе осуществлять технический надзор за выполнением строительных работ.

Заказчик, застройщик могут осуществлять технический надзор самостоятельно или привлекать для этого на договорной основе инженера (инженерную организацию) (ст.37 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон) и п.6 Инструкции о порядке осуществления технического надзора за строительством, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.08.2020 № 40).

Обязанности Заказчика при исполнении договора строительного подряда определяются договором строительного подряда и должны соответствовать главе 3 Правил № 1450.

До начала строительства Заказчик должен направить в инспекцию Департамента контроля и надзора за строительством уведомление о производстве строительно-монтажных работ (абзац 14 подп.4.4 п.4 Декрета № 7).

После завершения строительства необходимо заключить договор на проведение пусконаладочных работ, так как они не входят в комплект проектно-сметной документации и оплачиваются Заказчиком дополнительно, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.

Шаг 7. Приемка объекта в эксплуатацию, регистрация

Приемку объекта в эксплуатацию регламентируют ст.59 Закона и Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее - Положение № 716).

Приемочные комиссии назначаются заказчиком либо уполномоченной им организацией: принимается решение (приказ, постановление, распоряжение), где указываются состав приемочной комиссии, ее председатель, назначаемый из числа ее членов, устанавливаются даты начала и окончания работы комиссии.

В состав приемочных комиссий включаются представители заказчика и подрядчика (в случае заключения договора строительного подряда), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации при ее наличии, местного исполнительного и распорядительного органа (п.16, часть первая п.18 Положения № 716).

После приемки объекта его регистрируют в территориальном органе по госрегистрации и земельному кадастру.

Перечень документов, представляемых для госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определен п.17.11 перечня № 156.

Два заказчика по объекту могут быть, только если заключен договор простого товарищества

Заказчик в строительной деятельности - юридическое или физическое лицо, в том числе ИП, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора (абзац 12 ст.1 Закона).

Таким образом, двух заказчиков по договорам на производство работ в строительстве (проектных, строительных и т. д.) быть не может.

Статьей 911 ГК предусмотрено заключение договора простого товарищества.

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей законодательству цели.

Сторонами договора могут быть только юрлица и ИП.

Когда стороны заключают договор простого товарищества, они должны согласовать предмет договора (то есть какие действия будут совершаться для достижения поставленной цели, например строительство ТП и его обслуживание), права и обязанности сторон, порядок финансирования строительства.

Постановка на учет в налоговом органе простых товариществ производится по их заявлению, не позднее 10 рабочих дней со дня заключения договора о совместной деятельности.

Таким образом, два заказчика по объекту могут быть, если заключен договор простого товарищества.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) предусмотрен абзацем 4 ст.5 Кодекса Республики Беларусь о земле.

От редакции «Бизнес-Инфо» C 1 января 2023 г. следует руководствоваться абз.4 ст.5 КоЗ в ред. Закона № 195-З. Норма не изменилась. Комментарии см. здесь.

Если строительство на земельном участке будет вести одна из организаций, несмотря на заключенный договор о совместной деятельности, при регистрации права собственности второго участника могут возникнуть трудности, поскольку прав на владение земельным участком первого юрлица у него нет.

В таком случае необходимо через исполком инициировать вопрос о создании земельного участка для обслуживания трансформаторной подстанции и зарегистрировать его. И только после этого оформить переход права на часть земельного участка, на котором расположена подстанция, и на саму подстанцию.

Не требуется решения местного исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка или переходе права на него в случае оформления правоудостоверяющих документов на приобретенный земельный участок, а также в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение или доли в праве на данные объекты к другому лицу, если при этом не изменяются целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы (ст.267 ГК).

Таким образом, если Заказчик строит объект за свой счет, он может беспрепятственно продать 1/2 доли в собственности трансформаторной подстанции второму юрлицу. Переход права на трансформаторную подстанцию и землю будет зарегистрирован в органе по государственной регистрации и земельному кадастру.

Необходимо отметить, что ни в Положении № 667, ни в Положении № 223 нет запрета на подачу заявления участниками договора о совместной деятельности (ст.911 ГК).

Таким образом, если земельный участок выделен по заявлению юрлица - участника договора простого товарищества и в решении исполкома прописано право участников простого товарищества на земельный участок, то строительство подстанции будет вестись за счет средств обоих юрлиц. А право собственности на подстанцию и владение на земельный участок будет зарегистрировано на участников договора простого товарищества. Пунктом 17.1 перечня № 156 предусмотрена госрегистрация создания вновь образованного земельного участка, или договора аренды такого участка, или возникновения права либо доли в праве, или ограничения (обременения) права на него простым товариществом.

29.04.2021

Сергей Белявский, директор юридической фирмы «Экономические споры», медиатор, председатель третейского суда «Экономические споры», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда

Максим Митрофанов, юрист