Материал помещен в архив

6 ОТВЕТОВ НА ВОПРОСЫ, КАСАЮЩИЕСЯ ВОЗВРАТА СРЕДСТВ ГРАЖДАНАМ ПРИ ПРЕКРАЩЕНИИ ИМИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Вопрос 1: Договор создания объекта долевого строительства заключен в 2012 году. Выход гражданина из долевого строительства состоялся в 2014 году. Возврат средств застройщик посчитал с применением норм постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 «Об утверждении Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу» (далее - постановление № 6; Положение № 6), в соответствии с которым возврат производится с использованием ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь (далее - Нацбанк) на день возврата.

Дольщик не согласен, так как, по его мнению, расчет должен осуществляться с использованием индексов строительно-монтажных работ.

Прав ли дольщик?

Ответ: Дольщик прав.

Возврат денежных средств по договорам создания объектов долевого строительства, заключенным до вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263), осуществляется на условиях, предусмотренных ранее действовавшим законодательством и заключенными договорами создания объектов долевого строительства (п.2 постановления № 6).

Договор заключен в 2012 году. В тот период для возврата денежных средств при прекращении строительства применялось постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14.09.2006 № 1207 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396» (дата окончания срока действия постановления № 1207 - 15 января 2014 г.). Данным постановлением утверждено Положение о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости.

Согласно нормам главы 3 указанного Положения расчет производился с применением соответствующих строительных индексов.

Таким образом, в рассматриваемом случае застройщик должен произвести перерасчет возвращенных средств. Одновременно, если бы речь шла о прекращении членства в организации застройщиков (с указанными реквизитами), расчет возвращаемых средств должен был быть произведен с учетом нормативного правового акта, действовавшего на дату прекращения строительства, в данном случае - с учетом норм постановления № 6.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Вопрос 2: Дольщик написал заявление о прекращении строительства квартиры долевым способом в январе 2016 г. Застройщик 2 месяца не давал официального ответа. Дольщик продублировал свое заявление в апреле 2016 г., расторжение договора состоялось в мае того же года, возврат средств произведен с учетом ставки рефинансирования Нацбанка по состоянию на май.

Дольщик не согласен с таким расчетом, поскольку, по его мнению, у него «украли» 2 месяца.

Прав ли дольщик?

Ответ: Дольщик не прав, так как не принял меры по обеспечению регистрации своего заявления.

Дольщик должен был направить заявление застройщику заказным письмом (можно с уведомлением), приложив к требованию вернуть средства все необходимые документы для составления ведомости возврата:

• копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет собственных средств, средств организаций, иных источников;

• копии заключенных соглашений между выбывающим инвестором и организациями об условиях предоставления займа;

• справка банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации о размере выданного кредита.

В случае непредставления инвестором документов ведомость возврата взносов составляется застройщиком на основании имеющихся у него документов и запрошенных справок.

Вопрос 3: Дольщик строил квартиру, цена договора была установлена в белорусских рублях. Вышел из строительства в мае 2015 г. в установленном порядке, в июне застройщиком был найден новый дольщик на освободившееся место. Возврат средств первому дольщику был произведен только в ноябре 2015 г. с применением ставки рефинансирования на дату принятия решения о выходе дольщика из строительства - май 2015 г. Застройщик мотивировал задержку возврата тем, что новый дольщик не смог платить по установленному графику и первые платежи от него поступили только в ноябре 2015 г.

Прав ли застройщик?

Ответ: Застройщик не прав.

Если новый дольщик не платит своевременно, то у застройщика достаточно мер реагирования на это. Прежний дольщик в такой ситуации не должен страдать.

В п.12 Положения № 6 установлено, что возврат средств производится с учетом ставки рефинансирования Нацбанка, действовавшей в период пользования средствами дольщика, до даты возврата средств. Иначе говоря, в рассматриваемом случае при расчете сумм возврата должна использоваться ставка рефинансирования по состоянию на ноябрь 2015 г. Возвращенная сумма должна быть пересчитана.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 сентября 2022 г. следует руководствоваться п.12 Положения № 6 с изменениями, внесенными постановлением Совмина от 31.08.2022 № 571.

Вопрос 4: Как трактовать норму п.14 Положения № 6, в частности, слова «если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором»? Не ущемляет ли данная норма права граждан, строящих жилье с привязкой к иностранной валюте?

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. гл.4 (пп.13-16) Положения № 6 исключена постановлением Совмина от 12.03.2019 № 155.

Ответ: Норма рассматриваемого пункта звучит следующим образом: «Общая сумма подлежащих возврату денежных средств определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Нацбанком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором». Данная норма содержится также в Указе № 263 и Гражданском кодексе Республики Беларусь.

Следует уточнить, что привязка стоимости строящегося жилья к иностранной валюте - рискованный шаг как для дольщиков, так и для застройщика. Такая привязка может сказаться на сторонах как положительно, так и отрицательно.

Например, жесткая фиксация стоимости 1 м² в валюте платежа для дольщика дает четкое понятие относительно окончательной стоимости финансируемой им квартиры. При этом изменение курса валюты в ту или иную сторону может сказаться на интересах как дольщика, так и застройщика. Поэтому, заключая договор на строительство квартиры, нельзя игнорировать правило: строить желательно в той валюте, в которой имеешь постоянный источник дохода. Исключение из этого правила - если у дольщика имеется определенная сумма в иностранной валюте.

Исходя из изложенного нельзя утверждать, что названная норма Положения № 6 ущемляет права граждан. Стороны при заключении договора устанавливают по обоюдному согласию порядок возврата средств в случае прекращения договора: с привязкой к иностранной валюте на день выплаты или без такой привязки. Иногда в договорах указывают, что средства возвращаются в абсолютной величине, реже - устанавливают свой курс, отличный от курса Нацбанка.

Вопрос 5: Дольщик заключил договор строительства квартиры с привязкой к иностранной валюте. Внес собственные средства в эквиваленте 20 тыс. долл. США плюс кредит, взятый в банке под 16 % годовых, плюс заем организации, в которой работает. В общей сложности было внесено 45 тыс. долл. США. При возврате средств в силу прекращения строительства квартиры деньги застройщик вернул в банк и предприятию, а собственных средств оказалось всего 12 тыс. долл. США. Дольщик не согласен с такими расчетами.

Прав ли дольщик?

Ответ: В рассматриваемом случае с уверенностью можно сказать, что за период строительства, в течение которого «работали» деньги дольщика, курс доллара США значительно вырос (или обесценился белорусский рубль).

Так, в соответствии с Положением № 6 собственные средства граждан возвращаются в последнюю очередь (часть вторая п.15 Положения № 6). Другими словами, сначала были возвращены взятый в банке кредит без учета пересчета и заем предприятию с учетом пересчета. Пунктом 15 Положения № 6 установлено, что внесенные собственные средства дольщика возвращаются без учета пересчета. При этом сумма возвращаемых собственных средств гражданина определяется как разность между общей суммой, подлежащей возврату в целом, и суммой средств, подлежащих возврату по другим источникам финансирования. В свою очередь, общая сумма, подлежащая возврату в целом, определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Нацбанком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или условиями договора.

Таким образом, полученная дольщиком после всех выплат сумма в национальной валюте в случае роста курса доллара будет отличаться от суммы в иностранной валюте, которую дольщик инвестировал изначально в строительство.

Вопрос 6: Гражданин заключил договор купли-продажи квартиры по госзаказу, внес положенную сумму, составляющую собственные средства. Через месяц передумал и расторг договор купли-продажи квартиры. Собственные средства ему вернули без пересчета, то есть в абсолютной величине. Прав ли заказчик?

Ответ: Заказчик в данном случае прав.

В случае расторжения договора купли-продажи жилого помещения, построенного по государственному заказу, заказчик обеспечивает возврат денежных средств без их пересчета (пп.17, 18 Положения № 6). Такая норма принята потому, что жилые помещения по государственному заказу строятся с фиксированной стоимостью. Квартиру, от которой отказался покупатель, заказчик предложит другому покупателю, при этом источник индексации (пересчета) не установлен. Кроме того, «отказная» квартира может быть оплачена за счет средств бюджета (в случае отсутствия времени на переоформление квартиры на нового покупателя), статьи которого не содержат средств на выплату индексации. Соответственно, принимать решение о приобретении построенной по госзаказу квартиры следует ответственно, понимая, что в случае отказа от такой квартиры собственные средства вернутся в абсолютной величине.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2025 г. следует руководствоваться п.17 Положения № 6 в ред. постановления Совмина от 30.12.2024 № 1040.

25.08.2016

Татьяна Затуренская, начальник отдела управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь