Всё по одной теме.
Договор строительного подряда: заключение, исполнение, изменение и расторжение

Материал подготовлен аналитической редакцией Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

23.09.2025

Договор строительного подряда занимает центральное место в регулировании строительной деятельности. Его заключение и исполнение - сложные процессы, требующие четкого понимания правовых норм и практических нюансов.

Из подборки вы узнаете:

1. Заключение договора

1.1. Кто заключает договор строительного подряда

Строительно-монтажные работы выполняют подрядные организации или ИП на основании заключенных договоров строительного подряда.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.696 ГК).

Отношения сторон при заключении и исполнении договора строительного подряда регулируют:

✓ ГК;

✓ Строительный кодекс;

✓ Закон от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)»;

✓ Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450;

✓ Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553;

✓ Инструкция о порядке применения актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, первичных учетных документов, оформленных при выполнении строительных работ за пределами Республики Беларусь, утв. постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29;

✓ ТНПА в области строительства;

✓ иные акты законодательства, регулирующие отдельные аспекты строительной деятельности.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, осуществляющее строительную деятельность с обязательным привлечением подрядчика, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании договоров (подп.1.19 п.1 ст.1 Строительного кодекса).

Справочно Заказчик при строительстве объектов, финансируемых с привлечением средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, выполняет обязанности и имеет права заказчика, установленные Правилами № 1450 и иными актами законодательства, за исключением права самостоятельно принимать решения: • об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования; • о передаче своих полномочий третьим лицам (за исключением передачи отдельных функций инженеру (инженерной организации)); • о консервации или прекращении строительства объекта; • о переносе сроков завершения строительства объекта. Для принятия решений по указанным вопросам заказчик вносит предложения по объектам, строительство которых финансируется полностью или частично за счет средств: ✓ республиканского бюджета, - в Минэкономики; ✓ местного бюджета, - в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган; ✓ государственных целевых бюджетных и внебюджетных фондов, - распорядителям этих средств. По объектам, включенным в Госинвестпрограмму, региональные инвестпрограммы, для принятия решения об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования заказчик вносит предложения в Минэкономики (п.10 Правил № 1450).

Генеральный подрядчик - подрядчик в строительной деятельности, привлекающий для исполнения отдельных своих обязательств других юрлиц и (или) ИП путем заключения с ними договоров (подп.1.7 п.1 ст.1 Строительного кодекса).

Подрядчик - юрлицо, ИП, имеющие право на осуществление строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (подп.1.48 п.1 ст.1 Строительного кодекса).

Правила № 1450 допускают заключение договора в форме электронного документа (ч.2 п.13 Правил № 1450). В данном случае договор может быть подписан сторонами собственноручно либо с использованием средств связи и иных технических средств, компьютерных программ, информационных систем или информационных сетей, если такой способ подписания позволяет достоверно установить, что соответствующий текстовый документ подписан сторонами по договору (факсимильное воспроизведение собственноручной подписи с помощью средств механического или другого копирования, ЭЦП или другой аналог собственноручной подписи, обеспечивающий идентификацию стороны по договору), и не противоречит законодательству и соглашению сторон (ч.1 п.2 ст.404 ГК).

Если договор заключается в письменной форме, то он и приложения к нему должны быть подготовлены в количестве экземпляров, предусмотренном заключаемым договором, но не менее двух, и подписаны сторонами. При этом каждый лист договора и приложений к нему должен быть пронумерован и подписан сторонами (ч.3 п.13 Правил № 1450).

1.2. Когда нужна процедура закупки

При осуществлении закупок в строительстве полностью или частично за счет бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов получателями таких средств нужно руководствоваться Законом № 419-З и проводить соответствующие процедуры госзакупок (абз.2 ст.1 Закона № 419-З).

При этом Правила № 1450 устанавливают дополнительные требования к проекту договора строительного подряда, предлагаемого для заключения договора по результатам проведения процедуры закупки. Он должен содержать существенные условия, определенные в п.7 Правил № 1450, а также иные условия, определенные законодательством о закупках.

Дополнительно по теме • Соотношение отраслевого законодательства и законодательства о государственных закупках: применение норм законодательства об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности при проведении процедур закупок. • До 30.08.2024 на закупки товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, в том числе их ремонте, реконструкции, реставрации и благоустройстве, действие постановления Совмина от 15.03.2012 № 229 «О совершенствовании отношений в области закупок товаров (работ, услуг) за счет собственных средств» не распространялось и по ним проводили переговоры. С 30.08.2024 действие постановления № 229 на них распространяется и нужно закупки в строительстве на сумму более 1 000 БВ выкладывать на icetrade (например, текущий ремонт)? • Распространяется ли на закупки товаров (работ, услуг) для строительства постановление Совмина от 15.03.2012 № 229 «О совершенствовании отношений в области закупок товаров (работ, услуг) за счет собственных средств»? • Чем руководствоваться при разработке Положения о закупках в строительстве за счет собственных средств? Можно ли устанавливать самостоятельно предел суммы, где осуществляются строительные работы, без каких-либо процедур закупок? • Как за счет собственных средств провести закупки в строительстве: руководствоваться своим положением по закупкам, нормы которого могут отличаться от Закона от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)» (могут быть разработаны свои процедуры, например переговоры, и случаи их применения), либо Законом № 419-З? • Как организации за счет собственных средств осуществлять закупки в строительстве, чтобы заключить договор строительного подряда на текущий ремонт (закупка и замена окон)?

1.3. Как формируется цена на строительно-монтажные работы

Цена по договору строительного подряда - цена подрядных работ, определяемая по результатам выбора заказчиком подрядчика, то есть неизменная договорная (контрактная) цена на выполнение подрядных работ (абз.6 п.2 Положения № 1553).

Выбранная заказчиком цена подрядных работ неизменна до завершения этих работ. Исключение - случаи ее корректировки в связи с изменением:

✓ налогового законодательства в части установления и (или) отмены налогов и отчислений в доходы соответствующих бюджетов, которые влияют на формирование неизменной цены, изменения налоговых ставок и объектов налогообложения, а также установления и (или) отмены налоговых льгот;

✓ прогнозных индексов;

✓ НПА в сфере ценообразования в строительстве;

✓ проектной, в том числе сметной, документации по причине обнаружения недостатков технического и (или) счетного характера, а также в случае уточнения обстоятельств, которые невозможно было предусмотреть при ее разработке;

✓ сроков выполнения подрядных работ, предусмотренных договором, при:

- нарушении заказчиком установленного договором порядка расчетов, графика платежей;

- выявлении в ходе строительства дополнительных работ, влияющих на своевременное исполнение подрядчиком своих договорных обязательств;

- изменении даты начала выполнения подрядных работ и (или) приостановлении строительства (выполнения подрядных работ) по обстоятельствам, не зависящим от сторон или зависящим от заказчика. В случае строительства объектов, финансируемых за счет бюджетных и приравненных к ним средств, а также строительства жилых домов с господдержкой сумма корректировки неизменной цены при наступлении указанных обстоятельств, зависящих от заказчика, оплачивается за счет собственных средств заказчика. Исключение - случаи несвоевременного и (или) неполного обеспечения финансирования строительства объекта распорядителем бюджетных средств, лицом (лицами), осуществляющим финансирование строительства объекта (ч.1 п.11 Положения № 1553).

Дополнительно по теме • Новая редакция Положения № 1553: сравнение норм, действующих до и с 6 июня 2025 года. Комментарий к постановлению Совмина от 15.05.2025 № 266. • Формирование неизменной цены на выполнение подрядных работ по объектам текущего ремонта: сравнение норм, действующих до и с 6 июня 2025 года. Комментарий к постановлению Совмина от 15.05.2025 № 266. • Может ли подрядчик применить свой прогнозный индекс при текущем ремонте в бюджетной организации? Сметная документация в ценах на 01.05.2025. Дата начала выполнения работ - 02.06.2025. Дата окончания выполнения работ - 30.06.2025. Стоимость на дату начала производства работ на 01.06.2025 - стоимость на дату разработки сметной документации × 1,011. Стоимость в нормативный срок строительства - стоимость на дату производства работ × 1,005 4. Можно ли применить индекс 1,005 4, или нужно применить 1,011 либо другой? • Можно ли изменить цену договора подряда, заключенного по результатам госзакупки, в сторону увеличения, если выявлены допработы, и на сколько процентов?

1.4. Какие документы должны иметь стороны для заключения договора строительного подряда

Дополнительно по теме • При выполнении каких строительных работ не надо получать разрешительную документацию с 23 июля 2024 года. Комментарий к Строительному кодексу. • Разрешительная документация, Госстройэкспертиза, обеспечение исполнения обязательств в период гарантийного срока эксплуатации, инженерные услуги и жилищное строительство. Комментарий к Кодексу об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

1.5. Подготовка проекта договора

При проведении процедуры закупки проект договора, как правило, разрабатывается заказчиком и включается в состав конкурсной документации. Он должен содержать существенные условия, определенные в п.7 Правил № 1450, а также иные условия, определенные законодательством о закупках (ч.2 подп.4.1 п.4 Правил № 1450).

В течение 5 календарных дней со дня истечения срока для обжалования, установленного абз.3 п.2 ст.52 Закона № 419-З, а в случае, если имело место обжалование в уполномоченном государственном органе по госзакупкам, в течение 5 календарных дней со дня размещения в реестре жалоб решения, принятого по результатам рассмотрения жалобы, заказчик размещает на электронной торговой площадке проект договора, условия которого сформированы в соответствии с чч.1-3 п.1 ст.24 Закона № 419-З (ч.2 п.4 ст.24 Закона № 419-З).

Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор иных условий, в том числе предусматривающих:

• обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора;

• порядок контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком строительных работ и поставляемых материальных ресурсов;

• особенности приемки выполненных строительных работ, объекта в эксплуатацию;

• взаимоотношения сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы;

• порядок и основания изменения или расторжения договора, в том числе заключенного по результатам проведения процедуры закупки;

• выдачу целевых авансов на приобретение материальных ресурсов;

• порядок рассмотрения споров с применением медиации (п.8 Правил № 1450).

Также в договоре могут быть предусмотрены меры по обеспечению исполнения заказчиком и (или) подрядчиком своих обязательств. Исполнение сторонами обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными гражданским, налоговым, банковским законодательством или договором. Вид обеспечения исполнения обязательств по договору, заключенному по результатам госзакупки, определяется с учетом требований законодательства о закупках (п.11 Правил № 1450).

При непринятии отдельных условий проекта договора сторона, получившая этот проект, вправе оформить протокол разногласий. Проект договора вместе с протоколом разногласий направляется для рассмотрения другой стороне. Предложенные условия включаются в договор с согласия обеих сторон.

Дополнительно по теме • Государственное предприятие Республики Беларусь в настоящее время намерено заключить договор субподряда с иностранной компанией - нерезидентом, одновременно являющейся заказчиком по данному договору. Работы будут проводиться на территории Республики Беларусь. Валюта договора - евро, валюта платежа - белорусский рубль. Допускается ли заключение договора строительного субподряда в иностранной валюте? Если да, то каким образом оформлять первичные документы бухучета, если сметная документация составлена в белорусских рублях? • Обязательно ли прилагать протокол согласования цены к договору строительного подряда?

1.6. Существенные условия договора

К существенным условиям договора (п.7 Правил № 1450) относятся:

1) предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

2) указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;

3) сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки).

Обратите внимание! Срок строительства объекта (выполнения строительных работ), указанный в договоре, не должен превышать продолжительности строительства объекта, определенной проектной документацией и условиями процедур закупок (п.12 Правил № 1450);

4) порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров (на бумажном или электронном носителе);

5) распределение функций по обеспечению строительства объекта материальными ресурсами;

6) неизменная договорная (контрактная) цена;

7) порядок расчетов за выполненные строительные работы, в том числе оформления документов, подтверждающих их выполнение;

8) источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;

9) права и обязанности сторон при исполнении договора.

Основные права и обязанности заказчика определены в пп.18 и 19, подрядчика - в пп.20 и 21 Правил № 1450.

Обратите внимание! Договором может быть предусмотрена обязанность стороны, которая несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта, результата строительных работ, материальных ресурсов либо ответственность за причинение при осуществлении строительной деятельности вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. Эта сторона обязана предоставить доказательства заключения договора страхования, включая информацию о страховщике, страховой сумме и застрахованных рисках. Важно, что страхование не освобождает сторону от обязанности предпринимать меры для предотвращения страховых случаев (п.23 Правил № 1450);

10) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

Определяются меры ответственности каждой из сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора, включая штрафы, пени и возмещение убытков;

11) способ обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных работ ненадлежащего качества по объектам жилищного, социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Исполнение подрядчиком своих обязательств по устранению результата строительно-монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации таких объектов, может обеспечиваться одним из способов, установленных в п.1 ст.89 Строительного кодекса:

1. Резервирование денежных средств на специальном счете.

Деньги для обеспечения гарантийных обязательств должны быть размещены на специальном счете в банке, НКФО, который подрядчик открывает по каждому объекту (или на едином счете для всех объектов).

Заказчик перечисляет на этот счет денежные средства в размере 0,5 % стоимости строительно-монтажных, специальных работ, выполненных подрядчиком в периоде, принятом за расчетный, и принятых заказчиком, без учета НДС.

Банк, НКФО начисляет проценты на зарезервированные средства. Процентная ставка не должна быть ниже средней ставки по срочным вкладам для юрлиц (ст.90 Строительного кодекса).

Порядок резервирования, учета и использования денежных средств, а также порядок их перечисления в местный бюджет (если это необходимо) установлен Положением, утв. постановлением Совмина от 01.04.2014 № 299.

2. Предоставление банковской гарантии.

Вместо резервирования денег подрядчик может предоставить банковскую гарантию. Это значит, что банк обязуется выплатить заказчику определенную сумму, если подрядчик не исполнит свои обязательства по устранению дефектов.

3. Заключение договора страхования ответственности: подрядчик может застраховать свою ответственность за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств по устранению дефектов.

Подрядчик может застраховать свою ответственность за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств по устранению дефектов. В этом случае, если возникнут дефекты, страховая компания выплатит заказчику страховое возмещение. Договор страхования должен действовать в течение всего гарантийного срока эксплуатации объекта.

Кроме перечисленных существенных условий каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор других условий, в том числе предусматривающих:

✓ обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора;

✓ порядок контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком строительных работ и поставляемых материальных ресурсов;

✓ особенности приемки выполненных строительных работ, объекта в эксплуатацию;

✓ взаимоотношения сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы;

✓ порядок и основания изменения или расторжения договора, в том числе заключенного по результатам проведения процедуры закупки;

✓ выдачу целевых авансов на приобретение материальных ресурсов;

✓ порядок рассмотрения споров с применением медиации (п.8 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Какое количество экземпляров проектной документации передается генподрядчику в начале строительства, если в договоре это не прописано?

1.7. Приложения к договору строительного подряда

Перечень документов, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью, установлен в п.13 Правил № 1450. В частности, это:

✓ документы, подтверждающие полномочия представителей сторон (если от имени сторон действуют их представители);

✓ график производства работ, за исключением случаев строительства объекта (выполнения строительных работ) продолжительностью не более 1 месяца;

✓ график платежей (за исключением случаев единовременной оплаты);

✓ график поставки материальных ресурсов заказчиком, если договором предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или в части осуществляет заказчик.

Справочно Формы графиков производства работ установлены приложениями 1 и 3 к Положению № 1553. Форма графика платежей приведена в приложении 2 к Положению № 1553.

По соглашению сторон к договору могут также прилагаться иные документы, за исключением случаев заключения договора в виде электронного документа.

В случае заключения договора в письменной форме договор и приложения к нему должны быть подготовлены в количестве экземпляров, предусмотренном заключаемым договором, но не менее двух, а также подписаны сторонами. При этом каждый лист договора и приложений к нему должен быть пронумерован и подписан сторонами.

Если одной из сторон договора является иностранное лицо, договор составляется на соответствующем иностранном и белорусском или русском языках.

Дополнительно по теме • Обязательно ли прилагать протокол согласования цены к договору строительного подряда? • Можно ли в договоре подряда электромонтажных работ продлить срок с помощью подписания допсоглашения, если срок в общем будет составлять около 4-5 месяцев? Необходимо ли подрядчику прилагать к договору дополнительные документы, например план-график выполнения работ, протокол согласования цен обновленный?

1.8. Договор строительного субподряда

Если из договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, он может привлечь к исполнению своих обязательств третьих лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (п.1 ст.660 ГК).

Субподрядчик - юрлицо, ИП, имеющие право на осуществление отдельных видов строительной деятельности, заключившие с генеральным подрядчиком договор субподряда о выполнении отдельных видов строительно-монтажных работ (подп.1.80 п.1 ст.1 Строительного кодекса).

Обратите внимание! Если договором подряда не предусмотрено привлечение к выполнению отдельных видов работ субподрядчиков, то подрядчик несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием такого субподрядчика в исполнении договора (п.2 ст.660 ГК).

Договор субподряда заключается в порядке и в соответствии с требованиями, установленными Правилами № 1450 и иными НПА, регулирующими данные вопросы (п.9 Правил № 1450).

Генеральный подрядчик наряду с обязанностями, предусмотренными в п.20 Правил № 1450:

✓ организует и координирует работу субподрядчиков;

✓ составляет совместно с заказчиком и субподрядчиками и утверждает графики производства работ, иную обязательную для всех участников строительства документацию по организации строительства и производству работ;

✓ принимает от субподрядчиков совместно с заказчиком выполненные строительные работы по акту установленной формы и оплачивает эти работы в порядке, определенном договором субподряда.

Также он несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами п.1 ст.294 и ст.374 ГК, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда (п.3 ст.660 ГК, п.22 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Договор строительного субподряда на выполнение работ по текущему ремонту объекта за счет собственных (внебюджетных) средств с учетом Правил № 1450 (в редакции с 06.06.2025) (с комментариями). • Заключен договор между генподрядчиком и подрядчиком. В Правилах заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450, в ред. с 06.06.2025 нет нормы по заключению договоров с третьими лицами. Может ли подрядчик заключить договор субподряда со сторонней организацией на выполнение отдельных видов работ? Должно ли это быть разрешено (прописано) подрядчику в договоре с генподрядчиком?

2. Обязанности и права сторон по договору строительного подряда

2.1. Обязанности заказчика и подрядчика

Отдельные обязанности заказчика по его поручению может исполнять подрядчик, если это предусмотрено договором (ч.3 п.19 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Вправе ли генеральный подрядчик для выполнения обязательств по договору строительного подряда привлечь субподрядчиков на весь комплекс строительных работ, или в каком-то процентном отношении он должен выполнить работы собственными силами?

2.2. Права заказчика и подрядчика

3. Ответственность заказчика и подрядчика при неисполнении договора строительного подряда

Кроме уплаты неустойки (пени) виновная сторона возмещает другой стороне убытки в сумме, не покрытой неустойкой (пеней) (п.77 Правил № 1450).

Обратите внимание! По соглашению сторон приведенные выше размеры ответственности могут быть изменены. Также стороны вправе установить в договоре иные не противоречащие законодательству виды и размеры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств (п.78 Правил № 1450).

Если нужно рассчитать сумму неустойки (пени) в случае нарушения договорных обязательств как заказчиком, так и подрядчиком, воспользуйтесь калькулятором.

Дополнительно по теме • Ответственность сторон при неисполнении договора строительного подряда с 6 июня 2025 года. Комментарий к постановлению Совмина от 15.05.2025 № 266. • Законная неустойка за неисполнение обязательств по договорам. • Алгоритм взыскания задолженности по договору строительного подряда и неустойки (пени) в связи с такой задолженностью путем совершения нотариусом исполнительной надписи. • По договору строительного подряда за несвоевременное подписание акта выполненных работ ответчик платит пеню в размере однодневной ставки рефинансирования. Однако при направлении искового заявления в суд истец расчет пени произвел в размере 0,2 %, сославшись на Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450. Чем должен руководствоваться истец: положением договора или Правилами № 1450? • Можно ли предусмотреть в договоре строительного генподряда штрафные санкции, например, на подрядчика за нарушение установленных в договоре сроков выполнения строительных работ, включая оформление документов, - 0,2 % стоимости невыполненных строительных работ за каждый день просрочки, а «но не более 20 % их стоимости» не указывать? • В связи с изменениями Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450, условие за превышение по вине подрядчика установленных договором сроков сдачи объекта в эксплуатацию (передачи результата строительных работ) - 0,15 % стоимости объекта за каждый день просрочки, но не более 10 % стоимости объекта (результата строительных работ) исключили. Значит ли это, что теперь в договоре нельзя указывать такое условие? • С 06.06.2025 из Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450, исключена ответственность подрядчика за превышение сроков сдачи объекта в эксплуатацию и ограничен размер ответственности за несвоевременное устранение дефектов, указанных в актах заказчика (в том числе выявленных в период гарантийного срока), рамками стоимости работ по устранению этих дефектов. Как поступать с договорами строительного подряда, по которым обязательства еще не окончены? • Претензии: каталог форм.

4. Обеспечение материальными ресурсами, передача материалов

Порядок обеспечения материальными ресурсами устанавливается договором.

Обязанности по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п.1 ст.700 ГК).

Закупка технологического оборудования осуществляется заказчиком с передачей его подрядчику в соответствии с графиком поставки материальных ресурсов. Она, как правило, осуществляется одновременно с закупкой услуг по его монтажу и пусконаладочным работам. При этом по соглашению сторон закупка технологического оборудования может быть осуществлена подрядчиком (п.2 ст.80 Строительного кодекса; ч.3 п.29 Правил № 1450).

Если по договору обеспечение материальными ресурсами осуществляет заказчик, он в согласованные сторонами сроки передает их подрядчику комплектно в соответствии с требованиями НПА, в том числе ТНПА. Включение стоимости израсходованных подрядчиком материалов в состав затрат по строительству объекта в таком случае осуществляет заказчик. В соответствии с технологической структурой затрат стоимость материалов заказчика, использованных подрядчиком для выполнения строительных работ, включается в стоимость строительно-монтажных работ или в стоимость работ по монтажу оборудования (ч.2 п.29 Правил № 1450; п.15 Инструкции о порядке формирования фактической стоимости строительства объекта в бухгалтерском учете, утв. постановлением Минстройархитектуры от 30.05.2024 № 53).

Подрядчик обязан обеспечить надлежащую приемку и хранение материальных ресурсов, в том числе поставленных заказчиком (ч.4 п.29 Правил № 1450).

Передача материалов заказчика подрядной организации для выполнения строительных работ оформляется товарно-транспортной накладной ТТН-1 или товарной накладной ТН-2.

Обратите внимание! По решению подрядчика может приостанавливаться строительство в случае невозможности дальнейшего выполнения строительных работ в течение более 1 месяца по причинам временного отсутствия строительных материалов, поставляемых заказчиком (абз.2 ч.1 п.1 ст.100 Строительного кодекса).

Дополнительно по теме • Имеет ли право генподрядчик реализовать оборудование заказчику по цене выше цены приобретения, включив в цену оборудования транспортные расходы на доставку оборудования на объект в рамках договора строительного подряда? • В рамках договора стройподряда подрядчик поставил (передал по накладной) заказчику металл для монтажа на объекте. В дальнейшем договор исполнен не был, было оформлено допсоглашение о расторжении договора, которое включало механизм возврата полученных подрядчиком авансов, но вопрос металла данным допсоглашением урегулирован не был. Каков текущий статус данного металла: он находится в собственности заказчика или на ответственном хранении? • Всё по одной теме. Строительство: организация деятельности, налоги и учет.

5. Авансы

В договоре может предусматриваться выплата:

1) текущих авансов подрядчику на выполнение строительных работ, планируемых в периоде, принятом за расчетный (п.46 Правил № 1450);

2) целевых авансов на приобретение (изготовление) материальных ресурсов (п.48 Правил № 1450).

5.1. Текущие авансы

В договоре, заключаемом по результатам проведения процедуры закупки, предусматривается выплата подрядчику текущих авансов на выполнение строительных работ, планируемых в периоде, принятом за расчетный. Исключение - случаи, когда в предложении подрядчика содержится согласие выполнять работы без их предоставления. В иных случаях выплата подрядчику текущих авансов на выполнение строительных работ определяется по соглашению сторон.

Конкретные размеры текущих авансов, сроки и порядок их перечисления определяются в договоре с учетом характера объекта, условий строительства и других факторов.

Если объект полностью или частично финансируется из бюджета, размер текущего аванса не должен превышать 70 % стоимости строительных работ, планируемых к выполнению в расчетном месяце (за вычетом суммы целевого аванса, предполагаемого к освоению в этом месяце) (п.46 Правил № 1450).

Предоставление текущего аванса на выполнение строительных работ, планируемых к выполнению в расчетном месяце, осуществляется при предъявлении в органы казначейства справки о стоимости выполненных работ за период, предшествующий месяцу, в котором перечисляется текущий аванс.

При невыполнении подрядчиком работ в объеме, предусмотренном графиком платежей, в течение 2 месяцев подряд дальнейшее предоставление текущих и целевых авансов по договору строительного подряда приостанавливается до представления заказчиком в органы казначейства документов, подтверждающих выполнение полного объема работ, предусмотренного графиком платежей.

Авансы, выданные в соответствии с графиком платежей, не переносятся на другой расчетный период (за исключением случаев досрочного зачета авансов), а также не уменьшается объем работ по графику платежей в месяцы, на которые ранее был выдан аванс.

Заказчики предусматривают в договорах строительного подряда условие о том, что текущий аванс на выполнение строительных работ, полученный подрядчиком в расчетном месяце, независимо от даты его перечисления считается полученным своевременно и вычитается из стоимости выполненных работ при расчете суммы, подлежащей оплате по справке о стоимости выполненных работ. В случае несогласия подрядчика с фактическим сроком получения текущего аванса денежные средства подлежат возврату на счета органов казначейства по учету средств соответствующих бюджетов в течение 3 рабочих дней с момента их зачисления на его текущий (расчетный) банковский счет (чч.2-4 п.10 Инструкции о порядке оплаты расходов при осуществлении архитектурной и строительной деятельности за счет средств республиканского бюджета, местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов, утв. постановлением Минфина от 17.12.2001 № 120).

При невыполнении графика производства работ по вине подрядчика сумма:

• отработанного текущего аванса определяется как произведение стоимости фактически выполненных строительных работ в расчетном месяце (с учетом стоимости дополнительных работ) за вычетом суммы отработанного целевого аванса на материальные ресурсы на установленный процент авансирования;

• неотработанного текущего аванса определяется как разница между суммой текущего аванса, фактически полученного подрядчиком для выполнения строительных работ в расчетном месяце, и суммой отработанного текущего аванса и признается чужими денежными средствами, неправомерно удерживаемыми подрядчиком.

Подрядчик за пользование чужими деньгами уплачивает в бюджет, из которого осуществляется финансирование строительных работ, проценты, начисленные на сумму неотработанного текущего аванса, в размере ставки рефинансирования Нацбанка, действующей на день подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ, выполненных в расчетном месяце, на который выдавался текущий аванс.

Период пользования чужими денежными средствами определяется с даты получения текущего аванса до даты подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ, в счет оплаты которого зачитывается неотработанный текущий аванс (чч.1-4 п.47 Правил № 1450).

Обратите внимание! По объектам, строительство которых осуществляется без привлечения бюджетных средств, по соглашению сторон может определяться иной порядок признания текущего аванса отработанным и расчета процентов за пользование чужими денежными средствами (ч.5 п.47 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Обязательно ли при проведении закупки предусматривать выплату аванса (п.46 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450), или это право заказчика? • Организация заключает договор строительного подряда на текущий ремонт объекта за счет бюджетных средств. Заказчик заявляет, что постановлением Совмина от 15.05.2025 № 266 «О совершенствовании архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» отменены текущие авансы при заключении такого договора. Прав ли заказчик?

5.2. Целевые авансы

В договоре может предусматриваться выплата подрядчику целевых авансов на приобретение (изготовление) материальных ресурсов.

Если строительство осуществляется без привлечения бюджетных средств, перечень материальных ресурсов, на приобретение которых предоставляются целевые авансы, определяется по соглашению сторон.

При полном или частичном бюджетном финансировании строительства целевые авансы предоставляются только на материальные ресурсы, определенные перечнем согласно приложению к Правилам № 1450.

В заявке на выделение целевого аванса подрядчик указывает наименование, количество и стоимость приобретаемых материальных ресурсов, которая определяется в размере их фактической стоимости, но не выше стоимости, учтенной при формировании неизменной договорной (контрактной) цены.

Заказчик вправе с согласия подрядчика перечислять авансы непосредственно изготовителям материальных ресурсов, если с ними подрядчиком заключены соответствующие договоры, за исключением объектов, финансируемых полностью или частично за счет бюджетных средств.

Неиспользованные или использованные подрядчиком не по назначению целевые авансы подлежат возврату заказчику с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами. В договоре может быть предусмотрено обеспечение возврата неиспользованного или использованного не по назначению целевого аванса подрядчиком в виде банковской гарантии на сумму не менее суммы целевого аванса.

По объектам, финансируемым полностью или частично за счет бюджетных средств, уплата процентов за пользование чужими денежными средствами зачисляется в доход соответствующего бюджета (пп.48, 49 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Обязательно ли при проведении закупки предусматривать выплату аванса (п.46 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450), или это право заказчика? • Идет стройка за счет собственных средств с выделением целевого аванса. Подрядчик просрочил сроки, и заказчик выставил пеню. Имеет ли право заказчик не оплачивать работу на сумму выставленной пени?

6. Расчеты за выполненные строительные работы

Порядок расчетов за выполненные строительные работы определяется договором с учетом обязательных норм, установленных законодательством в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (п.43 Правил № 1450).

За расчетный период в договоре может быть принят календарный месяц либо иной период, необходимый для строительства объекта или выполнения видов (этапов) строительных работ. Для объектов, полностью или частично финансируемых из бюджета, за расчетный период принимается календарный месяц, если иное не установлено законодательством.

Основанием для расчетов является справка о стоимости выполненных работ, составленная на основании:

• акта (актов) сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ;

• акта выполненных работ - за выполненные пусконаладочные работы (пп.44, 45 Правил № 1450).

Акт формы С-2а применяется:

✓ для сдачи-приемки работ по текущему ремонту;

✓ при выполнении работ хозяйственным способом в случае составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении;

✓ при выполнении дополнительных работ по объектам, расчеты за строительство которых осуществляются по неизменной договорной (контрактной) цене;

✓ при выполнении работ собственными силами застройщика по объектам долевого строительства;

✓ при выполнении работ по устранению последствий строительной аварии (ч.1 п.9 Инструкции № 29).

Акт формы С-2б применяется для сдачи-приемки работ, расчеты за которые производятся по неизменной договорной (контрактной) цене. Порядок его заполнения установлен в п.10 Инструкции № 29.

В акты сдачи-приемки выполненных работ включается полностью законченный вид работ, предусмотренный графиком производства работ.

По соглашению сторон в акты может включаться частично выполненный вид работ, предусмотренный графиком производства работ, при условии определения количества (объема) выполненной работы (чч.2 и 3 п.13 Положения № 1553).

Заказчик обязан в срок не позднее 5 рабочих дней со дня получения документов, представленных подрядчиком, рассмотреть и подписать их. При несогласии с данными, отраженными в представленных документах, заказчик возвращает их с мотивированным отказом в письменной форме в указанный срок. В этом случае подрядчик имеет право предъявить заказчику документы для приемки и оплаты выполненных работ в той части, которая не оспаривается сторонами. Остальная часть выполненных работ предъявляется к приемке после урегулирования разногласий (ч.3 п.55 Правил № 1450).

Если установленный срок перечисления аванса или оплаты выполненных строительных работ нарушен (за исключением объектов, финансируемых полностью или частично за счет бюджетных средств), подрядчик с согласия заказчика может привлечь кредитные ресурсы с последующим возмещением заказчиком расходов, связанных с их привлечением (п.51 Правил № 1450).

Выполненные строительные работы ненадлежащего качества приемке и оплате не подлежат, не оплачиваются до устранения дефектов и последующие технологически связанные с ними строительные работы. После устранения дефектов такие работы оплачиваются по ценам, действовавшим на первоначально установленную договором (графиком производства работ) дату их выполнения.

При срыве по вине подрядчика сроков завершения строительства объекта (выполнения видов или этапов строительных работ), установленных договором, строительные работы, выполненные после указанного срока, оплачиваются по ценам, действовавшим на установленную договором дату их завершения, если иное не определено договором (пп.53, 54 Правил № 1450).

Если одна из сторон отказывается от подписания акта сдачи-приемки работ, в нем делается отметка об этом с указанием мотивов отказа и акт подписывается другой стороной (ч.3 п.56 Правил № 1450).

При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза.

Расходы по ее проведению несет подрядчик. Исключение - случаи, когда экспертизой не установлено нарушений договора подряда со стороны подрядчика или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В этих случаях расходы по проведению экспертизы несет сторона, потребовавшая ее назначения, а если экспертиза назначена по соглашению между сторонами, - обе стороны поровну (п.5 ст.673 ГК).

Дополнительно по теме • Всё по одной теме. Расчеты за выполненные работы в строительстве. • Новая редакция Правил № 1450 с 6 июня 2025 года: сравнение норм главы 8 «Сдача и приемка результата строительных работ». Комментарий к постановлению Совмина от 15.05.2025 № 266. • Алгоритм взыскания задолженности по договору строительного подряда и неустойки (пени) в связи с такой задолженностью путем совершения нотариусом исполнительной надписи. • Оплата выполненных строительно-монтажных работ. • Применение и заполнение акта сдачи-приемки выполненных работ формы С-2а: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Организация является заказчиком объекта по модернизации здания и выполняет часть работ собственными силами (хозспособ). Какой формы должен быть акт выполненных работ (С-2а, С-2б)? • Можно ли в стоимость акта выполненных строительных работ добавить стоимость услуг технадзора? • Договором строительного подряда предусмотрено условие, что, если по истечении 5 рабочих дней после предоставления заказчику подрядчиком документов (справки о стоимости выполненных работ и затратах формы С-3а и акта выполненных работ формы С-2а) заказчик не рассмотрел и не возвратил данные документы, подрядчик в соответствии со ст.708 ГК и п.65 Правил № 1450 имеет возможность одностороннего подписания акта (справки) с целью защиты гражданских прав в случае уклонения от подписания акта (справки) заказчиком. Правомерно ли данное условие? • Претензия об уплате задолженности и неустойки (пени) по договору строительного подряда (пример).

6.1. Экономия подрядчика

Экономия подрядчика в виде положительной разницы между неизменной ценой и фактической стоимостью выполненных подрядных работ не является завышением стоимости таких работ, если получена в результате:

✓ фактического выполнения видов работ с применением иной технологии производства работ, использования в процессе выполнения подрядных работ иных строительных машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций по сравнению с предусмотренными проектной, в том числе сметной, документацией (при условии соблюдения потребительских и качественных характеристик объекта);

✓ снижения в процессе выполнения подрядных работ стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций, иных расходов подрядчика по сравнению с их стоимостью, предусмотренной неизменной ценой;

✓ снижения стоимости работ, выполненных субподрядчиками, по сравнению с их стоимостью, предусмотренной неизменной ценой по договору, заключенному между заказчиком и генеральным подрядчиком;

✓ завершения выполнения подрядных работ в срок ранее установленного договором срока их выполнения;

✓ принятия подрядчиком иных мер, направленных на снижение стоимости подрядных работ при условии выполнения обязательных для соблюдения требований ТНПА (ч.6 п.13 Положения № 1553).

7. Сроки строительства

Срок строительства объекта (выполнения строительных работ), указанный в договоре, не должен превышать продолжительности строительства объекта, определенной проектной документацией и условиями процедур закупок (п.12 Правил № 1450).

В процессе исполнения договора, в том числе заключенного по результатам процедуры закупки, сроки строительства объекта (выполнения строительных работ) могут быть изменены в случаях:

• нарушения заказчиком установленных договором сроков передачи проектной документации;

• несвоевременной передачи подрядчику строительной площадки (фронта работ);

• выявления в ходе строительства дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией, дефектным актом и сметной документацией (сметой) при текущем ремонте и влияющих на своевременное исполнение подрядчиком своих договорных обязательств;

• уменьшения предусмотренного в договоре объема финансовых ресурсов, выделяемых для строительства объекта на очередной финансовый год;

• существенного нарушения установленного договором порядка расчетов (сроков перечисления и размеров авансовых платежей), графика платежей (финансирования);

• нарушения заказчиком установленных договором сроков поставки материальных ресурсов и проведения пусконаладочных работ, влияющих на своевременное исполнение подрядчиком своих договорных обязательств;

• приостановления строительства объекта;

• реорганизации юридического лица, являющегося одной из сторон договора;

• невозможности исполнения обязательств вследствие возникновения обстоятельств непреодолимой силы.

Сроки завершения строительства объекта, выполнения видов или этапов строительных работ пересматриваются по соглашению сторон с учетом продолжительности действия указанных обстоятельств (абз.3 п.64, п.66 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Заключен договор строительного подряда на текущий ремонт помещения за счет собственных средств по процедуре закупки. Подрядчик не успел выполнить работы в срок, ему нужно еще 3-4 дня, он продолжает работать. Расчет окончательный с ним не произвели в соответствии с графиком платежей. Нужно ли заключать дополнительное соглашение о переносе сроков выполнения работ и менять график платежей? • Какая дата является датой исполнения обязательств подрядчика по договору строительного подряда: дата фактического выполнения им работ или дата подписания заказчиком акта сдачи-приемки выполненных работ (срок рассмотрения заказчиком представленных документов, установленный договором, не нарушен)?

8. Изменение и расторжение договора строительного подряда

Изменения и дополнения в договор строительного подряда вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения (п.62 Правил № 1450).

Споры, возникающие при изменении или расторжении договоров, разрешаются путем переговоров, в том числе с применением медиации, а в случае недостижения согласия - в судебном порядке (п.74 Правил № 1450).

Изменение условий договора в период его исполнения возможно по соглашению сторон, кроме изменения существенных условий договора, на основании которых определялся победитель подрядных торгов. Исключение - случаи, предусмотренные пп.64 и 66 Правил № 1450.

Так, в процессе исполнения договора, в том числе заключенного по результатам процедуры закупки, могут быть изменены следующие его существенные условия:

✓ предмет договора и (или) требования к нему - при изменении проектной документации, дефектного акта и сметной документации (сметы) при текущем ремонте;

✓ сроки строительства объекта (выполнения строительных работ) - в случаях, предусмотренных в ч.1 п.66 Правил № 1450;

✓ неизменная договорная (контрактная) цена - при внесении заказчиком изменений в проектную документацию, изменении налогового законодательства и в иных случаях, предусмотренных законодательством о ценах и ценообразовании.

Справочно При реорганизации юрлица, являющегося стороной договора, его учредители или орган, принявший решение о реорганизации, обязаны в срок не позднее 15 календарных дней после принятия соответствующего решения уведомить о нем другую сторону договора и указать правопреемника реорганизуемого юрлица (ч.3 п.65 Правил № 1450).

Если одной из сторон договора стройподряда стали известны обстоятельства, требующие изменения условий договора, то она в письменной форме уведомляет о них другую сторону и готовит предложение об изменении условий договора.

Другая сторона договора в течение 5 рабочих дней с момента получения такого уведомления рассматривает предложение об изменении договора и:

✓ подписывает дополнительное соглашение к договору;

✓ либо соглашается на расторжение договора по соглашению сторон;

✓ либо отказывается от исполнения договора.

Если стороны своевременно не приняли мер по изменению условий договора, они обязаны выполнять условия заключенного договора, кроме случаев изменения законодательства, регулирующего их отношения при исполнении договора (чч.1, 2 п.65 Правил № 1450).

Основания для одностороннего отказа от договора строительного подряда определены в ст.309, 670 и 672 ГК, а также п.70 Правил № 1450.

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, если иное не установлено договором или законодательством, заинтересованная сторона направляет другой стороне в письменном виде (заказным письмом с уведомлением).

Не позднее 14 календарных дней со дня получения другой стороной уведомления стороны составляют акт о прекращении договорных отношений с учетом требований, установленных в п.69 Правил № 1450.

Если подрядчик отказывается от составления такого акта, заказчик вправе составить его в одностороннем порядке и обратиться в суд с иском о понуждении к выполнению подрядчиком предусмотренных в акте строительных работ (чч.1 и 2 п.71 Правил № 1450).

До завершения строительства объекта (выполнения строительных работ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п.67 Правил № 1450).

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор:

• при осуществлении процедуры закупки - в порядке, установленном законодательством о закупках;

• в иных случаях - в порядке, установленном договором.

Заинтересованная сторона направляет письменное предложение о расторжении договора другой стороне, которая обязана его рассмотреть в течение 10 календарных дней со дня получения. Согласие или несогласие с предложением направляется в письменном виде (п.68 Правил № 1450).

При согласии с поступившими от другой стороны предложениями расторжение договора оформляется двусторонним актом, в котором указываются:

• объем и стоимость фактически выполненных подрядчиком строительных работ;

• объем и стоимость строительных работ, подлежащих выполнению для осуществления консервации объекта, обеспечения его сохранности до возобновления строительства;

• перечень передаваемой заказчику исполнительной документации, в том числе в электронном виде, если договором предусмотрено ее оформление в электронном виде;

• перечень и стоимость имущества заказчика, не использованного подрядчиком при строительстве объекта (выполнении строительных работ);

• перечень и стоимость материальных ресурсов, приобретенных подрядчиком и не использованных при строительстве объекта (выполнении строительных работ);

• перечень имущества подрядчика, подлежащего вывозу со строительной площадки, и сроки выполнения этого обязательства;

• гарантийные обязательства по принятым заказчиком результатам строительных работ;

• другие обязательства сторон, которые необходимо исполнить в связи с расторжением договора, позволяющие урегулировать имеющиеся имущественные правоотношения между заказчиком и подрядчиком (п.69 Правил № 1450).

Обратите внимание! При расторжении договора, если иное не предусмотрено законодательством и (или) договором, заказчик должен оплатить подрядчику фактически выполненные строительные работы согласно договору и компенсировать убытки, которые не покрываются этой оплатой. Заказчик также имеет право требовать возмещения причиненных убытков и получения результата незаконченной работы. Подрядчик в свою очередь обязан вернуть заказчику предоставленные материалы и иное имущество либо компенсировать их стоимость, а также передать результат незаконченной работы и всю документацию, оформленную в процессе строительства (ч.3 п.71 Правил № 1450).

При расторжении договора, по которому подрядчик обязан выполнить строительные работы по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства, он должен их осуществить в согласованные с заказчиком сроки. При этом затраты, связанные с выполнением данных работ, несет сторона, по вине которой расторгается договор (п.73 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Новая редакция Правил № 1450 с 6 июня 2025 года: сравнение норм главы 9 «Порядок изменения и расторжения договора». Комментарий к постановлению Совмина от 15.05.2025 № 266. • Можно ли в договоре подряда электромонтажных работ продлить срок с помощью подписания допсоглашения, если срок в общем будет составлять около 4-5 месяцев? Необходимо ли подрядчику прилагать к договору дополнительные документы, например план-график выполнения работ, протокол согласования цен обновленный? • Заключен договор строительного подряда на текущий ремонт помещения за счет собственных средств по процедуре закупки. Подрядчик не успел выполнить работы в срок, ему нужно еще 3-4 дня, он продолжает работать. Расчет окончательный с ним не произвели в соответствии с графиком платежей. Нужно ли заключать дополнительное соглашение о переносе сроков выполнения работ и менять график платежей? • Нужно ли заключать с заказчиком дополнительное соглашение на приостановку строительно-монтажных работ, если есть акт о приостановке, подписанный заказчиком?

9. Приемка объекта в эксплуатацию

Законченные возведением, реконструкцией, модернизацией, технической модернизацией, ремонтно-реставрационными работами, капитальным ремонтом, подготовленные к эксплуатации объекты, в том числе очереди строительства, пусковые комплексы (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений на земельных участках, предоставленных для коллективного садоводства, хозяйственных строений и сооружений на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства), независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в порядке, установленном гл.25 Строительного кодекса.

Приемка в эксплуатацию не является обязательной при возведении и реконструкции:

✓ одноквартирных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек 5-го класса сложности в соответствии с п.1 ст.82 Строительного кодекса;

✓ дач;

✓ гаражей (п.1 ст.104 Строительного кодекса).

Организация приемки объекта в эксплуатацию возлагается на застройщика (в случае заключения договора строительного подряда - на заказчика), инженера (инженерную организацию) и производится за счет их денежных средств, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.

Подрядчик в письменной форме уведомляет заказчика о дате готовности объекта к сдаче в сроки, позволяющие заказчику своевременно назначить приемочную комиссию, а также сообщает данные о своих представителях для участия в работе этой комиссии.

Заказчик, получивший такое уведомление от подрядчика, обязан в течение 20 календарных дней создать приемочную комиссию и приступить к приемке объекта в эксплуатацию в установленном порядке (п.6 ст.104 Строительного кодекса).

При приемке объекта в эксплуатацию в неблагоприятный для выполнения отдельных видов работ период года с согласия заказчика разрешается перенос сроков их выполнения на ближайший благоприятный период года, если это не препятствует нормальной эксплуатации объекта. Перечень, объемы, стоимость и сроки выполнения этих видов работ устанавливает заказчик, застройщик либо уполномоченная ими организация по согласованию с разработчиком проектной документации, а также с госорганами (их структурными подразделениями), перечень которых установлен ст.112 Строительного кодекса, выдающие заключения о соответствии принимаемого в эксплуатацию объекта проектной документации. Они отражаются в акте приемки объекта в эксплуатацию.

Приемка объекта в эксплуатацию допускается без выполнения отдельных видов работ, если это предусмотрено проектной документацией, не противоречит законодательству в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и не препятствует эксплуатации объекта, функционированию инженерной инфраструктуры.

Не допускается приемка в эксплуатацию объекта, не обеспечивающего достижение предусмотренных проектной документацией его технико-экономических показателей и возведенного с отступлением от проектной документации.

Приемочные комиссии назначает заказчик, застройщик либо уполномоченная ими организация путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения), в котором указываются состав приемочной комиссии, ее председатель, назначаемый из числа ее членов, устанавливаются даты начала и окончания работы комиссии.

В состав приемочных комиссий включаются представители застройщика (заказчика и подрядчика - в случае заключения договора строительного подряда), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации (при ее наличии), местного исполнительного и распорядительного органа. В состав приемочных комиссий могут быть включены представители других государственных органов, иных организаций по согласованию с этими органами, организациями.

Приемочные комиссии назначаются не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуатацию объекта (по объектам строительства скважин для добычи нефти и газа - не позднее 15 дней), а по объектам, нормативные сроки продолжительности строительства которых составляют менее 30 дней, - не менее чем за 15 дней (ст.106 Строительного кодекса).

При приемке в эксплуатацию приемочная комиссия оценивает объект по следующим критериям:

✓ соответствие объекта проектной документации с учетом отступлений, допускаемых в соответствии с законодательством в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, без внесения изменений в проектную документацию;

✓ достижение предусмотренных проектной документацией технико-экономических показателей;

✓ готовность инженерной инфраструктуры обеспечивать подачу, учет и отведение ресурсов в объемах, предусмотренных проектной документацией;

✓ создание на объекте доступной среды для инвалидов и физически ослабленных лиц в соответствии с требованиями проектной документации.

Перечень документов, представляемых приемочной комиссии:

• подрядчиком (в случае заключения договора строительного подряда), приведен в приложении 10 к постановлению Минстройархитектуры от 06.12.2018 № 40;

• застройщиком (заказчиком - в случае заключения договора строительного подряда), - в приложении 11 к постановлению № 40.

Заказчик, застройщик либо уполномоченная ими организация до начала работы приемочной комиссии представляют в органы государственного надзора заявление, а также другие предусмотренные законодательством документы.

Органы государственного надзора в срок не более 15 дней со дня подачи заявления, если иной срок не установлен законодательством, выдают положительное заключение по объекту или мотивированный отказ.

Не допускается приемка в эксплуатацию объекта без наличия положительных заключений всех органов государственного надзора, которые должны выдавать их по данному объекту.

Заключения органов государственного надзора, а также заключения по результатам испытания на воздухопроницаемость с тепловизионным обследованием, тепловизионного обследования (в случаях, когда их проведение обязательно) прилагаются к акту приемки объекта в эксплуатацию и являются его неотъемлемой частью.

Порядок выдачи заключений устанавливает законодательство об административных процедурах (ст.113 Строительного кодекса).

Приемка в эксплуатацию объектов оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по формам, утвержденным постановлением № 40.

Акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается решением (приказом, постановлением, распоряжением) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, в течение 15 дней со дня его подписания членами приемочной комиссии. Такое решение (приказ, постановление, распоряжение) должно содержать сведения об объекте (адрес, инвентарный номер (при его наличии)), заказчике, застройщике, дату утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию, иные сведения (при необходимости).

Датой приемки объекта в эксплуатацию, началом течения гарантийного срока эксплуатации, а также срока эксплуатации объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

Объекты, по которым сроки утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию истекли, считаются непринятыми, и по ним приемочные комиссии назначаются повторно.

Полномочия приемочной комиссии прекращаются со дня утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

Документация по приемке объекта в эксплуатацию хранится у заказчика, застройщика, а в случае передачи объекта на баланс эксплуатирующей организации - в эксплуатирующей организации. Срок хранения такой документации - постоянно (ст.114 Строительного кодекса).

На введенные в эксплуатацию объекты, которые являются предметом договора, устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет. Исключение:

• технологическое, инженерное, сантехническое, электротехническое и иное оборудование, материалы и изделия, используемые в строительстве, на которые гарантийный срок устанавливает производитель;

• работы по текущему ремонту и пусконаладочные работы, на которые устанавливается гарантийный срок не менее 2 лет.

Гарантийный срок на комплектующие и составные части основного изделия, использованные в строительстве, равен гарантийному сроку основного изделия, если иное не оговорено в обязательных ТНПА для основного изделия.

При заключении договоров стороны могут установить более длительный гарантийный срок.

Для договоров на строительство объектов гарантийный срок начинается со дня утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

Если объект или результат работ не принимаются заказчиком по причинам, не зависящим от подрядчика, гарантийный срок начинается со дня, когда заказчик должен был их принять (п.57 Правил № 1450).

При передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта по форме, установленной в приложении 9 к постановлению № 40 (п.58 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Приемка объектов в эксплуатацию после 23 июля 2024 года: какие НПА будут ее регулировать. • Как изменится порядок приемки в эксплуатацию объектов после технической модернизации с 23 июля 2024 года. • Разрешительная документация, Госстройэкспертиза, обеспечение исполнения обязательств в период гарантийного срока эксплуатации, инженерные услуги и жилищное строительство. Комментарий к Кодексу об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. • Обязаны ли стороны оформлять гарантийное письмо при текущем ремонте?

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»