Материал помещен в архив

7 ОТВЕТОВ НА ВОПРОСЫ О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ КВАРТИР, ПОСТРОЕННЫХ ПО ГОСУДАРСТВЕННОМУ ЗАКАЗУ (ЗАСТРОЙЩИКИ И ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА - ДОЛЬЩИКИ, ЧЛЕНЫ ЖСПК, ПОКУПАТЕЛИ)

Вопрос 1: Дольщик состоял на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с 2013 года по месту жительства в г. Минске. В 2015 году заключил самостоятельно договор создания объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры по коммерческой цене. Дом строился при условии направления в него исполкомом 50 % очередников. В процессе строительства дольщик написал застройщику заявление о снижении ему стоимости 1 м² до уровня очередников; застройщик отказал.

Прав ли застройщик?

Ответ: Прав.

Местные исполнительные и распорядительные органы при утверждении актов выбора места размещения земельных участков под объект строительства вправе обременять строящийся жилой дом определенным количеством очередников (подп.2.1 п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263)).

Таким образом, оставшиеся квартиры застройщик может реализовывать по коммерческой цене без ограничения своей прибыли. Так как дольщик заключил договор по коммерческой цене, в список очередников, которых направил исполком, он не попал. Направления выдаются исполкомами с учетом срока постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (в г. Минске в последние годы общая очередь не движется, жильем обеспечиваются только многодетные семьи).

В соответствии с Указом № 263 застройщик принял на оставшиеся 50 % квартир граждан для строительства по коммерческим ценам. Среди таких граждан могут быть и очередники, при этом прав на соответствующие льготы по снижению прибыли застройщика они не имеют.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве».

Вопрос 2: Договор создания объекта долевого строительства был заключен сторонами в мае 2013 г. Срок сдачи дома по договору - июнь 2014 г. Дом сдали в эксплуатацию в марте 2015 г. Дольщик предъявил застройщику письменное требование в уплате пени за несвоевременную сдачу дома. Застройщик отказал в требуемой выплате.

Кто в такой ситуации прав?

Ответ: Дольщик будет прав в случае доказательства вины застройщика в суде, и пеня будет выплачена в соответствии с судебным решением.

В случае наличия вины застройщика в неисполнении своих обязательств по сроку ввода жилого дома он должен выплатить в срок не позднее 2 месяцев после передачи объекта дольщику пеню в размере 0,01 % (при превышении нормативных сроков строительства до 3 месяцев), 0,02 % (при превышении этих сроков от 3 до 6 месяцев) и 0,03 % (при превышении названных сроков свыше 6 месяцев) от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не предусмотрен законодательством или договором. При этом дольщик, претендующий на получение пени от застройщика, должен был своевременно и в полном объеме вносить все положенные договором платежи (абзац 3 части четвертой п.13 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263 (далее - Положение № 263)).

Однако определяющими являются слова «наличие вины застройщика». Так, невыполнение сроков ввода дома могло иметь место также в случае несвоевременного внесения финансовых средств отдельными дольщиками, принятия местными властями решения о корректировке проекта, наличия иных форс-мажорных обстоятельств. Поэтому вина застройщика в несвоевременном вводе жилого дома в эксплуатацию должна быть доказана в суде. Любой дольщик, который исполнял обязательства по договору в срок и в полном объеме, вправе подать соответствующий иск в суд с целью понудить застройщика выплатить положенную пеню. В случае доказательства вины застройщика такая пеня будет выплачена в соответствии с судебным решением.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156.

Вопрос 3: Многодетная семья из г. Минска, ставшая таковой в марте 2015 г., обратилась с жалобой на отказ в предоставлении ей льготного кредита при строительстве четырехкомнатной квартиры долевым способом. Договор с застройщиком семья заключила самостоятельно, не дожидаясь предложений исполкома, так как понравился район строительства.

Вправе ли эта многодетная семья претендовать на льготный кредит?

Ответ: Вправе, но позже.

Любая многодетная семья вправе претендовать на льготный кредит при строительстве (реконструкции) или приобретении жилого помещения. Вместе с тем Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» установлен принцип соблюдения очередности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при включении их местными исполнительными и распорядительными органами в списки на получение льготного кредита. Это относится и к многодетным семьям, которые могут претендовать на государственную поддержку только при подходе своей очереди. В рассматриваемом случае данной семье следовало подождать, так как в г. Минске на строительство с льготным кредитом в текущем году направляются многодетные семьи, вставшие на очередь в августе-октябре 2013 г. Или эта многодетная семья может строить квартиру, но исключительно за свой счет.

Вопрос 4: Может ли застройщик при организации строительства жилого дома зарезервировать для своих работников определенное количество квартир по более низким ценам, чем для других очередников?

Ответ: Не может, цена 1 м² строящихся квартир для работников застройщика и других дольщиков, относящихся к одной категории, должна быть одинаковой.

Застройщик должен проинформировать всех граждан о возможности заключения договоров создания объектов долевого строительства в установленном порядке, то есть опубликовав проектную декларацию. При этом Указ № 263 не устанавливает ограничений для застройщиков в отношении лиц, с которыми можно заключать договоры на строительство свободных от очередников, направляемых местными исполнительными и распорядительными органами, квартир.

Иначе говоря, застройщик вправе заранее предусмотреть определенное количество квартир для своих работников, обозначив это в проектной декларации. При этом цена объектов долевого строительства (квартир) для дольщиков, являющихся работниками застройщика или не являющихся таковыми, относящихся к конкретной категории (состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и не являющиеся очередниками), должна быть одинаковой, так как Указом № 263 не предоставлено право застройщику корректировать цену с учетом данного фактора (свои работники и чужие).

Цена объекта долевого строительства формируется с учетом норм законодательства по ценообразованию, а условия изменения цены содержатся в Указе № 263.

Таким образом, цена 1 м² строящихся квартир для работников застройщика и других дольщиков, относящихся к одной категории, должна быть одинаковой.

Вопрос 5: Застройщик заключил с гражданами договоры купли-продажи жилых помещений на условиях рассрочки до 4 лет с правом проживания с момента выкупа 50 % стоимости квартиры. Изначально финансирование строительства данных жилых помещений осуществлялось за счет средств застройщика. Семья одного покупателя квартиры в рассрочку является нуждающейся в улучшении жилищных условий. Проживая в невыкупленной квартире, гражданин заключил договор создания объекта долевого строительства с другим застройщиком на условиях 5-процентной прибыли застройщика, то есть как очередник. Застройщик в процессе строительства пытается обязать дольщика подписать дополнительное соглашение к договору, изменив его на коммерческий.

Прав ли застройщик?

Ответ: Нет, застройщик не прав.

Очевидно, этому застройщику стало известно о том, что гражданин оплачивает в рассрочку квартиру и одновременно строит у него на льготных условиях другую квартиру. Однако, вступая в долевое строительство, гражданин являлся официально нуждающимся в улучшении жилищных условий, что дало ему право заключить договор с ограниченной прибылью застройщика. Права собственности на квартиру, купленную в рассрочку, гражданин приобретет только после окончательных расчетов с застройщиком, то есть после полной выплаты стоимости квартиры. До этого срока гражданин считается нуждающимся в улучшении жилищных условий и имеет право строить другое жилье с соответствующими его статусу льготами.

Вопрос 6: При заключении договора создания объекта долевого строительства застройщик указал цену 1 м² в привязке к доллару США. В процессе строительства ситуация у дольщика изменилась, он написал заявление о выходе из долевого строительства. Однако возврат средств застройщик осуществил по номиналу, то есть без привязки к валюте на дату возврата. Оказалось, что в заключенном с дольщиком договоре это право застройщику предоставлено.

Вправе ли застройщик так поступать, ведь за 2 года, пока строился дом, курс доллара США значительно вырос, и дольщик потерял большую сумму в долларах?

Ответ: Вправе.

Следует внимательно читать договор, который подписывается сторонами. Подлежащая оплате по договору сумма может определяться по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день платежа. В случае расторжения договора возврат денежных средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором (п.12 Положения  № 263).

Таким образом, застройщик воспользовался правом, данным ему Положением № 263, и установил, что возврат внесенных сумм при прекращении строительства производится без привязки к курсу доллара США на дату возврата. Многие дольщики, подписывая договоры, не обращают внимания на ряд существенных обстоятельств и условий, содержащихся в них. Застройщики же таким образом сдерживают граждан в рядах дольщиков.

Вопрос 7: Застройщик не выполнил условия договора, обанкротился. Дом не завершен строительством. Местные исполнительные и распорядительные органы приняли решение о смене застройщика. Новый застройщик не зачел все средства, внесенные дольщиками, в результате чего суммы доплат за квартиры оказались значительными. При этом многие дольщики оплатили прежнему застройщику всю стоимость квартир.

Прав ли новый застройщик? Что в таких случаях должны делать дольщики?

Ответ: Застройщик прав. Незачтенные суммы дольщики должны взыскать с прежнего застройщика в судебном порядке.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 утверждено Положение о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства. Указанное Положение содержит определяющую норму: новый застройщик не отвечает по обязательствам, в том числе финансовым, прежнего застройщика. При этом в зачет дольщикам идет стоимость незавершенного строительства, имеющаяся на дату смены застройщика, и денежные средства, лежащие на специальном и текущем (расчетном) счетах прежнего застройщика, - то, что будет зачтено всем дольщикам в зависимости от сумм денежных средств, внесенных ими в строительство.

Понятно, что если кто-либо полностью оплатил стоимость строительства прежнему застройщику, доля зачтенных новым застройщиком денежных средств у такого дольщика будет больше, чем у того, кто внес средства в меньшем размере. В таком случае дольщики, не согласные с принципом зачета средств, вправе принять решение о прекращении строительства. При этом им следует обратить внимание на то, что новый застройщик не вернет им все те средства, которые они внесли при строительстве прежнему застройщику. Возврат новым застройщиком может быть произведен только в пределах существующего незавершенного строительства и имеющихся денежных средств. Остальное дольщики должны изымать у прежнего застройщика, разумеется, в судебном порядке.

24.05.2016

Татьяна Затуренская, начальник отдела управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь