Материал помещен в архив

АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ ПО ОБРАЩЕНИЮ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО, ЯВЛЯЮЩЕЕСЯ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ, В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ И ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ

В соответствии со ст.1 Закона РБ от 24.11.1993 № 2586-XII «О залоге» залог - это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. В соответствии с п.1 ст.1 Закона РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон) ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам.

Рассмотрим порядок обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, в судебном порядке, а также порядок его реализации, установленный нормами Хозяйственного процессуального кодекса РБ (далее - ХПК).

Примечание 1. В соответствии со ст.4 Закона ипотекой обеспечиваются требования в том размере, какой эти требования имеют к моменту удовлетворения, включая размер основного обязательства, а также, если иное не предусмотрено договором, проценты, неустойку, требование о возмещении убытков, причиненных просрочкой исполнения.

Предметом ипотеки согласно ст.6 Закона могут быть недвижимое имущество и имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты (ст.130 Гражданского кодекса РБ).

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, преимущество имеют условия договора об ипотеке.

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, обращение взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более 3 раз в течение 1 года (с 1 января по 31 декабря) (пп.2, 3 ст.37 Закона).

Пунктом 3 ст.40 Закона определены случаи, когда обращение взыскания возможно только в судебном порядке:

- залогодатель отсутствует и установить его место нахождения невозможно;

- для ипотеки имущества требуется согласие или разрешение иного лица или государственного органа;

- предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

- предметом ипотеки являются недвижимые материальные историко-культурные ценности;

- предметом ипотеки является имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

- предметом ипотеки является имущество, ограниченно оборотоспособное;

- в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Примечание 2. В соответствии со ст.39 Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки, по решению суда в порядке, установленном гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных Законом и иными законодательными актами. В приведенном алгоритме рассматривается обращение взыскания только в порядке, установленном хозяйственным процессуальным законодательством.

При обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявлен соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности об уведомлении других залогодержателей.

В соответствии с п.4 ст.33 Закона до предъявления требования об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, ипотекой которого обеспечены обязательства по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить такое требование, обязан в письменной форме уведомить об этом всех залогодержателей по другим договорам об ипотеке того же имущества.

Залогодержатель по своему усмотрению принимает решение, в каком порядке обращаться в хозяйственный суд с соответствующей уплатой государственной пошлины:

- в порядке искового производства посредством направления искового заявления с документами, подтверждающими заявленные требования;

- в порядке приказного производства посредством направления заявления о выдаче определения о судебном приказе с документами, подтверждающими заявленные требования.

Примечание 3. По результатам рассмотрения направленных заявлений суд при удовлетворении заявленных требований выносит постановление об обращении взыскания на заложенное имущество в виде:

- принятия решения в соответствии с главой 21 ХПК;

- вынесения определения о судебном приказе в соответствии с главой 24 ХПК.

Примечание 4. Судебный исполнитель в соответствии со ст.356 ХПК возбуждает исполнительное производство после получения надлежащим образом оформленного заявления взыскателя с приложением исполнительного документа, который должен быть предъявлен к исполнению не позднее 6 месяцев со дня вступления в законную силу постановления, путем вынесения постановления о его возбуждении.

Постановление о возбуждении исполнительного производства выносится судебным исполнителем не позднее 3 дней со дня получения документов, указанных выше.

Примечание 5. По истечении 7-дневного срока, предоставленного должнику для добровольного исполнения, судебный исполнитель осуществляет в соответствии со ст.360, 372 ХПК обращение взыскания на заложенное имущество с соблюдением прав залогодержателя.

Права залогодержателя имущества, являющегося предметом ипотеки, определены ст.23 Закона, а именно:

- залогодержатель имеет право, в т.ч. и в случае, если имущество, являющееся предметом ипотеки, передано залогодателем во владение третьему лицу, проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения и содержания этого имущества;

- при нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, создающем угрозу утраты (гибели) или повреждения этого имущества, либо по его страхованию или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке сохранности этого имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой;

- залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине;

- если имущество, являющееся предметом ипотеки, оказалось в незаконном владении других лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателю;

- залогодержатель может иметь иные права, предусмотренные иными актами законодательства или договором об ипотеке.

Обращение взыскания на заложенное имущество состоит из его ареста, описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение.

При аресте строения, являющегося предметом ипотеки, судебный исполнитель в соответствии со ст.378 ХПК обязан немедленно известить залогодержателя.

Кроме того, в соответствии с п.117 Инструкции если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. Также п.121 Инструкции определяет, что требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в первоочередном порядке после удержания расходов по исполнению и 5 % от суммы, взысканной в пользу взыскателя.

При оценке заложенного имущества в соответствии со ст.352 ХПК и п.74 Инструкции в акте ареста имущества отражается его стоимость, указанная в исполнительном документе хозяйственного суда.

Примечание 6. Статьей 41 Закона установлено, что имущество, являющееся предметом ипотеки, на которое обращено взыскание по решению суда, реализуется путем продажи только с публичных торгов в порядке, установленном хозяйственным процессуальным законодательством, с учетом особенностей, установленных Законом и иным законодательством.

В частности, к таким особенностям в соответствии с п.4 ст.41 Закона относится право залогодержателя по соглашению с залогодателем приобрести имущество, являющееся предметом ипотеки, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой. К такому соглашению применяются нормы законодательства о договоре купли-продажи, т.е. требуется заключение соответствующего договора.

Примечание 7. В соответствии с п.113 Инструкции переоценка имущества проводится в случае отказа взыскателя оставить за собой имущество.

Размер переоценки в сторону уменьшения стоимости имущества устанавливается с учетом спроса на это имущество и не должен превышать 20 % от стоимости имущества, переданного на реализацию. Переоценка в сторону увеличения стоимости имущества проводится при изменении уполномоченным на то органом регулируемых цен по вновь установленным тарифам (п.115 Инструкции).

В течение одного месяца со дня объявления повторных публичных торгов (торгов) несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести имущество, являющееся предметом ипотеки, по цене не более чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных публичных торгах (торгах). Но это условие не распространяется на земельные участки, являющиеся предметом ипотеки, а также имущество, ипотекой которого был обеспечен кредитный договор с банком или небанковской кредитно-финансовой организацией (части вторая, третья п.4 ст.41 Закона).

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение одного месяца со дня объявления новых (повторных) торгов несостоявшимися, судебный исполнитель направляет хозяйственному суду представление о прекращении залога, о чем хозяйственный суд выносит определение. На исполнительном документе в этом случае судебный исполнитель проставляет скрепляемую печатью хозяйственного суда запись об отказе залогодержателя оставить за собой заложенное имущество (часть имущества) и прекращении договора залога. Исполнительный документ возвращается залогодержателю.

В случае отказа или неполучения в установленный судебным исполнителем срок письменного ответа на предложение оставить за собой имущество судебный исполнитель по акту передачи имущества возвращает имущество должнику.

16.08.2010 г.

Виктория Голуб, юрист

От редакции: В Хозяйственный процессуальный кодекс РБ от 15.12.1998 № 219-З на основании законов РБ от 03.07.2011 № 285-З (с 23 июля 2011 г.) и от 01.07.2014 № 174-З (с 21 июля 2014 г.) внесены изменения и дополнения.