Материал помещен в архив

АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ ПО ПРИОСТАНОВЛЕНИЮ СТРОИТЕЛЬСТВА, КОНСЕРВАЦИИ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ)

Правовое регулирование

Основные нормативные правовые акты в данной сфере:

• глава 12 Закона РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон);

• Инструкция о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденная приказом Минстройархитектуры РБ от 27.06.1995 № 158 (далее - Инструкция).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 октября 2016 г. приказ № 158 на основании постановления Минстройархитектуры РБ от 15.08.2016 № 24 утратил силу. Порядок консервации объектов строительства (за исключением консервации не завершенных строительством жилых домов, дач, строительство которых осуществлялось гражданами) регулируется Законом, Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450, ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов», утвержденным приказом Минстройархитектуры РБ от 30.12.2009 № 447.

Что необходимо знать при приостановлении строительства, консервации капитальных строений (зданий, сооружений) (определение возможности приостановления строительства, консервации капитальных строений (зданий, сооружений))

Статьей 62 Закона установлено, что:

приостановление строительства - это временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда (п.1);

консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство (п.3).

В части первой п.5 вышеназванной статьи Закона указаны обстоятельства, при которых принимается решение о консервации объекта незавершенного строительства (капитального строения (здания, сооружения)). Данный перечень расширен и уточнен в п.2 Инструкции. Более того, Инструкция определяет данные обстоятельства как обстоятельства, не связанные с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), не влекущие за собой обязательного расторжения договора строительного подряда. К ним относятся:

• выявление в ходе строительства несоответствия проекта требованиям технических нормативных правовых актов;

• выявление дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения;

• выявление в работе подрядчика недостатков (несоблюдение требований проектно-сметной документации, технических нормативных правовых актов, отсутствие контроля качества поступающих материалов и изделий и др.), которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства;

• отсутствие у инвестора, застройщика, заказчика средств для дальнейшего финансирования строительства;

• невозможность обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;

• случаи намерения законсервировать объект строительства или прекратить дальнейшее строительство;

иные основания, предусмотренные законодательством или договором строительного подряда.

Законодатель, в т.ч. в пп.14 и 15 Инструкции, определяет сроки консервации и порядок расконсервации объектов незавершенного строительства. Так, в состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 3 лет. После устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства, решение о возобновлении строительства принимается государственными органами, исполнительными и распорядительными органами, инвестором, застройщиком, заказчиком, принявшими решение о консервации. Продолжение строительства осуществляется в порядке, установленном законодательством, по вновь заключаемому договору подряда. Подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии. Расходы, оплачиваемые инвестором, застройщиком, заказчиком по расконсервации объекта, производятся за счет источников финансирования строительства объекта и иных источников, не запрещенных законодательством.

При невозможности сохранения законсервированного объекта незавершенного строительства производится его отчуждение (реализация). Данными случаями являются:

• невозможность устранения причин, приведших к консервации объекта незавершенного строительства. Реализация производится в порядке, установленном законодательством. Для этого инвестор, застройщик, заказчик должны зарегистрировать законсервированный объект незавершенного строительства в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (п.17 Инструкции);

• сохранение законсервированного объекта незавершенного строительства, противоречащее общественной пользе или представляющее угрозу национальной безопасности, общественному порядку, нравственности, здоровью населения, правам, свободам и защищаемым законом интересам других лиц. Принудительное отчуждение такого объекта с компенсированием стоимости отчужденного имущества может быть произведено на основании решения суда (при этом вычитаются затраты на отчуждение и охрану указанного имущества), демонтаж или снос этого объекта за счет средств собственника (владельца) (п.18 Инструкции).

Алгоритм действий

Шаг 1. Определение компетентного лица, которое имеет право принимать решение о приостановлении строительства, консервации капитальных строений (зданий, сооружений).

В п.3 Инструкции отмечено, что строительство может быть приостановлено по решению:

• органов государственного строительного надзора, иных государственных органов - в случаях, установленных законодательством; подрядчика - в случае невозможности дальнейшего выполнения строительных работ в течение более 1 месяца по причинам временного отсутствия строительных материалов и (или) оборудования, поставляемых заказчиком, либо неоплаты заказчиком выполненных работ в сроки, определенные договором строительного подряда;

• инвестора, застройщика, заказчика - в случае намерения законсервировать объект строительства или прекратить дальнейшее строительство, а также выявления в работе подрядчика недостатков, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства.

Также приостановление строительства может осуществляться иными лицами по основаниям, предусмотренным законодательством и (или) договором.

Пункт 5 Инструкции устанавливает, что решения о консервации объектов незавершенного строительства принимаются:

• Советом Министров РБ или уполномоченным им органом - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета;

• местными исполнительными и распорядительными органами - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов;

• иными инвесторами, застройщиками, заказчиками - по другим объектам незавершенного строительства.

Частью третьей п.5 ст.62 Закона установлено, что в случае приостановления строительства на срок свыше 3 месяцев лица, названные выше, по истечении указанного срока обязаны принять в течение 1 месяца решение о консервации объекта незавершенного строительства.

Шаг 3. Принятие решения о приостановлении строительства, консервации объектов незавершенного строительства.

Для приостановления строительства, консервации объектов незавершенного строительства необходимо принятие решения. В соответствии с п.4 Инструкции в решении уполномоченного государственного органа или иного инвестора, застройщика, заказчика, подрядчика о приостановлении строительства определяются:

• дата приостановления работ;

• источники финансирования строительства и работ по приостановлению строительства;

• меры по устранению причин, повлекших приостановление строительства;

• меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность.

Кроме того, в решении о консервации объекта незавершенного строительства указываются сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации (п.6 Инструкции).

Согласно п.7 Инструкции застройщик, заказчик в месячный срок со дня принятия решения о консервации объекта незавершенного строительства информируют об этом письменно органы государственного строительного надзора и местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешение на строительство объекта.

Шаг 4. Осуществление непосредственных работ по консервации объектов незавершенного строительства.

Порядок осуществления консервации объектов незавершенного строительства закреплен в пп.8-12 Инструкции. Сначала застройщиком, заказчиком совместно с подрядчиком в течение 14 календарных дней со дня принятия решения о консервации объекта незавершенного строительства составляются:

• акт о консервации объекта незавершенного строительства с указанием в нем:

- наименования объекта;

- даты начала и даты приостановления строительства;

- сметной стоимости строительства;

- сметной стоимости объемов выполненных строительных работ до момента консервации;

- степени строительной готовности объекта в процентном отношении.

К акту прилагаются ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование, а также акт сверки расчетов между застройщиком или заказчиком и подрядчиком. Акт и ведомости подписываются руководителями организаций застройщика, заказчика и подрядчика;

• перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Затем разработчиком проектной документации на основании перечня работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов, с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства, в установленные в решении о консервации сроки составляются смета и техническая документация по консервации объекта. В смету на консервацию объекта должны быть включены платежи, уплачиваемые ежегодно (поквартально) инвестором, застройщиком, заказчиком за временно занимаемые земли (карьеры), отведенные для строительства объекта. Смета на консервацию объекта утверждается застройщиком, заказчиком по согласованию с инвестором. Расходы по смете на консервацию объекта оплачиваются за счет средств, предусмотренных для финансирования строительства объекта и иных источников, не запрещенных законодательством. В случае консервации объекта при выявлении в ходе строительства несоответствия проекта требованиям технических нормативных правовых актов, а также дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения, оплата работ по составлению сметы и технической документации производится за счет средств разработчика проектной документации.

В то же время заказчик и подрядчик заключают дополнительное соглашение к договору строительного подряда, в котором предусматриваются:

• строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой;

• обязанность заказчика возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервации объекта, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (полученные подрядчиком преимущества, дополнительный доход, прибыль), а также причиненные убытки (в пределах разницы между ценой договора и стоимостью выполненных и оплаченных работ), произвести оплату индивидуальных изделий и конструкций, изготовленных заводами-изготовителями по заказу подрядчика на конкретный объект, если подрядчик не может использовать их на других объектах;

• обязанность подрядчика возместить понесенные по его вине убытки;

• сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

После выполнения предусмотренных дополнительным соглашением работ подрядчик обязан сдать по акту заказчику законсервированный объект незавершенного строительства в согласованные сроки, а заказчик - принять этот объект. В акте приемки-передачи законсервированного объекта помимо сведений, указываемых в акте о консервации объекта, предусматривается также сметная стоимость объемов строительных работ по консервации, выполненных по дополнительному соглашению к договору строительного подряда в соответствии со сметой и технической документацией, составленной разработчиком проектной документации.

Заказчик завершает расчеты с подрядчиком за выполненные строительные работы и расторжение договора строительного подряда.

По завершении консервационных работ инвестор, застройщик, заказчик проводят:

• периодические осмотры законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности;

• мероприятия по устранению причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства.

В свою очередь республиканские органы государственного управления, областные и Минский городской исполнительные комитеты ведут анализ и учет законсервированных ими объектов незавершенного строительства, принимают меры по их завершению или предлагают указанные объекты для отчуждения с целью последующей продажи, передачи другим юридическим лицам либо на другие цели. Перечень законсервированных объектов незавершенного строительства, находящихся в государственной собственности, ежеквартально представляется в Министерство экономики РБ.

14.08.2013

Эвелина Дубовик, главный специалист сектора развития примирения и альтернативных способов разрешения споров управления законодательства и судебной практики главного правового управления Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, член общественного объединения «Белорусский республиканский союз юристов»

Александр Михневич, юрист