Материал помещен в архив

АЛГОРИТМ СОЗДАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Понятие и признаки организации застройщиков. Нормативное регулирование

Организация застройщиков - потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, создаваемый для строительства, завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов недвижимого имущества либо для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества, последующей их эксплуатации и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельными участками) для строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества (п.36 ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь, далее - ЖК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Комментарий см. здесь.

Организация застройщиков является некоммерческой организацией, то есть доходы (прибыль), полученные организацией застройщиков, не могут распределяться между ее членами и используются на цели, определенные уставом данной организации.

Организация застройщиков имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать со своим полным наименованием на белорусском и (или) русском языках. Наименование организации застройщиков должно содержать указание на основную цель ее деятельности, а также слова «потребительский кооператив» (п.3 ст.181 ЖК).

Учредительным документом организации застройщиков является ее устав, который утверждается на собрании учредителей этой организации (п.1 ст.185 ЖК).

Членами организации застройщиков могут быть граждане, юридические лица, индивидуальные предприниматели, самостоятельно осуществляющие финансирование строительства, реконструкции либо приобретения жилого дома в составе организации застройщиков за счет собственных, привлеченных денежных средств или перечисляющие паевые взносы этой организации на такие цели.

К организациям застройщиков относятся:

• жилищно-строительные кооперативы, создаваемые для строительства многоквартирных жилых домов, приобретения недостроенных зданий и (или) зданий, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, и завершения их строительства, реконструкции или капитального ремонта, а также для последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов и управления ими (п.11 ст.1 ЖК);

• жилищные кооперативы, создаваемые для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, а также для последующей их эксплуатации и управления ими (п.12 ст.1 ЖК).

Источниками правового регулирования создания и деятельности организаций застройщиков являются:

1) Жилищный кодекс;

2) Положение о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденное Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 (далее - Положение о регистрации);

3) Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. Указ № 538 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121 утратил силу. Комментарий см. здесь.

Алгоритм создания организации застройщиков

Примечание 1. Государственный орган, иная государственная организация созывает собрание учредителей - граждан, создающих организацию застройщиков по инициативе государственного органа, иной государственной организации.

Для формирования организаций застройщиков по инициативе граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей эти граждане (граждане и юридические лица, индивидуальные предприниматели) через средства массовой информации или любым другим доступным способом созывают собрание учредителей - граждан (граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей), формирующих организацию застройщиков (п.1 ст.182 ЖК).

Примечание 2. Для формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, государственные организации, хозяйственные общества при наличии земельного участка для строительства объектов недвижимого имущества, или недостроенного объекта недвижимого имущества, или объекта недвижимого имущества, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции либо продаже, определяют общее количество ее членов и письменно извещают о формировании организации застройщиков граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет.

При определении состава членов формируемой организации застройщиков государственной организацией, хозяйственным обществом вне очереди удовлетворяются заявления граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет, если они:

• имеют в соответствии с законодательными актами право на внеочередное получение льготных кредитов на строительство, реконструкцию, приобретение жилых помещений;

• из числа судей, прокурорских работников и лиц рядового и начальствующего состава Следственного комитета Республики Беларусь;

• проживают в г. Минске и имеют обеспеченность общей площадью жилого помещения менее 10 м² на одного человека, - для организаций застройщиков, формируемых в г. Минске;

• из числа руководящих работников государственных органов, других организаций, должности которых включены в перечень должностей руководящих работников государственных органов, других организаций, включаемых в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, в том числе освобожденных в порядке, установленном законодательством, от занимаемых должностей по состоянию здоровья, вышедших в отставку или переведенных на другую работу.

В случае формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы) в государственной организации, хозяйственном обществе, в ее состав, кроме вышеуказанных граждан, вне очереди могут включаться отдельные категории работников, состоящих в этой государственной организации, хозяйственном обществе на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определенные коллективным договором (соглашением), а при отсутствии коллективного договора (соглашения) - решением администрации государственной организации, хозяйственного общества и профсоюзного комитета (при его наличии). Перечень категорий работников, которые вне очереди могут быть включены в организацию застройщиков, должен быть согласован с вышестоящим государственным органом, вышестоящей организацией, а количество работников из числа данных категорий в формируемой организации застройщиков не должно превышать 20 %.

В случае отсутствия либо отказа лиц, имеющих право на внеочередное включение в состав членов организации застройщиков, от вступления в организацию застройщиков она может быть сформирована только с участием граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при отказе этих граждан от вступления в организацию застройщиков - с участием граждан, не состоящих на таком учете (п.2 ст.182 ЖК).

Государственные организации, хозяйственные общества извещают гражданина, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, о формировании организации застройщиков заказным письмом с обратным уведомлением либо передают ему такое извещение под подпись (п.3 ст.182 ЖК).

Гражданин, уведомленный о формировании организации застройщиков, либо его представитель, уполномоченный в установленном порядке, в 30-дневный срок со дня получения такого извещения обязаны подать в государственные организации, хозяйственные общества заявление о вступлении в организацию застройщиков или письменно отказаться от вступления в нее. К заявлению о вступлении в организацию застройщиков прилагаются документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь (п.4 ст.182 ЖК).

Справочно Перечень документов для включения в состав организации застройщиков установлен подп.1.1.23 п.1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200.

Неподача заявления гражданином либо его представителем в государственные организации, хозяйственные общества в 30-дневный срок рассматривается как отказ от вступления в организацию застройщиков. Этот срок продлевается на период, в течение которого у гражданина имелась уважительная причина, препятствовавшая подаче заявления в государственные организации, хозяйственные общества (болезнь, нахождение за пределами населенного пункта, иная уважительная причина), при документальном ее подтверждении (п.5 ст.182 ЖК).

Примечание 3. Устав является учредительным документом организации застройщиков и утверждается на собрании учредителей этой организации. Требования к содержанию устава организации застройщиков установлены ст.185 ЖК.

Примечание 4. Управление в организации застройщиков осуществляется в соответствии с ЖК и ее уставом.

Органами управления организации застройщиков являются:

• общее собрание (собрание уполномоченных) членов организации застройщиков;

• правление организации застройщиков;

• председатель правления организации застройщиков (ст.186 ЖК).

Примечание 5. Порядок согласования наименований коммерческих и некоммерческих организаций, а также требования к наименованиям этих организаций определены Положением о порядке согласования наименований коммерческих и некоммерческих организаций, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.02.2009 № 154 (далее - Положение № 154).

Согласование наименования может быть осуществлено при личном обращении заявителя, направлении документов по почте, представлении заявителем документов в электронном виде.

До обращения в регистрирующий орган заявитель может проверить выбранное наименование с помощью перечня согласованных (зарезервированных) наименований юридических лиц, размещаемого на веб-портале Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (http://egr.gov.by).

Для согласования наименования в регистрирующий орган заявителями представляются следующие документы (п.5 Положения № 154):

• заявление при личном обращении заявителя либо путем направления документов по почте;

• копия документа, подтверждающего в установленном порядке полномочия заявителя;

• разрешения на использование фамилий, псевдонимов известных лиц или использование наименований в случаях, установленных законодательством.

Форма заявления о согласовании наименования установлена в приложении к Положению № 154. Согласование наименования в электронном виде осуществляется путем заполнения на открытой части веб-портала интерактивной формы заявления, установленной Министерством юстиции Республики Беларусь. К заполненному заявлению прикрепляются сканированные документы в формате .pdf, если их представление требуется в соответствии с законодательством.

Согласование предложенного заявителем варианта наименования юридического лица производится уполномоченным сотрудником регистрирующего органа при (п.10 Положения № 154):

• личном обращении в регистрирующий орган - в присутствии заявителя в день обращения;

• представлении документов по почте - в течение 2 рабочих дней с даты поступления заявления;

• представлении документов в электронном виде - не позднее следующего рабочего дня с даты направления заявления.

Примечание 6. Организация застройщиков считается зарегистрированной с даты проставления штампа на ее уставе и внесения записи о государственной регистрации в Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Свидетельство о государственной регистрации выдается не позднее рабочего дня, следующего за днем подачи документов для государственной регистрации.

Организация застройщиков считается созданной и приобретает права юридического лица с даты ее государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, имеет обособленное имущество и самостоятельный баланс, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные, личные неимущественные права и исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (п.1 ст.183 ЖК).

Организация застройщиков создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено ее уставом (часть вторая п.3 ст.181 ЖК).

Примечание 7. За государственную регистрацию некоммерческих организаций взимается государственная пошлина в размере 0,5 базовой величины (подп.1.2 п.1 приложения 22 к Налоговому кодексу Республики Беларусь).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. следует руководствоваться п.1 приложением 22 к вышеназванному Кодексу, изложенному в новой редакции Законом РБ от 30.12.2018 № 159-З.

Справочно Пример устава жилищно-строительного потребительского кооператива (организации застройщиков) см. здесь.

26.11.2015

Елена Гавдур, юрист-лицензиат, юрист общества с ограниченной ответственностью «ПрогнозБел»