АЛГОРИТМ ВЫЧЛЕНЕНИЯ ИЗОЛИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ИЗ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ

Изолированное помещение - внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описана в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац 6 ст.1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З)).

Капитальное строение (здание, сооружение) - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац 10 ст.1 Закона № 133-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. капитальное строение (здание, сооружение) - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абз.10 ст.1 Закона № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З).

Требования к вычленению изолированных помещений из капитальных строений

Согласно п.4.3 технического кодекса установившейся практики «Проекты раздела, слияния капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, вычленения изолированных помещений из капитальных строений (зданий, сооружений). Требования к составлению», утвержденного и введенного в действие приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 06.09.2010 № 300 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/253577/351245) (далее - ТКП 255-2010), при вычленении изолированных помещений из капитальных строений должны соблюдаться следующие условия:

• при вычленении изолированных помещений из капитального строения это капитальное строение сохраняется, а его характеристики не изменяются;

• в состав изолированных помещений, создаваемых в результате вычленения, не включаются помещения первоначального капитального строения, которые в случае наличия (возникновения) в капитальном строении совместного домовладения будут относиться к общему имуществу;

• в результате вычленения не может быть создано изолированное помещение, целиком состоящее из вспомогательных помещений;

• если при вычленении из первоначального капитального строения изолированного помещения возможно вычленение еще по меньшей мере одного изолированного помещения, то такие изолированные помещения должны быть вычленены одновременно;

• не допускается вычленение из первоначального капитального строения изолированного помещения, если в результате вычленения создается только одно изолированное помещение и вспомогательные помещения;

• из блокированного жилого дома возможно вычленение изолированных помещений, представляющих собой квартиры в блокированном жилом доме. Вход в квартиру блокированного жилого дома должен осуществляться непосредственно с земельного участка (придомовой территории). Создаваемая квартира должна состоять из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений;

• если в состав вычленяемого изолированного помещения входит несколько помещений, то эти помещения должны быть смежными.

Кроме того, согласно абзацу 2 п.2 ст.52 Закона № 133-З при вычленении изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения) строительные работы не производятся. При наличии намерения выделить помещение с осуществлением строительно-монтажных работ, со сменой назначения встает необходимость в получении соответствующей разрешительной документации, осуществлении реконструкции, переустройства либо перепланировки и только после этого проведения процедуры вычленения.

Таким образом, процедура вычленения в чистом виде возможна в отношении помещения, которое физически существовало в капитальном строении до вычленения, но на него не было отдельных документов (свидетельства о государственной регистрации, технического паспорта).

Порядок вычленения изолированных помещений из капитальных строений

Порядок вычленения изолированных помещений из капитальных строений регулируется Законом № 133-З, ТКП 255-2010 и зависит от основания вычленения.

Согласно п.1 ст.52 Закона № 133-З вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения) осуществляется на основании решения собственника капитального строения (здания, сооружения), лица, которому капитальное строение (здание, сооружение) принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, принятого в установленном порядке, на основании договора между сособственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, заключенного в установленном порядке, или на основании судебного постановления.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2017 г. следует руководствоваться ст.52 Закона № 133-З с изменениями, внесенными Законом Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З. Изменения не повлияли на суть материала.

Этап 1. Составление проекта вычленения изолированного помещения из капитального строения

При намерении осуществить вычленение изолированного помещения из капитального строения первоначально необходимо обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для заключения договора на составление проекта вычленения изолированного помещения из капитального строения.

Отметим, что инициировать процедуру вычленения изолированного помещения из капитального строения имеет смысл в отсутствие самовольных построек либо значительных изменений характеристик капитального строения. Так, в соответствии с пп.3.3 и 3.4 ТКП 255-2010, если после предыдущей технической инвентаризации или предыдущей проверки характеристик первоначального капитального строения прошло более 1 года, то перед заключением договора на составление проекта вычленения изолированного помещения из капитального строения должна быть проведена проверка характеристик первоначального капитального строения. Если по результатам проверки характеристик капитального строения установлено наличие самовольных построек, а также изменений, не являющихся незначительными, то договор на составление проекта вычленения изолированного помещения из капитального строения с заинтересованным лицом не заключается до момента вынесения местным исполнительным комитетом решения о принятии в эксплуатацию и государственной регистрации изменения капитального строения.

Вопрос об отнесении изменений к значительным либо незначительным решается в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39 (далее - Инструкция № 39).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2016 г. следует руководствоваться Инструкцией об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Госкомимущества Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11. Названная Инструкция вступает в силу в порядке, определенном п.2 постановления № 11.

Согласно п.116 Инструкции № 39 к незначительным изменениям следует относить:

1) устройство (изменение размеров или материала) или заделка дверных и оконных проемов, не влияющие на прочность, жесткость, устойчивость капитальных стен и других несущих конструкций строений, за исключением заделки оконных проемов, влекущей изменения назначения помещения;

2) снос или возведение некапитальных стен и перегородок в нежилых зданиях и сооружениях, не влекущие образования или слияния изолированных помещений;

3) отделочные работы, в т.ч. по изменению материала пола;

4) переоборудование (устройство или разборка) встроенной мебели, в т.ч. стационарных шкафов и антресолей, а также дверных полотен в пределах существующего дверного проема;

5) устройство новых печей, снос существовавших или замена одних печей другими, если такие действия не относятся к реконструкции строения;

6) замена или снятие газовых или электрических плит, ванн и другого оборудования;

7) другие изменения согласно законодательству Республики Беларусь.

Отметим, что наличие незначительных изменений не считается несоответствием фактического состояния объекта недвижимости данным реестра характеристик недвижимого имущества, только если они не влекут изменение в общей площади помещений в пределах, установленных п.115 Инструкции № 39.

В ситуации наличия незначительных изменений в пределах допуска, установленного п.115 Инструкции № 39, заинтересованному лицу по результатам проверки характеристик капитального строения выдается новый технический паспорт.

Новый технический паспорт для самовольно построенных или переоборудованных строений выдается после вынесения местными исполнительными и распорядительными органами решения о принятии постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке (часть третья п.120 Инструкции № 39).

Для получения решения исполнительного комитета о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации необходимо представить в исполнительный комитет следующие документы (п.9.4 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее - Перечень № 200)):

1) заявление;

2) заключение по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки - для построек более одного этажа;

3) письменное согласие всех проживающих, в т.ч. временно отсутствующих совершеннолетних граждан и собственников общей долевой собственности;

4) копию решения суда о признании права собственности на самовольную постройку - в случае принятия такого решения судом;

5) документ, подтверждающий право на земельный участок.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 10 сентября 2022 г. следует руководствоваться п.9.4 Перечня № 200 с учетом изменений, внесенных Указом от 06.09.2022 № 311. Комментарий см. здесь.

В ситуации, когда собственником является юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, пакет документов дополняется техническими условиями на инженерно-техническое обеспечение объекта (согласно п.3.30 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее - Перечень № 156)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует Перечень № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

Справочно Технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта - документы, содержащие технические и иные требования к инженерным сетям объекта, а также требования к подключению объекта к городским и иным инженерным коммуникациям. Для получения технических условий следует обратиться в отдел архитектуры и градостроительства исполнительного комитета. За сбор исполнительным комитетом технических условий и их предоставление плата не взимается.

При отсутствии самовольных построек либо после принятия их в эксплуатацию и их государственной регистрации следует обращаться в организацию по государственной регистрации для заключения договора на составление проекта вычленения изолированного помещения из капитального строения.

Согласно п.3.7 ТКП 255-2010 договор на составление проекта заключается в простой письменной форме.

Для заключения договора на составления проекта заинтересованным лицом представляются:

• документы, содержащие идентификационные сведения о заинтересованном лице;

• схема вычленения изолированных помещений из капитального строения, составленная и подписанная заинтересованным лицом (далее - схема). Если капитальное строение, изолированное помещение находится в общей долевой собственности, то схема подписывается всеми собственниками и обладателями права хозяйственного ведения либо права оперативного управления.

Схема вычленения изолированного помещения из капитального строения составляется заинтересованным лицом самостоятельно, с указанием площадей вычленяемых изолированных помещений.

Схемы, представляемые для составления проектов раздела, слияния капитальных строений, вычленения квартир из жилого дома, расположенных на зарегистрированных земельных участках, должны быть согласованы:

• землеустроительной службой местного исполнительного комитета - в части возможности и необходимости одновременного раздела, слияния земельных участков, на которых расположены первоначальные капитальные строения;

• территориальным органом архитектуры и градостроительства.

Согласование подтверждается отдельным документом о согласовании или проставлением отметки о согласовании на схеме.

В соответствии с п.3.10 ТКП 255-2010 организация по государственной регистрации составляет проект в срок не более 1 месяца с момента заключения договора и внесения аванса (оплаты) на проведение соответствующих работ. Составленный проект подлежит согласованию с заинтересованным лицом, которым является заявитель (собственник капитального строения, обладатель права хозяйственного ведения, оперативного управления).

Этап 2. Принятие решения собственником, обладателем права хозяйственного ведения, оперативного управления / заключение договора о вычленении

Проект вычленения после согласования с заинтересованным лицом выдается заинтересованному лицу для принятия собственниками и (или) обладателями права хозяйственного ведения либо права оперативного управления решений или заключения договоров о вычленении изолированных помещений из капитальных строений (п.3.13 ТКП 255-2010).

Решение собственника, обладателя права хозяйственного ведения либо оперативного управления должно быть выражено в письменной форме, так как в дальнейшем оно будет являться основанием для государственной регистрации создания изолированного помещения.

В случае когда капитальное строение находится в собственности нескольких лиц, между ними заключается договор о вычленении изолированного помещения из капитального строения, обязательным приложением которого является проект вычленения.

Этап 3. Государственная регистрация договора о вычленении изолированного помещения из капитального строения

Оформленное в виде договора о вычленении изолированного помещения из капитального строения волеизъявление сособственников капитального строения подлежит государственной регистрации. Перечень документов, представляемых в организацию по государственной регистрации для регистрации договора о вычленении изолированного помещения из капитального строения, установлен подп.22.3.50 п.22.3 Перечня № 200.

В случае когда собственниками капитального строения выступают юридические лица, перечень документов определяется по п.17.48 Перечня № 156.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 10 сентября 2022 г. следует руководствоваться подп.22.3.50 п.22.3 Перечня № 200 с учетом изменений, внесенных Указом № 311. Комментарий см. здесь.

Отметим, что если одним из собственников капитального строения будет являться гражданин либо индивидуальный предприниматель, не имеющий печати, то перед государственной регистрацией договора его необходимо будет нотариально удостоверить либо удостоверить регистратором. Данное требование следует из пп.1, 2 ст.67 Закона № 133-З. На практике целесообразнее воспользоваться услугами регистратора, так как это позволит оптимизировать временные затраты путем одновременного совершения двух действий: удостоверения договора и его государственной регистрации.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. следует руководствоваться ст.67 Закона № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом № 90-З.

Этап 4. Государственная регистрация создания изолированного помещения

Данный этап завершает процедуру вычленения изолированного помещения из капитального строения.

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации создания изолированного помещения, зависит от основания государственной регистрации и от субъектного состава собственников капитального строения, из которого вычленяется изолированное помещение.

Параллельно с государственной регистрацией происходит изготовление технических паспортов на созданные изолированные помещения в порядке, предусмотренном Инструкцией о назначении и требованиях к проведению технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 06.04.2004 № 12.

Изготовление технических паспортов осуществляется в срок до 15 рабочих дней.

По окончании процедуры вычленения при получении свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания изолированного помещения и технического паспорта на него возможно распоряжение данным помещением как самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Как видно из представленной таблицы, проведение процедуры вычленения во многом расширяет правовое положение собственников помещений. Вместе с тем нельзя не отметить, что при вычленении неизбежно уменьшается суммарная площадь изолированных помещений по техническим паспортам в сравнении с общей площадью капитального строения. Такая ситуация возникает ввиду наличия мест общего пользования (лестничные клетки, подвалы), которые не включаются в площадь изолированных помещений.

22.07.2014

Юлия Назаренко, юрист практики строительства и недвижимости общества с ограниченной ответственностью «Ревера Консалтинг Групп»