Материал помещен в архив

АЛГОРИТМ ЮРИДИЧЕСКИХ ДЕЙСТВИЙ ПО ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ПОМЕЩЕНИЙ

В настоящем материале в виде алгоритма рассмотрен порядок перепланировки жилых помещений. На момент написания настоящего материала нормативных предписаний по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений не имеется. Автор рекомендует использовать указанный в алгоритме порядок и при перепланировке нежилых помещений.

Перепланировка жилых помещений регулируется Положением о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 31.12.2006 № 1805 (далее - Положение № 1805), которое действует до внесения дополнений в Жилищный кодекс РБ по вопросам переустройства, перепланировки и реконструкции жилых помещений (примечание 1).

Переустройство и перепланировка помещений в жилых домах производятся с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа, а в домах организаций застройщиков - с разрешения органов управления этих организаций.

Под переустройством жилого помещения понимается изменение существующих инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) в жилом помещении и конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его существующего планировочного решения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ (примечание 2).

Запрещается производство работ:

- с нарушением действующих строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

- приводящих к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;

- влекущих за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;

- по устройству жилых помещений без естественного освещения; установке перегородок, попадающих в оконные проемы;

- по установке в помещении дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома;

- по изменению цветового решения фасада жилого дома;

- ведущих к снижению эксплуатационной пригодности конструкций здания, технической долговечности и сохранности отдельных помещений или жилого дома.

Запрещается выполнение переустройства и перепланировки помещений, если жилой дом в установленном порядке признан непригодным для проживания и не подлежит восстановлению (примечание 3).

Разрешение местного исполнительного и распорядительного органа требуется для проведения следующих ремонтно-строительных работ:

- установка (демонтаж) стационарного инженерного оборудования; устройство и замена систем водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции;

- устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

- устройство балконов и лоджий;

- работ по разборке существующих и устройству новых перегородок.

В случае повреждения в процессе производства работ инженерных систем жилого дома, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях здания работы следует немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих деформаций и изменений, а также информировать соответствующее подразделение по чрезвычайным ситуациям и организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда, которые при необходимости организуют эвакуацию людей из здания. Выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств виновной стороны.

Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, то все работы приостанавливаются и подрядчик (производящие работы юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие соответствующие специальные разрешения (лицензии)) не позднее первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создает комиссию, в которую кроме него входят гражданин - инициатор переоборудования и (или) перепланировки и представители организаций, выполнивших проект и осуществляющих технический надзор, а также представители организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда. Указанная комиссия в 2-дневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ после устранения повреждений либо вносит предложение в местный исполнительный и распорядительный орган об их запрете и выполнении восстановительных работ.

При устранении причин, послуживших основанием для запрета работ, он может быть отменен местным исполнительным и распорядительным органом.

В период проведения работ по переустройству и перепланировке помещения запрещается:

- производить в выходные и праздничные дни работы, создающие шум или вибрацию;

- начинать работы, создающие шум или вибрацию, ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни;

- применять при производстве работ оборудование и инструменты, от работы которых уровень шума и вибрации превышает установленные санитарные нормы;

- загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами эвакуационные пути, другие вспомогательные помещения жилого дома;

- использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

Ниже приведен алгоритм порядка проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Самовольное переустройство и перепланировка помещений запрещены. Ответственность за самовольные переоборудование или перепланировку жилых помещений предусмотрена ст.21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП) (примечание 12).

Гражданин, осуществивший самовольное переустройство и перепланировку, обязан за свой счет провести восстановительные работы по приведению помещения в прежнее до проведения переустройства и перепланировки состояние с соблюдением порядка производства и приемки в эксплуатацию работ по переустройству и перепланировке помещения, установленного Положением № 1805; либо получить разрешение местного исполнительного и распорядительного органа в порядке, установленном Положением № 1805, в соответствии с которым помещение, самовольно переустроенное и перепланированное с соблюдением технических нормативных правовых актов, может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии.

Примечание 1. В домах, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, существуют ограничения при переустройстве и перепланировке. В частности, переустройство и перепланировка производятся по согласованию с собственником (наймодателем, органом управления жилых домов) материальной ценности, которым подписаны охранные обязательства, и на основании разрешения Министерства культуры РБ, а также замена оконных и балконных заполнений, устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий осуществляются по согласованию с территориальным органом архитектуры и градостроительства и Министерством культуры РБ.

Примечание 2. Не является переоборудованием или перепланировкой и не требуют разрешения исполкома:

- установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема;

- устройство подвесных (натяжных) потолков;

- устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей;

- установка вентиляционных приборов;

- замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники) и напольных покрытий на имеющие аналогичные технические характеристики;

- замена электрических плит и санитарно-технического оборудования.

Не является переоборудованием или перепланировкой и не требуют разрешения исполкома, но необходимо согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков, специализированными организациями (органами), обслуживающими жилой дом:

- установка индивидуальных приборов учета воды (согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков);

- замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий (согласование с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства);

- установка усиленных и дополнительных входных дверей в помещение (согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков);

- замена газовых плит, установка индивидуального прибора учета газа (согласование с обслуживающей организацией газового хозяйства).

Примечание 3. В соответствии с условиями, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания, утвержденными постановлением Минжилкомхоза РБ от 02.05.2000 № 4, к жилым домам, которые признаны непригодными для проживания и не подлежат восстановлению, относятся дома, у которых физический износ, установленный детальным обследованием в соответствии с техническими нормативными правовыми актами, составляет: каменных жилых домов свыше 70 %, жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов - свыше 65 %, а также если аварийное состояние жилых помещений, расположенных в них, устранить невозможно.

Примечание 4. В акте технического осмотра указываются сведения о существующей планировке согласно техническому паспорту на жилое помещение, сведения о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этого помещения. Акт подписывается гражданином - инициатором перепланировки, представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа.

Примечание 5. Решение принимается не позднее 1 месяца со дня подачи заявления, бесплатно и действует бессрочно.

Примечание 6. В разрешении должны быть указаны:

инициатор переустройства и перепланировки помещения;

виды работ по переустройству и перепланировке помещения;

дата окончания и приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке помещения;

условия хранения строительных материалов и порядок вывоза их отходов;

иные требования, предусмотренные техническими нормативными правовыми актами, с учетом конкретного переустройства и перепланировки помещения.

Примечание 7. Обязательная разработка проектной документации требуется для проведения следующих ремонтно-строительных работ:

установка (демонтаж) стационарного инженерного оборудования; устройство и замена систем водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции;

устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

устройство балконов и лоджий;

другие виды работ (по усмотрению местного исполнительного и распорядительного органа).

Проектная документация разрабатывается проектной организацией либо проектировщиком, имеющими соответствующее специальное разрешение (лицензию).

Примечание 8. Приемочная комиссия и ее председатель назначаются на основании письменного заявления инициатора не менее чем за 30 дней до начала приемки выполненных работ приемочной комиссией. Дату начала и окончания работы этой комиссии определяет гражданин - инициатор переоборудования и (или) перепланировки с участием подрядчика (производящие работы юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие соответствующие специальные разрешения (лицензии)), учитывая установленный срок приемки выполненных работ.

В состав приемочной комиссии входят представители инициатора, генерального подрядчика (подрядчика), генерального проектировщика (проектировщика), организации, осуществляющей технический надзор, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и представители местного исполнительного и распорядительного органа.

По заявлению инициатора в состав комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.

Примечание 9. Форма акта сдачи-приемки выполненных строительный и иных специальных монтажных работ (форма С-2) установлена приложением 2 к постановлению Минстройархитектуры РБ от 11.04.2005 № 13 «Об утверждении форм первичных учетных документов в строительстве и Инструкции о порядке применения и заполнения форм первичных учетных документов в строительстве».

Акт подписывается всеми членами приемочной комиссии, составляется в 5 экземплярах, 2 из которых представляются в местный исполнительный и распорядительный орган, 2 - гражданину - инициатору переоборудования и (или) перепланировки и 1 - подрядчику (производившим работы юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, имеющим соответствующие специальные разрешения (лицензии)).

Примечание 10. В соответствии с перечнем административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан, утвержденным Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200, плата за проведение государственной регистрации изменения изолированного помещения на основании надстройки, пристройки или перестройки этого помещения составляет: 0,5 базовой величины (далее - БВ) - за государственную регистрацию одного объекта государственной регистрации; 0,6 БВ - двух; 0,7 БВ - трех; 0,8 БВ - четырех; 0,9 БВ - пяти; 1 БВ - шести; 1,2 БВ - семи; 1,3 БВ - восьми; 1,5 БВ - девяти; 1,6 БВ - десяти и более объектов государственной регистрации в соответствии с заявлением.

Примечание 11. В соответствии с прейскурантом на работы (услуги) правового и технического характера, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (см. приложение к постановлению Госкомимущества РБ от 12.05.2010 № 34 (далее - постановление Госкомимущества № 34)), стоимость работ по проведению технической инвентаризации изолированного помещения с составлением и выдачей технического паспорта составляет для помещений:

до 50 кв.м - 118 300 руб.;

от 50 до 100 кв.м - 169 400 руб.;

от 100 до 250 кв.м - 255 850 руб.;

для изолированного помещения свыше 250 кв.м (за каждые 100 кв.м) - 59 150 руб.

При этом на основании Инструкции по применению прейскуранта на работы (услуги) правового и технического характера, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, утвержденной постановлением Госкомимущества № 34, в тарифах прейскуранта не учтены:

оплачиваемые заявителем дополнительно услуги сторонних организаций и физических лиц, необходимые для выполнения работ (оказания услуг) организацией по государственной регистрации;

налог на добавленную стоимость, взимаемый дополнительно в порядке, определенном законодательством.

Вновь выданный технический паспорт действует бессрочно.

Примечание 12. В соответствии со ст.21.16 КоАП:

самовольные переоборудование или перепланировка жилых помещений, в т.ч. инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, - влекут наложение штрафа в размере от 10 до 30 БВ, а на юридическое лицо - от 30 до 50 БВ;

самовольные переоборудование или перепланировка жилых помещений, приведшие к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также переоборудование вентиляционных шахт и каналов - влекут наложение штрафа в размере от 30 до 50 БВ, а на юридическое лицо - от 50 до 70 БВ.

Протоколы об административных правонарушениях вправе составлять уполномоченные должностные лица сельских, поселковых, районных, городских и областных исполнительных комитетов, администраций районов в городах, а также уполномоченные лица организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда. Перечень таких лиц установлен постановлением Минжилкомхоза РБ от 18.04.2007 № 21. Форма протокола об административной ответственности утверждена постановлением Минжилкомхоза РБ от 11.06.2007 № 26.

Дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст.21.16 КоАП, рассматриваются единолично судьей районного (городского) суда.

15.06.2010 г.

Дания Рузыева, главный инженер управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь

От редакции: С 23 июня 2010 г. постановление Минжилкомхоза РБ от 18.04.2007 № 21 «О возложении полномочий по составлению протоколов об административных правонарушениях» на основании постановления Минжилкомхоза РБ от 31.05.2010 № 9 утратило силу.

В постановление Совета Министров РБ от 31.12.2006 № 1805 «Об утверждении Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах и Положения о порядке реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории» на основании постановлений Совета Министров РБ от 23.07.2010 № 1103 (с 5 августа 2010 г.), от 20.10.2010 № 1526 (с 28 ноября 2010 г.) и от 01.06.2011 № 687 (с 9 июня 2011 г.) внесены изменения и дополнения.

С 6 мая 2011 г. постановление Госкомимущества РБ от 12.05.2010 № 34 «Об установлении прейскуранта на работы (услуги) правового и технического характера, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, утверждении Инструкции по применению прейскуранта на работы (услуги) правового и технического характера, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, и признании утратившими силу некоторых постановлений Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь» на основании постановления Госкомимущества РБ от 21.04.2011 № 35 утратило силу.

С 3 июня 2011 г. постановление Минcтройархитектуры РБ от 11.04.2005 № 13 «Об утверждении форм первичных учетных документов в строительстве и Инструкции о порядке применения и заполнения форм первичных учетных документов в строительстве» на основании постановления Минcтройархитектуры РБ от 29.04.2011 № 15 утратило силу.