Рубрики
Инструменты поиска
Сообщество
Избранное
Мой профиль
Войти
Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь
Алгоритм юридических действий по созданию организаций собственников (организаций застройщиков и товариществ собственников)
Основными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок создания и государственной регистрации организаций собственников (организаций застройщиков и товариществ собственников) (примечание 1), являются:
• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК);
• ЖК (для организаций застройщиков и товариществ собственников, действующих в жилых домах);
• Положение о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденное Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 (далее - Декрет № 1);
• Закон № 135-З (для товариществ собственников, действующих в нежилых зданиях).
 |
От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. Закон № 135-З изложен в новой редакции Законом от 04.01.2021 № 78-З. Комментарий см. здесь; |
• Примерные формы уставов организации застройщиков и товариществ собственников, утвержденные приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 08.10.2019 № 81 (далее - примерные формы уставов ЖСК и ТС) (для товариществ собственников, действующих в многоквартирных жилых домах);
• Типовой устав товарищества собственников, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161 (далее - Типовой устав) (для товариществ собственников, действующих в нежилых зданиях).
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. следует руководствоваться Типовым договором об управлении общим имуществом совместного домовладения, утв. постановлением Совмина от 02.07.2021 № 384. |
Общие положения об организациях собственников (организациях застройщиков и товариществах собственников)
Организации собственников являются некоммерческими организациями, то есть эти организации не имеют в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяют полученную прибыль между своими участниками.
Организация собственников имеет текущий (расчетный) банковский счет. Наименование организации должно содержать указание на ее организационно-правовую форму (товарищество, кооператив), а наименование организации застройщиков - также на основную цель деятельности (жилищно-строительный или жилищный кооператив).
Организация собственников считается созданной с даты ее государственной регистрации. Она создается без ограничения срока ее деятельности, если иное не предусмотрено уставом.
Учредительным документом организации собственников является устав, который утверждается на собрании учредителей этой организации.
Формирование организаций застройщиков
Организация застройщиков - потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юридических лиц, создаваемый для строительства (реконструкции, капитального ремонта), завершения строительства (реконструкции, капитального ремонта) жилых домов либо иных капитальных строений (зданий, сооружений) либо приобретения завершенных строительством или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, а также для последующей их эксплуатации и управления ими (п.35 ст.1 ЖК).
Создание двух и более жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) для строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения одного жилого дома, последующей эксплуатации этого жилого дома и управления им не допускается.
Допускается создание одного ЖСК для строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения нескольких жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.
К организациям застройщиков относятся (пп.11 и 12 ст.1 ЖК):
• жилищно-строительные кооперативы, создаваемые для строительства многоквартирных жилых домов (дома), приобретения не завершенных строительством капитальных строений (зданий, сооружений) и (или) капитальных строений (зданий, сооружений), подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, и завершения их строительства (реконструкции, капитального ремонта), а также для последующей их эксплуатации и управления ими;
• жилищные кооперативы, создаваемые для приобретения завершенных строительством или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов (дома), а также для последующей их эксплуатации и управления ими.
Жилищно-строительные и жилищные кооперативы могут быть двух видов:
• формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• формируемые из числа граждан, как состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящих на этом учете, а также юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей (далее - ЖСК из ненуждающихся).
Для формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы, другие государственные организации, хозяйственные общества, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо ее административно-территориальным единицам (далее - государственные организации, хозяйственные общества) при наличии земельного участка, предназначенного для строительства объектов недвижимого имущества, или при наличии не завершенного строительством объекта недвижимого имущества, или объекта недвижимого имущества, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции либо продаже, определяют общее количество ее членов и письменно извещают о формировании организации застройщиков граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет.
Государственные организации, хозяйственные общества извещают гражданина, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, о формировании ЖСК заказным письмом с обратным уведомлением либо передают ему такое извещение под подпись.
Гражданин, уведомленный о формировании ЖСК, либо его представитель, уполномоченный в установленном порядке (примечание 2), в 30-дневный срок со дня получения такого извещения обязан подать в государственные организации, хозяйственные общества заявление о вступлении в ЖСК или письменно отказаться от вступления в него (неподача заявления гражданином либо его представителем в государственные организации, хозяйственные общества в указанный срок рассматривается как отказ от вступления в ЖСК. Этот срок продлевается на период, в течение которого у гражданина имелась уважительная причина, препятствовавшая подаче заявления в государственные организации, хозяйственные общества (болезнь, нахождение за пределами населенного пункта, иная уважительная причина, при документальном ее подтверждении). К заявлению о вступлении в ЖСК прилагаются документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь (примечание 3).
Государственные организации, хозяйственные общества созывают собрание учредителей - граждан, формирующих ЖСК. На собрании учредителей граждане принимают решение о добровольном объединении в ЖСК, определяют размер и порядок внесения вступительного и паевых взносов (при финансировании строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения объектов недвижимого имущества ЖСК), утверждают устав и в соответствии с законодательством и данным уставом формируют органы управления этой организации, избирают их членов, а также уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган.
Для формирования ЖСК из ненуждающихся граждане, в том числе индивидуальные предприниматели, и юридические лица через средства массовой информации или любым другим доступным способом созывают собрание учредителей - граждан (в том числе индивидуальных предпринимателей), и юридических лиц, формирующих ЖСК.
На собрании учредителей граждане (в том числе индивидуальные предприниматели) и юридические лица принимают решение о добровольном объединении в ЖСК, определяют размер и порядок внесения вступительного взноса, утверждают устав ЖСК и в соответствии с законодательством и данным уставом формируют органы управления, избирают их членов, а также уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган (примечание 4).
Решение собрания учредителей оформляется протоколом, который подписывают все учредители ЖСК (норма, действующая как для ЖСК из нуждающихся в улучшении жилищных условиях, так и для ЖСК из ненуждающихся).
Формирование товариществ собственников
Для жилых домов
Статья 274 ГК устанавливает право собственников квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом, а в установленных законодательством случаях обязанность создавать товарищества собственников.
Товарищество собственников - юридическое лицо, создаваемое собственниками жилых и (или) нежилых помещений, расположенных в одном многоквартирном жилом доме на одной придомовой территории или нескольких одноквартирных, блокированных жилых домах, находящихся на смежных земельных участках, в целях сохранения и содержания общего имущества совместного домовладения, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников (п.57 ст.1 ЖК).
Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов.
Создание двух и более товариществ собственников по управлению общим имуществом совместного домовладения в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, не допускается.
Создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества в случае, если эти объекты представляют собой:
• многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам;
• несколько одноквартирных, блокированных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках.
В уже построенном жилом доме решение о создании товарищества собственников принимается на общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом в порядке, установленном ст.152, 156, 157 ЖК.
Учредителями товарищества собственников являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников, лица, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества, принявшие участие в общем собрании и голосовавшие за создание товарищества собственников.
Застройщик (до ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (одноквартирных, блокированных жилых домов)) обязан инициировать создание товарищества собственников лиц, участвующих в строительстве одноквартирных, блокированных жилых домов, либо многоквартирного жилого дома на основании договоров создания объектов долевого строительства и (или) с использованием жилищных облигаций и которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в этих жилых домах. Указанные лица вправе самостоятельно провести общее собрание по вопросу создания товарищества собственников.
Решение о создании товарищества собственников оформляется протоколом, который подписывается председателем и секретарем общего собрания участников совместного домовладения.
Для нежилых зданий
Товариществом собственников признается объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом № 135-З и уставом товарищества собственников (ст.20 Закона № 135-З). Товарищество собственников создается и действует в соответствии с Законом № 135-З, иными актами законодательства Республики Беларусь и своим уставом.
Товарищество собственников является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками.
Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.
Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов. В случае создания товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом - застройщиком.
Отношения между учредителями товарищества собственников в связи с созданием товарищества могут регулироваться договором о создании товарищества собственников, подписываемым всеми учредителями товарищества собственников.
Товарищество собственников создается без ограничения срока его деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.
Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с даты его государственной регистрации, имеет текущий (расчетный) банковский счет, а также может иметь печать со своим наименованием.
Имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества и прочих поступлений.
Регистрация организаций застройщиков и товариществ собственников
Государственная регистрация организаций застройщиков и товариществ собственников осуществляется областными, Брестским, Витебским, Гомельским, Гродненским, Минским, Могилевским городскими исполнительными комитетами. Областные исполнительные комитеты вправе делегировать часть своих полномочий по государственной регистрации субъектов хозяйствования другим местным исполнительным и распорядительным органам, а названные городские исполнительные комитеты - соответствующим администрациям районов в городах.
В случае если организация застройщиков или товарищество собственников располагается в свободной экономической зоне или на территории администрации Китайско-Белорусского индустриального парка, то регистрация их осуществляется администрацией свободной экономической зоны, администрацией Китайско-Белорусского индустриального парка.
Рассмотрим процесс создания и регистрации организаций собственников в виде алгоритма.
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Примечание 1. Организации собственников (организации застройщиков и товарищества собственников) в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее - ЖК) и Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении»
Примечание 2. Гражданин вправе оформить доверенность на предоставление своих интересов другому гражданину, как являющемуся ему родственником, так не являющемуся им. Правила выдачи и действия доверенности установлены в ст.186-190 ГК. Учитывая предписания ст.186 ГК, доверенность на представление интересов гражданина должна быть письменно оформлена и может выдаваться без нотариального удостоверения. При этом доверенность может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.
Примечание 3. В настоящее время этот перечень определен подп.1.1.23 п.1.1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200.
Примечание 4. В уставе организации собственников указываются:
• наименование организации собственников;
• место ее нахождения;
• предмет и цели ее деятельности;
• права и обязанности организации собственников, а также ее членов;
• состав органов управления, порядок их избрания, компетенция органов управления и порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются квалифицированным большинством голосов;
• состав и порядок внесения вступительного, членских и целевых взносов;
• меры ответственности членов организации собственников за нарушение обязательств по внесению взносов;
• обязанность организации собственников обеспечивать сохранность общего имущества совместного домовладения, соблюдать обязательные для соблюдения технические нормативные правовые акты по содержанию и эксплуатации объектов недвижимого имущества;
• обязанность организации собственников соблюдать интересы ее членов при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом совместного домовладения;
• порядок возмещения убытков членами организации собственников;
• порядок рассмотрения споров между организацией собственников и ее членами, другими гражданами, в том числе индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами;
• права областного, Минского городского, районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе по осуществлению контроля за деятельностью, в том числе финансово-хозяйственной, организации застройщиков, контроля за деятельностью товарищества собственников, в том числе за эксплуатацией и обеспечением организациями собственников сохранности общего имущества совместного домовладения, по назначению в соответствии с законодательством уполномоченного лица, внесению предложений о созыве внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий членов правления этой организации, его председателя, ревизионной комиссии;
• порядок ликвидации организации собственников;
• иные положения, предусмотренные ЖК и иными актами законодательства.
В уставе ЖСК также указываются:
• условия и порядок приема в члены ЖСК, прекращения членства, в том числе порядок исключения из членов этого кооператива;
• состав и порядок внесения паевых взносов (при финансировании строительства (реконструкции) или приобретения объектов недвижимого имущества ЖСК);
• порядок реорганизации ЖСК.
В уставе товарищества собственников также указываются состав и порядок внесения обязательных платежей, меры ответственности членов товарищества собственников за нарушение обязательств по внесению обязательных платежей.
 |
Справочно Для более детального изучения см. примерные формы уставов ЖСК и ТС, Типовой устав. |
Примечание 5. Порядок согласования наименований коммерческих и некоммерческих организаций, а также форма заявления установлены Положением о порядке согласования наименований коммерческих и некоммерческих организаций, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.02.2009 № 154; требования к наименованию, форма справки о согласовании наименования установлены постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 05.03.2009 № 20 «О согласовании наименований юридических лиц». Наименование резервируется за заявителем в базе данных согласованных наименований Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на срок 1 месяц.
Примечание 6. Форма заявления о государственной регистрации некоммерческой организации установлена приложением 11 к постановлению Министерства юстиции Республики Беларусь от 27.01.2009 № 8
Примечание 7. В настоящее время порядок открытия текущего (расчетного) банковского счета регулируется Декретом № 1, главой 22 Банковского кодекса Республики Беларусь и локальными нормативными актами банков.
Примечание 8. В перечне мест реализации организациями, индивидуальными предпринимателями товаров, выполнения работ, оказания услуг, в которых ведется книга замечаний и предложений, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.03.2005 № 285 (далее - постановление № 285), имеются жилищно-строительные кооперативы, но отсутствуют товарищества собственников.
Основанием для выдачи книги замечаний является наличие сведений об организации в Государственном реестре плательщиков (иных обязанных лиц).
Выдача книги замечаний осуществляется на основании документов, определенных п.7 Положения о порядке выдачи, ведения и хранения книги замечаний и предложений, утвержденного постановлением № 285 (далее - Положение № 285).
Примечание 9. Размер платы за книгу замечаний и предложений составляет 5,5 руб. (постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 29.03.2005 № 37 «Об установлении размера платы за книгу замечаний и предложений»).
Оплата стоимости книги производится путем перечисления требуемой суммы денежных средств в доход республиканского бюджета в соответствии с законодательством.
Примечание 10. Пункт 3 Положения № 285.
Примечание 11. Приобрести книгу учета проверок необходимо не позднее 6 месяцев со дня постановки на налоговый учет субъекта (подп.2.1 п.2 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 18.03.2010 № 383 «О некоторых серах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 16 октября 2009 г. № 510»).
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 ноября 2021 г. в подп.2.1 п.2 постановления № 383 внесены изменения постановлением Совмина от 29.11.2021 № 618. Изменения не повлияли на суть материала. |
09.12.2020
Дания Рузыева, юрист