Материал помещен в архив

АЛГОРИТМ ЮРИДИЧЕСКИХ ДЕЙСТВИЙ ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ РЕСПУБЛИКАНСКОЙ ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ

Договорные взаимоотношения арендодателя и арендатора в настоящее время регулируются:

- нормами Указа Президента РБ от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ) (вступил в силу с 1 января 2010 г.), которым утверждены:

Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности (далее - Положение о порядке сдачи в аренду);

Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей;

Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности (далее - Положение о порядке определения размеров арендной платы);

Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности;

- постановлением Госкомимущества РБ от 03.03.2010 № 22 «Об утверждении формы договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности» (далее - Постановление № 22);

- Рекомендациями о порядке заключения договоров аренды, капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности, разработанными Государственным комитетом по имуществу РБ и одобренными межведомственной рабочей группой для обеспечения рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере, созданной распоряжением Премьер-министра РБ от 20.02.2009 № 18р (протокол от 17.02.2010 № 2) (далее - Рекомендации). 

Рассмотрим порядок сдачи в аренду арендодателем арендатору (далее - Арендодатель, Арендатор соответственно) торговых объектов в торговых центрах республиканской формы собственности с учетом особенностей, предусмотренных вышеуказанными нормативными актами.

Примечание 1. Пунктом 3 Положения о порядке сдачи в аренду устанавливается, что решение о сдаче в аренду недвижимого имущества принимается в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении имуществом, находящимся в республиканской собственности.

Постановлением Госкомимущества РБ от 22.07.2009 № 49 «Об утверждении Инструкции о порядке заключения договоров аренды зданий, сооружений и их частей, в том числе изолированных помещений, находящихся в республиканской собственности», действовавшим до 7 апреля 2010 г., была утверждена форма договора аренды.

Постановлением № 22 утверждена только форма договора аренды. Поэтому при заключении договора аренды необходимо руководствоваться Рекомендациями.

В соответствии с п.4 Рекомендаций арендодатель должен создать комиссию по сдаче недвижимого имущества в аренду и утвердить положение о ней. Комиссию возглавляет руководитель организации, осуществляющей сдачу недвижимого имущества в аренду, либо лицо, уполномоченное руководителем. Численность и состав комиссии определяются руководителем организации.

Созданная комиссия:

оценивает состояние сдаваемого в аренду недвижимого имущества;

рассматривает предложения потенциальных арендаторов;

осуществляет выбор арендаторов исходя из интересов арендодателя и в соответствии с актами законодательства (за исключением сдачи в аренду недвижимого имущества по договору, заключаемому по результатам аукциона);

вырабатывает предложения по установлению коэффициентов эффективности использования недвижимого имущества в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи его в аренду;

передает недвижимое имущество арендатору;

принимает недвижимое имущество от арендатора при прекращении (расторжении) договора аренды;

выполняет иные функции, определяемые руководителем организации.

Решение о сдаче в аренду недвижимого имущества и условиях заключения договора аренды принимается с учетом предложений комиссии (п.5 Рекомендаций) и оформляется протоколом, подписанным председателем и всеми членами комиссии.

Примечание 2. До заключения договора аренды торгового объекта торгового центра республиканской формы собственности арендодателю необходимо получить согласование соответствующего государственного органа на сдачу имущества в аренду в соответствии с п.7 Указа Президента РБ от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом». В соответствии с п.3 Рекомендаций для согласования сдачи в аренду недвижимого имущества арендодатель направляет соответствующее ходатайство в государственный орган, согласовывающий сдачу в аренду недвижимого имущества, в котором должны быть указаны:

наименование и местонахождение недвижимого имущества;

площадь недвижимого имущества, сдаваемого в аренду;

целевое назначение использования недвижимого имущества арендатором;

обоснование необходимости сдачи в аренду недвижимого имущества.

Кроме того, необходимо подготовить извещение о намерении сдачи в аренду имущества. К ходатайству и извещению должны прилагаться проект договора аренды, план имущества, расчет арендной платы, перечень предоставляемых услуг, копия свидетельства о регистрации в Реестре имущества, находящегося в республиканской собственности.

Проект договора аренды составляется в соответствии с формой, утвержденной Постановлением № 22. Расчет арендной платы производится в соответствии с Указом. Размер арендной платы за торговые места устанавливается арендодателем в базовых величинах исходя из площади торгового объекта, а также ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади (п.1 Указа).

Площадь торгового объекта определяется по его фактическому размеру и указывается в плане имущества.

Ставка арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади определяется путем умножения базовой ставки за торговые объекты собственности на коэффициент 0,6-1,0, установленный областными и Минским городским исполнительными комитетами в зависимости от местонахождения торговых центров в населенных пунктах. Базовая ставка за торговые объекты устанавливается приложением к Положению о порядке определения размеров арендной платы.

Если размер арендной платы за торговые объекты не обеспечивает арендодателю возмещения амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей, уплачиваемых ими в бюджет в соответствии с законодательством, расходов, связанных с содержанием и функционированием торгового центра, и получения прибыли в размере, необходимом для его развития, к ставке арендной платы применяются повышающие коэффициенты, устанавливаемые соответствующими республиканскими органами государственного управления и иными государственными организациями, подчиненными Правительству РБ, по согласованию с областными и Минским городским исполнительными комитетами (п.4 Положения о порядке определения размеров арендной платы).

Арендодатель вправе устанавливать для отдельных арендаторов понижающие коэффициенты к арендной плате. К торговым объектам, в отношении которых установлены повышающие коэффициенты, допускается применение арендодателем понижающих коэффициентов по согласованию с областными и Минским городским исполнительными комитетами (п.11 Положения о порядке определения размеров арендной платы).

Расчет ставки арендной платы (САП) за 1 кв.м осуществляется по формуле:

САП = БС х К(0,6-1,0) х ПвК х ПнК,

где БС - базовая ставка;

К(0,6-1,0) - коэффициент 0,6-1,0;

ПвК - повышающий коэффициент;

ПнК - понижающий коэффициент.

План имущества составляется в соответствии с техническим паспортом здания торгового центра, а при отсутствии возможности определения сдаваемого в аренду торгового объекта по техническому паспорту - путем обмера помещений комиссией, созданной арендодателем (п.8 Положения о порядке сдачи в аренду).

Площадь сдаваемого в аренду недвижимого имущества определяется по техническому паспорту, а при отсутствии возможности определения сдаваемой в аренду площади по техническому паспорту - путем обмера помещений комиссией, созданной арендодателем (п.8 Положения о порядке сдачи в аренду).

Помимо арендной платы арендаторы торговых объектов обязаны оплачивать услуги по водоснабжению, канализации, отоплению, энерго- и газоснабжению, пользованию лифтами, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов по тарифам, установленным в соответствии с законодательством, на основании фактических затрат согласно договорам, заключенным арендодателем со сторонними организациями на оказание названных услуг. Размер платы за иные услуги, оказываемые арендодателем арендатору торгового объекта, определяется арендодателем в соответствии с законодательством о формировании цен и тарифов и по согласованию с председателями областных и Минского городского исполнительных комитетов (п.7 Положения о порядке определения размеров арендной платы).

Взимание с арендаторов торговых объектов иных платежей запрещается. Перечень предоставляемых услуг является обязательным приложением к договору аренды.

Примечание 3. После получения согласования от государственного органа арендодатель принимает решение о заключении договора аренды посредством издания приказа в соответствии с п.3 Рекомендаций. После издания приказа договору присваивается регистрационный номер, в течение 5 рабочих дней он подписывается сторонами, заверяется печатями сторон (п.8 Рекомендаций). Договор аренды оформляется в 3 экземплярах, которые хранятся у сторон договора и государственного органа, согласовавшего сдачу недвижимого имущества в аренду.

Примечание 4. В соответствии с п.7 Положения о порядке сдачи в аренду и п.4 Рекомендаций передача торгового объекта арендатору осуществляется комиссией арендодателя по сдаче недвижимого имущества в аренду и оформляется актом приема-передачи, в котором должны быть указаны:

- место и дата составления акта;

- регистрационный номер и дата подписания договора аренды;

- характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;

- сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Передаточный акт подписывается сторонами (их представителями) и заверяется печатями сторон.

31.05.2010 г.

Виктория Голуб, юрист

От редакции: С 1 апреля 2012 г. Указ Президента РБ от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» на основании Указа Президента РБ от 29.03.2012 № 150 утратил силу.

С 6 июля 2012 г. Указ Президента РБ от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» на основании Указа Президента РБ от 04.07.2012 № 294 утратил силу.

С 1 августа 2012 г. постановление Госкомимущества РБ от 03.03.2010 № 22 «Об утверждении формы договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности» на основании постановления Госкомимущества РБ от 27.06.2012 № 21 утратило силу.

С 1 июля 2013 г. постановление Совета Министров РБ от 20.12.2006 № 1687 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 575» на основании постановления Совета Министров РБ от 11.01.2013 № 26 утратило силу.