Материал помещен в архив

АЛГОРИТМ ЮРИДИЧЕСКИХ ДЕЙСТВИЙ ЗАКАЗЧИКА (ЗАСТРОЙЩИКА) ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ СРЕДСТВ ДОЛЬЩИКОВ НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263) определены условия привлечения денежных средств дольщиков для осуществления долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости и требования, предъявляемые к организации, намеренной осуществлять привлечение денежных средств дольщиков для строительства многоквартирного жилого дома.

До начала привлечения денежных средств дольщиков заказчику (застройщику) необходимо выполнить следующие действия и формальности:

• получить земельный участок и оформить права на него;

• обеспечить разработку проектно-сметной документации и проведение государственной экспертизы этой документации;

• заключить договор строительного подряда и получить разрешение на производство строительно-монтажных работ;

• подготовить и опубликовать проектную декларацию.

После получения права на привлечение денежных средств дольщиков заказчику (застройщику) в дальнейшем необходимо:

• осуществить строительство многоквартирного жилого дома;

• обеспечить его приемку в эксплуатацию;

• произвести государственную регистрацию создания многоквартирного жилого дома и расположенных в нем изолированных помещений (в т.ч. квартир);

• передать квартиры дольщикам, а общее имущество совместного домовладения - представителю товарищества собственников, если это товарищество создано, либо лицу, определяемому общим собранием дольщиков или уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом, если товарищество не создано.

Порядок предоставления земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома зависит от предполагаемого места размещения жилого дома и его вида (повышенной комфортности либо нет), а также от организационной формы деятельности заказчика (застройщика).

Без проведения аукциона земельные участки предоставляются в постоянное и (или) во временное пользование юридическим лицам:

• для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности);

• для обслуживания многоквартирных жилых домов;

• для строительства и (или) обслуживания общежитий, гаражей и автомобильных стоянок;

• сельскохозяйственным организациям, в т.ч. крестьянским (фермерским) хозяйствам, юридическим лицам, имеющим филиал либо иное обособленное подразделение, осуществляющим предпринимательскую деятельность по производству сельскохозяйственной продукции, выручка от ее реализации у которых составляет не менее 50 % общей суммы выручки этого филиала либо иного обособленного подразделения;

• государственным лесохозяйственным учреждениям, иным государственным организациям - для строительства и (или) обслуживания жилых домов для работников таких организаций, работников организаций социально-культурной сферы, а также размещения агроэкотуристов (часть четырнадцатая п.6 Указа Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 марта 2018 г. следует руководствоваться текстом Указа № 667 в редакции Указа Президента РБ от 26.12.2017 № 463.

Справочно К жилым домам повышенной комфортности относятся жилые дома с одним из следующих критериев: либо размещаемые в первой экономико-планировочной зоне, либо строящиеся с применением индивидуальных архитектурных, планировочных и конструктивных решений (высота хотя бы одного жилого этажа превышает 3 м, коэффициент отношения общей площади к жилой хотя бы одной квартиры, кроме однокомнатных, двухкомнатных и более, общая площадь хотя бы одной квартиры составляет более 140 кв.м) (подстрочное примечание после части пятнадцатой п.6 Указа № 667).

В г.Минске и областных центрах земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности) предоставляются коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству, а также юридическим лицам - победителям конкурса по выбору заказчика (застройщика), порядок проведения которого устанавливается Советом Министров РБ.

Предварительное согласование проводится с учетом градостроительной документации:

1) районными исполнительными комитетами - при предоставлении земельного участка из земель в границах районов, городов, являющихся административными центрами районов, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ;

2) Минским городским исполнительным комитетом, городскими (городов областного, районного подчинения) исполнительными комитетами - соответственно при предоставлении земельного участка из земель в границах г.Минска и земель в границах городов областного, районного подчинения, а также из земель садоводческих товариществ, расположенных в границах г.Минска, городов областного, районного подчинения (п.12 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом № 667 (далее - Положение № 667)).

В приведенном ниже алгоритме рассмотрена ситуация строительства в г.Минске либо одном из областных центров многоквартирного жилого дома, не относящегося к жилым домам повышенной комфортности, в которой изъятие и предоставление заказчику (застройщику) необходимого земельного участка осуществляется без проведения аукциона, но с предварительным согласованием места размещения объекта.

Этап 1. Предварительное согласование места размещения объекта

Шаг 1. Для предоставления земельного участка для строительства жилого дома юридическое лицо (далее - заказчик) обращается в городской исполнительный комитет с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома (п.2 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г.Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденного Указом № 667 (далее - Положение № 667 для г.Минска и областных центров)).

Шаг 2. Рассмотрение заявления городским исполнительным комитетом.

Шаг 3. При отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, обусловленных градостроительными регламентами, природоохранными, санитарными, противопожарными и другими требованиями, городской исполнительный комитет поручает:

• комитету (управлению, отделу) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета или специально созданному для этих целей унитарному предприятию (далее - унитарное предприятие) обеспечить подготовку архитектурно-планировочного задания и технических условий (по перечню, установленному городским исполнительным комитетом) на инженерно-техническое обеспечение объекта;

• организации по землеустройству - подготовку земельно-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии по выбору места размещения земельного участка.

Справочно 1. Лицо, заинтересованное в предоставлении ему земельного участка, вправе самостоятельно получать технические условия (по перечню, установленному городским исполнительным комитетом) на инженерно-техническое обеспечение объекта, а также необходимые заключения, предусмотрев такое условие в договорах подряда, заключаемых с организацией по землеустройству, комитетом (управлением, отделом) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета или унитарным предприятием (часть вторая п.5 Положения № 667 для г.Минска и областных центров). 2. Под организацией по землеустройству понимается организация по землеустройству, находящаяся в подчинении Государственного комитета по имуществу РБ, ее дочернее предприятие, проектно-изыскательское коммунальное унитарное предприятие «Земпроект» - при выборе земельного участка в границах г.Минска, коммунальное топографо-геодезическое унитарное предприятие «Гомельгеодезцентр» - при выборе земельного участка в границах г.Гомеля (подстрочное примечание после части второй п.8 Положения № 667). 3. Земельно-кадастровая документация, подготавливаемая организацией по землеустройству, включает в себя (часть первая п.5 Положения № 667 для г.Минска и областных центров): - копию земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка; - перечень землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов, на землях которых предполагается строительство объекта, с указанием площади земельных участков, находящихся в их пользовании, пожизненном наследуемом владении, частной собственности, аренде, и видов земель; - перечень находящихся на земельном участке объектов, подлежащих сносу, прав, ограничений (обременений) прав на них; - ориентировочный расчет убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости (далее - убытки), и потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, связанных с изъятием земельных участков, условия снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы. Определение ориентировочного размера убытков осуществляется организацией по землеустройству в порядке, установленном Советом Министров РБ, самостоятельно либо с привлечением на основании договора субподряда иной организации, включенной в перечень, утвержденный Советом Министров РБ, не более чем в месячный срок со дня подписания такого договора; - акт технического обследования земельного участка, испрашиваемого к отводу из состава земель лесного фонда, при размещении объекта строительства на землях этой категории; - проект акта выбора места размещения земельного участка; - заключение администрации района в городе о возможности размещения объекта строительства, выдаваемое в течение 5 рабочих дней со дня поступления материалов из организации по землеустройству; - заключение Министерства культуры РБ - в случае согласования места размещения земельного участка на территории недвижимых материальных историко-культурных ценностей и в зонах их охраны, выдаваемое в течение 3 рабочих дней со дня поступления материалов из организаций по землеустройству.

Шаг 4. Городской исполнительный комитет сообщает заказчику о результатах рассмотрения его заявления.

Шаг 5. Городской исполнительный комитет своим решением создает комиссию по выбору места размещения земельного участка (далее - комиссия), которая действует на постоянной основе, определяет ее персональный состав, назначает председателя комиссии и утверждает регламент ее работы.

Шаг 6. Организация по землеустройству направляет заказчику проект договора подряда на подготовку земельно-кадастровой документации, а комитет (управление, отдел) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета или унитарное предприятие - на подготовку архитектурно-планировочного задания и технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта.

Шаг 7. После заключения договора подряда с заказчиком организация по землеустройству, комитет (управление, отдел) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета или унитарное предприятие осуществляют подготовку порученных документов.

Шаг 8. Организация по землеустройству, комитет (управление, отдел) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета или унитарное предприятие подготовленные земельно-кадастровую документацию, архитектурно-планировочное задание и технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта направляют в комиссию для рассмотрения.

Шаг 9. Комиссия уведомляет заказчика о месте и времени своего заседания для принятия участия в рассмотрении предоставленных документов и рассматривает указанные документы в назначенное время.

Шаг 10. Комиссия на основании принятого на заседании решения об утверждении акта выбора места размещения земельного участка (далее - акт) оформляет в четырех экземплярах названный акт и направляет его на утверждение председателю городского исполнительного комитета.

Шаг 11. Утвержденный председателем городского исполнительного комитета акт направляется комиссией:

• первый экземпляр - заказчику для выполнения в установленном порядке проектно-изыскательских работ (подготовки проектной документации). Утвержденный в установленном порядке акт является основанием для проведения проектно-изыскательских работ;

• второй экземпляр - в комитет (управление, отдел) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета;

• третий экземпляр вместе с земельно-кадастровой документацией - в организацию по землеустройству для использования при разработке проекта отвода земельного участка.

Шаг 12. Организация по землеустройству при получении акта и земельно-кадастровой документации рассылает всем землепользователям, землевладельцам, собственникам и арендаторам земельного участка и объектов на этом участке уведомления о том, что земельный участок (его часть) намечается использовать для строительства объекта, а расположенные на участке строения подлежат сносу.

В уведомлении указываются порядок и условия возмещения убытков, а также сведения о лице (лицах), обязанном возместить такие убытки (п.12 Положения № 667 для г.Минска и областных центров).

Этап 2. Разработка и экспертиза проектно-сметной документации

Шаг 1. Заказчик, получив акт, заключает с проектной организацией договор на разработку проектной документации.

Шаг 2. Проектная организация разрабатывает проектно-сметную документацию по объекту в соответствии с условиями заключенного договора.

Справочно Разработка проектно-сметной документации производится на основании строительных норм Республики Беларусь СНБ 1.03.02-96 «Состав, порядок разработки и согласования проектной документации в строительстве», утвержденных приказом Минстройархитектуры РБ от 04.10.1996 № 344.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2014 г. СНБ 1.03.02-96 на основании приказа Минстройархитектуры РБ от 27.03.2014 № 85 утратили силу. Порядок разработки, утверждения, а также состав предпроектной (предынвестиционной) документации для строительства с 20 июля 2014 г. установлен техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения», утвержденным приказом Минстройархитектуры  РБ от 14.07.2014 № 196. Состав и содержание проектной документации в строительстве с 1 апреля 2014 г. установлены в техническом кодексе установившейся практики ТКП 45-1.02-295-2014 (02250) «Строительство. Проектная документация. Состав и содержание», утвержденном приказом № 85.

Шаг 3. По окончании работ заказчик или проектная организация по его поручению направляет проектно-сметную документацию на экспертизу.

Справочно Обоснования инвестирования в строительство, архитектурные, строительные проекты, выделяемые в них этапы работ, очереди строительства, пусковые комплексы и сметы (сметная документация) подвергаются государственной экспертизе, осуществляемой на платной основе в случаях и порядке, установленных Советом Министров РБ, если иное не определено Президентом РБ. Смета (сметная документация) строительного проекта по объекту, финансируемому с привлечением средств республиканского и местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов, подвергается обязательной государственной экспертизе. Государственной экспертизе в установленном порядке подлежит проектная документация, перечень которой установлен Положением о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных, архитектурных и строительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 08.10.2008 № 1476. В соответствии с названным Положением обязанность по получению заключений органов государственной экспертизы возложена на заказчиков. Заказчик на договорной основе может делегировать соответствующие права юридическим или физическим лицам, имеющим соответствующую лицензию, возложив на них ответственность за разработку и реализацию проекта, в т.ч.: генеральному проектировщику - функции по обеспечению экспертизы проектной документации, генподрядчику - функции на разработку проектной документации.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 января 2017 г. постановлением Совета Министров РБ от 30.09.2016 № 791 утверждено новое Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации).

Шаг 4. Для проведения государственной экспертизы проектной документации между органом государственной экспертизы и заявителем составляется договор на проведение такой экспертизы.

Шаг 5. По окончании проведения экспертизы проектно-сметная документация возвращается лицу, заключившему договор с экспертным учреждением, с положительным или отрицательным заключением.

Отрицательное заключение государственной экспертизы выдается в случае некачественного выполнения проектной документации и невозможности устранения замечаний экспертов в срок, установленный для проведения государственной экспертизы.

Шаг 6. На основании положительного заключения государственной экспертизы заказчик издает приказ об утверждении архитектурного, строительного проектов, выделенных в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации).

Справочно Утвержденная проектная документация является основанием для финансирования строительства, а также для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ в порядке, установленном законодательством.

Шаг 7. Проектная организация согласовывает генеральный план объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями с лицом, заинтересованным в предоставлении ему земельного участка, и направляет его комитету (управлению, отделу) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета.

Шаг 8. Комитет (управление, отдел) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета согласовывает (при отсутствии оснований для его дополнительной доработки) генеральный план объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями.

Шаг 9. Проектная организация передает заказчику согласованный комитетом (управлением, отделом) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета генеральный план объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями.

Шаг 10. Заказчик направляет генеральный план объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями организации по землеустройству для использования при разработке проекта отвода земельного участка.

Этап 3. Разработка проекта отвода земельного участка и предоставление земельного участка

Шаг 1. Организация по землеустройству при получении генерального плана объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями и акта заключает с заказчиком договор подряда на разработку проекта отвода земельного участка.

Шаг 2. Организация по землеустройству на основании заключенного договора:

• разрабатывает и согласовывает в установленном порядке проект отвода земельного участка под объект строительства;

• определяет фактический размер убытков в порядке, установленном Советом Министров РБ, самостоятельно либо с привлечением на основании договора субподряда иной организации, входящей в перечень, утвержденный постановлением Совета Министров РБ от 26.03.2008 № 462;

• определяет окончательный размер потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства;

• получает письменные согласия (отказы) от землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков на разрешение проведения строительных работ по прокладке инженерных коммуникаций по территории таких участков.

Шаг 3. Организация по землеустройству передает подготовленные материалы с проектом решения об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства жилого дома землеустроительной службе.

Шаг 4. Землеустроительная служба после уточнения проекта решения направляет материалы в городской исполнительный комитет для рассмотрения и принятия решения.

Шаг 5. Городской исполнительный комитет принимает решение об изъятии и предоставлении заказчику земельного участка и разрешении строительства жилого дома.

Этап 4. Установление границ земельного участка на местности и государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него

Шаг 1. После принятия городским исполнительным комитетом решения об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства жилого дома организация по землеустройству на основании заключенного с заказчиком договора подряда на разработку проекта отвода земельного участка производит установление границ земельного участка на местности.

Справочно Установление и закрепление границ земельных участков производится в соответствии с техническим кодексом установившейся практики «Установление (восстановление) и закрепление границ земельных участков. Порядок проведения» ТКП 289-2010 (03150), утвержденным и введенным в действие приказом Госкомимущества РБ от 23.12.2010 № 470.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 ноября 2016 г. действует Инструкция о порядке деления, слияния земельных участков и проведении работ по установлению (восстановлению) и закреплению границы земельного участка, а также по изменению границ земельных участков, утвержденная постановлением Госкомимущества РБ от 30.09.2016 № 18.

Шаг 2. Организация по землеустройству производит закрепление установленных на местности границ предоставленного земельного участка межевыми знаками.

Шаг 3. Организация по землеустройству после выполнения работ по установлению границ земельного участка на местности оформляет землеустроительное дело и передает его с заявлением о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него в организацию по государственной регистрации, а также сообщает заказчику о дате и месте получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Справочно Государственная регистрация создания земельного участка и возникновения прав на него с выдачей соответствующих свидетельств производится территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии с единым перечнем административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 17.02.2012 № 156 (далее - Единый перечень). Если договор подряда на разработку проекта отвода земельного участка не содержит условий о передаче заказчиком организации по землеустройству полномочий по обращению в территориальную организацию по государственной регистрации, то подача в такую организацию заявления и необходимых документов для регистрации создания земельного участка и возникновения права на него осуществляется заказчиком самостоятельно.

Шаг 4. Организация по государственной регистрации осуществляет государственную регистрацию создания земельного участка и возникновения права на него и выдачу свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Справочно Форма свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации и Инструкция о порядке заполнения регистраторами свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации утверждены постановлением Госкомимущества РБ от 24.08.2006 № 26.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 26  декабря 2014  г. вышеназванная форма на основании постановления Госкомимущества РБ от 03.11.2014 № 26 изложена в новой редакции.

Шаг 5. После осуществления государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него организация по государственной регистрации передает землеустроительной службе по месту нахождения этого участка землеустроительное дело о предоставлении земельного участка и установлении его границ на местности на хранение, а также свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации для последующей передачи его лицу, которому предоставлен земельный участок, - в случае осуществления государственной регистрации по заявлению указанной землеустроительной службы.

Этап 5. Заключение договора строительного подряда

Шаг 1. Заказчик проводит процедуру закупки при строительстве жилого дома.

Справочно Проведение процедур закупок в строительстве регулируется Указом Президента РБ от 31.12.2013 № 591.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. взамен Указа № 591 действует Указ Президента РБ от 20.10.2016 № 380 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве».

Шаг 2. По результатам проведенной процедуры закупки заказчик заключает с генеральной подрядной организацией договор строительного подряда.

Справочно Заключение договора строительного подряда регулируется § 3 главы 37 Гражданского кодекса РБ, Правилами заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450.

Этап 6. Получение разрешения на производство строительно-монтажных работ

Шаг 1. Для получения разрешения заказчик подает в органы государственного строительного надзора заявление по форме согласно приложению 1 к Инструкции о порядке выдачи органами государственного строительного надзора разрешений на производство строительно-монтажных работ, утвержденной постановлением Госстандарта РБ от 28.02.2008 № 11, и документы в соответствии с п.3.12 Единого перечня:

1) заявление;

2) копии:

- решения городского исполнительного комитета о разрешении строительства объекта;

- положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации;

- приказа (распоряжения) заказчика об утверждении проектной документации;

- договора строительного подряда;

- платежного поручения, подтверждающего перечисление целевых отчислений от стоимости строительно-монтажных работ по объекту.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 мая 2018 г. постановлением Совета Министров РБ от 08.05.2018 № 343 утверждено Положение о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ. Положение определяет порядок направления в органы государственного строительного надзора уведомлений о производстве строительно-монтажных работ на объектах строительства, за исключением объектов, на которых в соответствии с законодательством не осуществляется государственный строительный надзор, и порядок действий органов государственного строительного надзора при получении уведомлений. С 7 июня 2018 г. п.3.12 Единого перечня на основании абзаца 4 подп.1.51 п.1 постановления Совета Министров РБ от 25.05.2018 № 396 исключен.

Шаг 2. Инспекция Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации РБ по областям и г.Минску выдает заказчику разрешение на производство строительно-монтажных работ.

Этап 7. Опубликование проектной декларации

Шаг 1. Заказчик не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров:

• публикует проектную декларацию с информацией о себе и объекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект строительства;

• размещает такую декларацию в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, иных объектов недвижимости;

• направляет указанную декларацию в городской исполнительный комитет, выдавший заказчику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства.

Шаг 2. Городским исполнительным комитетом полученная от заказчика проектная декларация размещается на сайте этого органа в глобальной компьютерной сети Интернет и на информационных стендах.

Справочно Требования о публикации проектной декларации установлены п.4 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263 (далее - Положение № 263).

Этап 8. Заключение договоров создания объектов долевого строительства с дольщиками

Шаг 1. Заказчик заключает и исполняет договоры долевого строительства с дольщиками (п.5 Положения № 263).

Шаг 2. Заказчик заключает с банком договор специального счета, в котором устанавливается режим функционирования данного счета с учетом требований Положения № 263 и иных актов законодательства, и открывает специальные счета в порядке, установленном законодательством.

Шаг 3. Заказчик обеспечивает ежегодное проведение аудита целевого использования привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств и представляет копию аудиторского заключения в городской исполнительный комитет, выдавший разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства.

Шаг 4. Заказчик размещает информацию о результатах аудита в месте, доступном для ознакомления, по своему месту нахождения.

Шаг 5. Заказчик представляет в полном объеме аудиторское заключение дольщикам для ознакомления.

Этап 9. Строительство многоквартирного жилого дома

Шаг 1. Заказчик обеспечивает контроль за ходом строительства путем:

• заключения с проектной организацией договора на осуществление авторского надзора и его исполнение;

• организации технического надзора.

Справочно 1. Правовое регулирование организации и осуществления авторского надзора производится в соответствии с техническим кодексом установившейся практики «Авторский надзор в строительстве. Порядок проведения» ТКП 45-1.03-207-2010 (02250), утвержденным и введенным в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 15.07.2010 № 267. 2. Правовое регулирование организации и осуществления технического надзора производится в соответствии с техническим кодексом установившейся практики «Технический надзор в строительстве. Порядок проведения» ТКП 45-1.03-162-2009 (02250), утвержденным и введенным в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 07.12.2009 № 396.

Шаг 2. Заказчик обеспечивает контроль поступления денежных средств от дольщиков.

Шаг 3. Заказчик обеспечивает непрерывное финансирование строительства жилого дома.

Этап 10. Создание товарищества собственников

Шаг 1. Заказчик разрабатывает проект устава товарищества собственников и подготавливает кандидатуры в качестве председателя товарищества собственников для обсуждения.

Шаг 2. Заказчик извещает дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома, о проведении собрания по вопросу создания товарищества собственников.

Шаг 3. Председатель товарищества собственников подает в городской исполнительный комитет заявление о государственной регистрации товарищества собственников с приложением устава (два экземпляра и электронная копия) и документа, подтверждающего уплату пошлины.

Шаг 4. Городской исполнительный комитет выдает свидетельство о государственной регистрации товарищества собственников.

Справочно Заказчик вправе инициировать создание товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома и (или) иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, а также подготовку для регистрации его устава (п.1 ст.208 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК)). Однако решение о создании товарищества и об утверждении его устава принимает общее собрание дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества (п.2 ст.208 ЖК). Создание товарищества собственников регулируется ЖК, постановлением Совета Министров РБ от 07.03.2013 № 155 «Об утверждении типового договора о совместном домовладении и признании утратившими силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. № 569 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь». Если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого участия, дольщиками, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании товарищества собственников - в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию, местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо по управлению общим имуществом без проведения открытого конкурса из числа государственных организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги.

Этап 11. Приемка построенного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию

Шаг 1. Подрядчик в случае заключения договора строительного подряда в письменной форме уведомляет заказчика о дате завершения строительства объекта в сроки, позволяющие заказчику своевременно назначить приемочную комиссию, а также сообщить данные о представителях подрядчика, участвующих в работе комиссии.

Справочно Приемка объектов в эксплуатацию производится в соответствии с Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 06.06.2011 № 716.

Шаг 2. Заказчик, получивший уведомление подрядчика о дате готовности к сдаче объекта, обязан в течение 20 календарных дней приступить к его приемке в эксплуатацию в установленном порядке.

Шаг 3. Заказчик либо уполномоченная им организация назначает приемочную комиссию путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения), в котором указываются состав приемочной комиссии, ее председатель, назначаемый из числа ее членов, устанавливаются даты начала и окончания работы комиссии.

Шаг 4. Заказчик либо уполномоченная им организация до начала работы приемочной комиссии представляют в органы государственного надзора заявление, а также другие предусмотренные законодательством документы.

Шаг 5. Заказчик представляет приемочной комиссии необходимые для ее работы документы по перечню, утвержденному приказом Минстройархитектуры РБ от 26.10.2012 № 339.

Шаг 6. Органы государственного надзора выдают заключения о соответствии принимаемых в эксплуатацию объектов проектной документации требованиям безопасности и эксплуатационной надежности либо дают мотивированный отказ в выдаче заключений.

Справочно Органы государственного строительного надзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений по данному объекту других органов государственного надзора. Приемка в эксплуатацию объекта без наличия положительных заключений всех органов государственного надзора, которые должны выдавать их по данному объекту, не допускается. Заключения органов государственного надзора прилагаются к акту приемки объекта в эксплуатацию и являются его неотъемлемой частью (п.20 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 06.06.2011 № 716).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 июня 2018 г. следует руководствоваться п.20 Положения № 716 с изменениями, внесенными постановлением Совета Министров РБ от 11.06.2018 № 448.

Шаг 7. По окончании работы приемочной комиссии ее председатель представляет акт приемки объекта в эксплуатацию лицу (в орган), назначившему приемочную комиссию, для его утверждения или мотивированное заключение о неготовности объекта к эксплуатации.

Шаг 8. Решением (приказом, постановлением, распоряжением) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, утверждается акт приемки объекта в эксплуатацию.

Этап 12. Техническая инвентаризация построенного многоквартирного дома

Шаг 1. Заказчиком подается в территориальную организацию по государственной регистрации и земельному кадастру заявление о проведении технической инвентаризации вновь построенного многоквартирного дома с приложением следующих документов:

• копии решения местного исполнительного комитета о разрешении строительства;

• документа, подтверждающего полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, иной документ);

• разрешительной документации на возведение жилого дома, выданной городским исполнительным комитетом;

• проектной документации либо откорректированной проектной документации, если в проект в установленном законодательством порядке были внесены изменения, утвержденной в порядке, установленном Положением о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 08.10.2008 № 1476 (в редакции от 01.06.2011 № 687);

• акта приемки в эксплуатацию жилого дома, если вновь созданный в результате возведения жилой дом введен в эксплуатацию до проведения технической инвентаризации;

• справки о распределении изолированных помещений между кандидатами в правообладатели - для объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществлялось заказчиком по договору (договорам) о создании объекта долевого строительства;

• справки о балансовой принадлежности и стоимости жилого дома, подписанной руководителем и главным бухгалтером и скрепленной печатью юридического лица;

• документов, подтверждающих внесение оплаты (аванса) за проведение технической инвентаризации и выдачу итогового технического документа.

Шаг 2. Заказчик заключает с организацией по государственной регистрации договор на проведение технической инвентаризации.

Шаг 3. По результатам технической инвентаризации организация по государственной регистрации составляет на многоквартирный жилой дом технический паспорт в двух экземплярах со снятием одной копии.

Один экземпляр технического паспорта выдается заявителю, другой экземпляр хранится в составе инвентарного дела соответствующего жилого дома. Копия хранится в составе регистрационного дела соответствующего жилого дома.

Справочно Проведение технической инвентаризации регламентируется: • Законом РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»; • Инструкцией о назначении и требованиях к проведению технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 06.04.2004 № 12; • Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 28.07.2004 № 39.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2016 г. следует руководствоваться Инструкцией об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Госкомимущества РБ от 24.03.2015 № 11. Названная Инструкция вступает в силу в порядке, определенном п.2 постановления № 11.

Этап 13. Государственная регистрация создания многоквартирного жилого дома

Шаг 1. Заказчик подает заявление о государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома с приложением следующих основных документов:

• подтверждающих государственную регистрацию юридического лица;

• подтверждающих полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, иной документ);

• решения (приказа, постановления, распоряжения) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию;

• справки о сметной стоимости капитального строения;

• справки о распределении изолированных помещений между кандидатами в правообладатели;

• сведений об использовании льготных кредитов при строительстве изолированных жилых помещений по форме, утвержденной Государственным комитетом по имуществу РБ, если кандидатами в правообладатели были использованы кредиты в соответствии с Указами Президента РБ от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений», от 03.04.2008 № 195 «О некоторых социально-правовых гарантиях для военнослужащих, судей и прокурорских работников», от 02.09.1996 № 346 «О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на селе» либо справка заказчика о том, что такие кредиты при строительстве не использовались;

• технического паспорта на многоквартирный жилой дом;

• документа, подтверждающего внесение платы за осуществление государственной регистрации.

Шаг 2. Территориальная организация по государственной регистрации и земельному кадастру выдает заказчику свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома.

Справочно Перечень необходимых документов, которые должен представить заказчик для осуществления государственной регистрации жилого дома, указан в п.17.20 Единого перечня.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 июня 2017 г. следует руководствоваться п.17.20 Единого перечня в редакции постановления Совета Министров РБ от 08.06.2017 № 437 (далее - постановление № 437).

Этап 14. Государственная регистрация создания изолированных помещений во вновь построенном многоквартирном жилом доме

Шаг 1. Заказчик подает в территориальную организацию по государственной регистрации и земельному кадастру заявления о государственной регистрации создания изолированных помещений во вновь построенном многоквартирном жилом доме с приложением следующих основных документов:

• подтверждающих государственную регистрацию юридического лица;

• подтверждающих полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, иной документ);

• заявления, содержащего идентификационные сведения;

• гарантийного письма с просьбой об изготовлении технического паспорта (не представляется в случае, если на дату подачи заявления о государственной регистрации технический паспорт изготовлен);

• подтверждающих внесение платы.

Шаг 2. Территориальная организация по государственной регистрации и земельному кадастру выдает заказчику свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания изолированных помещений (квартир).

Справочно Перечень документов, которые необходимо представить заказчику для осуществления государственной регистрации изолированных помещений во вновь построенном многоквартирном жилом доме, указан в п.17.22 Единого перечня.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 июня 2017 г. следует руководствоваться п.17.22 Единого перечня в редакции постановления № 437.

Этап 15. Передача квартир дольщикам

Шаг 1. Заказчик подготавливает и выдает дольщикам, полностью оплатившим стоимость строительства, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности дольщиков на квартиры, в частности, справки, подтверждающие, что строительство изолированного помещения (квартиры) велось за счет средств дольщика.

Шаг 2. Дольщики осуществляют государственную регистрацию права собственности на квартиры.

Шаг 3. Заказчики передают дольщикам объекты долевого строительства, ключи, документы на оборудование по актам приема-передачи.

Шаг 4. Заказчик выполняет обязательства по устранению недостатков (дефектов) в гарантийный период.

Справочно При передаче заказчиком дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иное соглашение, предусматривающее передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства и определяющее его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом заказчик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания такого договора дольщик обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, а также нести риск случайной гибели имущества (часть седьмая п.14 Положения № 263).

Этап 16. Передача товариществу собственников общего имущества совместного домовладения

Шаг 1. Заказчики передают представителю товарищества собственников (если это товарищество создано) по акту приемки-передачи общее имущество многоквартирного жилого дома. Общее имущество поступает в общую долевую собственность дольщиков, если уплата цены его объектов производилась всеми дольщиками (п.21 Положения № 263).

Этап 17. Переоформление земельного участка с заказчика на товарищество собственников

Шаг 1. Товарищество собственников подает заявление землеустроительной службе о предоставлении земельного участка для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения.

Шаг 2. Заказчик представляет заявление (ходатайство) об отсутствии возражений против изъятия у него участка.

Шаг 3. Землеустроительная служба готовит проект решений городского исполнительного комитета о прекращении прав заказчика в отношении земельного участка и предоставлении земельного участка товариществу собственников для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения.

Шаг 4. Территориальная организация по государственной регистрации и земельному кадастру после принятия решения о предоставлении земельного участка товариществу собственников выдает свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации возникновения права товарищества собственников на земельный участок.

11.03.2014

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»