Материал помещен в архив

АЛГОРИТМ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Основные нормативные правовые акты, регулирующие строительный подряд в Республике Беларусь

1. Гражданский кодекс РБ (далее - ГК) (глава 37, § 3).

2. Указ Президента РБ от 07.02.2005 № 58 «О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положения Указа Президента Республики Беларусь» (далее - Указ № 58).

3. Закон РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

4. Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450 (в редакции постановления Совета Министров РБ от 30.06.2011 № 875) (далее - Правила № 1450).

5. Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов и Положение о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов, утвержденные постановлением Совета Министров РБ от 03.03.2005 № 235 (далее - Положение о подрядных торгах).

6. Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 06.06.2011 № 716.

7. Положение о генеральном проектировщике в строительстве, утвержденное приказом Минстройархитектуры РБ от 31.08.1999 № 262.

8. Постановление Минстройархитектуры РБ от 10.05.2011 № 17 «Об установлении перечня видов работ и услуг, относящихся к строительной деятельности».

9. Инструкция о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденная постановлением Минстройархитектуры РБ от 10.05.2011 № 18.

10. Положение о генеральном подрядчике в строительстве, утвержденное приказом Минстройархитектуры РБ от 31.08.1999 № 260.

11. Правила приемки выполненного вида (комплекса) строительных работ, утвержденные приказом Минстройархитектуры РБ от 30.08.1999 № 255.

12. Приказ Минстройархитектуры РБ от 27.11.2008 № 433 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве».

13. Примерный договор (контракт) строительного подряда, утвержденный приказом Минстройархитектуры РБ от 03.12.1998 № 406.

14. Инструкция о порядке оплаты расходов по строительству и ремонтным работам за счет средств бюджета, утвержденная постановлением Минфина РБ от 17.12.2001 № 120.

15. Инструкция о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденная постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10.

16. Методические указания по определению стоимости строительства в текущем уровне цен, расчету и применению индексов цен в строительстве, утвержденные приказом Минстройархитектуры РБ от 29.12.2007 № 444.

17. Инструкция по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, утвержденная постановлением Минстройархитектуры РБ от 03.12.2007 № 25.

18. Постановление Совета Министров РБ от 19.10.2006 № 1387 «Об утверждении перечня документов, представляемых заказчиком, застройщиком в орган государственного строительного надзора для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ, и перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ».

19. Инструкция о порядке выдачи органами государственного строительного надзора разрешений на производство строительно-монтажных работ, утвержденная постановлением Госстандарта РБ от 28.02.2008 № 11.

20. Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации) и Положение о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утверждения градостроительных проектов, утвержденные постановлением Совета Министров РБ от 08.10.2008 № 1476.

21. Постановление Пленума ВХС РБ от 23.12.2005 № 33 «О некоторых вопросах рассмотрения споров, вытекающих из договора строительного подряда».

22. Технический кодекс установившейся практики «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения» (ТКП 45-1.01-4-2005 (02250)), утвержденный приказом Минстройархитектуры РБ от 18.07.2005 № 172.

Общие положения

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение строительных и иных специальных монтажных работ. Правила о договоре строительного подряда применяются к работам по капитальному ремонту зданий, сооружений и иных объектов, если иное не установлено договором. Если это предусмотрено договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (ст.696 ГК).

По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст.402 ГК). При этом законодатель уточняет, что существенными условиями любого гражданско-правового договора являются:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида;

3) все те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор строительного подряда заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.18 Правил № 1450).

Алгоритм заключения договора строительного подряда

Предварительный этап заключения договора строительного подряда. Договор строительного подряда может быть заключен только при наличии у сторон требуемых законодательством Республики Беларусь документов. Их перечень закреплен в п.8 Правил № 1450.

Заказчик должен иметь:

1) разрешительную документацию на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт объекта, выданную местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке (кроме объектов, при строительстве которых в соответствии с законодательством получение разрешительной документации не требуется или договором предусматривается строительство объекта под ключ);

2) выписку из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданную не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора;

3) проектную документацию на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, прошедшую государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством, и утвержденную в установленном порядке (далее - проектная документация), если обязанность по обеспечению проектной документацией не возлагается договором на подрядчика;

4) протокол о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя, если проведение подрядных торгов является обязательным.

Подрядчик должен иметь:

1) документы, подтверждающие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством;

2) аттестованных специалистов в штате.

Необходимое условие: подрядчик в обязательном порядке представляет заказчику сведения о наличии строительных машин, оборудования и механизмов, транспортных средств, технологической оснастки, необходимых для строительства объекта (выполнения строительных работ), а также систем производственного контроля и управления охраной труда, средств обеспечения безопасности производства работ, контроля и измерений, системы управления качеством при выполнении строительных работ. Заказчик вправе потребовать от подрядчика представления иных связанных с выполнением договорных обязательств документов и (или) сведений.

Обратите внимание!

При параллельном проектировании и строительстве объектов допускается заключение договора при отсутствии полного комплекта проектной документации на весь объект в целом. В этом случае заказчик должен пройти стадию утверждения проектной документации (обоснование инвестирования в строительство и (или) архитектурный проект) в соответствии с выбранными заказчиком стадиями проектирования, прошедшей государственную экспертизу, как основание для открытия финансирования и проведения подрядных торгов. В таких случаях в договоре сторонами предусматриваются особенности его исполнения с учетом требований законодательства.

Справочно

В предыдущей редакции Правил № 1450 (постановление Совета Министров РБ от 30.12.2010 № 1910) на подрядчика обязанность по представлению необходимых документов не возлагалась.

Обязанности по обеспечению проектной документацией могут возлагаться договором на заказчика либо подрядчика.

В случае если обеспечение проектной документацией осуществляется заказчиком, он обязан до начала строительства объекта (выполнения строительных работ) передать проектную документацию подрядчику, а подрядчик в согласованный с заказчиком срок, но не более 30 календарных дней, проверить ее комплектность, ознакомиться с ней и при необходимости внести свои предложения.

При разработке подрядчиком проектной документации он обязан обеспечить ее согласование, прохождение в установленном порядке государственной экспертизы и передать на утверждение заказчику в срок, определенный договором.

Сторона, обеспечивающая разработку проектной документации, обязана в срок, определенный договором, передать другой стороне согласованную и прошедшую в установленном порядке государственную экспертизу проектную документацию в количестве экземпляров, предусмотренном договором.

Если стороной, обеспечивающей разработку проектной документации, является иностранное лицо, проектная документация оформляется на соответствующем иностранном и белорусском или русском языках.

Этап 1. Определение порядка заключения договора строительного подряда (подрядные торги, переговоры, соглашение сторон). Условия договора формируются:

1) при проведении подрядных торгов - в соответствии с условиями и результатами подрядных торгов;

2) при отсутствии оснований для проведения подрядных торгов - по соглашению сторон.

Подрядные торги - форма размещения заказов на строительство объектов, выполнение работ, оказание услуг, поставку товаров для строительства, предусматривающая выбор подрядчика, исполнителя, поставщика на основе конкурса (п.2 Положения о подрядных торгах).

Указ № 58 устанавливает, что проведение подрядных торгов, если иное не предусмотрено Президентом РБ, является обязательным при заключении договоров на строительство объектов, в т.ч. их ремонт, реконструкцию, реставрацию и благоустройство, финансируемых:

1) за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства РБ, - при стоимости строительства объектов в размере 3 000 базовых величин (далее - БВ) и более;

2) за счет иных источников, за исключением объектов, полностью финансируемых за счет средств иностранных инвесторов, - при стоимости строительства объектов в размере 50 000 БВ и более.

Проведение торгов не является обязательным при заключении договоров:

- на строительство, осуществляемое в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций либо их предупреждения (при наличии заключения уполномоченного органа);

- на строительство жилых домов;

- на строительство объектов в сельскохозяйственных организациях, агрогородках и иных населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек;

- субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком для выполнения отдельных видов проектно-изыскательских, строительных, монтажных, специальных и иных работ (услуг);

- на поставку товаров, используемых при строительстве объектов, производимых организациями Республики Беларусь, по перечню таких товаров, утверждаемому Советом Министров РБ;

- в случае если подрядные торги, проведенные в установленном порядке, признаны несостоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов.

Если проведение подрядных торгов на строительство объектов в соответствии с абзацем 2 п.3 Положения о подрядных торгах является обязательным, то эти торги также проводятся при размещении необходимых для этих объектов заказов:

- на выполнение проектных и изыскательских работ;

- оказание инженерных услуг стоимостью 3 000 БВ и более;

- поставку строительных материалов, изделий, конструкций, инвентаря и оборудования стоимостью 3 000 БВ и более, за исключением товаров, производимых организациями Республики Беларусь по перечню таких товаров, утверждаемому Советом Министров РБ;

- выполнение отдельных видов (комплексов, этапов) строительных, монтажных, специальных и иных работ. Подрядные торги в этом случае проводятся застройщиком, заказчиком или инженерной организацией.

Переговоры - вторая форма выбора подрядчика, исполнителя, поставщика при размещении заказов на строительство объектов, выполнение работ, оказание услуг, поставку товаров для строительства.

Переговоры проводятся при размещении заказов, финансируемых за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства РБ:

- на оказание инженерных услуг, поставку строительных материалов, изделий, конструкций, инвентаря и оборудования стоимостью каждого их вида менее 3 000 БВ, необходимых для строительства объектов стоимостью 3 000 БВ и более;

- строительство объектов стоимостью менее 3 000 БВ, в т.ч. на выполнение работ, услуг, приобретение товаров, необходимых для строительства этих объектов.

Переговоры проводятся при размещении заказов на строительство:

- объектов, финансируемых за счет иных источников, стоимостью менее 50 000 БВ, а также на выполнение проектных и изыскательских работ, необходимых для этих объектов;

- в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций либо их предупреждения (при наличии заключения уполномоченного органа);

- жилых домов;

- объектов в сельскохозяйственных организациях, агрогородках и иных населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек.

Также переговоры проводятся в случаях:

- заключения договоров субподряда генеральным подрядчиком для выполнения отдельных видов проектно-изыскательских, строительных, монтажных, специальных и иных работ (услуг);

- поставки товаров, используемых при строительстве объектов, производимых организациями Республики Беларусь по перечню таких товаров, утверждаемому Советом Министров РБ;

- если подрядные торги, проведенные в установленном порядке, признаны несостоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов;

- размещения заказов на строительство объектов, выполнение работ, оказание услуг и поставку товаров, осуществляемых в военных целях;

- использования подрядчиком - победителем подрядных торгов товаров, являющихся продукцией его дочерних унитарных предприятий, дочерних и зависимых обществ.

Переговоры не являются обязательными при размещении заказов на строительство объектов, полностью финансируемых за счет средств иностранных инвесторов.

Если проведение подрядных торгов или переговоров при размещении заказов, необходимых для строительства объектов, не является обязательным, инвестор (застройщик, заказчик), подрядчик вправе назначить и провести их в порядке, предусмотренном законодательством Республики Беларусь.

После проведения подрядных торгов сторонами могут проводиться переговоры, связанные с обсуждением отдельных условий договора строительного подряда, которые не были предметом рассмотрения конкурсной комиссии. Соглашения, достигнутые в результате этих переговоров, включаются в договор подряда.

Также возможна подготовка проекта договора по соглашению сторон (если проведение подрядных торгов не является обязательным).

1. При подготовке заказчиком проекта договора он определяет существенные условия в соответствии с п.10 Правил № 1450, а также иные условия, которые предлагается определить как существенные.

Затем направляет проект этого договора одному или нескольким подрядчикам, имеющим возможность выполнять необходимые строительные работы. К проекту договора заказчик прилагает проекты графиков производства работ, платежей, поставки материальных ресурсов (если проектом договора предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в части осуществляет заказчик) и при необходимости другие документы.

Подрядчик, получивший проект договора, рассматривает его в согласованный с заказчиком срок и в случае согласия подписывает и возвращает заказчику.

2. При подготовке проекта договора подрядчиком заказчик направляет ему предложения о существенных условиях договора, определенных в Правилах № 1450, и иные условия, которые предлагается определить как существенные, для включения их в проект договора.

При непринятии отдельных условий проекта договора сторона, получившая этот проект, вправе оформить протокол разногласий. Проект договора вместе с протоколом разногласий направляется для рассмотрения другой стороне. Предложенные условия включаются в договор с согласия обеих сторон.

Справочно

Следует иметь в виду, что приказом Минстройархитектуры РБ от 03.12.1998 № 406 утвержден разработанный на основании Правил № 1450 примерный договор (контракт) строительного подряда, который носит рекомендательный характер.

Этап 2. Согласование существенных условий договора строительного подряда. В соответствии с п.10 Правил № 1450 в договоре строительного подряда указываются следующие существенные условия:

1) предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды (этапы) строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

2) указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;

3) сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки);

4) договорная (контрактная) цена или способ ее определения;

5) порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;

6) порядок расчетов за выполненные строительные работы;

7) источники и объемы финансирования по каждому из источников, в т.ч. с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;

8) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;

9) обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора.

При строительстве многоквартирных жилых домов с привлечением средств граждан стороны дополнительно определяют в договоре следующие существенные условия:

1) основания расторжения договора ранее установленного срока;

2) порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательств или расторжения договора ранее установленного срока;

3) особенности строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении внутренних отделочных работ.

Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор других условий, в т.ч. предусматривающих:

1) распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта материальными ресурсами, а при необходимости - и по разработке проектной документации;

2) порядок контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком строительных работ и поставляемых материальных ресурсов;

3) особенности приемки выполненных строительных работ, объекта в эксплуатацию;

4) взаимоотношения сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы;

5) перечень услуг, предоставляемых сторонами на возмездной основе;

6) порядок и основания изменения или расторжения договора;

7) выдачу авансов на приобретение материальных ресурсов.

Обратите внимание!

В договоре должны быть указаны наименование сторон, их местонахождение в соответствии с учредительными документами или данные документа, удостоверяющего личность, расчетные счета в обслуживающих банках, учетные номера плательщика, номера свидетельств о государственной регистрации, существенные условия договора, а также все те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Справочно

Термин «существенные условия» появился в Правилах № 1450 впервые. В предыдущих редакциях законодатель оперирует термином «обязательные условия», которые с учетом редакции ст.402 ГК относятся к существенным условиям.

Этап 3. Подготовка и предоставление необходимой документации при составлении договора строительного подряда. К договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

1) документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, если от имени сторон действуют их представители;

2) график производства работ, за исключением случаев строительства объекта (выполнения строительных работ) продолжительностью не более одного месяца;

3) график платежей (за исключением случаев единовременной оплаты);

4) график поставки материальных ресурсов заказчиком, если договором предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или части осуществляет заказчик;

5) конкурсная документация, в т.ч. протоколы заседания конкурсной комиссии;

6) предложения (расчеты) подрядчика о формировании договорной (контрактной) цены и протокол ее согласования.

По соглашению сторон к договору могут также прилагаться иные документы.

Этап 4. Подписание договора строительного подряда. Договор и приложения к нему должны быть подготовлены в количестве экземпляров, предусмотренном заключаемым договором, но не менее 2, подписаны сторонами и скреплены их печатями (при наличии). При этом каждый лист договора и приложений к нему должен быть пронумерован и подписан сторонами.

Если одной из сторон договора является иностранное лицо, договор составляется на соответствующем иностранном и белорусском или русском языках.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его подписания сторонами.

Договор подряда действует до момента исполнения сторонами предусмотренных в нем обязательств.

Справочно

Как установлено в п.29 Правил № 1450, подрядчик вправе заключать договор с третьими лицами для выполнения отдельных видов строительных работ (если из договора не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренные в договоре строительные работы лично) только с письменного согласия заказчика.

Вместе с тем в соответствии с требованиями ст.657 ГК привлечение к выполнению работ третьих лиц является правом подрядчика, если иное не обусловлено договором. Однако согласно внесенным изменениям указанное право подрядчика фактически ограничено Правилами № 1450, поскольку законодатель ввел процедуру его подтверждения заказчиком.

Особенности заключения государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд

Предметом государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд является строительство объектов или выполнение строительных работ, предназначенных для удовлетворения потребностей Республики Беларусь или ее административно-территориальных единиц, финансируемых с привлечением средств республиканского и (или) местных бюджетов, в т.ч. государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов.

Формирование государственного заказа и определение государственного заказчика осуществляются в соответствии с законодательством.

Государственный заказчик при заключении государственного контракта исполняет обязанности и имеет права заказчика, установленные Правилами № 1450 и иными актами законодательства, за исключением права самостоятельно принимать решения:

- об объемах выделения инвестиций и о направлениях их использования;

- передаче своих полномочий третьим лицам;

- консервации или прекращении строительства объекта.

Для принятия решений по указанным вопросам государственный заказчик вносит в установленном порядке предложения по объектам, строительство которых финансируется полностью или частично за счет:

- республиканского бюджета - в Министерство экономики РБ;

- местного бюджета - в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган;

- государственных целевых бюджетных и внебюджетных фондов - распорядителям этих средств.

Заключение государственного контракта между подрядчиком, выигравшим подрядные торги на строительство объекта для государственных нужд, и государственным заказчиком является обязательным. В случае уклонения государственного заказчика либо подрядчика от заключения государственного контракта или при возникновении между ними преддоговорного спора заинтересованная сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о понуждении другой стороны заключить этот государственный контракт либо о рассмотрении преддоговорного спора.

30.09.2011 г.

Дмитрий Гавдур, ведущий юрисконсульт государственного учреждения «Научно-технический центр Комитета государственной безопасности Республики Беларусь»