Материал помещен в архив

АЛГОРИТМ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

Общая характеристика договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие юридическое лицо, его товары (работы, услуги) и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в т.ч. землей и иными природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законодательством (п.1 ст.627 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)).

Алгоритм заключения и регистрации договора аренды предприятия

Шаг 1. Создание предприятия как имущественного комплекса.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие приравнено к недвижимым вещам (п.1 ст.130 ГК), и государственной регистрации подлежат создание, изменение, прекращение существования предприятия, возникновение, переход, прекращение прав, ограничений (обременений) прав на него и сделки с ним (п.2 Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 01.06.2004 № 650 (далее - Положение)).

Правила государственной регистрации

Государственная регистрация создания предприятия является обязательной в предусмотренных законодательными актами случаях до совершения сделок с предприятием (п.5 Положения). Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на предприятие является основанием для государственной регистрации перехода прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

Государственная регистрация создания предприятия и возникновения права собственности на него осуществляется одновременно (п.7 Положения).

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, производится регистраторами территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения этих объектов на основании письменных указаний регистратора республиканской организации по государственной регистрации (п.8 Положения).

Порядок государственной регистрации (создания предприятия и возникновения права собственности и сделки с ним - договора аренды)

Государственная регистрация предприятия и сделки с ним осуществляется в порядке административных процедур для граждан (физических лиц) (см. I), и для юридических лиц, и индивидуальных предпринимателей (см. II).

Обратите внимание! В соответствии со ст.10 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»: 1) государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества; 2) государственная регистрация перехода, прекращения права на недвижимое имущество, возникновения, перехода, прекращения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права; 3) государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество (включая право аренды), основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки; 4) с учетом указанной последовательности одновременно может осуществляться государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения нескольких прав, ограничений (обременений) прав на это недвижимое имущество и государственная регистрация нескольких сделок с ним.

I. Государственная регистрация создания предприятия как имущественного комплекса и сделки с ним (для граждан).

Правовая регламентация: п.22.21 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 января 2020 г. в п.22.21 перечня № 200 внесены изменения Указом Президента РБ от 30.12.2019 № 492.

Регистрирующий орган: государственное унитарное предприятие (далее - ГУП) «Национальное кадастровое агентство».

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации создания предприятия и возникновения права собственности:

1) заявление;

2) паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, или копия документа, удостоверяющего личность, с нотариально засвидетельствованным переводом на белорусский или русский язык, если собственником имущества унитарного предприятия является иностранный гражданин;

3) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

4) решение правообладателя о создании, изменении или прекращении существования предприятия;

5) перечень имущества и имущественных прав, входящих в состав предприятия;

6) акт полной инвентаризации предприятия, включая документы, подтверждающие наличие и размеры безналичных денежных средств на расчетных банковских счетах;

7) заключение аудиторской организации (аудитора - индивидуального предпринимателя) о составе и стоимости предприятия;

8) бухгалтерский баланс;

9) письменное согласие залогодержателей имущества на включение такого имущества в состав предприятия;

10) документы, подтверждающие внесение платы.

Размер платы:

• 15 базовых величин (далее - БВ) за государственную регистрацию создания предприятия и возникновения права собственности либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления на него или изменения предприятия, а также 0,2 БВ - за каждый объект недвижимого имущества, включаемый в состав предприятия или исключаемый из его состава;

• 7 БВ - дополнительно за государственную регистрацию в ускоренном порядке.

Также государственной регистрации подлежит возникновение права аренды, совершаемое как самостоятельное регистрационное действие.

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации сделки с предприятием - договора аренды:

1) заявление;

2) паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, или копия документа, удостоверяющего личность, с нотариально засвидетельствованным переводом на белорусский или русский язык, если собственником имущества унитарного предприятия является иностранный гражданин;

3) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

4) документ, являющийся основанием возникновения, перехода или прекращения права, ограничения (обременения) права на предприятие (акт государственного органа или местного исполнительного и распорядительного органа, копия постановления суда, иной документ), - в случае государственной регистрации возникновения, или перехода, или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на предприятие на основании такого документа;

5) документы, подтверждающие внесение платы.

Размер платы:

• 6 БВ - за государственную регистрацию сделки с предприятием;

• 6 БВ - за государственную регистрацию возникновения, или перехода, или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на предприятие;

• 7 БВ - дополнительно за государственную регистрацию в ускоренном порядке;

6) легализованная выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации-нерезидента (кандидата в правообладатели) в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированная не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, - в случае, если заявление о государственной регистрации сделки и (или) перехода права собственности к такой организации согласно условиям этой сделки подает гражданин;

7) извещение о присвоении учетного номера плательщика организации-нерезиденту (кандидату в правообладатели) - в случае, если заявление о государственной регистрации сделки и (или) перехода права собственности к такой организации согласно условиям этой сделки подает гражданин.

Срок рассмотрения документов - 30 дней со дня подачи заявления, а в случае совершения регистрационных действий в ускоренном порядке - 5 рабочих дней.

II. Государственная регистрация создания предприятия как имущественного комплекса и сделки с предприятием - договора аренды (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей).

Правовая регламентация: п.17.72 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 17.02.2012 № 156.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует Перечень № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

Регистрирующий орган: ГУП «Национальное кадастровое агентство».

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации создания предприятия и возникновения права собственности:

1) заявление, содержащее идентификационные сведения;

2) документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица (документы представляются в оригиналах или засвидетельствованных в установленном порядке копиях без представления ксерокопий);

3) выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированные не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации (документы представляются в оригиналах или засвидетельствованных в установленном порядке копиях без представления ксерокопий), - в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент;

4) документы, удостоверяющие личность гражданина - индивидуального предпринимателя, представителей и должностных лиц, и при необходимости копия документа, удостоверяющего личность не являющегося заявителем иностранного гражданина или лица без гражданства, являющегося собственником имущества кандидата в правообладатели - унитарного предприятия;

5) документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, договор простого товарищества, комиссии, иной документ);

6) решение правообладателя, иного уполномоченного в соответствии с законодательством лица (органа) о создании предприятия (приказ, иной документ);

7) перечень имущества и имущественных прав, входящих в состав предприятия, по форме, утвержденной Государственным комитетом по имуществу РБ, содержащий перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований;

8) акт полной инвентаризации предприятия, включая документы, подтверждающие наличие и размеры безналичных денежных средств на расчетных банковских счетах;

9) заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, либо заключение об экспертизе достоверности оценки имущества, либо расчет величины чистых активов, заверенный уполномоченным органом управления;

10) бухгалтерский баланс (книга учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения);

11) документ, подтверждающий согласие собственника имущества, включаемого в состав предприятия (уполномоченного органа), на его создание или изменение и осуществление государственной регистрации создания предприятия и возникновения права собственности на него, или права хозяйственного ведения либо оперативного управления им, или изменения предприятия, если заявителем является лицо, которому имущество, включаемое в состав предприятия, принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления (решение уполномоченного органа, гриф «СОГЛАСОВАНО» на решении правообладателя, иной документ);

12) документы, подтверждающие согласие залогодержателей имущества на включение такого имущества в состав предприятия или на совершение сделки с предприятием (письмо, гриф «СОГЛАСОВАНО», иной документ) (если имущество, включаемое или включенное в состав предприятия, находится в залоге);

13) документ, подтверждающий внесение платы.

Размер платы: 22,5 БВ - за государственную регистрацию создания предприятия и возникновения права собственности на него или права хозяйственного ведения либо оперативного управления им.

Справочно Если оригинал документа, подтверждающего внесение платы, существует только в электронном виде, заявителем может быть представлена внешняя форма представления электронного документа на бумажном носителе, удостоверенная в установленном законодательством порядке.

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации сделки с предприятием - договора аренды с последующей государственной регистрацией возникновения права, ограничения (обременения) права на предприятие (рассматриваются как самостоятельные регистрационные действия):

1) заявление, содержащее идентификационные сведения;

2) документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица (документы представляются в оригиналах или засвидетельствованных в установленном порядке копиях без представления ксерокопий);

3) выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированные не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации (документы представляются в оригиналах или засвидетельствованных в установленном порядке копиях без представления ксерокопий), - в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент;

4) документы, удостоверяющие личность гражданина - индивидуального предпринимателя, представителей и должностных лиц, и при необходимости копия документа, удостоверяющего личность не являющегося заявителем иностранного гражданина или лица без гражданства, являющегося собственником имущества кандидата в правообладатели - унитарного предприятия;

5) документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, договор простого товарищества, комиссии, иной документ);

6) документы, подтверждающие согласие залогодержателей имущества на включение такого имущества в состав предприятия или на совершение сделки с предприятием (письмо, гриф «СОГЛАСОВАНО», иной документ) (если имущество, включаемое или включенное в состав предприятия, находится в залоге);

7) документ, подтверждающий согласие залогодержателя предприятия на изменение или прекращение существования предприятия или на совершение сделки с предприятием (письмо, гриф «СОГЛАСОВАНО», иной документ) (если предприятие находится в залоге);

8) документы, выражающие содержание сделки с предприятием, содержащие указание на регистрационный номер предприятия;

9) документ, подтверждающий согласие собственника предприятия (уполномоченного органа) на совершение сделки с предприятием (решение, письмо, другой документ), - в случае государственной регистрации сделки с предприятием, стороной которой является лицо, обладающее правом хозяйственного ведения либо оперативного управления им;

10) документ, подтверждающий возникновение юридического факта, являющегося основанием создания, изменения, прекращения существования предприятия или возникновения, перехода или прекращения права, ограничения (обременения) права на предприятие (акт государственного органа или местного исполнительного и распорядительного органа, судебное постановление, иной документ), - в случае государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на предприятие, основанных на таком юридическом факте;

11) документ, подтверждающий внесение платы.

Размер платы:

• 22,5 БВ - за государственную регистрацию сделки с предприятием;

• 22,5 БВ - за государственную регистрацию возникновения, или перехода, или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на предприятие.

Справочно Если оригинал документа, подтверждающего внесение платы, существует только в электронном виде, заявителем может быть представлена внешняя форма представления электронного документа на бумажном носителе, удостоверенная в установленном законодательством порядке.

Срок рассмотрения документов - 1 месяц.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 17 апреля 2013 г. регистрационные документы могут быть рассмотрены в ускоренном порядке, срок рассмотрения составит 7 рабочих дней, а размер платы за регистрацию объектов в ускоренном порядке независимо от их количества равен 13,5 БВ (п.17.72 главы 17 единого перечня № 156 в редакции постановления Совета Министров РБ от 29.03.2013 № 234).

Регистрационные действия в отношении предприятия совершаются в следующем порядке:

•  внесение в журнал регистрации заявлений информации о поступившем заявлении;

• проверка отсутствия оснований для отказа в приеме документов, представленных для совершения регистрационного действия;

• прием документов, внесение в журнал регистрации заявлений отметки о приеме документов, внесение в регистрационную книгу отметки о поступлении документов, выдача расписки о приеме документов;

• принятие решения о совершении регистрационных действий либо об отказе в совершении регистрационных действий;

• внесение регистратором республиканской организации по государственной регистрации записи о государственной регистрации в регистрационную книгу;

• заведение регистрационного дела;

• составление свидетельства о государственной регистрации (совершение регистрационной надписи).

При государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования предприятия, в состав которого включается или из состава которого исключается объект недвижимого имущества, регистратор республиканской организации по государственной регистрации в течение 3 рабочих дней со дня внесения записи о государственной регистрации в регистрационную книгу направляет в территориальную организацию по государственной регистрации по месту нахождения этого объекта уведомление о включении в состав либо исключении из состава предприятия объекта недвижимого имущества.

На основании указанного уведомления регистратор территориальной организации по государственной регистрации в течение 3 рабочих дней со дня поступления уведомления в территориальную организацию по государственной регистрации вносит в регистрационную книгу запись о включении в состав либо исключении из состава предприятия объекта недвижимого имущества и извещает об этом регистратора республиканской организации по государственной регистрации.

При совершении регистрационных действий в отношении предприятия, влекущих необходимость государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, регистратор республиканской организации по государственной регистрации в течение 3 рабочих дней со дня внесения записи о государственной регистрации в регистрационную книгу составляет указания о необходимости государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, и направляет их в территориальные организации по государственной регистрации.

Регистраторы территориальных организаций по государственной регистрации совершают в течение 7 рабочих дней с момента поступления указания регистратора республиканской организации по государственной регистрации регистрационные действия в соответствии с указаниями, составляют и направляют уведомления о произведенных регистрационных действиях в республиканскую организацию по государственной регистрации.

Обратите внимание! При передаче предприятия в аренду следует учитывать, что права арендодателя, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательством. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п.2 ст.627 ГК).

Шаг 2. Составление договора в письменной форме.

Договор составляется в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Количество экземпляров определяется сторонами.

Шаг 3. Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия до его передачи арендатору, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду (п.1 ст.628 ГК).

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении требований о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года с момента передачи предприятия в аренду.

Особенность: после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Шаг 4. Государственная регистрация договора аренды предприятия.

Государственной регистрации подлежат создание, изменение, прекращение существования предприятия, возникновение, переход, прекращение прав, ограничений (обременений) прав на него и сделки с ним.

После государственной регистрации создания предприятия и одновременного возникновения права собственности на него предприятие может быть предметом сделок, в т.ч. аренды.

При составлении договора аренды предприятия в письменной форме необходима государственная регистрация договора. Для этого представляется перечень документов по правилам, описанным выше (см. подзаголовок «Порядок государственной регистрации (создания предприятия и возникновения права собственности и сделки с ним - договора аренды)»).

Шаг 5. Передача арендованного предприятия.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту (часть первая ст.630 ГК).

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Шаг 6. Исполнение договора аренды предприятия.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. При осуществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускаются уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством (часть первая ст.631 ГК).

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в т.ч. осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п.1 ст.632 ГК).

На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (п.2 ст.632 ГК).

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, если они произведены с согласия арендодателя и иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Шаг 7. Прекращение договора аренды предприятия и возврат арендованного предприятия.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст.627 и 628 ГК при составлении передаточного акта.

Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст.635 ГК).

26.03.2013

Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь

Ольга Бакиновская, кандидат юридических наук, доцент, заведующая кафедрой теории и истории государства и права Академии управления при Президенте Республики Беларусь