АРЕНДА И ЛИЗИНГ В СВЕТЕ ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА: ОБЩИЕ ЧЕРТЫ И ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

В законодательстве Республики Беларусь закреплен институт аренды, нормы которого структурно включают общие правила об аренде и специальные правила об отдельных видах договора аренды, включая финансовую аренду (лизинг).

С 1 сентября 2014 г. вступают в силу изменения законодательства о лизинге, которые повышают требования к субъектам, осуществляющим лизинговую деятельность в Республике Беларусь, и условиям ее осуществления.

В связи с этим особую актуальность приобретает знание отличительных особенностей аренды и лизинга, которые могут повлиять на квалификацию правоотношений.

Ситуация Между сторонами заключен договор аренды оборудования, по условиям которого одна сторона передала другой стороне на условиях временного возмездного пользования оборудование сроком на 3 года для осуществления арендатором предпринимательской деятельности с последующим выкупом арендованного оборудования. По условиям договора аренды арендодатель принял на себя обязательства по передаче в собственность оборудования арендатору по истечении срока действия договора аренды и уплаты выкупной цены, а арендатор - по принятию оборудования в собственность и его оплате.

В первую очередь, анализируя данную ситуацию, необходимо отметить, что в соответствии с законодательством в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п.1 ст.595 Гражданского кодекса РБ, далее - ГК). Договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п.3 ст.580 ГК).

Обратите внимание! Статья 595 ГК устанавливает право (а не обязанность) арендатора на выкуп арендованного имущества. Иными словами, законодатель допускает прекращение арендных отношений выкупом арендатором арендованного имущества, декларируя право арендатора на выкуп.

Таким образом, в арендных отношениях присутствуют элементы договора купли-продажи и приобретение имущества арендатором может быть обусловлено заключением отдельного договора аренды или включением в договор норм о купле-продаже.

Особенность арендных отношений в любом случае независимо от выкупа предмета аренды - в наличии у арендатора имущества (предмета аренды), как правило, на праве собственности (но возможна ситуация, когда на основании договора субаренды имущество передает в аренду субарендатору сам арендатор). Следовательно, цель арендных отношений - пользование имуществом в течение определенного времени или бессрочно (что также предполагает в дальнейшем прекращение правоотношений, поскольку речь идет об обязательствах, которые всегда срочны по своей природе), с возможностью выкупа арендуемого имущества арендатором.

По мнению автора, реализация арендатором права на выкуп обусловлена истечением срока аренды или внесением выкупной цены (до истечения срока аренды). Полагаем, установление в договоре аренды обязанности выкупа на условиях рассрочки позволяет квалифицировать отношения как куплю-продажу, поскольку в рассматриваемой ситуации установлена обязанность арендатора (как покупателя) принять имущество в собственность по истечении срока аренды. С одной стороны, данные условия соответствуют нормам ГК (в частности, ст.595 ГК), с другой стороны, договор аренды (при условии, что имущество принадлежит арендодателю на праве собственности к моменту заключения договора аренды), устанавливающий обязанность выкупа арендуемого имущества при его заключении и определяющий условия выкупа, дает основания для квалификации отношений как смешанных - аренда и купля-продажа, что, в свою очередь, ставит вопрос о его соотношении с договором лизинга.

В действующем законодательстве договор финансовой аренды (лизинга) позиционируется как вид договора аренды, обладающий определенными свойствами. С вступлением в силу норм Указа Президента РБ от 25.02.2014 № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности» (далее - Указ № 99) (с 1 сентября 2014 г.) правила осуществления лизинговой деятельности и сам институт лизинга изменяются.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 сентября 2014 г. взамен Положения о лизинге действуют Правила осуществления лизинговой деятельности, утвержденные постановлением Правления Нацбанка РБ от 18.08.2014 № 526.

Таким образом, Указ № 99 вносит коррективы, расширяя круг субъектов-лизингополучателей за счет физических лиц, соответственно, расширяя цели использования предмета лизинга (не только предпринимательская деятельность, но и иная цель, не связанная с ее осуществлением), а также устанавливая специальные требования к субъектам, осуществляющим лизинговую деятельность.

Если сравнить с арендными правоотношениями, то лизинг с 1 сентября 2014 г. будет отличаться принадлежностью предмета аренды арендодателю на праве собственности к моменту заключения договора аренды: для лизинга по-прежнему предусматривается необходимость приобретения предмета лизинга после заключения договора лизинга, причем Указ № 99, в отличие от норм Положения о лизинге, предусматривает, что имущество, ранее приобретенное лизингодателем для целей передачи в лизинг и возвращенное ему лизингополучателем по прекратившему свое действие договору финансовой аренды (лизинга), не завершенному выкупом предмета лизинга, может передаваться лизингодателем в аренду (подп.1.12 п.1 Указа № 99). Кроме указанного, отличия будут состоять в субъектном составе отношений, поскольку установлены специальные требования к лизингодателю.

Вывод. Поскольку из рассматриваемой ситуации не усматривается принадлежность правового титула на переданное в аренду имущество, необходимо отметить следующее. Если арендованное имущество принадлежало арендодателю на праве собственности, было передано в аренду с выкупом и были определены условия выкупа, то можно допустить правомерность такого договора. Но определенный риск возникает в случае, когда фактически имущество было приобретено арендодателем специально для последующей передачи его в аренду арендатору с правом выкупа, где по существу имеют место лизинговые отношения.

09.06.2014

Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь