Материал помещен в архив

АРЕНДА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА У НЕРЕЗИДЕНТА: ИСПОЛНЯЕМ ОБЯЗАННОСТИ НАЛОГОВОГО АГЕНТА

Ситуация Иностранная компания (резидент Дании) приобретает в собственность на аукционе объект недвижимости на территории Республики Беларусь. Вместе со зданием ей предоставлен в постоянное пользование земельный участок. В дальнейшем компания, собственник приобретенного объекта недвижимости, сдает его по договору аренды юридическому лицу - резиденту РБ. Надо ли иностранной организации открывать представительство на территории Республики Беларусь при сдаче имущества в аренду? Может ли арендатор (резидент РБ) выступать в качестве налогового агента по следующим видам налоговых платежей: • налогу на добавленную стоимость; • налогу на недвижимость; • налогу на доходы; • налогу на прибыль; • земельному налогу? Кто обязан представлять в налоговые органы Республики Беларусь налоговые декларации (расчеты) по соответствующим объектам налогообложения?

Иностранная организация вправе открыть представительство. Независимо от наличия представительства иностранная организация обязана встать на налоговый учет в Республике Беларусь в качестве налогоплательщика

В рассматриваемой ситуации иностранная организация вправе принять самостоятельное решение о целесообразности открытия представительства на территории Республики Беларусь с целью содержания и эксплуатации недвижимого имущества.

Представительства иностранной организации являются самостоятельными плательщиками налогов (п.1 и подп.2.2 п.2 ст.13 Налогового кодекса РБ (далее - НК)).

При отсутствии необходимости решения специфических задач, для которых необходимо представительство и соответственно персонал иностранной организации на территории Республики Беларусь, представительство можно не открывать. Однако независимо от факта открытия представительства на территории Республики Беларусь иностранная организация обязана встать на учет в налоговых органах Республики Беларусь в качестве налогоплательщика (подп.2.3 п.2 ст.66 НК).

При сдаче имущества в аренду может возникать необходимость исчисления и перечисления в бюджет Республики Беларусь следующих налоговых платежей:

• налога на добавленную стоимость;

• налога на недвижимость;

• налога на доходы;

• налога на прибыль;

• земельного налога.

Согласно требованиям налогового законодательства Республики Беларусь в зависимости от определенных факторов вышеуказанные налоги могут уплачиваться либо арендатором, либо арендодателем.

Налогообложение доходов от аренды

Рассмотрим порядок исчисления и уплаты в бюджет вышеуказанных налоговых платежей в приведенной ситуации более подробно.

Налог на добавленную стоимость

В том случае, если представительство иностранной организации не будет признано постоянным представительством для целей налогообложения, необходимость исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость в бюджет Республики Беларусь возлагается на арендатора (резидент РБ).

Основание этому - п.1 ст.92 НК, согласно которому при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь иностранными организациями, не осуществляющими деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство и не состоящими в связи с этим на учете в налоговых органах Республики Беларусь, обязанность по исчислению и перечислению в бюджет налога на добавленную стоимость возлагается на состоящих на учете в налоговых органах Республики Беларусь организации и индивидуальных предпринимателей, приобретающих данные товары (работы, услуги), имущественные права. Такие организации и индивидуальные предприниматели имеют права и несут обязанности, установленные ст.21 и 22 НК.

Исчисление НДС по доходам от аренды осуществляется по ставке 20 % (ст.102 НК).

Исчисленная сумма налога на добавленную стоимость может быть принята к вычету арендатором после ее уплаты в бюджет Республики Беларусь (подп.2.3 п.2 и п.14 ст.107 НК).

В данном случае иностранная организация не несет никаких налоговых обязательств по НДС, а также не представляет в налоговые органы Республики Беларусь налоговые декларации (расчеты) по налогу на добавленную стоимость, так как такие обязанности будет нести арендатор.

Если иностранная организация будет являться постоянным представительством для целей налогообложения и будет состоять на учете в налоговых органах Республики Беларусь, то она обязана будет самостоятельно исполнять налоговые обязательства по исчислению и уплате в бюджет налога на добавленную стоимость, а также представлять в налоговые органы налоговые декларации (расчеты) по налогу на добавленную стоимость с выбранной периодичностью (либо ежемесячно, либо ежеквартально).

Справочно Порядок признания постоянного представительства иностранной организации установлен ст.139 НК.

Налог на недвижимость

Объектами обложения налогом на недвижимость признаются, в частности, капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, или у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь) (п.1 ст.185 НК).

По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, или у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком признается организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель) (п.1 ст.184 НК).

Налоговая база налога на недвижимость определяется организациями исходя из наличия на 1 января календарного года капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, учитываемых в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (учитываемых в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, в соответствии с абзацем 9 части первой п.1 ст.291 НК по правилам, установленным в отношении находящихся на балансе основных средств, доходных вложений в материальные активы) по остаточной стоимости. При этом остаточная стоимость капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, переданных в доверительное управление и (или) приобретенных в процессе доверительного управления, определяется вверителем самостоятельно в соответствии с законодательством, в т.ч. с учетом амортизации (подп.1.1 п.1 ст.187 НК).

Специфических особенностей определения налоговой базы по налогу на недвижимость при аренде недвижимого имущества у нерезидентов Республики Беларусь требованиями налогового законодательства Республики Беларусь не установлено.

На основании вышеизложенного налоговая база по налогу на недвижимость должна быть определена исходя из стоимости полученного в аренду недвижимого имущества, которая будет указана в договоре аренды и которая будет определена (согласована) нерезидентом в качестве «остаточной стоимости капитального строения (здания, сооружения)» по данным бухгалтерского учета нерезидента-арендодателя.

Ставка налога на недвижимость согласно ст.188 НК установлена в размере 1 % от остаточной стоимости. При этом местные Советы депутатов вправе повышать (понижать) ставку налога на недвижимость, но не более чем в два раза (часть третья ст.188 НК). Следует применять те повышающие (понижающие) ставки налога на недвижимость, которые установлены местными Советами депутатов по месту расположения объекта недвижимости. Как свидетельствует практика, практически все местные Советы депутатов принимают решение об увеличении ставок налога на недвижимость.

Из вышеизложенного следует, что:

• если иностранная организация не будет признана постоянным представительством для целей налогообложения, то необходимость исчисления и уплаты налога на недвижимость, а также представления налоговых деклараций (расчетов) по налогу на недвижимость согласно требованиям законодательства Республики Беларусь возлагается на арендатора;

• если иностранная организация будет признана постоянным представительством для целей налогообложения, то налоговые обязательства по исчислению и уплате налога на недвижимость, а также представлению в налоговые органы налоговых деклараций (расчетов) по налогу на недвижимость возникнут непосредственно у иностранной организации.

Налог на доходы

В том случае, если деятельность иностранной организации при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, не будет квалифицирована как деятельность постоянного представительства для целей налогообложения, то белорусская организация-арендатор, выступая в качестве налогового агента, будет обязана удерживать из доходов иностранной организации, полученных от сдачи имущества в аренду, налог на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство.

Данное требование предусмотрено подп.1.3 п.1 ст.146 НК, которым установлено, что объектом обложения налогом на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, признаются такие виды доходов, как роялти.

При этом к доходам в виде роялти относится, в частности, вознаграждение за использование имущества на территории Республики Беларусь либо предоставление права пользования таким имуществом, кроме платежей по аренде международных (континентальных и межконтинентальных) каналов и сетей электросвязи.

Установленная национальным законодательством Республики Беларусь ставка налога на доходы в виде роялти составляет 15 % (как по другим доходам) на основании п.1 ст.149 НК.

В соответствии с требованиями налог на доходы исчисляется, удерживается и перечисляется в бюджет юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, начисляющими и (или) выплачивающими доход иностранной организации, не осуществляющей деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство. Указанные юридические лица и индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами и имеют права, несут обязанности, установленные ст.23 НК (п.3 ст.150 НК).

Налоговая декларация (расчет) по налогу на доходы представляется юридическим лицом Республики Беларусь, начисляющим и (или) выплачивающим доход иностранной организации, не осуществляющей деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, в налоговые органы по месту постановки на учет такого юридического лица не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п.5 ст.150 НК).

Налог на доходы перечисляется в бюджет не позднее 22-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налоговая база по налогу на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, по доходам за использование имущества либо предоставление права пользования имуществом, указанным в подп.1.3 п.1 ст.146 НК, определяется как общая сумма доходов за вычетом документально подтвержденных затрат, а именно в сумме возмещения стоимости такого имущества, приходящейся на начисленную сумму дохода, затрат по его страхованию, выплате банку, правительству иностранного государства или Постоянному Комитету Союзного государства процентов за кредит, полученный на приобретение имущества (подп.1.1.1 п.1 ст.147 НК).

Если условия договора об использовании имущества, а также таможенные декларации с инвойсами, товарно-транспортные накладные или другие документы не позволяют выделить в составе причитающегося иностранной организации дохода сумму возмещения стоимости объекта используемого имущества, налоговая база налога на доходы определяется исходя из начисленной суммы дохода за вычетом документально подтвержденных затрат по выплате банку, правительству иностранного государства, Постоянному Комитету Союзного государства процентов за кредит, полученный на приобретение имущества, а также по страхованию имущества. При представлении в налоговый орган документов, подтверждающих сумму затрат иностранной организации по возмещению стоимости объекта аренды (найма, лизинга) имущества по каждому факту начисления платежа, налог исчисляется в соответствии с положениями подп.1.1.1 п.1 ст.147 НК.

В рассматриваемой ситуации отсутствует возможность освобождения от налога на доходы либо применения пониженной ставки по налогу на доходы в связи с наличием международного договора об избежании двойного налогообложения, который имеет приоритет над нормами национального законодательства Республики Беларусь.

Соглашением между Правительством Союза Советских Социалистических Республик и Правительством Королевства Дании об устранении двойного налогообложения доходов и имущества от 21.10.1986 (вступило в силу 28 сентября 1987 г.) установлено, что доходы, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся государстве от продажи, обмена, аренды или любых других видов использования недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся государстве, могут подлежать налогообложению только в этом другом государстве (ст.11).

То есть доходы от сдачи имущества в аренду, получаемые резидентом Дании, во всех случаях будут подлежать налогообложению в Республике Беларусь.

Налог на прибыль

Если иностранная организация не будет признана постоянным представительством для целей налогообложения, то необходимости исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль у нее не возникнет.

Не возникнет также такой обязанности у арендатора как у налогового агента, так как он в таком случае будет выступать налоговым агентом по удержанию и перечислению в бюджет Республики Беларусь налога на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство.

Если иностранная организация будет признана постоянным представительством для целей налогообложения, то у нее появится обязанность по исчислению и уплате в бюджет Республики Беларусь налога на прибыль.

Объектом обложения налогом на прибыль для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, признается сумма прибыли иностранной организации, полученная через постоянное представительство на территории Республики Беларусь от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов, уменьшенных на сумму внереализационных расходов (п.2 ст.126 НК).

Установленная ставка налога на прибыль - 18 %.

Отчетным периодом по налогу на прибыль согласно п.2 ст.143 НК с 1 января 2014 г. признается календарный квартал, т.е. необходимость представления налоговой декларации (расчета) по налогу на прибыль в налоговые органы Республики Беларусь осуществляется за каждый отчетный квартал (не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом):

• за январь-март 2014 г. - не позднее 20 апреля 2014 г.;

• за январь-июнь 2014 г. - не позднее 20 июля 2014 г.;

• за январь-сентябрь 2014 г. - не позднее 20 сентября 2014 г.;

• за январь-декабрь 2014 г. - не позднее 20 января 2015 г.

Земельный налог

Плательщиками земельного налога признаются организации, у которых земельные участки на территории Республики Беларусь находятся на праве постоянного или временного пользования, пожизненного наследуемого владения или частной собственности (п.1 ст.192 НК).

Под организациями для целей определения понятия «плательщик» согласно подп.2.2 п.2 ст.13 НК понимаются в т.ч. и иностранные организации.

Объектами обложения земельным налогом признаются расположенные на территории Республики Беларусь земельные участки, находящиеся в частной собственности, постоянном или временном пользовании (в т.ч. предоставленные во временное пользование и своевременно не возвращенные в соответствии с законодательством, самовольно занятые, используемые не по целевому назначению) организаций (ст.193 НК).

Налоговая база земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ст.195 НК (пп.1 и 3 ст.195 НК).

Налоговая база земельного налога определяется на 1 января календарного года в белорусских рублях путем пересчета кадастровой стоимости, определенной в долларах США, по официальному курсу Национального банка РБ, установленному на 1 января календарного года, за который производится исчисление налога, в отношении:

• земельного участка, предоставленного для одной цели, - в размере его кадастровой стоимости;

• земельного участка, предоставленного для нескольких целей, для которых в приложении 5 к НК предусмотрены разные ставки земельного налога, - в размере суммы кадастровой стоимости, определенной исходя из площадей, приходящихся на соответствующее функциональное использование земельного участка;

• земельного участка, предоставленного для нескольких целей, которые соответствуют разным видам функционального использования земельных участков и в отношении которых в приложении 5 к НК предусмотрены разные ставки земельного налога, - в размере суммы кадастровой стоимости, определенной исходя из площадей, приходящихся на соответствующее функциональное использование земельного участка;

• доли в праве на земельный участок, предоставленный для одной цели, - в размере кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей доле в праве на земельный участок. При этом налоговая база и сумма земельного налога для каждого из плательщиков определяются соразмерно их долям в праве на земельный участок.

Налоговым периодом для исчисления земельного налога признается календарный год (пп.1, 6 ст.202 НК).

Земельный налог исчисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия уполномоченным государственным органом решения, являющегося основанием для возникновения или перехода права на земельный участок.

Плательщики-организации представляют в налоговые органы налоговые декларации (расчеты) по земельному налогу ежегодно не позднее 20 февраля текущего года. По вновь отведенным земельным участкам или при прекращении права постоянного, временного пользования или права частной собственности на земельный участок (за исключением земельных участков, в отношении которых решение, являющееся основанием для возникновения или перехода права на земельный участок, принято уполномоченным государственным органом или прекращено право пользования земельным участком в декабре текущего года) с (после) 1 января текущего года налоговые декларации (расчеты) по земельному налогу представляются в налоговые органы не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором уполномоченным государственным органом принято решение, являющееся основанием для возникновения или перехода права на земельный участок, или прекращено право пользования им.

Рекомендации по использованию льгот, предусмотренных ст.194 НК либо иными нормативными правовыми актами, а также сведения о величине земельного налога, подлежащего уплате, возможно представить только после получения информации о правовых основаниях выделения земельного участка, его расположения, кадастрового номера и целевого назначения.

Обратите внимание! В настоящее время налоговые обязательства непосредственного плательщика по уплате земельного налога не могут быть возложены на иное юридическое либо физическое лицо, в т.ч. и при закреплении подобной нормы в договорах аренды, представлении доверенности и т.п.

Таким образом, у иностранной организации - резидента Дании в случае наличия земельного участка возникает обязательство по исчислению и уплате земельного налога и самостоятельному представлению в налоговые органы налоговых деклараций (расчетов) по земельному налогу.

Возможность неуплаты земельного налога (освобождения от уплаты земельного налога) иностранными организациями в настоящее время соглашениями об избежании двойного налогообложения не предусмотрена.

Представление налоговых деклараций (расчетов) по земельному налогу может быть осуществлено путем:

• почтового отправления налоговой декларации (расчета) по земельному налогу в адрес налогового органа по месту регистрации;

• личного представления налоговой декларации (расчета) по земельному налогу (уполномоченным работником датской организации либо ее представителем на территории Республики Беларусь);

• представления налоговой декларации (расчета) по земельному налогу в электронном виде (при подключении иностранной организации к системе электронного декларирования путем приобретения необходимого программного обеспечения и регистрации в республиканском унитарном предприятии «Информационно-издательский центр по налогам и сборам»).

Уплата земельного налога в соответствии с Правилами проведения валютных операций, утвержденными постановлением Правления Нацбанка РБ от 30.04.2004 № 72, может быть осуществлена как в белорусских рублях, так и в иностранной валюте.

Непосредственное перечисление земельного налога в бюджет Республики Беларусь (принимая во внимание отсутствие открытого банковского счета у иностранной организации на территории Республики Беларусь) может быть осуществлено следующими способами:

• путем безналичного перечисления денежных средств со счетов, открытых за пределами Республики Беларусь (как в белорусских рублях, так и в иностранной валюте);

• путем наличного внесения денежных средств уполномоченным лицом иностранной организации в кассу банковского учреждения на территории Республики Беларусь.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 февраля 2015 г. постановление МНС РБ от 15.11.2010 № 82 «Об установлении форм документов, необходимых для исчисления, уплаты налогов, сборов (пошлин), и о некоторых вопросах порядка их заполнения, представления подтверждения постоянного местонахождения иностранной организации, ведения учета выручки от реализации товаров (работ, услуг), доходов и расходов индивидуальными предпринимателями (нотариусами, осуществляющими нотариальную деятельность в нотариальном бюро, адвокатами, осуществляющими адвокатскую деятельность индивидуально)» в связи с принятием постановления МНС РБ от 24.12.2014 № 42 «О некоторых вопросах, связанных с исчислением и уплатой налогов, сборов (пошлин), иных платежей, контроль за исчислением и уплатой которых осуществляют налоговые органы» утратило силу. Порядок применения новых налоговых деклараций определен в п.4 постановления № 42. В НК на основании законов РБ от 30.12.2014 № 224-З, от 30.12.2015 № 343-З и от 18.10.2016 № 432-З внесены изменения и дополнения.

17.02.2014

Виктор Статкевич, аудитор