Вопрос-ответ от 15.07.2010
Автор: Николаев М.

Арендатором был выкуплен объект аренды - недвижимое имущество. С какого момента прекращаются обязанности арендатора по уплате арендных платежей - с момента заключения договора купли-продажи или с момента государственной регистрации перехода права на объект аренды?


 

Материал помещен в архив

 

ВОПРОС: Арендатором был выкуплен объект аренды - недвижимое имущество.

С какого момента прекращаются обязанности арендатора по уплате арендных платежей - с момента заключения договора купли-продажи или с момента государственной регистрации перехода права на объект аренды?

 

ОТВЕТ: В соответствии с частью первой ст.577 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.621 ГК).

Пунктом 1 ст.585 ГК установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В п.1 ст.625 ГК уточняется, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.394 ГК, не применяются.

Согласно пп.1, 2 ст.522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, законодатель не связывает отсутствие государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом с основанием для признания ее ничтожной. Сделка отчуждения объекта недвижимости включает в себя не только заключение договора купли-продажи и передачу объекта покупателю, но и государственную регистрацию права собственности покупателя на переданный по сделке объект. Поэтому ее следует считать завершенной лишь в момент регистрации этого права за покупателем. У сторон сделки и суда отсутствуют основания расценивать сделку ничтожной по причине несоблюдения требования о ее государственной регистрации, так как сделка не окончена. Более того, законодатель уточняет, что в случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3 ст.522 ГК).

В связи с вышеизложенным правомерно говорить о том, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, данная сделка, несомненно, вызывает правовые последствия, в т.ч. и такие, которые связаны с уплатой (прекращением уплаты) арендных платежей.

Так, п.1 ст.588 ГК предусмотрено, что переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом согласно ст.579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Соответственно и арендные платежи подлежат уплате новому собственнику недвижимого имущества - арендодателю - либо иным лицам, управомоченным законодательством либо новым собственником.

Применительно к рассматриваемой ситуации очевидно, что необходимо вести речь о совпадении кредитора и должника в одном лице, что в силу ст.383 ГК означает прекращение обязательства по оплате арендных платежей совпадением должника и кредитора в одном лице с момента заключения между покупателем (арендатором) и продавцом (арендодателем) договора купли-продажи соответствующего недвижимого имущества. В этом случае юридический момент возникновения у покупателя права собственности на недвижимое имущество и государственная регистрация такого права не может иметь существенного значения, поскольку покупатель является законным владельцем данного имущества. Законодательство не ставит под сомнение действительность сделки купли-продажи недвижимого имущества только на основании отсутствия государственной регистрации, а поэтому можно утверждать, что у арендатора прекратились обязательства по оплате арендных платежей именно с момента заключения купли-продажи договора недвижимого имущества, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

 

15.07.2010 г.

 

Максим Николаев, юрист