Материал помещен в архив

АРЕНДНАЯ ПЛАТА В ФОРМЕ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ: РАЗБИРАЕМ СИТУАЦИЮ

Ситуация В договоре аренды недвижимого имущества (здания) арендная плата установлена в форме так называемой реновации. Правомерны ли такие условия договора аренды?

Правовое регулирование

По общему правилу арендная плата как квалифицирующее договор аренды условие предполагается в договоре в силу его возмездности. Тем самым если договором порядок, условия и сроки внесения арендной платы не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст.585 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)).

Однако для договора аренды зданий или сооружений арендная плата является существенным условием договора, и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены в соответствии с п.3 ст.394 ГК не применяются (п.1 ст.625 ГК).

При этом по своей структуре арендная плата по договору аренды здания или сооружения регламентирована нормами ГК. Так, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Кроме того, в случаях когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (пп.2 и 3 ст.625 ГК).

Между тем общие нормы об аренде в ГК устанавливают и ряд правил о формах арендной платы, в частности, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п.2 ст.585).

Более того, стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Таким образом, не является обязательным установление и уплата арендной платы только в денежной форме; предполагается, что встречное предоставление в силу возмездности договора аренды может быть выражено в различных формах, в т.ч. в форме оказания услуг, выполнения работ и т.п.

Так называемая реновация в контексте арендных правоотношений, с точки зрения российской правоприменительной практики, понимается как внесение арендной платы в форме капитального ремонта или реконструкции объекта недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) с закреплением стоимости работ, которые должен произвести арендатор, или указанием в договоре аренды некоей условной единицы, например, квадратных метров реконструированного или отремонтированного объекта аренды (примечание).

В контексте п.2 ст.585 ГК реновация возможна при возложении на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Причем в данном случае речь следует вести, по мнению авторов, о тех улучшениях, которые не могут быть отделены без вреда для имущества, т.е. о неотделимых улучшениях арендованного имущества.

Однако следует также учитывать, что даже несмотря на определение арендной платы в денежной форме возможны ситуации, когда арендатор вправе фактически зачесть в счет уплаты арендной платы произведенные улучшения арендованного имущества и тем самым изменить структуру арендной платы, определив ее в денежной форме, как это предусмотрено договором аренды, и в форме затрат на улучшение арендованного имущества, выражающихся в стоимости произведенных строительных работ. В частности, такая ситуация может иметь место в случаях, когда арендодатель не производит капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. В данной ситуации арендатор вправе помимо прочего произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (п.1 ст.587 ГК).

Также если говорить о неотделимых улучшениях арендованного имущества, то необходимо отметить, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст.594 ГК). В данном случае вести речь об уменьшении арендной платы или зачете стоимости произведенных улучшений имущества можно только при прекращении договора аренды. Но норма носит диспозитивный характер и может быть изменена самими сторонами в договоре аренды.

Если же неотделимые улучшения арендованного имущества произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Между тем если ставить вопрос о правомерности установления в договоре арендной платы в форме реновации относительно отдельных видов имущества, то не всегда приведенные выше общие правила в ГК могут быть применимы. В частности, в отношении аренды имущества, находящегося в государственной собственности, подлежат применению нормы Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом Президента РБ от 23.10.2009 № 518 (далее - Положение, Указ № 518).

Так, Положением установлено, что арендная плата вносится в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты. По структуре в арендную плату, полученную от сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений и их частей, включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем в соответствии с законодательством.

При этом размер арендной платы рассчитывается исходя из арендуемой площади и ставки арендной платы. Ставка арендной платы определяется путем умножения базовой ставки (приведены в приложении 1 к Положению) на коэффициенты, предусмотренные Положением (пп.3-8 Положения).

Тем самым при аренде капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), находящихся в государственной собственности, а также находящихся в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, в т.ч. при передаче в субаренду, за исключением передачи в аренду (субаренду) недвижимого имущества дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в Республике Беларусь, арендная плата может исчисляться только в денежной форме, определенной в национальной валюте Республики Беларусь.

Заключение

Исходя из того что лишь частично арендная плата от сдачи в аренду государственного имущества подлежит перечислению в республиканский бюджет (п.1 Указа № 518), тем не менее представляется более эффективным с точки зрения обновления фонда недвижимого имущества, в особенности это касается объектов социальной, культурной сфер, историко-культурных ценностей и иных значимых объектов недвижимости, установление арендной платы именно в форме реновации, которая будет осуществляться по согласованию с арендодателем имущества, что позволит решить проблему восстановления состояния недвижимого имущества, перенос обязанности по производству капитального ремонта и соответствующих расходов с арендодателя на арендатора, а также положительный результат видится в построении в таком случае отношений между собственником имущества - государством и арендаторами по принципам государственно-частного партнерства.

Примечание. Ланда, В. Реновация объектов публичной недвижимости как форма арендной платы / В.Ланда // Хозяйство и право. - 2011. - № 9. - С.69-70.

12.03.2012 г.

Ольга Бакиновская, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры теории и истории государства и права Академии управления при Президенте Республики Беларусь

Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь

От редакции: С 1 апреля 2012 г. Указ Президента РБ от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» на основании Указа Президента РБ от 29.03.2012 № 150 утратил силу.