Материал помещен в архив

АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ЗАНЯТЫЕ ОБЪЕКТАМИ СВЕРХНОРМАТИВНОГО НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Порядок исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определен Указом Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (с изменениями и дополнениями; далее - Указ № 101).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2020 г. следует руководствоваться Указом Президента Республики Беларусь от 12.05.2020 № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности».

Для стимулирования плательщиков к скорейшему завершению строительства объектов, а при невозможности окончания строительства - к их реализации нормами Указа № 101 предусмотрен отдельный порядок исчисления и уплаты арендной платы в отношении земельных участков, занятых объектами сверхнормативного незавершенного строительства.

Так, в соответствии с подпунктом 1.15 пункта 1 Указа № 101 размер ежегодной арендной платы за земельные участки (части земельного участка), занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, увеличивается на коэффициент 2.

При этом для целей Указа № 101 земельными участками (частями земельного участка), занятыми объектами сверхнормативного незавершенного строительства, признаются земельные участки (части земельного участка), занятые возводимыми объектами строительства, по которым превышены сроки строительства, определенные в проектной документации.

Таким образом, определение, позволяющее относить объекты строительства к объектам сверхнормативного незавершенного строительства для целей исчисления и уплаты арендной платы в увеличенном размере, не содержит исключений.

Обращаем внимание, что для целей исчисления арендной платы объекты строительства следует относить к объектам сверхнормативного незавершенного строительства при одновременном выполнении следующих условий:

• наличие по объекту строительства разработанной проектной документации;

• проектной документацией должно быть предусмотрено возведение (создание) хотя бы одного здания, сооружения или передаточного устройства.

Согласно статье 1 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (с изменениями и дополнениями; далее - Закон № 300-З) под возведением объекта строительства понимается совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, результатом которых является создание объекта строительства.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. действует Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З. Комментарии см. здесь.

Земельные участки, на которых расположены объекты, которые не возводятся (не создаются), а лишь изменяются в процессе проведения реконструкции, не рассматриваются в качестве объектов для взимания арендной платы, как земельные участки, занятые зданиями, сооружениями и передаточными устройствами сверхнормативного незавершенного строительства.

Таким образом, если при осуществлении комплекса работ, которые согласно проекту классифицированы как реконструкция, помимо изменения уже существующего капитального строения (здания, сооружения) создается (возводится) новое здание, то при превышении сроков, установленных в проектной документации, такое возводимое здание признается объектом сверхнормативного незавершенного строительства и в отношении земельного участка, на котором оно расположено, необходимо производить исчисление и уплату арендной платы в увеличенном размере;

• строительство должно обязательно быть начато.

Именно от даты начала строительства и начинает исчисляться срок строительства, который определен в проектной документации.

Обращаем внимание, что дата начала строительства объекта до 2016 г. оформлялась актом установления даты начала строительства объекта, составленным заказчиком и подрядчиком по форме, приведенной в приложении А к техническому кодексу установившейся практики ТКП 45-1.03-122-2008 (02250) «Нормы продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений. Основные положения», утвержденному приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 24 декабря 2008 г. № 481 (утратил силу с 1 ноября 2015 г.), после завершения заказчиком организационно-технической подготовки и принятия строительной площадки подрядчиком. В случае отсутствия вышеназванного акта начало строительства определялось как 1-е число месяца, в котором фактически начато выполнение строительных работ, что должно было подтверждаться установленными первичными учетными документами (актом сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ). Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29 апреля 2011 г. № 13 «Об установлении форм первичных учетных документов в строительстве», с изменениями и дополнениями, установлены формы актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, которые предусматривают указание в них периода выполнения строительных работ, а именно за какой месяц фактически выполнены работы по строительству.

С 1 января 2016 г. введен в действие технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения», утвержденный приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 6 ноября 2015 г. № 279 (далее - ТКП 45-1.03-122-2015).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 декабря 2023 г. введены в действие СП 1.03.11-2023 «Продолжительность строительства. Оптимальная продолжительность выполнения строительно-монтажных работ на объектах строительства. Порядок определения», утв. постановлением Минстройархитектуры от 18.10.2023 № 105.

Подпунктом 4.3 пункта 4 ТКП 45-1.03-122-2015 с 1 января 2016 г. установлено, что датой начала строительства является дата выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 августа 2018 г. датой начала строительства является дата, указанная в договоре строительного подряда, согласно Правилам заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, или в решении застройщика при выполнении строительных, монтажных, иных специальных работ собственными силами (абзац 1 подпункта 4.3 пункта 4 ТКП 45-1.03-122-2015 в редакции приказа Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.07.2018 № 152).

Учитывая вышеизложенное, по объектам, строительство которых фактически начато до 1 января 2016 г., началом течения сроков строительства, установленных проектной документацией, следует считать дату, указанную в акте установления даты начала строительства объекта, а при его отсутствии - первое число месяца, в котором фактически начато выполнение строительных работ, подтвержденное первичными учетными документами.

По объектам, строительство которых начато в 2016 г., но разрешение органами государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ выдано в 2015 г., началом течения сроков строительства, установленных проектной документацией, следует считать 1 января 2016 г.;

• фактический период осуществления строительства не должен превышать сроки строительства, установленные проектной документацией.

В проектной документации указывается продолжительность строительства объектов, которая определяется исходя из норм продолжительности строительства зданий и сооружений, установленных в соответствующих технических нормативных правовых актах.

Справочно В соответствии с пунктами 17, 18 и 40 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 октября 2008 г. № 1476, с изменениями и дополнениями, градостроительные проекты всех видов и уровней после согласования и проведения в установленном законодательством порядке общественного обсуждения в случаях, определенных законодательством, подвергаются государственной экологической экспертизе, государственной экспертизе энергетической эффективности, государственной экспертизе.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 января 2021 г. следует руководствоваться п.40 Положения № 1476 в редакции постановления Совмина от 16.12.2020 № 726.   Градостроительные проекты утверждаются после получения положительного заключения государственной экспертизы. Проектная документация на строительство объекта подлежит утверждению после получения в случаях, установленных законодательством, положительного заключения государственной экспертизы. Согласно подпункту 4.4 пункта 4 ТКП 45-1.03-122-2015 нормативная продолжительность строительства, определенная в месяцах, включает продолжительность: подготовительного периода, возведения объекта, монтажа оборудования, включая индивидуальные испытания, комплексное опробование и необходимые пусконаладочные работы, а также приемки объекта строительства в эксплуатацию, утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию. Порядок приемки в эксплуатацию объектов строительства определен Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 6 июня 2011 г. № 716, с изменениями и дополнениями.

Следует обратить внимание и на то, что в соответствии со статьей 62 Закона № 300-З организации имеют право осуществить приостановление строительства, которым признается временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда.

На основании норм подпунктов 4.31 и 4.32 пункта 4 ТКП 45-1.03-122-2015 нормативная продолжительность объекта строительства, определенная проектной документацией, продлевается на период приостановления строительства по основаниям, предусмотренным законодательством. При этом в случае приостановления строительства оформляется акт установления даты приостановления строительства по форме Г.1, при возобновлении - акт установления даты возобновления строительства по форме Г.2 согласно приложению Г. к ТКП 45-1.03-122-2015.

Таким образом, для целей исчисления арендной платы объект строительства следует относить к объекту сверхнормативного незавершенного строительства в том случае, если продолжительность строительства объекта до и после его приостановления в сумме превышает продолжительность строительства, установленную проектной документацией. При этом факт приостановления строительства прерывает течение продолжительности (срока) строительства, установленной проектной документацией, с даты, указанной в акте установления даты приостановления строительства.

Из изложенного можно сделать вывод о том, что земельными участками, занятыми объектами сверхнормативного незавершенного строительства, признаются земельные участки (части земельного участка), занятые возводимыми зданиями, сооружениями и передаточными устройствами, сроки возведения которых с учетом периодов приостановления строительства, оформленных в установленном законодательством порядке, превысили нормативную продолжительность строительства, определенную утвержденной проектной документацией.

Ситуация 1 Согласно проектной документации срок строительства установлен продолжительностью 11 месяцев. 1 апреля 2016 г. начато строительство. Следовательно, объект должен быть полностью принят в эксплуатацию в срок до 1 марта 2017 г. При этом с 1 ноября 2016 г. на два месяца были приостановлены работы по строительству, т. е. до 1 января 2017 г. Объект строительства принят в эксплуатацию 20 марта 2017 г., а государственная регистрация создания объекта строительства осуществлена в установленном порядке 20 апреля 2017 г. В указанной ситуации срок строительства, установленный в проектной документации, увеличивается на количество месяцев, в течение которых было приостановлено строительство, т. е. на два месяца. В результате новый срок строительства не должен превышать 13 месяцев, т. е. объект должен быть принят в эксплуатацию до 1 мая 2017 г. Следовательно, в вышеприведенной ситуации арендная плата не подлежит исчислению по повышенной ставке, так как строительство объекта не превысило сроки строительства.

Ситуация 2 В соответствии с проектной документацией срок строительства установлен продолжительностью 15 месяцев. Строительство начато 1 февраля 2017 г. Следовательно, объект должен быть полностью принят в эксплуатацию в срок до 1 мая 2018 г. При этом с 1 декабря 2017 г. на три месяца были приостановлены работы по строительству, т. е. до 1 марта 2018 г. Объект строительства принят в эксплуатацию 22 сентября 2018 г. Вместе с тем государственная регистрация создания объекта строительства осуществлена в установленном порядке 20 октября 2018 г. В указанной ситуации срок строительства, установленный в проектной документации, увеличивается на количество месяцев, в течение которых было приостановлено строительство, т. е. на три месяца. В результате новый срок строительства не должен превышать 18 месяцев, т. е. объект должен быть принят в эксплуатацию до 1 августа 2018 г. Таким образом, в приведенной ситуации арендная плата подлежит исчислению в увеличенном размере за период с 1 августа 2018 г. по 31 октября 2018 г., поскольку строительство объекта превысило сроки строительства с учетом периодов приостановления строительства, оформленных в установленном законодательством порядке.

Помимо вышеизложенного также важно обратить внимание на то, что подпунктом 1.15 пункта 1 Указа № 101 установлено, что исчисление арендной платы за земельные участки (части земельного участка), занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, в размере, увеличенном на коэффициент 2, производится с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором истек срок строительства, определенный в проектной документации, по последнее число месяца (включительно), в котором осуществлена в установленном порядке государственная регистрация создания объекта строительства, если иное не предусмотрено законодательными актами.

При этом юридические лица:

• представляют в налоговые органы расчет суммы арендной платы с внесенными изменениями и (или) дополнениями не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором истек срок строительства, определенный в проектной документации;

• производят уплату арендной платы за земельные участки (части земельного участка), занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, в размере, увеличенном на коэффициент 2, не позднее 22-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором истек срок строительства, определенный в проектной документации, а впоследствии - в порядке и сроки, установленные в части первой подпункта 1.10 пункта 1 Указа № 101.

Учитывая изложенное, исчисление и уплата арендной платы за земельные участки (части земельного участка), занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, в размере, увеличенном на коэффициент 2, производятся только по земельным участкам (частям земельного участка), на которых создаются новые объекты строительства.

Пример Организации предоставлен в аренду земельный участок. По состоянию на 1 мая 2017 г. данный земельный участок занят объектом сверхнормативного незавершенного строительства, поскольку в апреле 2017 г. по данному объекту истек срок строительства, установленный проектной документацией. При этом государственная регистрация создания объекта строительства осуществлена в июне 2017 г. Применительно к приведенному примеру организация обязана была исчислить арендную плату за предоставленный в аренду земельный участок в размере, увеличенном на коэффициент 2, с 1 мая по 30 июня 2017 г. и произвести уплату арендной платы в указанном размере по сроку 22 мая 2017 г. При этом юридическое лицо должно было представить в налоговые органы налоговую декларацию (расчет) по земельному налогу (арендной плате за земельные участки) с организаций с внесенными изменениями и (или) дополнениями в части II «Расчет суммы арендной платы за земельные участки» не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором истек нормативный срок строительства, определенный в проектной документации, т. е. 20 мая 2017 г. Поскольку 20 мая 2017 г. выпадает на субботу (нерабочий день), то согласно статье 31 Налогового кодекса Республики Беларусь последним днем представления в налоговые органы указанной декларации считается ближайший следующий за ним рабочий день - 22 мая 2017 г.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. следует руководствоваться статьей 4 вышеназванного Кодекса, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З.

В части включения в состав затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемых при налогообложении, сумм арендной платы за земельные участки, занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, следует отметить следующее.

Согласно подпункту 1.14 пункта 1 Указа № 101 суммы арендной платы за земельные участки включаются юридическими лицами (кроме бюджетных организаций) в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении. При этом нормами указанного подпункта пункта 1 Указа № 101 установлено одно из исключений, а именно: по возводимым объектам суммы арендной платы подлежат включению в стоимость объектов незавершенного капитального строительства.

04.05.2018

Р.С.Попкова, главный государственный налоговый инспектор управления прямого налогообложения главного управления методологии налогообложения Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь