Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

Арендное жилье: порядок пользования, оплата и выселение

Арендное жилье - жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставляемые гражданам на условиях договора найма арендного жилья (п.1 ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь, далее - ЖК).

Справочно Дополнительно см. «Алгоритм юридических действий по предоставлению арендного жилья».

Порядок пользования арендным жильем

Порядок пользования арендным жильем определяется типовым договором найма арендного жилья, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2014 № 1297 (далее - постановление № 1297).

Учитывая различные основания предоставления арендного жилья, договор найма арендного жилья заключается на разные сроки.

Обратите внимание! Отказ от заключения и (или) изменения договора найма арендного жилья в случаях, предусмотренных ЖК и иными законодательными актами, не освобождает нанимателей, совершеннолетних членов, бывших членов семей выбывших (умерших) нанимателей жилых помещений от внесения платы за пользование арендным жильем (часть вторая п.5 ст.29 ЖК).

Договор найма арендного жилья подлежит обязательной регистрации организациями, предоставляющими арендное жилье, в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете, местной администрации района в городе.

Часть вторая п.1 ст.60 ЖК предусматривает возможность изменения договора найма арендного жилья с заключением с одним из совершеннолетних членов семьи нанимателя арендного жилья отдельного договора найма с письменного согласия остальных проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи нанимателя, если в соответствии с приходящейся долей в общей площади жилого помещения либо в соответствии с письменным соглашением о порядке пользования таким помещением ему может быть выделена изолированная жилая комната (комнаты). Вместе с тем такой порядок не допускается в отношении граждан, жилые помещения которым были предоставлены во владение и пользование на период трудовых (служебных) отношений (кроме случаев, определенных законодательными актами).

Основания прекращения договора найма арендного жилья:

Плата за пользование арендным жильем

Порядок определения размера платы за пользование арендным жильем различается в зависимости от оснований предоставления таких жилых помещений.

Согласно общему подходу размер платы за пользование арендным жильем определяется исходя из размера базовой ставки платы за пользование такими жилыми помещениями, устанавливаемой Советом Министров Республики Беларусь, с применением коэффициентов, определяемых облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от степени благоустройства и места нахождения жилых помещений, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (часть третья п.2 ст.31 ЖК). Данный порядок применяется к жилым помещениям, предоставленным гражданам:

• состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

• не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

• которые являются работниками организации, в ведении которой находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, а также государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении, безвозмездном пользовании которых находятся жилые помещения коммунального жилищного фонда, а также государственных организаций, имеющих право повторного предоставления освобождаемых жилых помещений, и не относятся к категориям лиц, имеющим первоочередное право на получение арендного жилья, находящегося в ведении указанных организаций, в соответствии с п.1 ст.111 ЖК (часть пятая п.2 ст.31 ЖК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 июля 2022 г. Законом от 12.07.2022 № 188-З из ч.5 п.2 ст.31 ЖК исключена норма о согласовании с Минжилкомхозом понижающих коэффициентов, устанавливаемых областными, Минским горисполкомами при определении размера платы за пользование арендным жильем.

Базовая ставка платы за пользование арендным жильем (БС) установлена в размере 0,2 базовой величины на 1 м² общей площади жилого помещения в месяц (абзац 2 п.2 постановления № 1297).

Справочно Базовая величина на 1 декабря 2020 г. составляет 27 руб., соответственно базовая ставка равна 5 руб. 40 коп.

Коэффициенты в зависимости от степени благоустройства и места нахождения жилых помещений

Коэффициенты в зависимости от степени благоустройства и места нахождения жилых помещений, применяемые при определении размера платы за пользование арендным жильем, определены решениями областных и Минского городского исполнительных комитетов.

Коэффициенты в зависимости от степени благоустройства и места нахождения жилых помещений следующие:

Пример Плата за пользование арендным жильем, расположенным в г. Лунинце Брестской обл., общей площадью 45 м2 составит: 5,4 (БС) × 0,4 × 45 м2 = 97 руб. 20 коп.; в случае отсутствия в доме системы водоотведения (канализации): 5,4 (БС) × (0,4 - 10 %) × 45 м2 = 87 руб. 48 коп.; в случае отсутствия в доме системы водоотведения (канализации) и центрального теплоснабжения: 5,4 (БС) × (0,4 - 20 %) × 45 м2 = 77 руб. 76 коп. и т. д.

Согласно подп.1.2 п.1 Указа № 121 при установлении в соответствии с законодательными актами размера платы за пользование арендным жильем понижающие коэффициенты, определяемые облисполкомами, Минским горисполкомом по согласованию с Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, применяются в отношении жилых помещений:

1) включенных в фонд арендного жилья из числа заселенных жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных гражданам, проживавшим в этих жилых помещениях до включения их в состав арендного жилья в соответствии с законодательством, действовавшим до вступления в силу Указа № 121, а также из числа заселенных жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях в соответствии с подп.1.5 п.1 Указа № 121.

Обратите внимание! Поэтапное включение заселенных жилых помещений в фонд жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда (арендное жилье) было предусмотрено нормами Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (утратил силу с 11 апреля 2020 г.) и осуществлялось в отношении: до 1 апреля 2014 г. - жилых помещений специального служебного жилищного фонда, служебных жилых помещений и отдельных видов специальных жилых помещений государственного жилищного фонда; до 1 марта 2016 г. - жилых помещений государственного жилищного фонда в зданиях, выделенных для размещения органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении иных государственных органов и государственных организаций или в безвозмездном пользовании иных организаций; до 1 июля 2016 г. - жилых помещений государственного жилищного фонда, занимаемых гражданами на условиях договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда. Подпунктом 1.5 п.1 Указа № 121 также предусмотрена процедура изменения здания общежития на многоквартирный жилой дом, в результате осуществления которой жилые помещения, в том числе заселенные, в таком здании подлежат включению в фонд жилых помещений коммерческого использования;

2) предоставленных гражданам, указанным в абзацах 2-7 п.1 ст.111, п.2 ст.127 ЖК, а также в случаях, установленных в части второй п.7 ст.106 ЖК, а именно:

- гражданам, имеющим право на первоочередное получение арендного жилья из числа коммунального жилищного фонда;

- гражданам, имеющим право на получение арендного жилья коммунального жилищного фонда, построенного за счет средств республиканского бюджета, направляемых на преодоление последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС;

- гражданам, которым было предоставлено социальное жилье на срок до 5 лет по категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которое по истечении срока действия договора жилого помещения социального пользования включено в состав арендного жилья.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 августа 2022 г. из абз.1 ч.1 подп.1.2 п.1 Указа № 121 Указом от 17.08.2022 № 287 слова «по согласованию с Министерством жилищно-коммунального хозяйства» исключены. С 1 сентября 2022 г. абз.2 п.1 ст.111 ЖК Законом от 01.06.2022 № 175-З изложен в новой редакции. Изменения не повлияли на суть материала.

Понижающие коэффициенты согласно решениям облисполкомов и Минского горисполкома по согласованию с Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь следующие:

Обратите внимание! При расчете платы за пользование арендным жильем, предоставленным государственным служащим согласно перечню должностей государственных служащих, дающих право на получение арендного жилья, применяется порядок, установленный Указом Президента Республики Беларусь от 17.11.2014 № 535 «Об арендном жилье».

Арендное жилье, предоставляемое категориям граждан, указанным в абзацах 2, 3, 5-7 п.1 ст.111 и п.2 ст.127 ЖК, на условиях договора найма арендного жилья, заключенного на период трудовых (служебных) отношений, предоставляется во владение и пользование с оплатой в соответствии с частью пятой п.2 ст.31 ЖК в пределах 20 м² общей площади жилого помещения на одного человека, зарегистрированного по месту жительства, за исключением предоставления однокомнатной квартиры, плата за пользование которой начисляется исходя из общей площади этой квартиры с применением понижающих коэффициентов.

Для военнослужащих (абзац 4 п.1 ст.111 ЖК) плата за пользование арендным жильем начисляется в соответствии с частью пятой п.2 ст.31 ЖК в пределах 20 м² общей площади жилого помещения на одного человека, зарегистрированного по месту жительства или месту пребывания. Кроме того, размер платы за пользование арендным жильем в виде однокомнатных квартир, предоставляемых военнослужащим, на условиях договора найма арендного жилья, заключенного на период трудовых (служебных) отношений, также определяется с применением понижающих коэффициентов независимо от общей площади этих квартир и количества граждан, зарегистрированных в них по месту жительства или месту пребывания (часть вторая подп.1.2 п.1 Указа № 121).

Пример Для военнослужащего, которому арендное жилье в виде двухкомнатной квартиры в г. Лунинце Брестской обл. общей площадью 45 м2 предоставлено в первоочередном порядке, на семью из двух человек плата за пользование составит: (5,4 (БС) × 0,4 × (20 м2 × 2 чел.) × 0,1) + (5,4 × 0,4 × 5 м2) = 19 руб. 44 коп.

Обратите внимание! В отношении жилых помещений, включенных в фонд жилых помещений коммерческого использования (арендного жилья) из числа заселенных жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных гражданам, проживавшим в этих жилых помещениях до включения их в состав таких помещений, плата за пользование арендным жильем с учетом понижающего коэффициента начисляется независимо от площади занимаемого жилого помещения.

С даты прекращения трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей арендное жилье либо ходатайствовавшей о его предоставлении, при условии отсутствия оснований для заключения договора найма арендного жилья на новый срок наниматель вносит плату за пользование арендным жильем в соответствии с частью третьей п.2 ст.31 ЖК (то есть без применения понижающих коэффициентов) до даты фактического освобождения жилого помещения.

Порядок аккумулирования, а также строгое целевое назначение средств, полученных от предоставления арендного жилья в размере платы за пользование такими жилыми помещениями, определены в части восьмой п.2 ст.31 ЖК и подп.1.3 п.1 Указа № 121. Особенности функционирования специальных счетов и использования поступающих на них денежных средств определены в приложении 1 к Указу № 121 (далее - Особенности).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 марта 2022 г. в подп.1.3 п.1 Указа № 121 внесены изменения Указом от 21.03.2022 № 112.

Использование средств, полученных от предоставления арендного жилья

Средства, полученные от предоставления арендного жилья, зачисляются на специальные счета:

• облисполкомов, Минского горисполкома. Облисполкомы вправе направлять денежные средства на приобретение, строительство (реконструкцию) жилых домов (квартир), реконструкцию капитальных строений (зданий, сооружений) под арендное жилье в населенных пунктах соответствующей области исходя из количества граждан, состоящих в данном населенном пункте на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также из спроса населения на такое жилье (часть третья п.4 Особенностей);

• государственных органов и государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, государственных органов и государственных организаций, заключивших договор безвозмездного пользования жилыми помещениями республиканского жилищного фонда, или уполномоченных ими лиц. Государственные органы, другие организации вправе направлять денежные средства организациям, находящимся в их подчинении или входящим в их состав (систему), для использования этих средств по целевому назначению, если иное не определено Президентом Республики Беларусь (часть четвертая п.4 Особенностей).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 марта 2022 г. п.4 Особенностей изложен в новой редакции Указом № 112.

При этом специальные счета облисполкомов, Минского горисполкома, государственных органов, других организаций открываются банками независимо от наличия у банков:

• решений (постановлений) о приостановлении операций по счетам облисполкомов, Минского горисполкома, государственных органов, других организаций;

• постановлений (определений) о наложении ареста на денежные средства, находящиеся на счетах облисполкомов, Минского горисполкома, государственных органов, других организаций, принятых (вынесенных) уполномоченными органами (должностными лицами).

Пунктом 3 Особенностей установлен запрет на обращение взыскания по исполнительным и иным документам, являющимся основанием для списания денежных средств со счетов в бесспорном порядке, на денежные средства, размещенные на специальных счетах, а также на арест таких средств и на приостановление операций по специальным счетам.

Данный запрет не распространяется на случаи:

• когда обращение взыскания на денежные средства, находящиеся на специальном счете, производится на основании исполнительного документа, вид взыскания по которому соответствует целевому назначению специального счета;

• предусмотренные законодательством о предотвращении легализации доходов, полученных преступным путем, финансирования террористической деятельности и финансирования распространения оружия массового поражения.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 марта 2022 г. абз.3 ч.2 п.3 Особенностей дополнен словами «финансирования иной деятельности, причиняющей вред национальной безопасности Республики Беларусь» Указом № 112.

Средства, полученные от предоставления арендного жилья, в размере платы за пользование таким жильем направляются на:

1) приобретение, строительство (реконструкцию) жилых домов (квартир);

2) реконструкцию капитальных строений (зданий, сооружений) под арендное жилье;

3) текущий ремонт свободного (освободившегося) арендного жилья, установку, замену и ремонт внутриквартирного электрического, газового, санитарно-технического и иного оборудования (за исключением системы центрального отопления, системы противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации), приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, внутриквартирной электропроводки, если иное не установлено законодательными актами.

При этом объем средств, направляемых на текущий ремонт свободного (освободившегося) арендного жилья, установку, замену и ремонт указанного оборудования, не должен превышать 40 % от общего объема денежных средств, полученных от предоставления арендного жилья, зачисленных на специальные счета (часть вторая п.4 Особенностей).

Кроме того, установлен запрет расходовать данные средства со специальных счетов не по целевому назначению, перечислять на такие счета выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и иных денежных средств, за исключением денежных средств, полученных от передачи в собственность жилых помещений, указанных в части первой подп.1.1 п.1 Указа № 121, а также полученных от предоставления арендного жилья в размере платы за пользование таким жильем (п.5 Особенностей).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 марта 2022 г. в п.5 Особенностей и ч.1 подп.1.1 п.1 Указа № 121 внесены изменения Указом № 112.

Также в Особенностях определены порядок закрытия данных счетов и ответственность должностных лиц за нецелевое использование денежных средств, зачисленных на эти счета (пп.6 и 7 Особенностей).

Выселение из арендного жилья

Согласно п.1 ст.86 ЖК наниматели арендного жилья подлежат выселению из занимаемых жилых помещений со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами без предоставления других жилых помещений, если иное не установлено ЖК, в случае:

1) истечения срока действия договора найма арендного жилья, кроме случаев, когда данный договор подлежит заключению на новый срок;

2) наличия без уважительных причин задолженности по внесению платы за пользование арендным жильем и (или) платы за жилищно-коммунальные услуги, возмещению расходов на электроэнергию в размере шестимесячной платы за пользование арендным жильем и (или) платы за жилищно-коммунальные услуги, возмещению расходов на электроэнергию.

Уважительными причинами невнесения платы за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги могут быть признаны обстоятельства, которые объективно препятствовали выполнению обязанностей по договору найма (например, беспомощное состояние плательщика, его тяжелая болезнь, последствия стихийных бедствий и иных чрезвычайных происшествий) (часть вторая п.16 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда»);

3) прекращения трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение либо ходатайствовавшей о предоставлении арендного жилья, - в случае, если арендное жилье предоставлено в связи с характером трудовых (служебных) отношений;

4) в иных случаях, предусмотренных законодательными актами, например, если:

- наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными (согласно абзацу 5 п.1 ст.79 ЖК выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения);

- граждане самоуправно заняли жилое помещение коммерческого использования (абзац 2 п.1 ст.79 ЖК);

- договор найма арендного жилья признан недействительным (ст.65 ЖК).

В случае получения во владение и пользование (приобретения в собственность) нанимателем арендного жилья, которому такое жилое помещение предоставлено в связи с характером трудовых (служебных) отношений, членами его семьи в данном населенном пункте жилого помещения общей площадью 15 м² и более на одного человека (для г. Минска - 10 м² и более либо 15 м² и более в населенном пункте Минского района), соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, проживающие в этом жилом помещении граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п.2 ст.86 ЖК).

Право на включение арендного жилья в состав жилых помещений социального пользования

По заявлению нанимателя арендного жилья, относящегося к лицам, указанным в подп.1.1-1.12 п.1 ст.105 ЖК (граждане, имеющие право на получение жилых помещений социального пользования), а также к детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, в отношении которых не принималось решение об эмансипации и которые не вступили в брак, занимаемое им арендное жилье подлежит включению в состав жилых помещений социального пользования (п.5 ст.113 ЖК).

Право на включение арендного жилья в состав жилых помещений социального пользования от имени детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте до 14 лет, являющихся нанимателями этого жилья, реализовывается по заявлениям их опекунов, приемных родителей, родителей-воспитателей детского дома семейного типа с предварительного согласия органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

От имени других несовершеннолетних граждан (за исключением эмансипированных или вступивших в брак), а также граждан, признанных недееспособными или ограниченными в дееспособности судом, являющихся нанимателями арендного жилья, заявления о включении такого жилья в состав жилых помещений социального пользования подают их законные представители.

Порядок включения арендного жилья в состав жилых помещений социального пользования определяется Президентом Республики Беларусь.

При этом право нанимателя арендного жилья на включение такого жилья в состав жилых помещений социального пользования может быть реализовано им только один раз.

Порядок осуществления данной процедуры определен в подп.1.1.18¹ п.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 10 сентября 2022 г. следует руководствоваться подп.1.1.181 п.1.1 перечня № 200 с учетом изменений, внесенных Указом от 06.09.2022 № 311. Комментарий см. здесь.

21.12.2020

Наталья Кухарчик, юрист