Материал помещен в архив

БАНКОВСКИЕ КРЕДИТЫ, ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗАКАЗ КАК СПОСОБЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Банковские кредиты

Банковское кредитование жилищного строительства или приобретения жилья может осуществляться:

1) на общих (рыночных) основаниях;

2) с использованием комплекса мер государственной поддержки при строительстве, реконструкции или приобретении жилых помещений, направленных на оказание гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, поддержки государства (льготные кредиты, одноразовые субсидии, другие виды государственной поддержки).

В первом случае используется собственная ресурсная база банков, во втором - средства республиканского бюджета (примечание 1).

Основными нормативными правовыми актами в данной сфере являются:

1) Указ Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее - Указ № 13).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 мая 2020 г. Указом Президента Республики Беларусь от 28.05.2020 № 177 внесены изменения в Указ № 13;

2) Указ Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 75 «О предоставлении гражданам, постоянно проживающим и работающим в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, льготных кредитов на капитальный ремонт и реконструкцию жилых помещений, строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек» и постановление Совета Министров Республики Беларусь от 18.04.2006 № 522 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 75»;

3) постановление Совета Министров Республики Беларусь от 23.03.1999 № 394 «О порядке приобретения у физических лиц с использованием льготных кредитов пустующих и не завершенных строительством жилых домов (квартир) в сельских населенных пунктах»;

4) Положение о финансировании с использованием льготных кредитов приобретения у физических лиц пустующих и не завершенных строительством жилых домов (квартир) в сельских населенных пунктах, утвержденное постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 28.06.1999 № 10.4;

5) Указ Президента Республики Беларусь от 30.11.2010 № 617 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» и постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28.02.2011 № 243 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 30 ноября 2010 г. № 617»;

6) Указ Президента Республики Беларусь от 30.08.2005 № 405 «О некоторых мерах по строительству жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях»;

7) Указ Президента Республики Беларусь от 03.04.2008 № 195 «О некоторых социально-правовых гарантиях для военнослужащих, судей и прокурорских работников»;

8) Положение о порядке предоставления государственным служащим отсрочки возврата (погашения) кредита (в том числе льготного) на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, а также кредита для оплаты обучения при получении первого высшего образования их несовершеннолетними детьми и уплаты процентов за пользование этими кредитами, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.06.2013 № 518/11,

а также принятые в развитие Указа № 13:

9) Положение о порядке предоставления гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.04.2012 № 366;

10) Положение о порядке предоставления молодым семьям финансовой помощи государства в погашении задолженности по льготным кредитам, полученным на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.02.2011 № 243;

11) Положение о порядке предоставления многодетным семьям финансовой помощи государства в погашении задолженности по льготным кредитам, полученным на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.09.2008 № 1424;

и другие нормативные правовые акты.

Указ № 13 определяет перечень категорий лиц, имеющих право на получение льготных кредитов в открытом акционерном обществе «Сберегательный банк «Беларусбанк» (далее - АСБ «Беларусбанк») (примечание 2). Среди них:

• многодетные семьи (три и более несовершеннолетних детей);

• граждане, осуществляющие строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс.чел. и в городах-спутниках;

• молодые семьи (оба супруга до 31 года), имеющие двоих несовершеннолетних детей.

Причем первые, например, имеют внеочередное право на получение кредита, тогда как вторые и третьи должны относиться к числу малообеспеченных граждан. Критерии такого отнесения определены Положением об отнесении граждан к категории малообеспеченных для получения государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилого помещения, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.12.2000 № 1955.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 ноября 2021 г. следует руководствоваться Положением № 1955 с изменениями, внесенными постановлением Совмина от 09.11.2021 № 637.

Условия предоставления льготных кредитов открытым акционерным обществом «Сберегательный банк «Беларусбанк» по Указу № 13

Максимальный размер льготного кредита

Максимальный размер льготного кредита на строительство (реконструкцию) жилого помещения определяется исходя из норматива 20 кв.м (в г.Минске - 15 кв.м, а для многодетных семей - 20 кв.м) на одного члена семьи (при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры, одноквартирного жилого дома - 30 кв.м), а для граждан, постоянно проживающих и работающих в сельских населенных пунктах и строящих (реконструирующих) в них одноквартирные или блокированные жилые дома, - 30 кв.м (при строительстве для одного человека одноквартирного жилого дома или однокомнатной квартиры в блокированном жилом доме - 44 кв.м). Размер льготного кредита не должен превышать 90 % (для многодетных семей - 100 %) стоимости строительства (реконструкции) нормируемых размеров общей площади жилого помещения, принимаемой в расчет для его определения (часть вторая подп.1.4 п.1 Указа № 13).

Помимо норматива размера общей площади жилого помещения существует еще одно ограничение максимального размера льготного кредита - единый предельный норматив стоимости 1 кв.м общей площади жилого помещения, определенный в п.8 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2014 № 1055 «О мерах по выполнению заданий на 2015 год по строительству домов, объемах ввода в эксплуатацию и финансирования строительства жилья и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в 2016 году» (далее - постановление № 1055), в размере 6,6 млн.руб. (9,4 млн.руб. - для выдачи льготного кредита ОАО «Белагропромбанк» на строительство (реконструкцию) жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях).

Максимальный срок, на который предоставляются льготные кредиты

Максимальный срок, на который предоставляются льготные кредиты, не должен превышать 20 лет (для многодетных семей - 40 лет). Максимальный срок, в течение которого производится выдача льготного кредита на строительство (реконструкцию) одноквартирных, а также блокированных жилых домов согласно части первой подп.1.11 п.1 Указа № 13, не должен превышать 3 лет со дня выдачи первой части кредита.

Проценты за пользование кредитами

Проценты за пользование кредитами на строительство (реконструкцию) одноквартирных, а также блокированных жилых домов в течение срока их погашения устанавливаются в следующих размерах:

а) для многодетных семей - 1 % годовых;

б) для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс.чел. и в городах-спутниках, - в размере 10 % ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, но не менее 3 % годовых;

в) для иных категорий льготников - от 5 % годовых, 20 и 50 % ставки рефинансирования (но не менее 5 % годовых) (части третья, четвертая подп.1.4 п.1 Указа № 13).

Маржа АСБ «Беларусбанк» составляет 3 % годовых.

Перечисление льготных кредитов

Перечисление льготных кредитов на строительство (реконструкцию) жилых помещений осуществляется банком на специальные счета, открытые заказчиками АСБ «Беларусбанк» для аккумулирования на нем средств льготных кредитов для строительства (реконструкции) жилых помещений по каждому дому организации застройщиков (часть седьмая подп.1.10 п.1 Указа № 13).

Не допускается перечисление выручки и иных денежных средств на специальные счета, открываемые в соответствии с подп.1.10 п.1 Указа № 13, кроме средств льготных кредитов. Средства, перечисленные на специальные счета, должны использоваться заказчиками только по целевому назначению на строительство (реконструкцию) жилых помещений и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет (части девятая, десятая подп.1.10 п.1 Указа № 13).

Собственные средства вносятся индивидуальными кредитополучателями ежемесячно в текущих ценах с учетом объема выполненных работ, а на приобретение жилых помещений, строительство которых осуществлялось по государственному заказу, - не позднее 3 рабочих дней до наступления срока полного возврата (погашения) льготного кредита по государственному заказу (часть первая подп.1.13 п.1 Указа № 13).

Погашение задолженности по льготным кредитам

Погашение задолженности по льготным кредитам и выплата процентов за пользование ими осуществляются гражданами равными долями в течение всего периода погашения кредитов:

• при приобретении жилых помещений - со следующего месяца после выдачи кредита;

• при строительстве (реконструкции) одноквартирных, блокированных жилых домов хозяйственным способом - со следующего месяца после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 2 лет после начала кредитования, а гражданами, постоянно проживающими и работающими в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс.чел. и в городах-спутниках, и многодетными семьями - со следующего месяца после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 3 лет после начала кредитования;

• при строительстве (реконструкции) квартир в многоквартирных жилых домах, а также при строительстве (реконструкции) одноквартирных, блокированных жилых домов подрядным способом - как правило, со следующего месяца после ввода дома (пускового комплекса) в эксплуатацию (часть первая подп.1.12 п.1 Указа № 13).

Залог построенных (реконструированных, приобретенных) жилых помещений

Строящиеся (реконструируемые, приобретаемые), а также построенные (реконструированные, приобретенные) жилые помещения находятся в залоге (ипотеке) у АСБ «Беларусбанк».

При этом:

а) право залога возникает у АСБ «Беларусбанк» с момента заключения соответствующего кредитного договора и прекращается в случае прекращения кредитного обязательства, гибели заложенного жилого помещения или обращения на него взыскания залогодержателем в порядке, установленном законодательством;

б) залог (ипотека) здания (сооружения) осуществляется без залога (ипотеки) земельного участка, на котором оно находится;

в) требования других залогодержателей жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготных кредитов, удовлетворяются из стоимости этих жилых помещений после удовлетворения требований АСБ «Беларусбанк» по соответствующим кредитным договорам (подп.1.16 п.1 Указа № 13).

Перевод долга по полученному льготному кредиту

Перевод долга по полученному льготному кредиту допускается лишь на члена семьи индивидуального кредитополучателя либо при наличии решения местного исполнительного и распорядительного органа или решения соответствующего республиканского органа государственного управления на лицо, состоящее на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющее в соответствии с законодательством право на получение льготного кредита на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения.

Обязанность по выплате задолженности по льготному кредиту и процентам за пользование им может быть возложена решением суда на супруга (супругу) индивидуального кредитополучателя, иных членов семьи, в т.ч. бывших, совместно улучшивших жилищные условия, претендующих на долю в построенном жилом помещении, либо в случае расторжения брака - на супруга (супругу) индивидуального кредитополучателя на основании брачного или иного договора (соглашения), заключенного в письменной форме в установленном порядке (подп.1.15 п.1 Указа № 13).

Продажа жилых помещений, их частей

Продажа жилых помещений, их частей (если осуществлен раздел жилого помещения), а также долей в праве собственности на эти жилые помещения, построенные (реконструированные) или приобретенные с привлечением льготного кредита:

а) до полного его погашения не допускается (примечание 3);

б) в течение 5 лет со дня досрочного погашения этого кредита может осуществляться соответствующему районному, городскому исполнительному и распорядительному органу, местной администрации в порядке, установленном законодательством (часть первая подп.1.18 п.1 Указа № 13).

Обратите внимание! Помимо кредитов, источником финансирования жилищного строительства могут являться субсидии - форма государственной безвозмездной поддержки, оказываемой гражданам для улучшения их жилищных условий в виде денежных средств, которые суммарно с зачетом жилищных квот (именных приватизационных чеков «Жилье») не могут превышать 70 % стоимости строительства (реконструкции) нормируемых размеров общей площади жилого помещения, определяемых для семьи.

Справочно Субсидия предоставляется для строительства (реконструкции) или приобретения жилых помещений, благоустроенных применительно к условиям данного населенного пункта, соответствующих установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и по площади не менее 15 кв.м (в г.Минске - 10 кв.м) общей площади на человека, в порядке и на условиях, определенных Положением о предоставлении гражданам Республики Беларусь одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.04.2002 № 555 (часть пятая подп.1.3 п.1 Указа № 13).

Государственный заказ

Последнее время возобновилась уже забытая практика государственных заказов (далее - госзаказ) на строительство жилья.

Общая схема напоминает строительство жилья гражданами с использованием банковского кредита, но заказчиками в рамках госзаказа выступают соответствующие управления капитального строительства (коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству и т.п.), а жилье в итоге реализуется гражданам по договору купли-продажи (кредитование также используется).

Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2014 № 270 «О реализации программ государственного заказа на строительство жилья» предусматривает, что стоимость строительства (возведения, реконструкции) жилого дома и максимальный размер льготного кредита, предоставляемого на данные цели заказчику, определяются исходя из стоимости 1 кв.м общей площади жилого дома, равной прогнозному показателю номинальной начисленной среднемесячной заработной платы работников на месяц приемки в эксплуатацию законченного строительством (возведением, реконструкцией) жилого дома, установленный с учетом нормативной продолжительности строительства, определенной проектной документацией, с применением коэффициента 1,2.

Максимальный размер льготного кредита для граждан на приобретение жилых помещений в жилых домах, построенных (возведенных, реконструированных) на условиях госзаказа, определяется по нормируемым размерам общей площади жилого помещения, определяемым в соответствии с Указом № 13 (но без учета единого предельного норматива стоимости 1 кв.м общей площади жилого помещения, определенного постановлением № 1055), и не должен превышать 90 % (для многодетных семей - 100 %) стоимости приобретения нормируемых размеров общей площади жилого помещения.

Порядок получения кредитов, оформления купли-продажи и другие вопросы применения госзаказа при строительстве жилья урегулированы Указом Президента Республики Беларусь от 08.05.2013 № 215 «О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений».

Примечание 1. Законом Республики Беларусь от 30.12.2014 № 225-З «О республиканском бюджете на 2015 год» предусмотрено, что областные и Минский городской Советы депутатов обеспечивают направление средств из соответствующих местных бюджетов на предоставление гражданам Республики Беларусь одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений и погашение задолженности по льготным кредитам, полученным на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, а также оказание финансовой поддержки государства молодым и многодетным семьям в погашении задолженности по кредитам, выданным банками на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, в т.ч. на приобретение не завершенных строительством капитальных строений, подлежащих реконструкции и переоборудованию под жилые помещения, за исключением льготных кредитов, предоставленных гражданам Республики Беларусь в соответствии с законодательными актами (п.2 ст.23).

Примечание 2. Кроме АСБ «Беларусбанк» некоторыми указами правом льготного кредитования наделено открытое акционерное общество «Белагропромбанк» (далее - ОАО «Белагропромбанк»).

Примечание 3. Аналогичное положение содержится в ст.72 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться ст.70 вышеназванного Кодекса, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З.

23.01.2015

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук