Материал помещен в архив

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ ИЗМЕНЕНИЙ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Порядок отражения в бухгалтерском учете информации об изменении первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости определен в Инструкции по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 25 (далее - Инструкция № 25).

Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости не подлежит изменению, кроме:

1) реконструкции (модернизации, реставрации) инвестиционной недвижимости, проведения иных аналогичных работ;

2) переоценки инвестиционной недвижимости в соответствии с законодательством;

3) иных случаев, установленных законодательством.

Инвестиционная недвижимость после принятия к бухгалтерскому учету по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы», субсчет 03-1 «Инвестиционная недвижимость» может учитываться:

• по первоначальной стоимости, если проведение переоценки не является обязательным в соответствии с законодательством;

• по переоцененной стоимости.

Обесценение инвестиционной недвижимости

Организация вправе на основании решения руководителя организации отражать в бухгалтерском учете на конец отчетного периода сумму обесценения инвестиционной недвижимости, равную сумме превышения остаточной стоимости инвестиционной недвижимости над ее возмещаемой стоимостью, при наличии документального подтверждения признаков обесценения инвестиционной недвижимости и возможности достоверного определения суммы обесценения.

Об обесценении инвестиционной недвижимости свидетельствуют следующие признаки, определяемые за период с начала года до отчетной даты:

• значительное (более чем на 20 %) уменьшение текущей рыночной стоимости инвестиционной недвижимости;

• существенные изменения в технологической, рыночной, экономической среде, в которой функционирует организация;

• увеличение рыночных процентных ставок;

• физическое повреждение инвестиционной недвижимости;

• иные признаки обесценения инвестиционной недвижимости.

В качестве документального подтверждения признаков обесценения могут использоваться внутренние документы организации, подтверждающие физическое повреждение инвестиционной недвижимости, заключение оценщика и др.

При наличии признаков обесценения инвестиционной недвижимости определяется ее возмещаемая стоимость на конец отчетного периода как наибольшая из текущей рыночной стоимости инвестиционной недвижимости за вычетом предполагаемых расходов, непосредственно связанных с ее реализацией, и ценности использования инвестиционной недвижимости.

Ценностью использования инвестиционной недвижимости является приведенная (дисконтированная) стоимость будущих денежных потоков от сдачи инвестиционной недвижимости в аренду и ее выбытия по окончании срока полезного использования.

Приведенная (дисконтированная) стоимость будущих денежных потоков от сдачи инвестиционной недвижимости в аренду и ее выбытия по окончании срока полезного использования определяется путем умножения ставки дисконтирования на сумму будущих денежных потоков от сдачи инвестиционной недвижимости в аренду и ее выбытия по окончании срока полезного использования. При этом будущие денежные потоки определяются на период не более 5 лет.

Будущий денежный поток включает будущие поступления денежных средств от использования инвестиционной недвижимости (например, денежных средств, полученных от сдачи инвестиционной недвижимости в аренду) и будущее расходование денежных средств на содержание этой инвестиционной недвижимости (например, на ремонт).

Будущий денежный поток определяется на основании бизнес-планов или иных документов по планированию, утвержденных руководителем организации.

Ставка дисконтирования определяется исходя из текущих рыночных оценок временной стоимости денежных средств и рисков, характерных для инвестиционной недвижимости. При расчете ставки дисконтирования может применяться ставка рефинансирования, устанавливаемая Национальным банком РБ.

Приведенную (дисконтированную) стоимость будущих денежных потоков (PV) можно определить по формуле:

PV = FV / (1 + r) х n,

где FV - сумма будущих денежных потоков;

r - ставка процента в виде десятичной дроби (например, 20 % = 0,2);

n - количество лет в расчетном периоде.

При определении будущих денежных потоков от сдачи инвестиционной недвижимости в аренду и ее выбытия по окончании срока полезного использования не учитываются предполагаемые денежные потоки вследствие будущей реструктуризации, относительно которой организацией не признаны обязательства будущих вложений в инвестиционную недвижимость, финансовой деятельности, выплат (поступлений) налога на прибыль.

Если признаки обесценения инвестиционной недвижимости в отчетном периоде прекращают иметь место, то на основании решения руководителя организации в бухгалтерском учете на конец отчетного периода отражается сумма восстановления обесценения инвестиционной недвижимости в пределах накопленной суммы обесценения по данной инвестиционной недвижимости.

Обесценение и восстановление обесценения инвестиционной недвижимости отражается в бухгалтерском учете следующими записями:

Важно! Сумма обесценения отражается в бухгалтерском учете в случае, когда возмещаемая стоимость ниже остаточной стоимости. При обратной ситуации, т.е. когда остаточная стоимость превысит возмещаемую, никакие бухгалтерские записи не производятся.

Пример В организации за февраль 2013 г. доходы от сдачи в аренду здания, ранее признанного инвестиционной недвижимостью, снизились на 30 % по сравнению с январем 2013 г. Это указывает на наличие признака обесценения инвестиционной недвижимости. Первоначальная стоимость здания составила 450 000 тыс.руб., накопленная амортизация 100 000 тыс.руб. Текущая рыночная стоимость здания за минусом расходов на реализацию составляет 340 000 тыс.руб. Ожидаемые будущие денежные потоки от инвестиционной недвижимости в течение следующих 3 лет - по 150 000 тыс.руб. в год. Рыночная процентная ставка 20 %. Рассчитаем приведенную (дисконтированную) стоимость будущих денежных потоков от сдачи в аренду здания:   150 000 / (1 + 0,2) х 3 + 150 000 / (1 + 0,2) х 2   + 150 000 / (1 + 0,2) = 315 972 тыс.руб. ▲   ▲   ▲   3-й год   2-й год   1-й год

Выбираем наибольшую величину из текущей рыночной стоимости инвестиционной недвижимости и приведенной (дисконтированной) стоимости будущих денежных потоков и получаем возмещаемую стоимость:

340 000 тыс.руб. > 315 972 тыс.руб.

В нашем случае возмещаемая стоимость инвестиционной недвижимости составляет 340 000 тыс.руб.

Сравниваем возмещаемую стоимость с остаточной стоимостью здания и определяем сумму обесценения: 10 000 тыс.руб. (350 000 - 340 000).

Сумма обесценения здания отражается в бухгалтерском учете следующей записью:

Д-т 91 - К-т 02 (субсчет «Обесценение инвестиционной недвижимости») - 10 000 тыс.руб.

Отражение проведенной переоценки инвестиционной недвижимости

Результаты проведенной в отчетном периоде переоценки (дооценка, уценка) инвестиционной недвижимости отражаются в бухгалтерском учете следующими записями:

Пример Предположим, что на 31 декабря 2013 г. первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости составит 17 500 тыс.руб., накопленная амортизация 7 000 тыс.руб. Коэффициент переоценки - 0,5. Первоначальная стоимость составит 8 750 тыс.руб. ((17 500 х 0,5) - 17 500) и сумма уценки будет отражена в бухгалтерском учете следующей записью: Д-т 91 - К-т 03-1 - 8 750 тыс.руб. Сумма накопленной амортизации составит 3 00 тыс.руб. ((7 000 х 0,5) - 7 000) и в бухгалтерском учете будет отражена следующей записью: Д-т 02, субсчет «Амортизация инвестиционной недвижимости», - К-т 91 - 3 500 тыс.руб.

Затраты по реконструкции (модернизации, реставрации) инвестиционной недвижимости

Фактические затраты, связанные с реконструкцией (модернизацией, реставрацией) инвестиционной недвижимости, проведением иных аналогичных работ отражаются в бухгалтерском учете следующими записями:

Затраты на поддержание инвестиционной недвижимости в рабочем состоянии

Создание ремонтных фондов, отражение затрат на ремонт инвестиционной недвижимости на счете 97 «Расходы будущих периодов» с последующим равномерным списанием на расходы отчетного периода Инструкция № 25 не предусматривает.

Фактические затраты на поддержание инвестиционной недвижимости в рабочем состоянии (технический осмотр и уход, проведение всех видов ремонта) отражаются как расходы по инвестиционной деятельности на счете 91 «Прочие доходы и расходы» в том отчетном периоде, в котором они произведены.

17.01.2013

Татьяна Рыбак, начальник главного управления регулирования бухгалтерского учета, отчетности и аудита Министерства финансов Республики Беларусь