Материал помещен в архив

ЧЕМ ЗАКАЗЧИК В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Заказчик и застройщик в строительстве

В общих нормах гражданского законодательства не различают такого субъекта, как застройщик. Так, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.696 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Аналогично определяются субъектный состав, права и обязанности, ответственность сторон исходя из участия в отношениях заказчика и подрядчика в Правилах заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450.

Застройщик как субъект правоотношений при осуществлении строительства объектов появляется в специальных нормативных правовых актах.

Так, одновременно правовой статус заказчика и застройщика в строительной деятельности регламентирован Законом Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон).

Сравним правовой статус заказчика и застройщика согласно абзацам 12, 13 ст.1 Закона, выделив отличия жирным шрифтом.

Справочно Подрядчик в строительной деятельности - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абзац 24 ст.1 Закона). Строительная деятельность (строительство) - деятельность по возведению, реконструкции, ремонту, реставрации, благоустройству объекта, сносу, консервации не завершенного строительством объекта, включающая выполнение организационно-технических мероприятий, в том числе оказание инженерных услуг в строительстве, подготовку разрешительной и проектной документации, выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ (абзац 41 ст.1 Закона).

Таким образом, принципиальное отличие между заказчиком и застройщиком в том, что:

• для заказчика обязательно привлечение подрядчика, что предполагает невозможность осуществлять строительную деятельность самостоятельно самому заказчику; также заказчик имеет право выбора в части привлечения или непривлечения инженера (инженерной организации) (в некоторых случаях, в частности, если финансирование бюджетное, имеются особенности по реализации данного права);

• для застройщика допускается самостоятельное осуществление строительной деятельности с правом на привлечение для выполнения отдельных видов работ подрядчиков, но при участии инженера (инженерной организации).

Обратите внимание! Если застройщик осуществляет строительство объекта без привлечения подрядчика, то он исполняет одновременно и функции заказчика, определенные законодательством (п.5 Инструкции о порядке осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 № 4 (далее - постановление № 4, Инструкция)).

Вместе с тем законодатель, характеризуя функции заказчика, застройщика, исходит из их тождественности, поскольку такие функции установлены для двух субъектов на основании норм законодательства.

Заказчик, застройщик выполняют функции:

• на предпроектной (предынвестиционной) стадии по возведению, реконструкции, реставрации объекта строительства;

• в области освоения строительной площадки;

• в области обеспечения проектной документацией;

• в области организации строительства;

• в области финансирования, учета и отчетности;

• в области материально-технического обеспечения;

• в области приемки законченных строительством объектов;

• в период гарантийного срока эксплуатации законченных строительством объектов;

• иные функции, предусмотренные законодательством в п.1 перечня функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства (приложение к постановлению № 4).

Тем самым подчеркивается открытый характер функций указанных субъектов. За ненадлежащее исполнение функций заказчик, застройщик несут ответственность, установленную законодательством (п.8 Инструкции).

Конкретные обязательства заказчика, застройщика определяются соглашением сторон при заключении договоров, в том числе договора строительного подряда (часть вторая п.3 Инструкции).

Как определяется заказчик, застройщик

Заказчик, застройщик определяются актами Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, иных органов государственного управления, а в случаях, установленных законодательными актами, также решениями государственных организаций в случае финансирования строительства полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов.

Обратите внимание! Указанными актами (решениями) может быть предусмотрена обязанность заказчика осуществлять строительную деятельность без привлечения инженера (инженерной организации) (п.1 ст.55 Закона), что соответствует нормам абзаца 12 ст.1 Закона, определяющим правовой статус заказчика.

При этом заказчик, застройщик указываются в решении местного исполнительного и распорядительного органа, выдающего разрешительную документацию (п.2 ст.55 Закона; часть третья п.2 Инструкции).

В зависимости от объекта строительства действуют специальные нормы выбора заказчика (застройщика), такие как, например, в Положении о порядке организации и проведения конкурсов по выбору заказчика (застройщика) по строительству многоквартирных жилых домов, за исключением жилых домов повышенной комфортности, в г. Минске и областных центрах, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.09.2013 № 798.

Кроме того, при осуществлении строительства жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой, действует такой субъект, как государственный заказчик, которым являются коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству облисполкомов и Минского горисполкома, их дочерние унитарные предприятия, создаваемые в соответствии с законодательством (п.2 Положения о государственном заказчике по строительству жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 224).

Как заказчик, застройщик заключают договоры с подрядчиками и поставщиками товаров при строительстве

Если товары (работы, услуги) приобретаются с привлечением полностью или частично средств республиканского или местных бюджетов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Совета Министров Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь, привлеченных под гарантии Совета Министров Республики Беларусь, облисполкомов и Минского горисполкома, а также при осуществлении аварийно-восстановительного ремонта капитальных строений (зданий, сооружений), то регулирование соответствующих закупок предполагается на основании:

1) Указа Президента Республики Беларусь от 20.10.2016 № 380 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. Указ № 380 утратил силу в связи с истечением срока действия.

2) постановления Совета Министров Республики Беларусь от 31.01.2014 № 88 «Об организации и проведении процедур закупок товаров (работ, услуг) и расчетах между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов», которым утверждено Положение о порядке организации и проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов (далее - Положение № 88).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 10 октября 2021 г. постановление № 88 утратило силу постановлением Совмина от 06.10.2021 № 564 «Об изменении постановлений Совета Министров Республики Беларусь». С 1 июля 2021 г. отношения в сфере закупок товаров (работ, услуг) при строительстве за счет бюджетных средств регулируются законодательством о государственных закупках.

Если указанные акты не применяются, то при закупках при строительстве действуют общие правила гражданского законодательства. В частности, это возможно на основании абзаца 35 подп.4.4 п.4 Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства», когда не применяются установленные законодательством требования о закупках товаров (работ, услуг) при строительстве в случае осуществления закупок без привлечения полностью или частично средств республиканского или местных бюджетов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Совета Министров Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь, привлеченных под гарантии Совета Министров Республики Беларусь, облисполкомов и Минского горисполкома, а также при осуществлении аварийно-восстановительного ремонта капитальных строений (зданий, сооружений).

Как уже было отмечено выше, для заказчика Закон устанавливает, что он осуществляет строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, следовательно, выполнять самостоятельно строительные работы заказчик не вправе.

Вместе с тем, исходя из норм Положения № 88, допускается выполнение отдельных видов работ собственными силами заказчика или застройщика (находящимися в его составе строительными подразделениями), когда не требуется заключение договора строительного подряда.

В таком случае привлечение заказчиком, застройщиком подрядных организаций для выполнения проектных, изыскательских, строительных, монтажных, специальных и иных работ, а также размещение заказов на оказание услуг, закупку товаров осуществляются с учетом требований, предусмотренных Положением № 88 (п.4 Положения № 88). К таким требованиям относятся требования, связанные с организацией и проведением подрядных торгов, переговоров как процедур выбора подрядчика, исполнителя.

Почему застройщик может выполнять работы самостоятельно, а заказчик нет

Таким образом, Законом установлен статус заказчика, не предусматривающий права последнего выполнять строительные работы самостоятельно, в то время как в Положении № 88 сделано допущение, согласно которому заказчик или застройщик могут собственными силами (находящимися в его составе строительными подразделениями) выполнять отдельные виды работ.

С учетом иерархии нормативных правовых актов нормы Закона обладают большей юридической силой и применяются в части определения полномочий заказчика, позволяя тем самым застройщику выполнять работы (часть работ) собственными силами при строительстве объекта, если в соответствии с законодательством он вправе их выполнять. Для заказчика подобная возможность отсутствует.

25.10.2018

Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь, медиатор центра «Медиация и право»