Материал помещен в архив

ЧТО НЕОБХОДИМО УЧЕСТЬ ПРИ СДАЧЕ ВНАЕМ КВАРТИРЫ

В настоящее время широкое распространение получил такой вид сделки, как сдача квартиры или комнаты (далее - квартира) по договору найма жилого помещения одним физическим лицом (далее, если не указано иное, - плательщик) другому. На первый взгляд довольно простая сделка. Однако на практике возникает ряд вопросов, знание ответов на которые позволит в дальнейшем избежать споров и иных неприятностей.

Хотелось бы сразу отметить, что деятельность по сдаче квартир не относится к предпринимательской деятельности. В то же время Налоговый кодекс Республики Беларусь (далее - НК) предусматривает, что физические лица, получающие доходы от сдачи жилых помещений, к которым, в частности, относятся квартиры, являются плательщиками подоходного налога с физических лиц (далее - подоходный налог) в фиксированной сумме. При этом размеры данных ставок не зависят от размера получаемого дохода, указанного в соответствующем договоре.

Предельные размеры ставок подоходного налога за сдачу внаем квартиры предусмотрены приложением 11 к Указу Президента Республики Беларусь от 25 января 2018 г. № 29 «О налогообложении».

В рамках установленных пределов ставок областные и Минский городской Советы депутатов своими решениями в зависимости от категории населенного пункта, места нахождения квартиры (в населенном пункте, в конкретной экономико-планировочной зоне населенного пункта, вне населенного пункта) определяют конкретные размеры ставок подоходного налога в фиксированных суммах.

Пример Гражданин А. заключил договор найма жилого помещения, по которому он предоставляет гражданину Б. в пользование однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Минск, ул. Я.Коласа, д. N, кв. N. Согласно решению Минского городского исполнительного комитета от 30 июня 2016 г. № 1878 «Об установлении экономико-планировочных зон города Минска» ул. Я.Коласа относится к первой экономико-планировочной зоне г. Минска. Учитывая расположение квартиры в соответствии с приложением к решению Минского городского Совета депутатов от 30 марта 2018 г. № 28 «Об установлении размеров ставок подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах», гражданин А. будет уплачивать подоходный налог в сумме 32,50 бел. руб. в месяц.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 сентября 2019 г. решение № 28 утратило силу решением Минского городского Совета депутатов от 11.09.2019 № 146.

Обратите внимание! При исчислении подоходного налога в фиксированных суммах не применяются налоговые вычеты, предусмотренные законодательством (стандартные, социальные, имущественные и профессиональные).

Статьей 179 НК предусматривается два способа исчисления и уплаты подоходного налога в фиксированных суммах физическими лицами:

• за весь налоговый период либо за период действия договора найма жилого помещения.

Если плательщик выбирает данный способ уплаты, то он обязан не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого помещения внаем, произвести уплату подоходного налога в полном размере авансовым платежом.

В случае изменения налоговых ставок уплаченные плательщиком фиксированные суммы подоходного налога за весь налоговый период либо за период действия договора найма жилого помещения перерасчету не подлежат.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. следует руководствоваться статьей 221 НК в редакции Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З (далее - Закон № 159-З).

Пример Гражданином А. заключен договор найма жилого помещения на один год с 01.08.2018 по 31.07.2019. Ставка налога за месяц - 32,50 бел. руб. После заключения соответствующего договора А. уплатил налог за весь период его действия - 390 бел. руб. (32,50 бел. руб. × 12 мес.). Допустим, ставка подоходного налога в фиксированных суммах была изменена решением соответствующего Совета депутатов, вступающим в силу с 1 января 2019 г., с 32,50 до 35 бел. руб. Таким образом, сумма, подлежащая уплате за 2019 г. (с 01.01.2019 по 31.07.2019), составляет 245 бел. руб. (35 бел. руб. × 7 мес.), а фактически уплаченная - 227,50 бел. руб. (32,50 бел. руб. × 7 мес.). Однако в связи с тем, что на момент изменения ставки подоходный налог был уплачен в полном размере, фиксированные суммы подоходного налога не подлежат перерасчету;

• за один месяц.

Если плательщик выбирает данный способ уплаты, исчисление и уплата подоходного налога в фиксированных суммах производятся ежемесячно:

не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого помещения внаем;

затем ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата подоходного налога.

При этом статьей 3¹ НК установлено, что если последний день срока приходится на нерабочий день, то днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. следует руководствоваться статьей 4 НК в редакции Закона № 159-З.

Пример Гражданином С. заключен договор найма жилого помещения сроком на пять месяцев - с 01.02.2018 по 30.06.2018. Ставка налога за месяц - 32,50 бел. руб. Подоходный налог в вышеуказанной сумме должен был быть уплачен в следующие сроки: • за февраль 2018 г. - не позднее 02.02.2018; • за март 2018 г. - не позднее 01.03.2018; • за апрель 2018 г. - не позднее 02.04.2018; • за май 2018 г. - не позднее 02.05.2018; • за июнь 2018 г. - не позднее 01.06.2018. Срок уплаты за апрель и май установлен исходя из того, что 01.04.2018 и 01.05.2018 - нерабочие дни.

Не стоит забывать также, что при выборе указанного способа уплаты подоходного налога имеет место следующее: если изменяются размеры налоговых ставок, то подлежащие уплате фиксированные суммы подоходного налога пересчитываются с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло изменение.

Если доход от сдачи жилых помещений получен плательщиком не за целый месяц (первое получение доходов после заключения договора найма или прекращение получения таких доходов в течение месяца), исчисление фиксированных сумм подоходного налога за этот месяц производится пропорционально количеству дней сдачи.

Налоговый орган не направляет плательщику извещение на уплату подоходного налога в фиксированных суммах. Уплата такого налога производится плательщиком самостоятельно. Способ его исчисления и уплаты также выбирается плательщиками.

Что же касается непосредственно договора найма жилого помещения, хотелось бы остановиться на следующем.

Основными законодательными актами, регулирующими сдачу внаем жилых помещений физическим лицам, являются:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее - ЖК);

• Гражданский кодекс Республики Беларусь;

• Указ Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. Указом Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121 изменено название Указа № 497: «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма жилых и нежилых помещений, машино-мест».

Статья 49 ЖК предусматривает, что договором найма жилого помещения является соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Нормы статьи 49 старой редакции содержатся в статье 50 новой редакции ЖК.

Необходимо помнить, что договор найма будет признан действительным только при включении в него следующих положений:

• предмет договора найма жилого помещения;

• срок действия договора найма жилого помещения. Указанное относится только к договорам найма жилых помещений, заключенным на определенный срок. При этом срок действия такого договора по соглашению сторон может быть продлен;

• размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

• срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги - если в соответствии с законодательными актами или договором наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

НА ЗАМЕТКУ! Невключение в договор найма жилого помещения одного или нескольких из существенных условий может стать основанием для признания его недействительным, что не освобождает плательщика от обязанности уплаты подоходного налога в фиксированной сумме.

По общему правилу договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 52 ЖК заключается в письменной форме и требует обязательной регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете, местной администрации района в городе.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться пунктом 1 статьи 53 новой редакции ЖК.

В законодательстве имеется ряд ограничений по заключению договора найма жилого помещения. В частности, в соответствии с подпунктом 1.6¹ пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест» договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, построенного (реконструированного) или приобретенного с привлечением льготного кредита, может быть заключен до погашения этого кредита только при наличии разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации на предоставление такого жилого помещения по договору найма.

Пунктом 3 статьи 49 ЖК запрещается сдача квартир, расположенных в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале или полуподвале.

Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 декабря 2024 г. следует применять форму договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан согласно приложению 1 к постановлению № 1191 в ред. постановления Совмина от 11.11.2024 № 825.

При заполнении установленной законодательством формы договора следует обратить особое внимание на ряд нюансов.

Размер платы в договоре найма жилого помещения указывается в белорусских рублях.

Имеет смысл подробно оговорить в договоре также срок и порядок (наличными денежными средствами, на счет в банке и т. д.) внесения платы за сдаваемую внаем квартиру.

Рекомендуется указать в заключаемом договоре точный перечень коммунальных платежей, оплату за которые будет производить квартиросъемщик. Помимо платежей, указанных в ежемесячной жировке, отдельно могут оплачиваться Интернет, телефон, электричество и иные платежи. Наличие детального перечня позволит каждой стороне договора четко понимать, какие платежи кто оплачивает, что поможет в дальнейшем избежать конфликтных ситуаций.

При заключении договора целесообразно также оговорить следующие вопросы, которые могут быть дополнительно внесены в договор:

• проживание с животными;

• возможность проживания в квартире с квартиросъемщиком иных лиц, которые не являются членами его семьи;

• курение в квартире;

• частоту посещения сдаваемой квартиры наймодателем;

• иные условия на усмотрение сторон.

При заселении сторонами договора состояние квартиры и имущества в ней может быть зафиксировано путем составления в произвольной форме, например, акта приема-передачи во временное владение и пользование квартиры, подписываемого сторонами договора найма жилого помещения. Наличие такого документа в дальнейшем позволит избежать споров о состоянии сдаваемой квартиры и его изменении.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон. В то же время в соответствии со статьей 61 ЖК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в одностороннем порядке лицом, сдающим квартиру, при нарушении существенных условий договора квартиросъемщиком и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если квартиросъемщик и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться статьей 62 новой редакции ЖК.

16.11.2018

С.В.Дубровник, консультант экспертно-правового отдела юридического управления Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь