Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

ДАТА ОТРАЖЕНИЯ ВЫРУЧКИ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Ситуация Организация «А» продала организации «Б» здание склада. Обе организации - резиденты Республики Беларусь. Акт приема-передачи здания оформлен в марте 2017 г. Регистрация перехода права собственности здания и переоформление земельного участка будут произведены в апреле 2017 г. В какой момент отражается выручка от реализации недвижимости: • на дату оформления акта приема-передачи; • на дату регистрации перехода права собственности?

Особенности сделок с недвижимым имуществом

Здание склада является недвижимым имуществом. Сделки с недвижимым имуществом, к числу которых относится и купля-продажа, имеют особенности, которые следует учитывать при определении даты признания выручки.

Недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами, подлежат государственной регистрации (п.1 ст.131 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК).

Порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав собственности на него установлен Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Заявление о государственной регистрации заполняется по форме Ф1, приведенной в приложении 1 к Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.2004 № 17.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.520 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.521 ГК).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.522 ГК).

Иначе говоря, покупатель недвижимости получает права собственности на нее только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Следовательно, сделка отчуждения объекта недвижимости включает в себя не только заключение договора купли-продажи и передачу объекта покупателю, но и государственную регистрацию права собственности покупателя на переданный по сделке объект. Поэтому ее следует считать завершенной лишь в момент регистрации этого права за покупателем.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст.522 ГК).

Таким образом, ГК не связывает отсутствие государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом с основанием для признания ее ничтожной.

Более того, в случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3 ст.522 ГК).

Обратите внимание! Действующим законодательством срок для обращения за государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество не определен и ответственность за длительность обращения за совершением регистрационных действий не установлена.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество (п.1 ст.527 ГК).

Справочно Одним из принципов земельного права является принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) (абзац 4 ст.5 Кодекса Республики Беларусь о земле). Это значит, что фактическим собственником капитальных строений (зданий, сооружений) и земельного участка, на котором такие строения расположены, должно быть одно лицо. В связи с этим при приобретении капитальных строений (зданий, сооружений, изолированных помещений, машино-мест) покупателю необходимо также переоформить в установленном порядке право на земельный участок.   От редакции «Бизнес-Инфо» C 1 января 2023 г. следует руководствоваться абз.4 ст.5 КоЗ в ред. Закона от 18.07.2022 № 195-З. Комментарии см. здесь.

Оформление документов на передачу здания склада

При принятии к учету основных средств и их выбытии следует руководствоваться Инструкцией по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26 (далее - Инструкция № 26).

Выбытие основных средств в результате реализации, безвозмездной передачи и в иных случаях, предусмотренных законодательством (за исключением их списания, а также отчуждения физическим лицам), оформляется актом о приеме-передаче основных средств по форме согласно приложению 1 к постановлению Министерства финансов Республики Беларусь от 22.04.2011 № 23 (п.29 Инструкции № 26).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 мая 2018 г. следует руководствоваться актом о приеме-передаче основных средств по форме согласно приложению 1 к постановлению № 23 в редакции постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 28.04.2018 № 26.

На основании этого же акта основные средства принимаются к бухгалтерскому учету (п.9 Инструкции № 26).

Покупателю здание склада, принимаемое к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, до его обязательной государственной регистрации следует отражать на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» (часть четвертая п.4 Инструкции № 26).

Таким образом, неосуществление покупателем здания государственной регистрации права собственности на него не является препятствием для принятия его к бухгалтерскому учету.

При передаче здания покупателю, кроме акта приема-передачи, следует оформить накладную ТН-2.

Основанием к этому является п.1 Инструкции о порядке заполнения товарно-транспортной накладной, товарной накладной, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 58, согласно которому накладные ТТН-1 и ТН-2 служат основанием для списания товарно-материальных ценностей у грузоотправителя и (или) принятия к учету у грузополучателя.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 21 января 2022 г. следует руководствоваться п.1 Инструкции № 58 в ред. постановления Минфина от 23.08.2017 № 26 с учетом изменений, внесенных постановлением Минфина от 29.12.2021 № 77. Комментарий см. здесь.

При этом накладная ТН-2 оформляется при передаче товаров без участия автомобильного транспорта и в иных случаях, установленных законодательством Республики Беларусь.

Таким образом, при подписании сторонами сделки акта приема-передачи здания склада и накладной ТН-2 договор купли-продажи недвижимости на основании п.1 ст.527 ГК является исполненным.

Признание выручки в бухгалтерском учете

Выручка от реализации продукции, товаров признается в бухгалтерском учете при соблюдении следующих условий (п.17 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102, далее - Инструкция № 102):

• покупателю переданы риски и выгоды, связанные с правом собственности на продукцию, товары;

• сумма выручки может быть определена;

• организацией предполагается получение экономических выгод в результате совершения хозяйственной операции;

• расходы, которые произведены или будут произведены при совершении хозяйственной операции, могут быть определены.

Исходя из приведенных условий, специфики осуществляемой деятельности, условий заключенных договоров, организация определяет дату признания выручки от реализации продукции, товаров. Организация вправе определить в качестве даты признания выручки от реализации продукции, товаров дату, по состоянию на которую соблюдены условия, указанные в абзацах 3-5 части первой п.17 Инструкция № 102, и которая не может быть позднее даты передачи покупателю рисков и выгод, связанных с правом собственности на продукцию, товары. Порядок определения даты признания выручки от реализации продукции, товаров закрепляется в учетной политике организации.

Поскольку на дату исполнения обязательств по договору сумма выручки и расходы, связанные с реализацией, определены, то именно дату подписания акта приема-передачи здания и накладной ТН-2 и следует считать датой отражения выручки от реализации.

Считать датой отражения выручки от реализации дату регистрации покупателем права собственности на приобретенное здание оснований нет, поскольку:

• договор продавцом исполнен;

• у продавца есть основания принудить покупателя зарегистрировать право собственности на приобретенное здание в судебном порядке и таким образом завершить сделку купли-продажи.

Отражение выручки от реализации здания

При отражении в бухгалтерском учете реализации здания следует руководствоваться:

• Инструкцией № 26;

• Инструкцией № 102;

• Инструкцией о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50.

При реализации здания склада в бухгалтерском учете в марте следует сделать записи:

07.04.2017

Евгений Микулич, экономист