Материал помещен в архив

ДОГОВОР АРЕНДЫ
(комментарий 1)

______________________________________, именуем__ в дальнейшем Арендодатель, в лице ____________________________, действующ___ на основании __________________________, и ______________________________________, именуем__ в дальнейшем Арендатор, в лице _________________________, действующ___ на основании _____________________, заключили договор о нижеследующем (комментарий 2).

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место, часть капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места (нужное подчеркнуть), представляющее собой ________________________________________________ площадью __________ кв.м, расположенное по адресу: ___________________________________, для целей: ________________________________________. План арендованного имущества прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1) (комментарий 3).

1.2. Стоимость арендованного имущества составляет ___________________________.

1.3. Срок действия настоящего договора: с «___» __________ 20__ г. по «___» ___________ 20__ г. включительно (комментарий 4).

1.4. Арендодатель обязан предоставить Арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства, условиям настоящего договора и назначению арендованного имущества (комментарий 5).

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. передать арендованное имущество Арендатору по акту приема-передачи в ___-дневный срок с момента подписания настоящего договора (комментарий 6);

2.1.2. производить капитальный ремонт арендованного имущества (комментарий 7);

2.1.3. не препятствовать использованию Арендатором арендованного имущества в соответствии с целями, указанными в п.1.1 настоящего договора;

2.1.4. не вмешиваться в деятельность Арендатора;

2.1.5. ___________________________________________________________________.

2.2. Арендодатель имеет право:

2.2.1. осуществлять контроль за использованием арендованного имущества в соответствии с целями, определенными п.1.1 настоящего договора;

2.2.2. требовать устранения нарушений Арендатором условий настоящего договора;

2.2.3. ___________________________________________________________________.

2.3. Арендатор обязан:

2.3.1. своевременно вносить арендную плату и возмещать расходы Арендодателя по оплате коммунальных услуг, содержанию и эксплуатации арендованного имущества в размере и сроки, определенные в разделе 3 настоящего договора;

2.3.2. использовать арендованное имущество исключительно в целях, указанных в п.1.1 настоящего договора;

2.3.3. содержать и эксплуатировать арендованное имущество в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности, производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества (комментарий 8);

2.3.4. в пятидневный срок со дня прекращения настоящего договора возвратить Арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором оно было передано Арендатору, с учетом нормального износа (комментарий 9);

2.3.5. ___________________________________________________________________.

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. сдавать арендованное имущество в субаренду, безвозмездное пользование, передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ с письменного согласия Арендодателя (комментарий 10);

2.4.2. производить перестройку, перепланировку и другие неотделимые улучшения арендованного имущества только с письменного согласия Арендодателя;

2.4.3. на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в случае прекращения настоящего договора, если эти улучшения были произведены с письменного согласия Арендодателя (комментарий 11);

2.4.4. собственности на продукцию и доходы, полученные от использования арендованного имущества;

2.4.5. ___________________________________________________________________.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ
(комментарий 12)

3.1. Размер ежемесячной арендной платы за 1 кв.м составляет __________________. Размер ежемесячной арендной платы за пользование арендованным имуществом определен согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение 2), и на момент заключения настоящего договора составляет _______________________.

3.2. Арендатор не позднее __________________________:

3.2.1. вносит арендную плату в размере, определенном п.3.1 настоящего договора;

3.2.2. возмещает расходы Арендодателя по оплате коммунальных услуг, содержанию и эксплуатации арендованного имущества в размере фактически понесенных Арендодателем расходов, подтвержденных соответствующими документами (счетами, платежными документами и др.).

3.3. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

4. ИЗМЕНЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ И ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Изменение условий настоящего договора, его прекращение допускаются по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь (комментарий 13).

4.2. По истечении срока действия настоящего договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с законодательством (комментарий 14).

4.3. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (комментарий 15).

4.4. Переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора (комментарий 16).

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение условий настоящего договора стороны несут ответственность согласно гражданскому законодательству Республики Беларусь.

5.2. Арендатор возмещает Арендодателю убытки в случае утраты или повреждения арендованного имущества.

5.3. В случае несвоевременного внесения арендной платы и (или) возмещения расходов Арендодателя по оплате коммунальных услуг, содержанию и эксплуатации арендованного имущества Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере _____ % за каждый день просрочки.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон (комментарий 17).

6.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в письменной форме.

6.3. По вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются законодательством Республики Беларусь.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Комментарий 1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть первая ст.577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)). Из данного определения можно выделить следующие правовые признаки договора аренды:

1) договор аренды всегда возмездный, поскольку имущество предоставляется арендатору за плату (часть первая ст.577 ГК). Если имущество предоставляется во владение и (или) пользование без взимания платы, такой договор будет договором безвозмездного пользования (договором ссуды) (п.1 ст.643 ГК).

Ситуация На практике нередко по тем или иным причинам возникает необходимость достижения сторонами соглашения об освобождении арендатора от арендной платы за тот или иной период действия договора аренды. Например, в течение месяца арендатор осуществлял ремонт в арендованном нежилом помещении, в связи с чем он не использовал в течение этого месяца арендованное помещение в целях, указанных в договоре аренды. По этой причине арендатор просил арендодателя не выставлять счет на оплату аренды за соответствующий месяц. Арендодатель согласился удовлетворить просьбу арендатора, однако у него возникли сомнения относительно правомерности освобождения арендатора от внесения арендной платы за данный месяц. Следует отметить, что в данной ситуации сомнения арендатора обоснованны. Исходя из содержания части первой ст.577 ГК, договор аренды - возмездный договор, в связи с чем отсутствуют основания для освобождения арендатора от внесения установленной договором арендной платы. Освобождение арендатора от платы за пользование помещением за определенный месяц или другой период возможно только в случае заключения сторонами дополнительного соглашения, условия которого в обязательном порядке должны соответствовать законодательству. Относительно содержания дополнительного соглашения к договору аренды, по мнению автора, возможны следующие варианты: • стороны соглашаются, что в течение соответствующего месяца или иного периода имущество находится в безвозмездном пользовании арендатора. В этом случае на соответствующий месяц или иной период договор аренды «трансформируется» в договор безвозмездного пользования, а арендатор и арендодатель - в ссудополучателя и ссудодателя (п.1 ст.643 ГК). В целом договор аренды при наличии такого дополнительного соглашения становится смешанным договором, в котором содержатся элементы договоров аренды и безвозмездного пользования (п.2 ст.391 ГК); • стороны предусматривают соразмерное уменьшение арендной платы как за месяц ремонта, так и за другие месяцы с тем, чтобы сумма, на которую уменьшается общая сумма платежей по договору аренды, соответствовала размеру арендного платежа за соответствующий месяц;

2) имущество предоставляется арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование. Иными словами, арендатор в отношении арендованного имущества может обладать следующими правомочиями:

- владения, которое заключается в том, что имущество находится в фактическом обладании арендатора по месту нахождения последнего или в ином месте, в которое арендатор имеет беспрепятственный доступ на законном основании;

- пользования, которое заключается в возможности извлечения арендатором полезных свойств из арендованного имущества.

Имущество может быть предоставлено арендатору как одновременно во владение и пользование, так и только в пользование без передачи арендованного имущества в фактическое обладание арендатора. Иными словами, имущество может оставаться во владении арендодателя и использоваться арендатором на основании договора аренды. Следует отметить, что правомочие пользования арендованным имуществом принадлежит арендатору на основании договора аренды во всех случаях, независимо от наличия или отсутствия у него правомочия владения имуществом. Из этого вытекает правило, изложенное в части второй ст.577 ГК, согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, именно арендатор имеет право на извлечение полезных свойств из арендованного имущества в форме получения плодов, продукции и доходов.

Права арендатора по распоряжению арендованным имуществом весьма ограничены и сводятся к перечисленным в части первой п.2 ст.586 ГК, которые арендатор, по общему правилу, может осуществлять лишь с согласия арендодателя.

Комментарий 2. Стороны договора аренды - арендатор и арендодатель. Законодательством может быть ограничен круг субъектов, которые могут выступать на стороне арендатора отдельных видов имущества.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст.579 ГК). В частности, к таким актам законодательства относится Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее - Указ № 150, Положение № 150).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 ноября 2023 г. следует руководствоваться Положением о порядке сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, утв. Указом от 16.05.2023 № 138. Комментарии см. здесь. С 19 ноября 2024 г. следует руководствоваться ГК с изменениями, внесенными Законом от 13.11.2023 № 312-З.

К лицам, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду, в частности, могут быть отнесены:

Обратите внимание! Право собственности арендодателя на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. Если право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано за арендодателем в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, то договор аренды является ничтожным в силу ст.169 ГК как несоответствующий требованиям ст.579 ГК, поскольку до осуществления государственной регистрации права собственности лица на недвижимое имущество данное лицо не является собственником такого имущества (абзацы 2, 4 части второй п.11 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление № 1)). Исключение - случай, предусмотренный частью третьей п.11 постановления № 1.

Комментарий 3. Предмет договора - передача во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (часть первая п.1 ст.621 ГК), а также части капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (в силу части второй п.1 ст.621 ГК).

В ГК не определено, что является частью капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места. В связи с этим на практике часто возникает вопрос: можно ли отнести к части указанных объектов недвижимого имущества и передать во владение и пользование по договору аренды крыши или стены, например, для размещения на них рекламной продукции? Представляется, что ввиду отсутствия в законодательстве запрета на передачу в аренду указанных объектов заключение договора аренды данных объектов возможно. При этом к отношениям сторон по такому договору аренды должны применяться правила § 4 главы 34 ГК.

На практике нередки вопросы, связанные с передачей прав на соответствующую часть земельного участка арендатору по договору аренды капитального строения (здания, сооружения) (п.1 ст.623 ГК).

Ситуация Юридическое лицо - арендатор земельного участка, на котором установлен киоск, принадлежащий данному юридическому лицу на праве собственности. Каким образом при передаче киоска в аренду будет осуществляться пользование арендатором киоска соответствующей частью земельного участка?

Прежде всего следует обратиться к п.1 ст.623 ГК, согласно которому передача в аренду капитального строения (здания, сооружения) невозможна без передачи арендатору права на использование части земельного участка, необходимой для использования данного недвижимого имущества. В случае если земельный участок находится в аренде у арендодателя капитального строения (здания, сооружения), соответствующая часть земельного участка может быть передана, например, в субаренду арендатору капитального строения (здания, сооружения) с согласия арендодателя земельного участка. Однако представляется, что, исходя из смысла п.1 ст.623 ГК, если даже передача арендатору капитального строения (здания, сооружения) права использования части земельного участка никак не оформлена, арендатор вправе использовать часть земельного участка, необходимую для использования капитального строения (здания, сооружения).

Комментарий 4. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.581 ГК). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (часть первая п.2 ст.581 ГК). Срок договора аренды не относится к существенным условиям договора аренды и определяется по соглашению сторон (часть первая п.14 постановления № 1).

Однако на практике спорным является вопрос, относится ли срок аренды к существенным условиям договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест. Это связано с требованием подп.1.1 п.1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее - Декрет № 24), согласно которому договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются в порядке, предусмотренном законодательством, в т.ч. с учетом требований Декрета № 24, на срок не менее 3 лет. Заключение таких договоров на срок менее 3 лет допускается только с согласия арендаторов. Исходя из этого, возникает вопрос, означает ли, что срок действия договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места должен быть в обязательном порядке определен в договоре? Следует отметить, что законодательством прямо не предусмотрено, что срок аренды - это обязательное условие договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест. В законодательстве также отсутствует запрет на заключение указанного договора аренды на неопределенный срок. Кроме того, заключение договора на срок не менее 3 лет обязательно лишь в случае отсутствия согласия арендатора на заключение договора на меньший срок. Таким образом, по соглашению сторон, т.е. с согласия арендатора, договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места может быть заключен на любой срок, в т.ч. и на неопределенный. При этом согласие арендатора на заключение договора аренды на срок менее 3 лет выражается самим фактом подписания договора. Оформление такого согласия в виде отдельного документа не требуется. Из изложенного можно сделать вывод, что срок аренды не относится к существенным условиям договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть первая п.3 ст.581 ГК). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (часть вторая п.3 ст.581 ГК). По мнению автора, срок договора аренды должен определяться в соответствии с частью второй п.2 ст.581 ГК и в случае, если срок не определен договором аренды того вида, для которого законодательством установлен предельный максимальный срок.

Для некоторых видов договора аренды законодательством устанавливаются не только предельные максимальные, но и предельные минимальные сроки. Полагаем, если договором аренды такого вида предусмотрен срок его действия менее предельного минимального, договор аренды должен считаться заключенным на предельный минимальный срок. В этом случае за арендатором должно сохраняться право аренды до истечения предельного минимального срока договора аренды соответствующего вида.

Комментарий 5. Общие правила о качестве имущества, передаваемого в аренду, определены п.1 ст.582 ГК, согласно которому арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем:

1) требованиям законодательства;

2) условиям договора аренды;

3) назначению имущества.

Что понимается под недостатками имущества применительно к договору аренды: ненадлежащее качество имущества или несоответствие имущества требованиям законодательства или условиям договора по любым критериям? Есть мнение, что на основании требований п.1 ст.581 ГК требованиям законодательства и условиям договора должно соответствовать целевое назначение имущества. Так, если договором аренды предусмотрено использование арендуемого нежилого помещения по целевому назначению в качестве торгового объекта, а согласно свидетельству о государственной регистрации и техническому паспорту на указанное помещение оно по своему функциональному назначению является административным, то такое помещение не может быть использовано под торговый объект без реконструкции. Данное обстоятельство свидетельствует о наличии препятствий, не позволяющих арендатору использовать арендованное имущество по назначению, определенному договором аренды. Следовательно, несоответствие назначения нежилого помещения, указанного в договоре аренды, его назначению согласно свидетельству о государственной регистрации и техническому паспорту, является недостатком имущества, переданного в аренду. Кроме того, исходя из судебной практики, факт использования помещения, указанного в правоустанавливающих документах как торговое, не по назначению путем сдачи его в аренду как административного служит основанием признания договора аренды ничтожным согласно ст.169 ГК.

Комментарий 6. Общее правило о сроке, в течение которого арендодатель обязан передать имущество в аренду, а также о последствиях неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду предусмотрено п.3 ст.582 ГК. Так, арендодатель обязан предоставить арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок.

Справочно Передача в аренду государственного имущества осуществляется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом». Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.10.2012 № 905 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 г. № 294 и внесении изменений и дополнений в некоторые постановления Совета Министров Республики Беларусь» установлен порядок подготовки проектов решений о распоряжении имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь (приложение 1). Положение № 150 регулирует порядок передачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности. Указом Президента Республики Беларусь от 17.12.2003 № 563 утверждено Положение о порядке предоставления зданий, помещений и земельных участков дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульским учреждениям иностранных государств в Республике Беларусь.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 7 апреля 2016 г. следует руководствоваться Положением о порядке предоставления недвижимого имущества дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульским учреждениям иностранных государств в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 01.04.2016 № 121. С 15 ноября 2019 г. приложение 1 к постановлению № 905 исключено постановлением Совмина от 14.11.2019 № 767. С этой даты установлен порядок подготовки проектов решений о распоряжении имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, а также о приобретении имущества в собственность Республики Беларусь согласно приложению 1 к постановлению № 767. С 22 марта 2023 г. следует руководствоваться Указом от 19.09.2022 № 330 «О распоряжении имуществом». Комментарий см. здесь.

Комментарий 7. Основная обязанность арендодателя в отношении арендованного имущества - осуществление его капитального ремонта. Определение капитального ремонта объекта строительства приведено в абзаце 16 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. действует Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З. Комментарии см. здесь.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (часть первая п.1 ст.587 ГК). Договором аренды может быть предусмотрено, что осуществление капитального ремонта арендованного имущества является обязанностью арендатора. Исключение составляют случаи, установленные ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, когда в отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества может быть возложена только на арендодателя (часть вторая п.1 ст.587 ГК).

Комментарий 8. Если иное не установлено законодательством или договором аренды, арендатор обязан:

1) поддерживать имущество в исправном состоянии;

2) производить за свой счет текущий ремонт. Определение текущего ремонта объекта строительства приведено в абзаце 38 ст.1 Закона № 300-З.

3) нести расходы на содержание имущества (п.2 ст.587 ГК).

Поскольку данная норма диспозитивная, перечисленные в ней обязанности арендатора могут быть возложены договором аренды на арендодателя, если иное не установлено законодательством.

Комментарий 9. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (часть первая ст.593 ГК). Таким образом, основанием для возврата арендованного имущества арендодателю будет прекращение договора аренды.

Обратите внимание! Не следует смешивать понятия «основания возврата арендованного имущества» и «основания прекращения договора аренды». Договор аренды прекращается по основаниям, предусмотренным ГК, другими актами законодательства, а также договором аренды. Прекращение же договора аренды, в свою очередь, является основанием возврата арендованного имущества арендодателю. В частности, исходя из пп.30, 32 постановления № 1, можно сделать вывод, что для удовлетворения искового требования арендодателя о возврате арендованного имущества необходимо, чтобы договор аренды был расторгнут. Если договором аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке, то при соблюдении арендодателем предусмотренной договором аренды процедуры такого одностороннего отказа договор считается расторгнутым без обращения в суд, и при отказе арендатора возвратить арендованное имущество арендодатель может заявить в суд только исковое требование о возврате имущества. Если досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя осуществляется судом (ст.590 ГК), а арендатор отказывается в добровольном порядке расторгнуть договор аренды и возвратить арендованное имущество, арендодатель должен заявить в суд два исковых требования: о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества. В противном случае, если исковое требование о досрочном расторжении договора аренды не будет заявлено, исковое требование о возврате имущества удовлетворению не подлежит, поскольку отсутствуют основания для возврата имущества: договор аренды не расторгнут судом.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (часть вторая ст.593 ГК).

Комментарий 10. Правомочие арендатора по распоряжению арендованным имуществом весьма ограничено и сводится к правам арендатора, перечисленным в части первой п.2 ст.586 ГК, которые арендатор по общему правилу может осуществлять лишь с согласия арендодателя:

1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (часть вторая п.2 ст.586 ГК), т.е. срок действия договора субаренды должен истекать в день истечения срока действия договора аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п.1 ст.589 ГК);

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Перенаем отличается от субаренды тем, что в случае перенайма изменяется арендатор, т.е. арендатор перестает быть обязанным лицом по договору аренды перед арендодателем и таким обязанным лицом становится субъект, которому арендатор передал свои права и обязанности по договору аренды. В отличие от перенайма, при заключении договора субаренды права и обязанности по договору аренды сохраняются за арендатором (он продолжает оставаться обязанным лицом перед арендодателем). Еще одно, по мнению автора, отличие между субарендой и перенаймом в том, что договор субаренды всегда возмездный, в то время как права и обязанности по договору аренды могут быть переданы по договору перенайма как за плату, так и безвозмездно.

Справочно Подробнее о перенайме см. вопрос-ответ;

3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. В ГК не содержится норм, определяющих зависимость срока действия и других условий договора безвозмездного пользования от соответствующих условий договора аренды. Однако представляется, что отношения сторон по договору субаренды и по договору безвозмездного пользования арендованным имуществом сходные по смыслу. По обоим договорам арендатор с согласия арендодателя передает арендованное имущество другому лицу во владение и пользование. Основное отличием между ними в том, что договор субаренды возмездный, а договор безвозмездного пользования (ссуды) - безвозмездный. Таким образом, на основании аналогии закона (п.1 ст.5 ГК) в отношении передачи арендованного имущества в безвозмездное пользование можно сделать следующие выводы:

- договор безвозмездного пользования не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (часть вторая п.2 ст.586 ГК);

- досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора безвозмездного пользования (п.1 ст.589 ГК);

- если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор безвозмездного пользования (п.2 ст.589 ГК);

4) отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

Комментарий 11. Улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики (абзац 2 части второй п.40 постановления № 1). Статья 594 ГК классифицирует улучшения на отделимые и неотделимые.

Наличие или отсутствие обязанности арендодателя возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений зависит от того, были ли неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, а также от условий договора аренды, регулирующих данный вопрос. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст.594 ГК). Согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества за счет собственных средств арендатора может быть оговорено как при заключении договора аренды, так и в процессе его исполнения (абзац 3 части первой п.41 постановления № 1).

Следует отметить, что ГК не определено, в каком объеме арендатору необходимо получить согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений: достаточно ли согласовать ориентировочный перечень ремонтных и других работ по осуществлению неотделимых улучшений или же необходимо согласование сметной документации по указанным работам. По мнению автора, чем точнее и детальнее будет определен объем и стоимость работ по осуществлению неотделимых улучшений арендованного имущества, на которые дает согласие арендодатель, тем меньше споров и разногласий между сторонами может возникнуть в последующем. Результат разрешения таких споров и разногласий зависит от возможности доказать, что арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений в объеме, в котором они осуществлены и их стоимость не завышена.

Комментарий 12. Арендная плата по общему правилу не относится к существенным условиям договора аренды (часть вторая п.1 ст.585 ГК). Однако для договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места существенными условиями являются:

• размер арендной платы (п.1 ст.625 ГК);

• срок уплаты арендной платы - для договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся:

- в государственной собственности;

- в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (пп.1, 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150 (далее - Положение об арендной плате)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 ноября 2023 г. следует руководствоваться Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, утв. Указом № 138. Комментарии см. здесь.

Исключение составляют договоры аренды:

• указанного недвижимого имущества, передаваемого в аренду (субаренду) дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в Республике Беларусь;

• капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации и осуществления розничной торговли (п.1 Положения об арендной плате).

На практике достаточно распространен вопрос о правомерности лишения арендатора возможности использования арендованного имущества, в частности возможности доступа в арендуемое помещение, если арендатор не платит в срок арендную плату либо коммунальные платежи. Позиция судебной практики в данном вопросе такова: указанные действия со стороны арендодателя возможны, если это предусмотрено договором аренды. Если договор аренды не содержит условий о наличии у арендодателя полномочий на лишение арендатора возможности использовать арендованное имущество, то такие действия арендодателя незаконны.

Обязанность по уплате арендной платы возлагается на арендатора в течение всего срока действия договора аренды.

Особенность договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, как правило, в необходимости возмещать арендатором расходов арендодателя на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, которые не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором сверх суммы арендных платежей. На практике самые распространенные способы оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг по арендуемым капитальным строениям (зданиям, сооружениям), следующие:

1) договоры с организациями, оказывающими коммунальные и эксплуатационные услуги, заключает арендодатель, который оплачивает им оказываемые услуги. После осуществления оплаты услуг арендодатель выставляет арендатору соответствующие счета на возмещения сумм оплаты услуг с приложением копий документов, подтверждающих размер указанных сумм. Арендатор возмещает арендодателю соответствующие расходы на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на основании выставляемых арендодателем счетов;

2) в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора заключить договоры с организациями, оказывающими коммунальные и эксплуатационные услуги, и оплачивать данные услуги непосредственно указанным организациям в соответствии с условиями договоров.

Если иное не предусмотрено законодательством, соглашением сторон может быть предусмотрено, что оплата коммунальных и эксплуатационных услуг полностью или частично является обязанностью арендодателя.

Порядок расчета размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, находящихся в государственной собственности, установлен п.10 Положения об арендной плате.

Комментарий 13. Договор аренды может быть прекращен только при наличии оснований его прекращения, предусмотренных законодательством. Законодательством предусмотрены следующие основания прекращения договора аренды:

1) часть вторая п.2 ст.581 ГК определяет основание прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок;

2) п.3 ст.581 ГК: законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается;

3) ст.590 ГК определяет основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Указанные основания и порядок досрочного расторжения договора аренды не подлежат применению к договорам аренды, заключенным на неопределенный срок. Данный перечень оснований досрочного расторжения договора судом по инициативе арендодателя не исчерпывающий. Согласно части второй ст.590 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.420 ГК;

4) ст.591 ГК определяет основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора. Указанные основания не подлежат применению при прекращении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок;

5) односторонний отказ одной из сторон от договора может быть основанием досрочного прекращения договора аренды в случае, если это предусмотрено договором аренды. Основное отличие одностороннего отказа стороны от исполнения договора от расторжения договора экономическим судом по требованию одной из сторон в том, что односторонний отказ от исполнения договора осуществляется во внесудебном порядке по заявлению инициирующей прекращение договора стороны.

Комментарий 14. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (часть первая п.1 ст.592 ГК).

Часть первая п.33 постановления № 1 определяет два важных условия реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, на основании чего, по мнению автора, можно сделать следующие выводы:

1) если в течение срока действия договора аренды арендатор допустил хотя бы одно незначительное нарушение его условий (например, просрочка уплаты одного арендного платежа на один день), он утрачивает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При этом устранение нарушения арендатором, а также уплата неустойки значения не имеют;

2) в случае гибели, иной утраты, а также повреждения арендуемого имущества арендатор не вправе требовать предоставления ему в аренду аналогичного или сходного имущества на новый срок.

Законодательством предусмотрены случаи, когда арендатор не имеет преимущественного права заключения договора аренды на новый срок в соответствии с частью первой п.1 ст.592 ГК. Так, положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются:

1) к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от договора аренды на основании п.2 ст.581 ГК как заключенного на неопределенный срок;

2) в случае совершения сторонами действий, направленных на расторжение такого договора (абзац 2 п.35 постановления № 1).

Комментарий 15. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.581 ГК) (п.2 ст.592 ГК). Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок при наличии в совокупности двух условий, согласно которым:

1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора;

2) отсутствуют возражения арендодателя против пользования арендатором арендованным имуществом (абзац 2 части первой п.36 постановления № 1).

При наличии письменного уведомления арендодателя, адресованного арендатору, о несогласии на продление срока действия договора аренды договор аренды не может считаться возобновленным на неопределенный срок. Таким образом, если арендодатель желает прекратить договор аренды и получить обратно арендованное имущество по истечении срока действия договора аренды, ему необходимо незамедлительно в случае нарушения арендатором срока возврата арендованного имущества предъявить арендатору требование о возврате арендованного имущества в форме, позволяющей впоследствии подтвердить факт его предъявления (письменной, электронной и др.). При отсутствии доказательств возражения со стороны арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок и, как следствие, отсутствуют основания для выселения арендатора либо возврата арендованного имущества в связи с окончанием срока договора (абзацы 3, 4 части первой п.36 постановления № 1).

Комментарий 16. При переходе права собственности и иного вещного права на арендованное имущество от арендодателя к другому лицу возникает вопрос: каким образом должны быть оформлены договорные отношения между арендатором и новым собственником арендованного имущества или обладателем иного вещного права на него? Представляется, что приобретение в собственность или на ином вещном праве имущества, обремененного правом аренды, означает не только то, что данным имуществом вправе пользоваться арендатор, но и то, что новый собственник должен будет нести обязанности арендодателя, такие как осуществление капитального ремонта имущества, управление и техническая эксплуатация транспортного средства при передаче его в аренду с экипажем и др. В связи с этим, по мнению автора, между новым собственником и арендатором должен быть заключен договор аренды на оставшийся срок действия договора аренды с предыдущим собственником. Однако в данном случае можно столкнуться с необходимостью соблюдения минимальных сроков аренды, если таковые установлены законодательством. Данная проблема может возникнуть, если договор аренды с предыдущим собственником был заключен на минимальный срок, установленный законодательством. В этом случае заключение договора аренды с новым собственником на оставшийся срок договора аренды с предыдущим собственником может быть расценено как нарушение минимального срока аренды.

Комментарий 17. Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.404 ГК) (часть первая ст.622 ГК). Передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть первая п.1 ст.626 ГК). Таким образом, передаточный акт или иной документ о передаче имущества в аренду является обязательным приложением к договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, а также к договору аренды предприятия.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2019 г. ст.404 ГК на основании Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 № 135-З изложена в новой редакции.

Обратите внимание! Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п.2 ст.580 ГК). При этом подп.1.2 п.1 Декрета № 24 установлено иное: договоры аренды, субаренды недвижимого имущества независимо от срока аренды, субаренды, об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами.

Следует отметить, что договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества (ст.595 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п.3 ст.580 ГК). В связи с этим представляется, что в случаях, когда в соответствии с законодательством договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации (подп.1.2 п.1 Декрета № 24, ст.604, 614 ГК), но договором предусмотрен выкуп арендатором арендованного имущества, договор аренды подлежит государственной регистрации, поскольку государственной регистрации подлежит договор купли-продажи недвижимого имущества (п.1 ст.165 ГК).

Справочно Примерная форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, установлена постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 27.06.2012 № 22. Форма договора аренды (субаренды) нежилых помещений утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 ноября 2023 г. действует примерная форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, уст. приказом Госкомимущества от 19.10.2023 № 255. С 1 декабря 2024 г. следует применять форму договора аренды (субаренды) нежилых помещений согласно приложению 2 к постановлению № 1191 в ред. постановления Совмина от 11.11.2024 № 825.

13.10.2014

Елена Гадлевская, юрист