Материал помещен в архив

ДОГОВОР АРЕНДЫ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Договор аренды - один из основных видов гражданско-правовых обязательств, который широко распространен в имущественном обороте и часто встречается в судебной практике. Договор позволяет собственнику извлечь определенный доход от использования имущества без его отчуждения путем предоставления в пользование другому лицу, которое получает свою выгоду в результате эксплуатации чужого имущества. В экономических отношениях для многих организаций аренда стала видом деятельности.

Правоотношения по аренде сложны из-за неоднозначного понимания теоретических и практических аспектов договора аренды. Особенно это касается вопросов, связанных с существенными условиями договора, его формы, арендной платы, неотделимых улучшений арендованного имущества и др.

Понятие договора и его правовое регулирование

Слово «аренда» происходит от латинского «arrendare», что означает отдавать внаем.

Данный договор был известен еще в римском праве как договор найма вещей.

До принятия Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) в 1998 г. основным законодательным актом, регламентирующим арендные отношения в Республике Беларусь, был Закон РБ от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде» (далее - Закон об аренде), поскольку норм главы 27 ГК 1964 г. о договоре имущественного найма было недостаточно для регулирования данного вида обязательств. Большинство статей Закона об аренде касается создания и хозяйственной деятельности арендного предприятия как специфического юридического лица, а также применения внутрихозяйственного арендного подряда. После принятия ГК в 1998 г. Закон об аренде действует только в части, не противоречащей ГК.

Арендные правоотношения детально регулирует глава 34 ГК «Аренда», которая охватывает такие экономические отношения, как прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, финансовая аренда (лизинг), и не требует применения специального законодательства, за исключением двух случаев, когда:

1) законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.578 ГК);

2) особенности аренды транспортных средств могут быть определены в транспортных уставах и кодексах (ст.612, 620 ГК).

Многие положения об аренде конкретизированы в специальном законодательстве. В частности, аренда земельных участков регулируется положениями, закрепленными в ст.17 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ).

Особенности правового регулирования договоров аренды, субаренды, недвижимого имущества, безвозмездного пользования им предусмотрены Декретом Президента РБ от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» (далее - Декрет № 24).

Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, утверждено Указом Президента РБ от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ № 518).

Исчерпывающая регламентация арендных правоотношений допускает инициативу сторон в определении условий договора, так как большая часть норм главы 34 ГК «Аренда» носит диспозитивный характер. Поскольку договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон, хозяйственным судам неподведомственны споры о понуждении заключить договор аренды. При этом споры об изменении условий договора аренды и его расторжении подлежат рассмотрению в суде в общем порядке.

Легальное понятие договора аренды дано в ст.577 ГК, согласно которой договор аренды (имущественного найма) - это гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Отличительные признаки данного договора:

- предоставление в пользование индивидуально-определенного имущества;

- предоставление имущества во временное пользование;

- предоставление имущества за плату.

Аренда - срочный возмездный договор, предусматривающий передачу имущества во владение или пользование без перехода права собственности. Под владением понимается обладание вещью, а под пользованием - извлечение из нее полезных свойств без изменения субстанции вещи. При предоставлении в пользование арендодатель оставляет имущество в своем владении, а арендатору предоставляется лишь право пользования им. Например, владелец грузового лифта в здании (арендодатель) может на определенных условиях предоставить другой стороне (арендатору) возможность пользоваться им в установленные часы без права владения лифтом.

Субъекты аренды

Стороны договора аренды - арендодатель и арендатор.

Арендодатель имущества - его собственник или иное лицо, уполномоченное законодательством или собственником сдавать имущество в аренду, поскольку это представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Судебная практика показывает, что данное требование субъектами хозяйствования не всегда выполняется. Так, при рассмотрении арендного спора хозяйственным судом было установлено, что одно из предприятий г.Гродно заключило 18 договоров аренды без согласия собственника. По другому делу хозяйственным судом области заключенный без согласия собственника договор аренды признан недействительным на основании ст.175 ГК, поскольку имущество в нарушение ст.579 ГК было сдано в аренду без согласия собственника.

В соответствии с п.1 ст.249 ГК имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть сдано в аренду только по соглашению всех его участников.

В силу п.1 ст.280 ГК лицами, уполномоченными собственником сдавать имущество в аренду, могут быть унитарные предприятия и учреждения, которым передано имущество на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления.

У договора аренды есть особенность, закрепленная в п.1 ст.588 ГК, которая состоит в том, что он не зависит от перемены субъекта права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество. Договор аренды не может быть изменен или расторгнут на основании того, что имущественное право на сданное в аренду имущество перешло к другому лицу.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной КоЗ и иными актами законодательства. Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут быть администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих свободных экономических зон в границах данных зон с осуществлением при необходимости перевода земельных участков из одних категорий в другие, в т.ч. с заключением договоров аренды этих земельных участков, если эти права делегированы соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами (далее - исполкомы) в соответствии с их компетенцией, предусмотренной КоЗ. Граждане, негосударственные юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения.

Арендатором может быть любое заинтересованное в получении имущества юридическое или физическое лицо (дееспособный гражданин).

В силу п.2 ст.588 ГК возможен переход к наследникам прав и обязанностей арендатора по договору аренды в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество. В данном случае арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Согласно ст.17 КоЗ земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам в соответствии с КоЗ и иными актами законодательства об охране и использовании земель.

Форма договора аренды

Гражданским кодексом РБ установлены специальные требования к договору аренды, который в хозяйственной деятельности заключается в письменной форме. В частности, в силу ст.580 ГК для него обязательна письменная форма в случаях, если:

1) договор заключен на срок более одного года;

2) одна из сторон - юридическое лицо.

Независимо от срока аренды письменная форма также обязательна для договора проката (п.2 ст.597 ГК), договоров аренды:

- транспортных средств (ст.604, 614 ГК);

- зданий и сооружений (п.1 ст.622 ГК).

- предприятий (п.1 ст.629 ГК).

Договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендованного имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Для договора аренды зданий и сооружений необходима письменная форма в виде составления единого документа, подписанного сторонами.

Пункт 2 ст.580 ГК предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества независимо от статуса сторон подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Порядок и условия государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества определяются Законом РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». В соответствии с п.5 постановления Пленума ВХС РБ от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление Пленума) при отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимости применяется общее правило о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, предусмотренных ст.166 ГК.

Статья 49 КоЗ предусматривает, что сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством.

Существенные условия и содержание договора

Статья 578 ГК применительно к предмету договора аренды использует термин «объект».

Как следует из п.1 ст.578 ГК, объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые вещи.

Таким образом, объектом договора аренды могут быть как движимые, так и недвижимые непотребляемые индивидуально-определенные вещи. Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом аренды, так как после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве. Не могут быть предметом договора аренды также нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и пр. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Имущественные права, которые согласно п.4 ст.424 ГК являются самостоятельным объектом купли-продажи, не могут быть переданы в аренду.

Законодательством может быть установлены ограничения или запрет на сдачу в аренду отдельного имущества.

Согласно правилу, изложенному в п.1 ст.402 ГК, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку первостепенен для договора вопрос об определении его существенных условий, при невключении их в договор он считается незаключенным и не имеет правовых последствий.

К существенным условиям договора аренды относится условие о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.578 ГК). Несогласованность условий договора и иные упущения, допускаемые сторонами при сдаче в аренду объекта недвижимости, могут породить нежелательные для сторон правовые последствия в виде признания договора незаключенным. Например, хозяйственный суд признал незаключенным договор аренды нежилых помещений между двумя субъектами ввиду несогласования предмета аренды, поскольку договор не носил конкретного характера: в нем кроме почтового адреса была указана лишь площадь арендуемого кабинета, которая существенно отличалась от площади кабинета, на который ссылался арендодатель в качестве объекта аренды. При этом отсутствовали доказательства о номере кабинета, месте его расположения внутри многоэтажного здания и план помещения. По другому делу основанием для признания судом договора незаключенным послужил тот факт, что в договоре и приложениях к нему не были определены границы арендуемой части площади в помещении цеха (они также не были обозначены и в натуре).

Таким образом, предмет аренды - существенное условие договора аренды. При этом для отдельных видов договоров аренды ГК устанавливает дополнительные существенные условия. Так, для договора аренды зданий и сооружений, кроме предмета, таким условием является размер арендной платы (ст.625 ГК), в силу чего при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Как следует из п.3 постановления Пленума, при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений.

Стоимость передаваемого в аренду имущества в отношении сдачи в аренду нежилых помещений не считается существенным условием договора, если иное не установлено соглашением сторон, поскольку в указанной части норма ст.8 Закона об аренде не согласуется с нормами главы 34 ГК.

Срок аренды устанавливается сторонами в договоре, однако условие о сроке не существенно. Если такой срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В отличие от Закона об аренде (ст.8, 15) ГК не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона, поскольку допускает заключение договора без указания срока его действия. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца.

Законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Например, для договора проката этот срок не может превышать одного года (п.1 ст.598 ГК). А согласно подп.1.1 п.1 Декрета № 24 договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений заключаются в порядке, предусмотренном законодательством, на срок не менее 3 лет.

Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В силу ст.592 ГК арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при наличии следующих условий:

- если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды;

- надлежащее исполнение обязанностей по договору (своевременное внесение арендной платы, использование имущества в соответствии с условиями договора, по назначению, обеспечение его сохранности и т.д.)

Для этого он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды либо только возмещения убытков.

Для договора аренды также характерна предусмотренная п.2 ст.592 ГК возможность возобновления договорных отношений после истечения установленного договором срока. В частности, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.581 ГК).

Пункт 2 ст.598 ГК предусматривает особенности для договора проката, которые заключаются в том, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст.592 ГК) к договору проката не применяются. Кроме того, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время.

Как уже ранее отмечалось, размер арендной платы ГК не относит к существенным условиям договора аренды. Вместе с тем в силу п.14 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом № 518, размер арендной платы и сроки ее уплаты относятся к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества. Согласно п.4 постановления Пленума, принимая во внимание, что нежилое помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, в соответствии с п.1 ст.621 ГК правила § 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК применяются к аренде нежилых помещений. Исходя из этого условие о размере арендной платы - существенное условие договора аренды нежилого помещения.

В силу подп.1.3 п.1 Декрета № 24 обязательным условием договора аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, влекущем переход права собственности на недвижимое имущество, является указание сведений об обременении данного имущества правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования. Сделка, совершенная с нарушением данного требования, является оспоримой как не соответствующая этому условию и может быть признана судом недействительной по иску приобретателя недвижимого имущества.

Согласно ст.17 КоЗ сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет. На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков. В случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, зарегистрированных организациями по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений (зданий, сооружений) предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества. В случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполкомами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме. Строительство арендаторами капитальных строений (зданий, сооружений) или размещение иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, не допускается, за исключением случаев, когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земельных участков соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков.

Обязанности арендодателя

1. Предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Имущество должно быть пригодным к целевому использованию и сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п.2 ст.582 ГК).

Арендодатель обязан передать арендатору имущество, сданное в аренду, в предусмотренный договором срок, а при неуказании такого срока в договоре - в разумный срок. В ГК не раскрыто понятие «разумный срок», оно является оценочным. Представляется, что названный срок определяется в каждом конкретном случае как реально выполнимый.

При нарушении договорного или разумного срока арендодателем арендатор вправе истребовать от него это имущество в судебном порядке в соответствии со ст.369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии со ст.583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче. В этом случае арендатор вправе потребовать одну из следующих мер:

1) безвозмездное устранение недостатков имущества;

2) соразмерное уменьшение арендной платы;

3) возмещение своих расходов на устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество и не устранил недостатки сам. Эти расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы после предварительного уведомления арендодателя;

4) досрочное расторжение договора.

Кроме того, в данном случае арендатор наделен правом непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

2. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п.1 ст.587 ГК).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Что касается капитального ремонта объекта строительства, то согласно ст.1 Закона РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон об архитектурной деятельности) под ним понимается совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства.

Как следует из подп.3.3.4 п.3.3 технического кодекса установившейся практики «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения» (ТКП 45-1.01-4-2005 (02250)) (далее - ТКП 45-1.01-4-2005 (02250)), утвержденного приказом Минстройархитектуры РБ от 18.07.2005 № 172, капитальный ремонт: ремонт, связанный с восстановлением основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий и сооружений, утраченных в процессе эксплуатации.

В силу п.12 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности, утвержденного Указом № 518, арендодатели торговых мест обязаны осуществлять капитальный ремонт торговых объектов.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Поскольку в законодательстве не определено, как должны осуществляться взаимоотношения сторон на период капитального ремонта, этот вопрос следует отражать в договоре с целью избежать спорных ситуаций. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Договором может быть предусмотрено иное (исключено или ограничено).

3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), поскольку передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

4. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со ст.594 ГК произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, которые с технической точки зрения прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды. Согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества за счет собственных средств арендатора может быть оговорено как при заключении договора аренды, так и в процессе его исполнения. Улучшения должны быть произведены за счет собственных средств.

Пример

В хозяйственный суд обратилось унитарное предприятие (УП) «У» (арендатор) к УП «С» (арендодатель) о взыскании 1,018 млн.бел.руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. В обоснование иска истец сослался на письмо, которым был согласован вопрос о проведении ремонта арендатором в арендуемом помещении. Однако в дальнейшем при подписании договора аренды стороны не учли данного письма и определили, что все виды ремонта и обслуживания объектов аренды производятся арендатором за свой счет. Учитывая это, суд отказал в удовлетворении иска.

Обязанности арендатора

1. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (ст.585 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если в договоре они не определены, используется порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой денежной сумме, вносимой периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Сторонам предоставляется право предусматривать в договоре сочетание указанных форм или иные формы оплаты аренды, если иное не предусмотрено законодательством.

На практике самой распространенной формой арендной платы стала денежная оплата. В условиях инфляции и неплатежей вопрос о своевременном внесении арендной платы является наиболее острым в арендных отношениях и порождает значительное количество судебных споров. Более половины дел, вытекающих из договоров аренды, рассматриваемых хозяйственными судами, связано с взысканием арендной платы.

Порядок определения арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, определяется в соответствии с Указом № 518, предусматривающим, что расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергосбережению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.

Определение размера арендной платы и ее уплата организациями за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, производятся в соответствии с Указом Президента РБ от 01.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее - Указ № 101), согласно подп.1.1, 1.2 п.1 которого размер ежегодной арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, определяется местным исполкомом при предоставлении его в аренду исходя из кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов по видам функционального использования земельных участков согласно приложению 2 к Указу № 101.

В отличие от ранее действовавшего законодательства теперь арендная плата не относится к числу существенных условий договора в силу закона, поскольку п.1 ст.585 ГК содержит правило о том, что если договором арендная плата не определена, то взимается плата согласно установившемуся порядку, условиям и срокам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Исключение установлено лишь для договора аренды зданий и сооружений, где согласование арендной платы - обязательное условие, а при его отсутствии договор признается незаключенным (п.1 ст.625 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.394 ГК, не применяются. Вместе с тем, как указывалось ранее, размер арендной платы и сроки ее уплаты считаются существенными условиями договора аренды недвижимого имущества.

В случае изменения законодательства, устанавливающего размер арендной платы, условия договора аренды на основании п.2 ст.392 ГК должны быть приведены в соответствие с законодательством. Стороны должны внести соответствующие изменения в договор. Если такое соглашение не достигнуто, то суд по иску заинтересованной стороны своим решением утверждает необходимые изменения в договоре с момента вступления в силу акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора (п.15 постановления Пленума ВХС РБ от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества. Обычно стороны в договоре указывают, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, что правомерно, поскольку одностороннее изменение условий договора не допускается.

Так, хозяйственный суд отказал в удовлетворении требований о довзыскании арендного платежа со ссылкой на то, что договором арендная плата согласована в твердой денежной сумме и ее изменение по согласованию сторон не производилось.

По одному из дел хозяйственный суд отказал в иске о взыскании задолженности по арендной плате, так как арендодатель в одностороннем порядке увеличил ставку арендной платы.

Если законодательством не предусмотрено иное, арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшаются условия пользования имуществом или состояние имущества.

Пункт 5 ст.585 ГК предусматривает, что в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за 2 срока подряд. Эта норма применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. Сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре, ими могут быть, например, декада, месяц, квартал, год или конкретная дата.

Судебная практика признает под существенным нарушением сроков внесения арендной платы неоднократную или длительную задержку оплаты.

2. Другая обязанность арендатора - пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Нарушение указанной обязанности - основание для досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя (п.1 ст.590 ГК).

Например, хозяйственный суд по одному из дел расторг договор аренды в связи с тем, что арендатор использовал арендованное имущество не по целевому назначению (осуществлял перевозку грузов на легковом автомобиле, арендованном для перевозки пассажиров).

Арендатор может с согласия арендодателя осуществлять различные распорядительные действия в отношении арендованного имущества: сдавать в субаренду (поднаем), отдавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, а также передавать арендные права в залог и вносить права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Эти права аренды могут быть ограничены законодательством.

Субаренда допускается только с согласия арендодателя. Несоблюдение данного требования влечет признание договора субаренды ничтожным в судебном порядке, о чем свидетельствует судебная практика по конкретным делам.

Срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды, так как является производным от основного договора. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и другими актами законодательства. Если договор аренды согласно актам законодательства является ничтожным, то является ничтожным и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п.2 ст.589 ГК).

При досрочном расторжении арендного договора субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор на то же имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды (п.1 ст.589 ГК).

3. Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций), а также ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования и улучшения эксплуатационных показателей.

Согласно ст.1 Закона об архитектурной деятельности текущий ремонт объекта - совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта.

Пункт 3.3.19 ТКП 45-1.01-4-2005 (02250) предусматривает, что текущий ремонт - ремонт, который производится с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждений конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений.

4. Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Договор прекращается по истечении срока аренды или в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон, а также по решению суда. При невозврате имущества в установленный срок арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае когда за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Изменение и прекращение договора аренды

1. Изменение договора аренды допускается по соглашению сторон, и договор не может быть изменен в одностороннем порядке. Требования одной из сторон об изменении условий договора подлежат рассмотрению судом в общем порядке.

Реорганизация организации арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст.26 Закона об аренде).

Российская судебная практика признает совершение конклюдентных действий при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. К такому выводу пришла кассационная инстанция арбитражного суда по делу, суть которого состояла в следующем. В суд обратился арендодатель с иском к арендатору о внесении изменений в договор аренды помещения, поскольку арендатор письменного согласия на изменение условий договора не давал, хотя вносил арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом. Арбитражный суд иск удовлетворил. Кассационная инстанция решение отменила, указав, что совершение лицом, получившим письменное предложение заключить договор (оферту), действий по выполнению указанных в нем условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенных арендодателем, не заявлено, действия арендатора должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды (п.5 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

2. Прекращение договора аренды допускается по истечении срока аренды или в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон в результате его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон при нарушении другой стороной ее договорных обязанностей. Основания для такого расторжения указаны в ст.590 и 591 ГК.

В частности, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В интересах арендатора установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами, актами Президента РБ.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Так, хозяйственный суд по одному из дел отказал в удовлетворении иска о расторжении договора, мотивировав свое решение тем, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в суд, устранены арендатором в разумный срок. Кроме того, с учетом обстоятельств дела суд при принятии решения пришел к выводу о том, что в данной ситуации требование о расторжении договора аренды в судебном порядке противоречит ст.420, 590, 593 ГК и нарушает баланс прав и законных интересов сторон.

Пример (из российской практики)

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора: систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного имущества, заключением договора субаренды без разрешения арендодателя. Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в суд, в необходимый для этого срок устранены, суд отказал в удовлетворении иска (п.8 приложения к вышеназванному информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14).

По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном к использованию.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора аренды в соответствии с п.2 ст.420 ГК как по требованию арендодателя, так и арендатора. Примером тому может служить дело хозяйственного суда области, по которому удовлетворен иск арендодателя в связи с нарушением арендатором определенной в договоре аренды обязанности по соблюдению санитарного состояния арендованного помещения.

Статья 595 ГК предоставляет возможность выкупа арендатором арендованного имущества в случаях, когда выкуп предусмотрен в законодательстве, договором аренды, в дополнительном соглашении сторон. Выкуп возможен по истечении срока аренды или досрочно при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Несколько лет назад хозяйственными судами Брестской, Витебской и Гродненской областей были проведены обобщения судебной практики по делам, вытекающим из договоров аренды. Анализ дел показал, что имелись факты сдачи субъектами хозяйствования имущества в аренду без договора, что повлекло к отказу в удовлетворении иска о взыскании арендной платы. По ряду дел установлено, что в договорах аренды не была определена форма расчетов, вследствие чего возник спор по оплате.

Необходимо отметить, что общие положения о договоре аренды применяются к отдельным видам договоров аренды в случае, когда иное не установлено правилами ГК об этих договорах, т.е. при наличии противоречия между общей и специальной нормой об аренде применяется специальная норма. Это правило нашло закрепление в части второй п.1 постановления Пленума: § 1 главы 34 ГК содержит общие положения о договоре аренды, которые применяются к различным видам этого договора и различным видам сдаваемого в аренду имущества. Вместе с тем глава 34 ГК содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). Статья 596 ГК определяет соотношение между общими нормами о договоре аренды и специальными нормами. К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие положения о договоре аренды, предусмотренные § 1, применяются, если иное не установлено законодательством, в т.ч. и нормами ГК об этих договорах. В соответствии со ст.596 ГК приоритетное значение придается специальным нормам.

15.12.2011 г.

Владимир Филипповский, судья Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь