Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

Всё по одной теме.
Договор аренды. Судебная практика

Валентина Коноплёва
юрист

10.02.2023

1. Заключение договора аренды

1.1. Правовое регулирование

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст.402 ГК).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч.1 ст.577 ГК).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено актами законодательства. При заключении договора субаренды стороны руководствуются правилами, установленными для договора аренды, с учетом условий и ограничений, предусмотренных в договоре аренды либо в заявлении арендодателя о согласии на сдачу имущества в субаренду (п.2 ст.586 ГК).

1.1.1. Форма договора

Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо - независимо от срока, по общему правилу должен быть заключен в письменной форме, а договор аренды недвижимого имущества, помимо того, подлежит государственной регистрации (пп.1, 2 ст.580 ГК).

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа или путем обмена документами (включая документы в электронном виде), которые подписаны сторонами. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято путем совершения получившим его лицом действий по выполнению указанных в предложении условий договора.

В п.4 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» уточнено, что в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа.

Поскольку арендатор вправе передавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя, для соблюдения формы договора субаренды недвижимости целесообразно, чтобы такой договор помимо арендатора и субарендатора подписал также арендодатель.

1.1.2. Предварительный договор аренды

В соответствии со ст.399 ГК возможно заключение предварительного договора аренды.

В п.8 постановления Пленума № 1 разъяснено, что предметом предварительного договора аренды является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора аренды. Предварительный договор аренды заключается в письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора аренды, при отсутствии которых предварительный договор считается незаключенным.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а при его отсутствии основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются правила ст.415 ГК о заключении договора в обязательном порядке. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.399 ГК).

Один из способов обеспечения исполнения обязательства - задаток (ст.310, 351 ГК). Гражданский кодекс не предусматривает использование задатка для обеспечения обязательства по заключению основного договора на условиях предварительного договора. Но, поскольку стороны свободны в согласовании условий договора, а законодательство не запрещает использование задатка в предварительном договоре, судебная практика признает правомерным включение сторонами в предварительный договор условия о задатке, обеспечивающем заключение основного договора.

Судом удовлетворяются иски о возврате денежных средств, полученных в качестве задатка, как неосновательное обогащение, если стороны, заключив предварительный договор аренды, не исполнили содержащееся в нем обязательство по заключению основного договора.

1.1.3. Существенные условия договора

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К существенным условиям договора относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.402 ГК).

Поскольку предметом договора аренды является имущество, подлежащее передаче в возмездное временное пользование, в договоре, помимо сведений об объекте аренды, должны содержаться условия о размере платы за пользование имуществом и о сроках пользования.

В п.4 постановления Пленума № 1 названы следующие существенные условия договора аренды:

• данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст.578 ГК);

• данные о размере арендной платы (п.1 ст.625 ГК, п.14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом от 29.03.2012 № 150), за исключением случаев, установленных законодательством;

• данные о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), находящегося в государственной собственности (п.14 Положения о размере арендной платы).

По общему правилу сроки внесения арендной платы не относятся к существенным условиям договора аренды. Однако для определенных видов имущества законодательством может быть определено иное.

Если какие-либо из существенных условий сторонами не согласованы, договор аренды считается незаключенным.

В тех случаях, когда договор аренды признан незаключенным, к отношениям сторон применяются нормы гл.59 ГК об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

В судебной практике встречаются иски с требованием о признании договора аренды незаключенным не с момента, когда договор был заключен, но с более поздней даты. В частности, когда при заключении очередного дополнительного соглашения об арендной плате на предстоящий год сторонам не удалось согласовать размер платежей. В подобных случаях суд указывал, что признание договора аренды незаключенным с даты, отличной от даты заключения этого договора, не предусмотрено законодательством.

1.1.4. Иные условия договора

Дополнительно к существенным условиям договора аренды стороны могут согласовать, к примеру, условия пользования объектом аренды; условия о составе принадлежностей, передаваемых вместе с основным объектом аренды; о составе документов, относящихся к объекту аренды; условие о состоянии, имеющихся недостатках передаваемого в аренду имущества.

Условия пользования имуществом могут предусматривать, в частности, право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и др. Но следует учитывать, что в подобных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если условия пользования объектом аренды в договоре не согласованы, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением (ст.586 ГК).

Стороны вправе включить в договор условие о состоянии передаваемого имущества, то есть определить его характеристики, свойства, параметры, что обяжет арендодателя предоставить объект аренды, соответствующий не только требованиям законодательства, но и условиям договора (ст.582 ГК).

Также могут быть согласованы условия о составе принадлежностей объекта аренды и относящихся к нему документах. Если такие условия в договоре отсутствуют, арендодатель обязан передать все принадлежности и документы, без которых арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (ст.135, 582 ГК, п.16 постановления Пленума № 1).

В договоре аренды может быть согласован порядок содержания имущества, в частности, обязанности сторон по капитальному и текущему ремонту, поддержанию имущества в исправном состоянии; порядок производства отделимых и неотделимых улучшений имущества; распределение расходов на эти мероприятия.

Заключая договор аренды, стороны вправе предусмотреть условие о выкупе арендатором объекта аренды в случае внесения всей обусловленной договором выкупной цены (п.1 ст.595 ГК). В таком случае договор будет содержать элементы договора аренды и договора купли-продажи (п.2 ст.391 ГК). Существенным условием договора аренды с выкупом арендуемого имущества является условие о выкупной цене имущества.

При заключении договора стороны могут предусмотреть право арендодателя на одностороннее изменение условий договора (ст.420 ГК). Такое право может быть обусловлено какими-либо действиями (бездействием) арендатора или изменением обстоятельств либо зависеть лишь от воли арендодателя.

На стадии заключения договора аренды арендатору целесообразно выяснить, вправе ли арендодатель сдавать конкретное имущество в аренду (ст.579 ГК).

1.1.5. Объект аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.578 ГК).

В п.9 постановления Пленума № 1 разъяснено, что в случае отсутствия доказательств, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, договор аренды считается незаключенным в силу несогласованности одного из существенных условий договора. К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абз.14 ч.1 ст.1 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

В частности, основными данными объекта недвижимого имущества являются инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и другие размеры строения, изолированного помещения и т. п.

При оценке доводов сторон относительно условия об имуществе, подлежащем передаче (переданном) арендатору в качестве объекта аренды, экономический суд принимает во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору (например, в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды), а также обстоятельства, связанные с исполнением договора.

Согласно судебной практике тот факт, что помещение относится к местам общего пользования, то есть им могут пользоваться и другие арендаторы, не исключает возможность сдачи его в аренду, если об этом достигнуто согласие сторон.

Право на сдачу недвижимого имущества в аренду возникает только после государственной регистрации права собственности на это имущество. Если право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано в установленном порядке, договор аренды такого имущества является ничтожным (п.11 постановления Пленума № 1).

Доля в общей собственности без выдела ее в натуре не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным п.1 ст.578 ГК.

1.1.6. Стороны договора аренды

Арендодателями могут быть собственники имущества и лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст.579 ГК).

По общему правилу право собственности арендодателя на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Если на момент заключения договора аренды недвижимого имущества право собственности арендодателя на это имущество не зарегистрировано в установленном порядке, такой договор является ничтожным как не соответствующий требованиям законодательства (п.11 постановления Пленума № 1).

При изменении сторон сохраняются в силе условия ранее заключенного договора аренды (ст.588 ГК).

При переходе права собственности на арендованное недвижимое имущество к другому лицу прежний собственник утрачивает, а новый приобретает права арендодателя, в частности, право на получение доходов от сдачи имущества в аренду с момента государственной регистрации такого перехода (п.28 постановления Пленума № 1). В таком случае права арендатора по использованию арендованного имущества сохраняются на прежних условиях.

В случае реорганизации арендодателя его права и обязанности по договору аренды переходят к правопреемнику по установленным правилам правопреемства. При ликвидации арендодателя действие договора аренды прекращается без перехода прав и обязанностей по нему к другому лицу (п.29 постановления Пленума № 1).

Если имущество передано в аренду без согласия собственника, заключенный при этом договор аренды является ничтожным как не соответствующий требованиям законодательства. Договор аренды, заключенный с превышением предоставленных собственником полномочий, может быть признан недействительным по основаниям ст.175 ГК (п.12 постановления Пленума № 1).

При рассмотрении дел суд исходит из того, что, поскольку понудить сторону к заключению договора возможно только в том случае, если обязанность заключить договор следует из законодательства или добровольно принятого обязательства, то при досрочном прекращении договора аренды право субарендатора на заключение с ним договора аренды не порождает у арендодателя обязанности заключить такой договор.

1.1.7. Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч.2 п.1 ст.585 ГК).

По общему правилу арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст.585 ГК).

Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.625 ГК).

Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента передачи ему арендуемого имущества во владение и пользование, а не с момента заключения договора.

По общему правилу арендатор вправе возложить исполнение своих обязательств по внесению арендной платы на третье лицо. Арендодатель при этом обязан принять арендную плату от третьего лица (ст.294 ГК). Но в случае невнесения арендной платы третьим лицом арендодатель вправе предъявить требование о ее уплате только к арендатору.

Статья 585 ГК содержит примерный перечень  видов арендной платы, которая может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом либо отдельно по каждой из его составных частей.

Самым распространенным на практике и простым в применении видом является арендная плата в твердой денежной сумме.

Если арендная плата определена в виде передачи обусловленных договором вещей, в договоре должны быть указаны наименование и количество вещей, подлежащих передаче в качестве арендной платы, а также их стоимость.

Поскольку ст.366 ГК не применяется к отношениям сторон, не связанным с использованием денежных средств в качестве основного платежа, то при внесении арендной платы в неденежной форме (оказание услуг, передача вещей и т. п.) нарушение сроков арендных платежей не влечет начисление процентов за пользование чужими денежными средствами.

Если арендная плата определена договором в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, стороны могут составить отдельный документ с указанием видов работ по улучшению имущества и их стоимости. Однако без согласия арендодателя арендатор не вправе в качестве арендной платы принять на себя затраты по улучшению арендованного имущества.

При расчете размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, обязательно применение коэффициента, предусмотренного Положением о размере арендной платы. Установление и изменение размера данного коэффициента осуществляется по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством (п.45 постановления Пленума № 1).

При сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, арендная плата должна уплачиваться в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты. В таких случаях стороны не вправе включать в договор иной порядок определения размера арендной платы.

При сдаче в аренду торговых мест, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь или ее административно-территориальных единиц, порядок определения размера арендной платы установлен Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утв. Указом № 150. Взимание с арендаторов таких торговых мест платежей, не предусмотренных указанным Положением, запрещается (п.46 постановления Пленума № 1).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст.585 ГК).

Независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства. Если условие договора о размере арендной платы не приведено в соответствие с изменениями в законодательстве, с момента вступления в силу акта законодательства арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном законодательством (п.21 постановления Пленума № 1).

Установленная договором арендная плата начисляется и после прекращения договора аренды в случае несвоевременного возвращения арендованного имущества за весь период просрочки возврата.

1.1.8. Срок действия договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пп.1, 2 ст.581 ГК).

В пп.14 и 15 постановления Пленума № 1 указано, что срок действия договора аренды не относится к существенным условиям договора аренды и определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия.

По правилам ст.191-195 ГК срок действия договора может определяться календарной датой, либо истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо указанием на событие, которое должно наступить неизбежно.

Судебная практика исходит из того, что срок аренды и срок действия договора аренды являются тождественными понятиями, соответственно срок аренды ограничивается сроком действия договора аренды.

Вместе с тем стороны договора аренды вправе достигнуть соглашения о распространении условий заключенного договора на отношения, возникшие до его заключения, если иное не установлено законодательными актами. Но такое соглашение возможно, только если арендодатель произвел фактическую передачу объекта аренды арендатору до заключения договора (пп.7, 20  постановления Пленума № 1).

По общему правилу арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. О своем намерении заключить договор аренды на новый срок арендатор должен письменно уведомить арендодателя в указанный в договоре срок, а при отсутствии такого - в разумный срок до окончания действия договора (п.1 ст.592 ГК).

Если арендатор нарушил условия договора аренды, он не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.33 постановления Пленума № 1).

Срочный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п.2 ст.592 ГК). Если же арендодатель письменно уведомил арендатора о несогласии на продление срока договора, в таком случае договор аренды не может считаться возобновленным на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды считается возобновленным при наличии в совокупности двух условий:

1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора;

2) отсутствуют возражения арендодателя против дальнейшего использования арендатором объекта аренды.

Наличие в договоре аренды условия о том, что окончание срока договора влечет прекращение обязательств сторон, или условия о продлении договора только по соглашению сторон не может препятствовать применению правила о возобновлении договора (п.36 постановления Пленума № 1).

Суды исходят из того, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при том что арендодатель выразил свои возражения, принятие им платы за фактическое пользование имуществом не может свидетельствовать о возобновлении договора аренды, поскольку в силу ст.593 ГК такая плата в любом случае подлежит внесению до момента возврата имущества арендодателю.

Договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, заключаются в порядке, предусмотренном законодательством, на срок не менее 3 лет (подп.1.1 п.1 Декрета от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест»). Заключение таких договоров на срок менее 3 лет допускается только с согласия арендаторов.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор субаренды заключен на меньший срок, чем договор аренды, возобновление договора субаренды на тех же условиях возможно лишь в пределах срока договора аренды. При прекращении договора аренды прекращается и договор субаренды (п.37 постановления Пленума № 1).

1.2. Разъяснения ВХС

Разъяснение от 10.11.2009 № 02-1143/2474 «О форме договора».

Разъяснение от 02.04.2009 № 02-43/812 «О применении пункта 3 статьи 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь».

1.3. Судебная практика

Отказывая в иске о понуждении к заключению на новый срок договора аренды помещения, суд исходил из того, что арендатором не соблюден предусмотренный договором трехмесячный срок для уведомления арендодателя о намерении заключить договор на новый срок. В данном случае у арендодателя отсутствует законодательно закрепленная обязанность по заключению договора с арендатором (дело № 155ЭИП212557).

В иске о взыскании суммы неосновательного обогащения отказано, поскольку истец не доказал факт передачи ответчику денежных средств в качестве платы за право заключения договора аренды торговой точки с целью осуществления совместной предпринимательской деятельности, а также не доказал факта осуществления совместной предпринимательской деятельности с ответчиком (дело № 151ЭИП21389).

Признавая частично обоснованным иск о взыскании арендных платежей и неустойки, судебные инстанции указали, что нормы ГК закрепляют приоритет законодательства над договором, и независимо от предусмотренных договором сроков и порядка уплаты арендных платежей при изменении законодательства размер арендной платы подлежит пересмотру, поэтому невнесение арендных платежей в размере, установленном законодательством, является неправомерным (дело № 154ЭИП21147).

Отказывая в иске о взыскании денежных сумм по договору аренды транспортных средств, суд пришел к выводу о недоказанности факта заключения и исполнения сторонами договора с учетом дополнительных соглашений, поскольку материалами дела не подтвержден факт подписания сторонами спорных дополнительных соглашений, а оттиски печати на этих соглашениях не соответствуют представленным образцам (дело № 154-30/2020/А/К).

Договор аренды строительной техники является незаключенным, поскольку из его содержания невозможно определенно установить подлежащее передаче имущество. Уплаченная по такому договору арендная плата подлежит возврату как неосновательное обогащение (дело № 156-6/2019/512А/618К).

Учитывая, что в договоре стороны четко определили имущество, подлежащее передаче арендатору, приложив план помещений, что по акту приема-передачи арендатор принял объект аренды, суд пришел к выводу, что договор аренды является заключенным и уплаченная арендатором сумма является платой за аренду, а не суммой неосновательного обогащения (дело № 5-8/2020/56А/807К).

Тот факт, что коридор относится к местам общего пользования, которым могут пользоваться и другие арендаторы, не исключает возможность сдачи его в аренду, если об этом достигнуто согласие сторон (дело № 84-4/2019/90А/1355К).

Довод о незаключенности договора аренды в связи с несоблюдением его письменной формы признан необоснованным, поскольку договор заключен посредством обмена по электронной почте текстом договора и подписания его сторонами. Во исполнение условий договора арендатор уплачивал арендную плату со ссылкой на спорный договор, арендованное имущество было передано в субаренду (дело № 203-5/2019/92А/337К).

Требование о выселении ИП из занимаемых помещений в связи с прекращением договора аренды признано необоснованным, поскольку собственник помещений путем направления оферты и подписания дополнительного соглашения вступил в договорные отношения с ИП по аренде помещений на условиях договора, прекратившего свое действие (дело № 35-29/2020/505А/657К).

Исходя из принципа свободы договора, понудить сторону к заключению договора возможно только в том случае, если обязанность заключить такой договор следует из законодательства или добровольно принятого обязательства, поэтому при досрочном прекращении договора аренды право субарендатора на заключение с ним договора аренды не порождает у арендодателя обязанности заключить такой договор (дело № 150-24/2020/831А/917К).

Поскольку стороны, заключив предварительный договор аренды, не исполнили содержащееся в нем обязательство по заключению основного договора, денежные средства, полученные ответчиком в качестве задатка, подлежат возврату как неосновательное обогащение (дело № 41-16/2019/1269А/1447К).

Иск о взыскании платы за право заключения договора аренды земельного участка признан обоснованным. Судебные инстанции признали, что поскольку решение исполкома о предоставлении земельного участка на новый срок с внесением платы за право заключения договора аренды не обжаловалось, доводы о незаконности взимания платы за право заключения договора аренды земельного участка относятся к иному предмету доказывания (дело № 89-21/2019/420А/902К).

Иск о взыскании арендной платы признан обоснованным. Судебные инстанции исходили из того, что договор аренды, заключенный по результатам аукциона, содержит все существенные условия данного договора. Довод ответчика о том, что в новой редакции договора аренды стороны не согласовали его предмет и размер арендной платы, признан несостоятельным (дело № 1-8/2019/45А/673К).

Отменяя принятые по делу судебные постановления и удовлетворяя иск о взыскании неосновательного обогащения, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь признала, что соглашение сторон о намерениях (фактически предварительный договор аренды) является незаключенным, поэтому денежные средства, полученные ответчиком от истца в качестве обеспечительного платежа, являются для ответчика неосновательным обогащением (дело № 164-9/2016/651А/930К).

Иск арендатора о взыскании в двойном размере задатка, уплаченного арендодателю в целях обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору аренды, признан необоснованным. Судебные инстанции исходили из того, что между сторонами не прекращены правоотношения, возникшие из предварительного договора, срок для заключения основного договора не наступил, предусмотренные предварительным договором обязательства арендатором не исполнены (дело № 249-23/2016/1374А/32К).

Иск о взыскании неосновательного обогащения в виде задатка, перечисленного по предварительному договору аренды, и процентов за пользование чужими денежными средствами признан необоснованным, поскольку к моменту судебного разбирательства по условиям предварительного договора срок заключения основного договора не наступил и обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, не прекратились (дело № 487-22/2016/1572А/268К).

1.4. Судебная практика. Аналитические материалы

Признание договора аренды незаключенным при ненадлежащем согласовании объекта аренды. Практика признания не подлежащей исполнению исполнительной надписи (Е.Козырева, секретарь судебного заседания - помощник судьи экономического суда Гродненской области).

Взыскание арендной платы как неосновательного обогащения при признании договора аренды незаключенным (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области).

Обзор судебной практики по договору лизинга (О.Бандык, юрист).

Судебная практика по делам, связанным с незаключенностью и недействительностью (Э.Король, судья экономического суда Гродненской области).

Согласие собственника на сдачу в аренду (субаренду) недвижимого имущества (А.Барановский, юрист, с 2013 по 2017 год судья экономического суда г. Минска).

Несогласование размера арендной платы влечет незаключенность договора аренды (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области).

Обзор судебной практики судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь (споры из арендных правоотношений) (О.Бандык, юрист).

Установленная договором арендная плата может быть увеличена актом законодательства (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области).

Арендная плата - существенное условие договора аренды (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области, заместитель председателя областного отделения общественного объединения «Белорусский республиканский союз юристов»).

Договор аренды заключается в отношении зарегистрированного недвижимого имущества (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области, заместитель председателя областного отделения общественного объединения «Белорусский республиканский союз юристов»).

Характеристика арендуемого имущества - существенное условие договора аренды (С.Белявский, юрист, заместитель председателя Гродненского областного отделения общественного объединения «Белорусский республиканский Союз юристов»).

Аренда строительной техники: транспортных средств, машин и механизмов (С.Белявский, юрист, заместитель председателя Гродненского областного отделения общественного объединения «Белорусский республиканский Союз юристов»).

Плата за аренду трактора с экипажем без договора (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области).

2. Исполнение договора аренды

2.1. Правовое регулирование

2.1.1. Передача арендованного имущества и его состояние

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст.582 ГК).

В п.5 постановления Пленума № 1 разъяснено, что недвижимое имущество передается арендодателем и принимается арендатором по передаточному акту (акту приема-передачи) или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Отсутствие передаточного акта не всегда свидетельствует о том, что стороны не исполнили своих обязанностей по передаче и принятию в аренду имущества, и при наличии доказательств исполнения сторонами договора аренды (фактическое пользование имуществом, оплата арендных платежей, нахождение имущества арендатора на арендуемых площадях и т. п.) объект аренды может считаться переданным в пользование арендатору.

Если вместе со сдаваемым в аренду имуществом арендодатель не передал все его принадлежности и относящиеся к нему документы, обязанность по передаче имущества считается неисполненной. При возникновении спора арендатор должен доказать, что в отсутствие принадлежностей и документов невозможно использовать объект аренды в соответствии с его назначением либо что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п.16 постановления Пленума № 1).

В силу ст.583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п.2 ст.583 ГК).

Судебная практика исходит из того, что, если арендатор отказывается принять в установленный срок помещение, о состоянии которого он знал при заключении договора аренды, имеет место нарушение условий договора. В таком случае арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков (упущенная выгода) в размере арендной платы со дня, когда арендатор должен был принять помещение, до фактического его принятия либо до расторжения договора.

2.1.2. Внесение арендной платы

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст.585 ГК).

Арендатор обязан уплачивать арендную плату, а арендодатель вправе требовать ее уплаты с момента фактической передачи объекта аренды до возврата (освобождения) имущества (п.20 постановления Пленума № 1).

Арендная плата вносится не только за период действия договора аренды, но и после его прекращения, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды. Причем размер арендной платы за фактическое пользование имуществом после прекращения договора аренды определяется по условиям этого договора (п.39 постановления Пленума № 1).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (п.3 ст.585 ГК).

Условие договора о размере арендной платы в течение года должно оставаться неизменным, за исключением случаев принятия акта законодательства, устанавливающего или изменяющего размер арендной платы за пользование определенным имуществом, либо если в договоре стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы по своему усмотрению в силу принципа свободы договора (п.22 постановления Пленума № 1).

Договором может быть предусмотрен более длительный срок (например, свыше года), в течение которого размер арендной платы должен оставаться неизменным.

Если условиями договора предусмотрено изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке, последний обязан направить арендатору соответствующее уведомление. При этом отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения к договору. Если договор не предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, у арендатора не возникает обязанности по внесению арендной платы в измененном размере и арендодатель не вправе требовать арендной платы сверх размера, согласованного сторонами (п.21 постановления Пленума № 1).

В договоре аренды может быть предусмотрен повышенный размер арендной платы на случай, если арендатор нарушает сроки арендных платежей. Судебная практика исходит из того, что это является изменением размера арендной платы, и при нарушении сроков оплаты арендодатель вправе взыскать арендную плату в повышенном размере.

2.1.3. Использование арендованного имущества

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.586 ГК).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Совершение арендатором вышеназванных действий без согласия арендодателя влечет ничтожность совершенных арендатором сделок с арендованным имуществом как не соответствующих требованиям законодательства.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено актами законодательства. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п.2 ст.586 ГК).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.586 ГК).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п.2 ст.587 ГК).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст.593 ГК).

Если арендатор возвращает имущество в состоянии, не соответствующем условиям договора, арендодатель должен принять это имущество и зафиксировать его состояние в документе, подтверждающем передачу. Если суд установит, что арендодатель уклонялся от приемки возвращаемого имущества (в том числе имущества в ненадлежащем состоянии), в удовлетворении требования о внесении арендной платы за период просрочки возврата может быть отказано (п.38 постановления Пленума № 1).

Если стороны в договоре не определили срок возврата арендованного имущества, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в день прекращения договора (ст.295, 593 ГК).

2.1.4. Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п.1 ст.587 ГК).

Капитальный ремонт - ремонт, в результате которого восстанавливаются утраченные в процессе эксплуатации качества имущества. Однако во избежание разногласий в каждом конкретном случае можно согласовывать, какие работы относятся к капитальному ремонту (при отсутствии соответствующих норм в нормативных правовых актах, технической документации на имущество).

При заключении договора аренды обязанность по проведению капитального ремонта и связанные с ним расходы могут быть возложены на любую из сторон. Если в договоре предусмотрено, что одна сторона выполняет капитальный ремонт, а другая возмещает связанные с ним расходы, то во избежание разногласий целесообразно согласовать виды, объемы, стоимость работ или порядок их определения.

Если в договоре обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора, однако не указано, за чей счет он производится, по общему правилу арендодатель обязан возместить арендатору расходы на капитальный ремонт. При этом не подлежат возмещению расходы арендатора, превышающие согласованную сметную стоимость, если целью капитального ремонта было создание дополнительных условий и удобств для арендатора.

Стоимость произведенного арендатором капитального ремонта может быть взыскана арендатором как во время действия, так и после прекращения действия договора аренды. Проведение капитального ремонта арендатором осуществляется по согласованию с арендодателем (п.26 постановления Пленума № 1).

Расходы арендатора по капитальному ремонту не подлежат возмещению, если арендатор не представил доказательств неотложной необходимости такого ремонта и уклонения арендодателя от его проведения, а также не подтвердил размер произведенных затрат. Расходы арендатора по капитальному ремонту в части, превышающей согласованную сметную стоимость, не подлежат возмещению, если арендатор произвел такой ремонт для создания дополнительных условий и удобств для своей предпринимательской деятельности.

Уклонение арендодателя от исполнения обязанности по капитальному ремонту не дает арендатору права заявлять требование о понуждении арендодателя к проведению такого ремонта, поскольку данное нарушение влечет иные правовые последствия. Арендатор вправе по своему выбору произвести необходимый капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ч.4 п.1 ст.587 ГК).

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, выполнять текущий ремонт этого имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законодательством (п.2 ст.587 ГК).

Арендатор вправе самостоятельно определять сроки, периодичность проведения текущего ремонта. Во избежание разногласий по поводу отнесения конкретных работ к капитальному либо текущему ремонту, а также по поводу объемов текущего ремонта, стороны могут указать в договоре виды и объемы работ, подлежащих выполнению в процессе текущего ремонта.

Судебная практика, в частности, исходит из того, что неосуществление арендатором текущего ремонта арендованного имущества не является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды в соответствии со ст.590 ГК.

2.1.5. Улучшение арендованного имущества

Улучшения арендованного имущества - это вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики (п.40 постановления Пленума № 1).

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством (п.2 ст.594 ГК).

Таким образом, стороны вправе согласовать в договоре условие о том, что расходы арендатора на произведенные с согласия арендодателя неотделимые улучшения возмещению не подлежат либо подлежат частично. Правило о том, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, не может быть изменено по соглашению сторон.

Согласие арендодателя на проведение арендатором улучшений имущества за счет собственных средств может быть оговорено как при заключении договора аренды, так и в процессе его исполнения.

Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда, а также влекут за собой изменение стоимости самого объекта. Неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя и переходят к нему вместе с объектом аренды после окончания договора.

Судебная практика исходит из того, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, арендатор вправе зачесть в счет арендных платежей применительно к п.1 ст.381 или подп.5 ч.1 п.2 ст.585 ГК.

При заявлении требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества арендатор должен доказать факт прекращения договора аренды, наличие согласия арендодателя на производство улучшений, а также факт наличия улучшений, произведенных за счет собственных средств, их неотделимость без вреда для объекта, стоимость произведенных улучшений (п.41 постановления Пленума № 1).

Поскольку право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает после прекращения договора аренды, соответствующее требование может быть заявлено в суде в пределах срока исковой давности начиная со дня прекращения договора, в рамках которого производились улучшения, независимо от наличия между сторонами последующего договора аренды.

Если арендатор по окончании договора аренды отделил произведенные им неотделимые улучшения и тем самым причинил ущерб арендованному имуществу, он обязан возместить арендодателю убытки, связанные с приведением имущества в надлежащее состояние (ст.14 ГК).

В случае признания договора аренды недействительным или незаключенным возврат приобретателем (арендодателем, собственником) стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества осуществляется на основании норм гл.59 ГК о неосновательном обогащении. При этом затраты, связанные с проведением неотделимых улучшений, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы выполнены с согласия собственника (законного владельца) имущества (п.42 постановления Пленума № 1).

Отнесение произведенных улучшений имущества к отделимым или неотделимым зависит от технических способов присоединения улучшений, а также от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно использоваться без этих улучшений (п.40 постановления Пленума № 1).

Отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта.

По общему правилу отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. В собственность арендодателя отделимые улучшения переходят лишь в случаях, когда они выполнены за счет амортизационных отчислений на арендованное имущество, а также если в договоре аренды прямо предусмотрено право собственности арендодателя на произведенные арендатором отделимые улучшения (п.1 ст.594 ГК).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п.4 ст.594 ГК).

2.1.6. Ответственность сторон при нарушении договора

Для случаев нарушения условий заключенного договора законодательством предусматривается возмещение убытков (ст.14, 364 ГК), уплата неустойки (ст.311 ГК) и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.366 ГК).

Заявляя иск о возмещении убытков, истец должен доказать факт нарушения обязательства ответчиком, факт причинения убытков, причинно-следственную связь между нарушением обязательства и возникновением убытков, а также размер причиненных убытков.

Арендодатель возмещает арендатору убытки, причиненные, в частности, при передаче объекта аренды без принадлежностей или документов, без которых имущество не может использоваться по назначению; при передаче объекта аренды с нарушением установленного срока; в случае нарушения обязанности по производству капитального ремонта; при отказе арендатору заключить договор на новый срок, если в течение года после истечения срока договора аренды был заключен новый договор с третьим лицом (ст.582, 587, 592 ГК).

Арендатор возмещает арендодателю убытки, причиненные, в частности, при использовании объекта аренды не в соответствии с условиями договора или назначением имущества; в случае нарушения сроков возврата арендованного имущества (ст.586, 593 ГК).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст.312 ГК). Соглашение об уплате неустойки может быть включено непосредственно в текст договора либо заключено письменно уже после подписания договора, но до момента его прекращения.

На основании ст.314 ГК суд вправе уменьшить неустойку, если ее сумма явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Суд вправе уменьшить сумму взыскиваемой неустойки как по ходатайству стороны по делу, так и по собственной инициативе. Если ходатайство об уменьшении неустойки в суде первой инстанции не заявлялось и суд не принимал решения об уменьшении неустойки по собственной инициативе, правовые основания для уменьшения неустойки вышестоящей судебной инстанцией отсутствуют (постановление Президиума ВХС от 08.08.2002 № 24 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами статьи 314 Гражданского кодекса Республики Беларусь»).

При решении вопроса о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суд выясняет наличие таких обстоятельств, как негативные последствия неисполнения обязательства ответчиком и их существенность для истца; размер договорной неустойки и его соотношение с обычно устанавливаемым размером по аналогичным договорам; длительность периода просрочки; факт выполнения обязательства ответчиком; применение к ответчику иных санкций за неисполнение обязательства и их размер (разъяснение ВХС от 25.05.2009 № 02-41/1206 «О применении статьи 314 ГК»).

Кроме того, при решении вопроса об уменьшении неустойки судом могут быть учтены действия сторон, направленные на добровольное досудебное урегулирование спора (разъяснение ВХС от 24.02.2011 № 02-38/380 «О применении законодательства»).

При рассмотрении заявленного стороной требования в приказном производстве суд не уменьшает размер взыскиваемой неустойки (п.6 постановления Пленума ВХС от 27.05.2011 № 9 «О некоторых вопросах приказного производства»).

Суд вправе уменьшить сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по заявлению должника, но не ниже чем до суммы процентов, исчисленной по ч.1 п.1 ст.366 ГК, если сумма процентов, размер которых определен договором, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п.4 ст.366 ГК).

При решении вопроса об уменьшении суммы процентов за пользование чужими денежными средствами судом может учитываться соотношение установленного в договоре размера процентов с действующей ставкой рефинансирования; соответствие договорного размера процентов принципу добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, то есть не направлено ли условие договора об уплате процентов на обогащение кредитора и т. п.

За период после прекращения договора аренды до возврата имущества арендодателю последний вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, но не вправе требовать уплаты неустойки, установленной в договоре (п.39 постановления Пленума от 21.01.2004  № 1).

Отказ граждан и юридических лиц от реализации принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами (п.2 ст.8 ГК).

Судебная практика исходит из того, что соглашение об отказе кредитора от права на взыскание пени и процентов не приводит к прекращению данного права. Но, заявляя требование о взыскании пени и процентов, кредитор должен доказать, что соглашение предусматривает именно отказ от права, а не согласование изменений в условия заключенного договора.

В определенных случаях сумма основного долга и неустойки может быть взыскана путем совершения исполнительной надписи нотариуса. Поскольку нотариус не наделен правом уменьшения суммы начисленной неустойки, возможно уменьшение неустойки путем заявления в суде требования о признании частично не подлежащей исполнению исполнительной надписи (абз.5 ст.42 ХПК). При этом в заявлении указывается оспариваемая сумма неустойки.

2.2. Разъяснение ВХС

Разъяснение от 20.10.2008 № 03-29/2202 «О порядке передачи здания по договору аренды».

2.3. Судебная практика

Отказывая в иске о взыскании с арендатора суммы неосновательного обогащения, полученной в результате использования автовышки после прекращения договора аренды, суд признал, что к моменту прекращения договора аренды работы, для выполнения которых арендовалась автовышка, были завершены. Факты использования автовышки после прекращения договора аренды и неосновательного сбережения арендатором суммы арендных платежей истцом не доказаны (дело № 156ЭИП21179).

Признано необоснованным требование о взыскании долга по арендным платежам, поскольку договор аренды расторгнут по соглашению сторон с составлением акта о возврате имущества. Доказательства пользования арендованным имуществом после прекращения договора отсутствуют, поскольку переписка сторон по электронной почте, на которую ссылался истец, не отвечает критериям достоверности и достаточности для выводов о продолжении договорных отношений (дело № 156ЭИП211079).

Арендатору отказано в иске о взыскании стоимости имущества, переданного арендодателю. Дополнительное соглашение к договору аренды содержит указание на то, что имущество арендатора принимается арендодателем в счет арендных платежей. Действия сторон по исполнению дополнительного соглашения подтверждают его направленность на прекращение арендных отношений, а не возникновение иного рода обязательств (дело № 154-11/2020).

Поскольку по условиям договора аренды возникновение обязательства по передаче объекта в аренду зависит от уплаты арендатором обеспечительного платежа, суд признал, что неисполнение арендатором обязательства по уплате обеспечительного платежа и непередача объекта в аренду в согласованные сроки повлекло невозможность получения арендодателем дохода в виде арендной платы в установленном размере (дело №155ЭИП206/К №248-29/2020/1337А/К).

Поскольку ремонт помещений проводился арендодателем без согласования с арендатором времени и порядка его проведения и арендатор был лишен возможности пользоваться арендованными помещениями, признано обоснованным требование арендатора о взыскании с арендодателя суммы неосновательного обогащения (дело № 152ЭИП21317).

Суд признал доказанным факт создания ответчиком препятствий в доступе в помещение, принадлежащее истцу и переданное им в аренду третьему лицу. Поскольку вследствие чинимых ответчиком препятствий арендатор не мог пользоваться арендуемым помещением и арендная плата с него истцом не взималась, признано обоснованным требование истца о взыскании убытков в виде упущенной выгоды (суммы неполученной арендной платы) (дело № 155ЭИП21439).

Иск о взыскании убытков - расходов на восстановление коврового покрытия, используемого в арендованных помещениях, удовлетворен частично. Суд признал, что возмещению подлежат убытки, составляющие стоимость работ и материалов по замене покрытия в помещениях, где имелись его разрывы. В других помещениях дефекты в виде потертостей покрытия признаны естественным износом, что исключает вину ответчика в возникновении убытков (дело № 155ЭИП211569).

Отказывая арендодателю в иске о возмещении ущерба, суд указал на отсутствие причинно-следственной связи между действиями арендатора по использованию арендованного подъемника и уничтожением этого имущества, на отсутствие доказательств вины арендатора в нарушении норм и правил эксплуатации подъемника (дело № 239-15/2020/6/1260А/9К).

Поскольку после смены собственника арендованных помещений арендатор заключил новые договоры аренды с новым собственником и при этом прежний собственник каких-либо обязательств по возмещению ранее произведенных неотделимых улучшений не принимал, суд отказал арендатору в иске о взыскании стоимости неотделимых улучшений (дело № 156ЭИП21424).

Отсутствие передаточного акта после окончания срока договора аренды, если арендатор продолжил занимать то же помещение на основании вновь заключенного договора, не свидетельствует о том, что стороны не исполнили обязанность по передаче и принятию помещения в аренду (дело № 54-7/2019/190А/1352К).

Расходы арендодателя по оплате жилищно-эксплуатирующей организации отчислений на капитальный ремонт не подлежат взысканию с арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (дело № 207-14/2019/36А/567К).

Поскольку арендатор принял в аренду помещение без замечаний к его техническому состоянию, а на момент возврата в помещении имелись дефекты, отраженные в двусторонних актах, суд пришел к выводу, что состояние помещения ухудшилось в процессе эксплуатации (аренды) и причиненные арендодателю убытки, связанные с устранением дефектов, подлежат возмещению (дело № 238-25/2020/1000А/1185К).

Требование арендодателя о взыскании убытков по договору аренды признано обоснованным, поскольку доказан факт возврата помещений из аренды в состоянии, требующем проведения ремонтных работ. Учитывая, что арендодатель содействовал увеличению размера убытков, суд уменьшил размер подлежащих взысканию расходов по ремонту на 40 % (дело № 29-9/2020/79А/888К).

Тот факт, что арендатор произвел улучшения арендованного имущества за счет собственных средств, подтверждается актом передачи имущества арендодателю после прекращения договора. Достоверная стоимость произведенных улучшений арендованного имущества может быть определена на основании судебной строительно-технической экспертизы (дело № 48-5/2019/408А/268К).

Поскольку суду не представлены доказательства соблюдения истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора об устранении препятствий в пользовании имуществом и выселении, требование истца о понуждении ответчиков освободить спорные площади оставлено без рассмотрения (дело № 92-11/2020/223А/901К).

Отменив принятые по делу постановления и взыскав с арендатора убытки (упущенную выгоду), кассационная инстанция признала, что поскольку арендатор в установленный договором срок не принял помещение в аренду, не вносил арендную плату, не заявил отказ от исполнения договора, было нарушено право арендодателя на извлечение доходов от сдачи имущества в аренду в спорный период (дело № 65-6/2019/625А/890К).

Отменив решение по делу и отказав во взыскании арендных платежей, апелляционная и кассационная инстанции исходили из того, что установлен факт прекращения договора аренды и возврата имущества арендодателю, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы на условиях договора. Факт нахождения на арендованной площадке имущества, проданного арендатором третьему лицу, не подтверждает наличие правоотношений в рамках договора аренды (дело № 674-21/2018/229А/827К).

Отменив решение по делу и отказав арендатору во взыскании неосновательного обогащения (излишне внесенных арендных платежей), апелляционная и кассационная инстанции исходили из того, что подписанный сторонами акт обмера арендуемых помещений касается только отапливаемых помещений столовой, в то время как иными доказательствами по делу подтверждается передача в аренду помещений большей площади (торговый зал, моечная, кухня и др.) (дело № 29-12/2019/150А/763К).

Иск о взыскании убытков, причиненных в связи с возвратом арендованного помещения в надлежащем состоянии, признан обоснованным. Судебные инстанции признали, что поскольку помещение на момент возврата арендодателю не соответствовало тому состоянию, в котором находилось на момент заключения договора, подлежат возмещению затраты арендодателя на приведение помещения в надлежащее состояние (дело № 1-15/2019/347А/706К).

Иск о взыскании арендной платы и пеней признан обоснованным, поскольку материалами дела подтвержден факт передачи имущества в аренду и его использования арендатором, тогда как доказательства возврата имущества из аренды отсутствуют. Судебные инстанции признали подложным доказательством представленное ответчиком допсоглашение о расторжении договора и признании подписанных к нему приложений и актов утратившими силу (дело № 331-21/2018/265А/618К).

Иск о довзыскании арендной платы признан необоснованным. Судебные инстанции исходили из того, что изменение коэффициента спроса в договоре аренды возможно только по соглашению сторон. Поскольку такого соглашения суду не предоставлено, отсутствуют основания для довзыскания арендной платы с учетом иного коэффициента, нежели установлено договором (дело № 280-12/2018/1501А/127К).

Поскольку доказательств освобождения арендуемого помещения и прекращения действия договора аренды суду не представлено, а факт просрочки исполнения обязательства по внесению арендных платежей доказан материалами дела, требование о взыскании задолженности по арендной плате, пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами признано обоснованным (дело № 196-12/2017/160К).

Признавая обоснованным иск о взыскании арендной платы, судебные инстанции пришли к выводу, что законодательством не предусмотрен расчет почасовой арендной платы при сдаче в аренду помещений на рынках и в торговых центрах, что плата за аренду торговых мест на рынке исходя из пропорции трех часов к восьмичасовому рабочему дню не соответствует законодательству, регулирующему порядок определения арендной платы по объектам государственной собственности (дело № 435-23/2016/16/1494А, 1523А/1767К/19К).

Признав обоснованным требование о возмещении ущерба, причиненного в результате ДТП с участием арендованного автомобиля, судебные инстанции исходили из того, что в силу ст.14, 290, 291 Гражданского кодекса Республики Беларусь и условий договора у ответчика возникла обязанность по возмещению указанного ущерба, которая добровольно не исполнена (дело № 576-25/2016/1393А/37К).

Иск о взыскании пеней и процентов по ст.366 Гражданского кодекса Республики Беларусь за просрочку арендных платежей признан обоснованным. Судебные инстанции исходили из того, что представленный истцом акт сдачи-приемки выполненных работ по договору аренды строительной техники с экипажем содержит сведения о периоде аренды, стоимости аренды и оказанных услугах по управлению техникой. Из акта сдачи-приемки выполненных работ также усматривается наличие просрочки по внесению арендной платы (дело № 4-12/2016/688А/934К).

Поскольку арендатор до истечения срока договора направил арендодателю уведомление об освобождении арендуемых помещений, но последний в установленном порядке помещения не принял, какой-либо документ о наличии недостатков имущества не составил, признано необоснованным требование о взыскании арендной платы за период, когда помещения арендатором были освобождены и приняты необходимые меры по их возврату (дело № 97-5/2015/196А/9К).

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда согласилась с выводом судебных постановлений о необоснованности иска о взыскании с арендодателя стоимости выполненного арендатором ремонта здания, поскольку договоры на проведение подрядных работ арендатор заключал по своей воле, доказательств наличия между сторонами соглашения о возмещении расходов на ремонт не представлено, то есть арендатор должен был знать об отсутствии у арендодателя обязательства по оплате ремонта (дело № 22-3/2015/145А/574К).

2.4. Судебная практика. Аналитические материалы

Смена собственника объекта аренды: судьба обеспечительного платежа и арендной платы (П.Бондюк, юрист).

Взыскание процентов за пользование коммерческим займом в приказном производстве: два разных решения суда (П.Бондюк, юрист).

Некоторые вопросы гражданско-правовой ответственности за поломку оборудования в процессе аренды (В.Станкевич, адвокат).

Взыскание арендной платы после прекращения договора аренды (С.Белявский, юрист-лицензиат, медиатор, председатель третейского суда «Экономические споры», с 2009 по 2019 год - судья экономического суда, М.Кобринец, юрист).

По истечении срока аренды возобновление договора происходит по его последним условиям (С.Белявский, юрист-лицензиат, председатель Третейского суда «Экономические споры», с 2009 по 2019 год - судья экономического суда Гродненской области).

Уменьшение арендной платы в судебном порядке при недостатках имущества (С.Белявский, юрист-лицензиат, председатель Третейского суда «Экономические споры», с 2009 по 2019 год - судья экономического суда Гродненской области).

Нарушение арендодателем прав арендатора и злоупотребление им своими правами (О.Бандык, юрист).

Предоставление имущества в аренду без акта не освобождает от арендной платы (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области).

Возврат арендованного транспортного средства с учетом нормального износа. Вопросы доказывания (Н.Мадудин, судья Верховного Суда Республики Беларусь в отставке).

Спор о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (К.Дроздовская, судья экономического суда г. Минска).  

Аренда рекламного пространства. Правовое регулирование и судебная практика (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области).

Обзор судебной практики судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь (споры из арендных правоотношений) (О.Бандык, юрист).

Неустранение дефектов арендованного имущества не основание для отказа в его приемке (А.Теребей, магистр юридических наук, юрист частного предприятия «Юридическое бюро Олега Панина»).

Суд отказал во взыскании арендной платы и штрафных санкций по договору аренды техники (С.Курадовец, судья экономического суда г. Минска).

Взыскание задолженности по арендной плате и расторжение договора аренды в судебном порядке (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области, заместитель председателя областного отделения Союза юристов).

Взыскание задолженности по арендной плате (С.Лях, судья экономического суда Гродненской области, Д.Монтик, антикризисный управляющий).

Взыскание неосновательного обогащения по использованию торгового места и процентов за пользование чужими денежными средствами (Д.Ломаник, судья экономического суда Гродненской области).

Условие о пене должно быть согласовано сторонами письменно (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области).

Повышенные проценты подлежат уменьшению только по заявлению должника (С.Белявский, судья хозяйственного суда Гродненской области).

Ограничение несоразмерной пени в договоре (С.Белявский, судья хозяйственного суда Гродненской области).

3. Недействительность (ничтожность) договора аренды

3.1. Правовое регулирование

3.1.1. Основания признания договора аренды недействительным (ничтожным)

Сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1 ст.167 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано в установленном порядке, а также договор аренды, заключенный без согласия собственника, в силу ст.169 ГК является ничтожным как не соответствующий требованиям ст.579 ГК (пп.11, 12 постановления Пленума № 1).

Несоблюдение письменной формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность (ч.2 ст.622 ГК).

Поскольку заключение, изменение, расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех его участников (п.1 ст.249 ГК), при отсутствии такого соглашения в силу ст.169 ГК договор аренды является ничтожным как не соответствующий требованиям ст.210, 249, 579 ГК (абз.3 п.10 постановления Пленума № 1).

Договор аренды, заключенный с превышением полномочий, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по основаниям ст.175 ГК по иску лица, в интересах которого установлены ограничения. Представление доказательств прямого одобрения договора аренды, в том числе последующего, может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании такой сделки недействительной (ст.184 ГК).

В удовлетворении иска о признании сделки недействительной будет отказано, если при рассмотрении дела суд установит наличие оснований считать эту сделку ничтожной либо если в исковом заявлении приведены основания, по которым сделка является ничтожной (п.5 постановления Пленума ВХС от 28.10.2005 № 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок»).

Если при рассмотрении иска о признании договора аренды недействительным суд установит, что этот договор является незаключенным, в удовлетворении такого иска будет отказано (п.14 постановления Пленума № 26).

3.1.2. Последствия признания договора аренды недействительным

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

При заявлении требования о применении последствий недействительности сделки истец должен указать, какие именно последствия в отношении каждой из сторон он просит применить (пп.27, 28 постановления Пленума № 26).

При определении стоимости неосновательного пользования имуществом по аналогии закона применяется правило п.2 ст.974 ГК, согласно которому лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Денежные средства, перечисленные арендатором по недействительному договору аренды, являются платой за фактическое пользование имуществом (п.1 ст.585 ГК), поэтому требование арендатора о возврате уплаченной суммы как исполненного по недействительному договору будет неправомерным.

Таким образом, если при рассмотрении иска о взыскании задолженности по арендной плате суд придет к выводу о недействительности представленного сторонами договора аренды, в удовлетворении такого иска будет отказано (п.19 постановления Пленума № 1).

Последствия недействительности договора аренды в виде взыскания суммы неосновательного обогащения (п.1 ч.1 ст.972 ГК) наступают в случаях, когда предоставленное сторонами друг другу имущество неэквивалентно, а также при наличии дополнительных последствий недействительности договора аренды, помимо установленных п.2 ст.168 ГК.

3.2. Разъяснения ВХС

Разъяснение от 26.01.2010 № 02-28171 «Об установлении факта ничтожности сделки».

Разъяснение от 18.05.2007 № 03-30/862 «О сделке, заключенной на крайне невыгодных условиях».

3.3. Судебная практика

Суд не нашел оснований для установления факта ничтожности договора субаренды, учитывая согласие арендодателя на сдачу помещений в субаренду, уведомление залогодержателя о нахождении предмета ипотеки в аренде и его согласие на перепланировку помещений. Поскольку договор субаренды заключен в письменной форме со всеми существенными условиями, исполнялся сторонами и прекращен в установленном порядке, основания для признания договора субаренды незаключенным также отсутствуют (дело № 81-8/А/1А/К).

Отказано в иске о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества как заключенного под влиянием обмана (несообщение при заключении договора об установленном судом запрете на эксплуатацию передаваемых в аренду помещений). Суд исходил из того, что при принятии в свое ведение объекта аренды по передаточному акту истец не усмотрел препятствий для его использования по целевому назначению (дело № 155ЭИП212421).

Отказывая в признании недействительным договора аренды по основаниям ст.180 ГК, суд указал, что истцом не доказан факт злонамеренного соглашения представителей сторон, под влиянием которого совершена сделка, и возникновения вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого. Довод истца о том, что доказательством злонамеренного соглашения представителей сторон является установление в договоре крайне низкой ставки арендной платы, признан несостоятельным (дело № 201-12/2020/А/К).

Отказывая в иске об установлении факта ничтожности договора аренды, судебные инстанции исходили из того, что в договоре стороны предусмотрели право арендатора по своему усмотрению (без согласия арендодателя) сдавать помещения в субаренду, а заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не влечет его недействительность (дело № 6-20/2020).

Поскольку договор аренды помещений ранее признан в судебном порядке недействительным с даты его заключения и не влечет юридических последствий, договор субаренды как не соответствующий требованиям ст.579 ГК является ничтожным (дело № 155ЭИП204/К 294-24/2020).

Самовольно выполненная собственником реконструкция изолированного помещения не является основанием для признания недействительными договоров аренды и субаренды этого помещения (дело № 31-11/2020/132А/671К).

Договор аренды имущества, находящегося в лизинге, заключенный лизингополучателем в нарушение договора лизинга без письменного согласия лизингодателя, является ничтожным (дело № 10-28/2020/429А/612К).

Поскольку арендатор фактически пользовался зданием, переданным ему по недействительному договору аренды, в том числе помещениями, относящимися к самовольной постройке, учитывая последующую госрегистрацию изменения здания, перечисленная арендатором сумма является платой за пользование имуществом, но не суммой неосновательного обогащения (дело № 231-16/2020/1052А/1173К).

Иск об установлении факта ничтожности договора аренды земельного участка признан обоснованным, поскольку в нарушение законодательства в состав данного участка включены земли общего пользования, которые не могут быть использованы для строительства, так как отделены красными линиями от территории, предназначенной и возможной для застройки (дело № 254-4/2017-319А/162К).

Иск об установлении факта ничтожности договора аренды признан необоснованным. Поскольку доказательств наличия препятствий в использовании арендуемого помещения не представлено, признан несостоятельным довод истца о несоответствии договора требованиям ст.582 ГК из-за того, что назначение помещения не позволяло использовать его для целей, указанных в договоре (дело № 356-2/2017/227А/605К).

Признавая обоснованным требование о взыскании суммы неосновательного обогащения, судебные инстанции исходили из того, что поскольку право собственности на имущество, переданное в аренду по недействительному договору, за ответчиком не было зарегистрировано в установленном порядке и ответчик не подтвердил своих прав на имущество, произведенные истцом платежи признаны неправомерными (дело № 327-26/2015/116/746А/1102К).

Иск об установлении факта ничтожности договоров аренды объектов недвижимости как не соответствующих нормам Указа Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 признан необоснованным. Судебные инстанции признали, что Указ № 518, регулирующий порядок сдачи в аренду объектов республиканской собственности, не применяется в данном случае, поскольку спорные объекты находятся в коммунальной собственности и при сдаче их в аренду применяется иной порядок, который при заключении оспариваемых договоров не был нарушен (дело № 129-8/2015/100А/101А/29К,36К).

3.4. Судебная практика. Аналитические материалы

Основание недействительности сделки, не предусмотренное законодательством, не влечет ее недействительность (Н.Мадудин, судья Верховного Суда Республики Беларусь в отставке).

Возможность признания судом сделки недействительной, когда полномочия по ее совершению ограничены (Э.Король, судья экономического суда Гродненской области).

Несоответствие переданного в аренду помещения установленным договором целям его использования не влечет недействительность договора аренды  (С.Курадовец, судья экономического суда г. Минска). 

Судебная практика по делам, связанным с незаключенностью и недействительностью договоров аренды (Э.Король, судья экономического суда Гродненской области). 

Несогласование размера арендной платы влечет незаключенность договора аренды (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области).

Последствия перечисления предварительной оплаты по недействительному договору аренды (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области, член общественного объединения «Белорусский республиканский союз юристов»).

Субаренда без согласия арендодателя: подходы белорусской и российской судебной практики (О.Бакиновская, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры теории и истории государства и права Академии управления при Президенте Республики Беларусь, Ю.Амельченя, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь).

Признание договора аренды ничтожным и выселение из занимаемых нежилых помещений (Ю.Грушецкий, судья хозяйственного суда г. Минска).

4. Прекращение, изменение договора аренды

4.1. Правовое регулирование

4.1.1. Расторжение договора аренды по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст.590 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.420 ГК.

До обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и о намерении расторгнуть договор (ч.3 ст.590 и п.2 ст.422 ГК).

Если арендодатель письменно уведомил арендатора о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, но не предупредил о расторжении договора, досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора не считается соблюденным, и соответствующее исковое заявление арендодателя суд оставит без рассмотрения (п.30 постановления Пленума № 1).

При рассмотрении иска арендодателя о расторжении договора суд учитывает, устранены ли арендатором к моменту вынесения решения по делу нарушения, послужившие основанием для такого иска, являются ли допущенные арендатором  нарушения существенными, а также  степень вины арендатора, соблюдение баланса прав и законных интересов сторон.

В удовлетворении требования арендодателя о расторжении договора может быть отказано, если суд установит, что нарушения, послужившие основанием для заявления этого требования, устранены арендатором в разумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу), либо если допущенные арендатором нарушения не являются существенными (п.30 постановления Пленума № 1).

4.1.2. Расторжение договора аренды по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст.591 ГК).

Кроме того, ГК предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, если:

• арендодателем не переданы относящиеся к объекту аренды принадлежности и документы, когда это влечет невозможность использования имущества по назначению (п.2 ст.582);

• арендодатель не предоставил объект аренды в указанный в договоре срок, а при его отсутствии - в разумный срок (п.3 ст.582);

• обнаружены недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию (ст.583), за исключением недостатков, которые оговорены при заключении договора либо должны были быть обнаружены при передаче имущества;

• арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на объект аренды (ст.584);

• арендодателем нарушены обязательства по проведению капитального ремонта (ст.587).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.420 ГК.

При этом действует общая норма п.2 ст.422 ГК: иск о расторжении договора может быть заявлен арендатором только после получения отказа арендодателя на предложение расторгнуть договор либо при неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

4.1.3. Односторонний отказ от исполнения договора аренды

Пункт 3 ст.420 ГК допускает возможность установления в договоре аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора. При этом основания для одностороннего отказа от договора могут быть и не связаны с нарушением договорных обязательств. Также стороны могут согласовать возможность одностороннего отказа от договора без каких-либо оснований.

Односторонний отказ от договора аренды возможен также в случаях, предусмотренных законодательством. Так, согласно п.2 ст.581 ГК, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законодательством или договором.

Указанный порядок одностороннего отказа от исполнения договора аренды не зависит от наличия либо отсутствия каких-либо виновных действий сторон в процессе исполнения договора.

В п.15 постановления Пленума № 1 разъяснено, что если договор аренды заключен на неопределенный срок, письменное предупреждение одной из сторон об отказе от договора является надлежащим документом, направленным на прекращение договорных отношений в порядке п.2 ст.581 ГК, и безусловным основанием для возврата арендованного имущества (в этом случае не требуется судебного постановления).

При оценке условия договора о возможности одностороннего его расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа от договора, суд выясняет действительную волю сторон как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него (п.19 постановления Пленума ВХС от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров».

Для одностороннего отказа от договора достаточно направить соответствующее уведомление другой стороне. Договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления об одностороннем отказе от договора либо по истечении срока, установленного законодательством, уведомлением или соглашением сторон.

Судебная практика исходит из того, что если в законе или договоре не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора, но арендатор освободил арендованное помещение и не пользуется им, то договор аренды не может считаться прекращенным, и арендодатель вправе требовать внесения арендной платы. В подобном случае у арендатора отсутствует право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

4.1.4. Иные основания прекращения договора аренды

Действие договора аренды недвижимого имущества прекращается в случае выкупа такого имущества арендатором (ст.595 ГК). При этом договор аренды прекращается с момента государственной регистрации права собственности арендатора на выкупленное имущество, если арендные обязательства не прекратились по соглашению сторон или по иным основаниям (п.28 постановления Пленума № 1).

В случае ликвидации арендодателя действие договора аренды прекращается без перехода прав и обязанностей по нему к другому лицу (п.29 постановления Пленума № 1).

Одним из оснований для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении этого договора (ст.421 ГК). Причем обстоятельства должны измениться настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Судебная практика исходит из того, что для субъектов предпринимательства изменение условий экономической деятельности не является существенным изменением обстоятельств, дающим право требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.

В частности, что неосуществление арендатором текущего ремонта арендованного имущества не является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды в соответствии со ст.590 ГК.

4.1.5. Последствия прекращения договора аренды

По общему правилу, в случае изменения или расторжения договора обязательства сторон считаются соответственно измененными или прекращенными с момента достижения соглашения сторон об изменении или расторжении договора либо с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении или изменении договора (п.3 ст.423 ГК).

Когда договор расторгается вследствие существенно изменившихся обстоятельств, суд по требованию любой из сторон может определить последствия расторжения этого договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. За несвоевременный возврат арендованного имущества договором может быть предусмотрена неустойка (ст.593 ГК).

То есть само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено арендодателю, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Таким образом, плата за пользование имуществом, не возвращенным после прекращения договора аренды, не является неосновательным обогащением.

Факт возврата имущества арендатором должен быть подтвержден документами, отвечающими требованиям законодательства и договора.  Например, возврат арендованного недвижимого имущества должен производиться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п.2 ст.626 ГК).

Если будет доказано, что после прекращения договора арендатор совершил действия, направленные на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, но арендодатель уклонялся от приемки этого имущества, в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за период просрочки возврата имущества может быть отказано судом.

Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут быть уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта; уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т. п. (пп.38 и 39 постановления Пленума № 1).

Судебная практика исходит из того, что обнаружение дефектов при возврате арендованного имущества не признается основанием для отказа арендодателя от принятия этого имущества. Если в согласованный с арендодателем срок арендатор не устранит выявленные и зафиксированные в акте дефекты возвращаемого имущества, арендодатель вправе заявить иск о возмещении убытков.

Заявляя в суде требование о возмещении убытков, причиненных в связи с расторжением договора (односторонним отказом от договора),  истец должен доказать факт существенного нарушения договора ответчиком и причинную связь между нарушением и расторжением договора.

В период после прекращения договора аренды до возврата имущества арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.366 ГК), но не вправе требовать уплаты неустойки (штрафа, пени), установленной в прекратившем свое действие договоре аренды.

4.1.6. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

По общему правилу арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии в договоре такого срока - в разумный срок до истечения срока договора (ч.1 п.1 ст.592 ГК).

Арендатор, нарушивший условия договора, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Заявляя в суде требование о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, арендатор должен доказать факт надлежащего исполнения  обязательств по договору и направления арендодателю в установленный срок уведомления о намерении заключить договор на новый срок. При этом требуется согласие арендатора заключить договор на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с третьим лицом.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года после истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения причиненных при этом убытков, либо только возмещения убытков (ч.3 п.1 ст.592 ГК).

Положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от договора на основании п.2 ст.581 ГК как заключенного на неопределенный срок, а также в случае совершения сторонами действий, направленных на расторжение договора (п.35 постановления Пленума № 1).

4.2. Разъяснение и письмо ВХС

Разъяснение от 15.03.2010 № 02-40/584 «О расторжении договора аренды и взыскании задолженности».

Письмо от 28.04.2006 № 03-29/860 «О возврате арендованного имущества».

4.3. Судебная практика

В силу ст.591 ГК по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору. Учитывая, что ответчиком не исполнена обязанность по предоставлению определенного договором имущества истцу в субаренду, суд сделал вывод о наличии оснований для расторжения договора субаренды (дело № 628-21/2019/229А/605К).

Учитывая, что целью аренды помещений являлось осуществление банковской деятельности, что в стране не вводились ограничения на посещение общественных мест в связи с эпидемией, а внедрение дистанционных механизмов обслуживания клиентов проведено по инициативе банка и явилось не только следствием эпидемии, но и средством поддержания конкурентных позиций банка на рынке банковских услуг, суд признал, что ссылки банка на уменьшение числа клиентов, необходимость внедрения дистанционных сервисов и уменьшение числа сотрудников не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (дело № 180-4/10/А/К).

Требование о признании незаключенным соглашения о расторжении договора аренды оставлено без удовлетворения, поскольку оно не содержит условий ни об уплате арендных платежей, ни о подписании акта о возврате помещения. С даты, когда арендатор передал арендодателю ключи от помещения, договор аренды прекратил свое действие (дело № 179-7/А/К).

В связи с нарушением арендатором условий договора о внесении арендных платежей арендодатель в одностороннем порядке отказался от договора, надлежаще уведомив об этом арендатора, что повлекло прекращение договора аренды и возникновение у арендатора обязанности по возврату арендованного помещения (дело № 155ЭИП21472/А/К/К).

Поскольку в нарушение условий договора аренды уведомление об одностороннем расторжении договора получено арендатором менее чем за месяц до требуемого освобождения помещения, довод истца о прекращении арендных отношений с даты, указанной в уведомлении, не принят. Начисление арендной платы произведено с учетом даты получения ответчиком уведомления об одностороннем расторжении договора (дело № 152ЭИП21301).

Поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, с учетом отсутствия надлежащих доказательств расторжения договора аренды, суд отказал в удовлетворении иска нового собственника о понуждении ответчика освободить арендуемое помещение (дело № 153ЭИП21287).

Иск о взыскании предусмотренной договором арендной платы в повышенном размере за время просрочки возврата арендованных помещений признан необоснованным. Установив факт возврата истцу арендованных помещений и учитывая дату возврата, суд признал, что нарушение сроков оформления акта приема-передачи помещений не является достаточным основанием для взыскания арендной платы в повышенном размере (дело № 155ЭИП21971).

В соответствии с условиями договора арендодатель письменно уведомил арендатора о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия, что опровергает довод ответчика о нарушении истцом порядка уведомления о прекращении договора. Поскольку добровольно после прекращения договора аренды ответчик имущество не возвратил, удовлетворен иск об освобождении арендованных помещений (дело № 33-8/69-5/2020/111А/27К).

Требование о расторжении договора аренды признано необоснованным, поскольку не доказан факт существенного ухудшения арендованного имущества. Неосуществление арендатором текущего ремонта не является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды в соответствии со ст.590 ГК (дело № 350-4/2019/248А/601К).

Арендодатель в случае реорганизации юридического лица - арендатора имеет право либо продолжить арендные отношения с новым арендатором, либо потребовать прекращения договора аренды и возмещения убытков (дело № 52-25/2020/562а/662К).

Длительное неэффективное использование арендатором земельного участка по целевому назначению, непринятие мер к устранению допущенных нарушений в установленные сроки признано существенным нарушением условий договора аренды и достаточным основанием для расторжения договора (дело № 116-11/2020/263А/1045К).

Поскольку арендатор освободил арендуемое помещение только через полгода после прекращения договора аренды (одностороннего отказа арендодателя от договора) и у арендодателя в этот период отсутствовала обязанность предоставлять арендатору помещение, соответствующее условиям договора аренды, за этот период подлежит взысканию арендная плата (дело № 246-4/2019/1307А/1443К).

Из норм законодательства и условий договора аренды не усматривается наличие у истца права на односторонний отказ от договора, а поскольку доказательства прекращения договора в ином порядке отсутствуют, стороны находятся в договорных отношениях и внесенные арендные платежи не являются неосновательным обогащением (дело № 115-24/2019/1060А/1230К).

Документ, озаглавленный как уведомление о расторжении договора аренды, текст которого свидетельствует о воле на прекращение договорных отношений, признается надлежащим уведомлением об отказе от договора (дело № 160-5/2019/469А/61К).

В договоре аренды стороны установили шестимесячный срок для уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора. Поскольку к моменту рассмотрения дела в суде этот срок не истек, то есть договор аренды не прекращен, иск о понуждении арендодателя принять имущество, возвращаемое арендатором в связи с односторонним отказом от договора, признан необоснованным (дело № 220-24/2019/1350А/1509К).

Исходя из принципа свободы договора, понудить сторону к заключению договора возможно только в том случае, если обязанность заключить такой договор следует из законодательства или добровольно принятого обязательства, поэтому при досрочном прекращении договора аренды право субарендатора на заключение с ним договора аренды не порождает у арендодателя обязанности заключить такой договор (дело № 150-24/2020/831А/917К).

Взыскание арендной платы после истечения срока действия договора возможно лишь в случае, если арендатор фактически пользовался им. Если арендатор имуществом фактически не пользовался в связи с чинимыми арендодателем препятствиями, то оснований для уплаты арендной платы за период после истечения срока договора не имеется (дело № 107-7/2019/6А/280К).

Довод о незаключенности договора аренды в связи с несоблюдением его письменной формы признан необоснованным, поскольку договор заключен посредством обмена по электронной почте текстом договора и подписания его сторонами. Во исполнение условий договора арендатор уплачивал арендную плату со ссылкой на спорный договор, арендованное имущество было передано в субаренду (дело № 203-5/2019/92А/337К).

По иску арендодателя отказано в расторжении договора аренды, поскольку арендатор освободил занимаемое помещение, что повлекло прекращение договора; во взыскании арендной платы также отказано, так как инициатором прекращения договора был арендодатель, доказательства вины арендатора отсутствуют; во взыскании затрат по ремонту помещения отказано ввиду отсутствия сведений о размере затрат (дело №17-7/2019/105А/875К).

Иск исполкома о расторжении договора аренды земельного участка признан обоснованным. Судебные инстанции признали существенными допущенные арендатором нарушения условий договора - неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение более двух лет, не занятие земельного участка негосударственным юридическим лицом в течение установленного срока (дело № 1-6/2019/88А,89АА/855К).

Иск о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения признан обоснованным, поскольку условия договора и фактические обстоятельства дела подтверждают факт просрочки арендных платежей более двух раз подряд. Ежемесячное частичное погашение долга не является исполнением обязательства в соответствии с условиями договора и не исключает наличие оснований для расторжения договора (дело № 477-21/2018/1214А/1592К).

Иск арендатора о взыскании с арендодателя неосновательно сбереженных денежных средств, полученных по договору аренды, признан обоснованным с учетом того, что арендатор при прекращении договора аренды не получил от арендодателя эквивалентность встречного предоставления; арендодатель не представил доказательства наличия ущерба или повреждения арендатором занимаемого помещения (дело № 88-17/2016/113А/1205К).

Иск о взыскании арендных платежей, пени, процентов по ст.366 Гражданского кодекса Республики Беларусь и об освобождении ответчиком торгового объекта признан обоснованным. Судебные инстанции признали, что отношения сторон вытекали из договора аренды, заключенного на неопределенный срок, но поскольку стороны подписали дополнительное соглашение о прекращении договора, основания, предусмотренные законодательством или договором, для нахождения ответчика в торговом объекте отсутствуют (дело № 30-5/2016/893К).

4.4. Судебная практика. Аналитические материалы

Избежать расторжения договора аренды можно, погасив долг во время судебного процесса (С.Белявский, директор юридической фирмы «Экономические споры», медиатор, председатель третейского суда «Экономические споры», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда, В.Полещук, юрист юридической фирмы «Экономические споры»).

Расторжение договора аренды в связи с непередачей в установленный срок объекта аренды, соответствующего условиям договора (О.Бандык, юрист).

Фактический возврат арендованного имущества устраняет обязанность платы за его использование (С.Белявский, директор юридической фирмы «Экономические споры», медиатор, председатель третейского суда «Экономические споры», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда, В.Полещук, юрист).

Установление в договоре ответственности за реализацию стороной права требовать расторжения договора неправомерно (О.Бандык, юрист).

Отличие штрафа от компенсационного платежа при отказе от договора (С.Белявский, директор юридической фирмы «Экономические споры», медиатор, председатель третейского суда «Экономические споры», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда, Е.Гавранина, юрисконсульт юридической фирмы «Экономические споры»).

Расторжение договора аренды в связи с пандемией COVID-19 (О.Бандык, юрист).

Оспаривание сделки по аренде обремененного залогом имущества как совершенной под влиянием обмана (Т.Батракова, судья экономического суда Гомельской области).

Правомерность одностороннего отказа от исполнения договора аренды со стороны арендодателя (В.Молчан, юрист).

Право арендодателя требовать возмещения убытков при нарушении арендатором срока приемки объекта аренды (С.Белявский, директор юридической фирмы «Экономические споры», медиатор, председатель третейского суда «Экономические споры», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда, О.Карпович, юрисконсульт унитарного предприятия «Гроднооблводоканал»).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, взыскана судом в пользу арендатора (К.Дроздовская, судья экономического суда г. Минска). 

Основания расторжения договора аренды земельного участка могут быть конкретизированы самим договором (Н.Мадудин, судья Верховного Суда Республики Беларусь в отставке). 

Признание ничтожным условия договора аренды о необходимости уплаты штрафа за реализацию арендатором своего права на односторонний отказ от договора (С.Курадовец, судья экономического суда г. Минска). 

Расторжение договоров аренды и выселение: правовое регулирование и судебная практика (Э.Король, судья экономического суда Гродненской области). 

Обзор судебной практики судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь (споры из арендных правоотношений) (О.Бандык, юрист).

Действительность одностороннего отказа арендатора от договора аренды не зависит от уплаты штрафных санкций, предусмотренных договором за такой отказ (З.Янович, судья экономического суда Минской области).

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя при несвоевременной оплате (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области).

Взыскание задолженности по арендной плате и расторжение договора аренды в судебном порядке (С.Белявский, судья экономического суда Гродненской области, заместитель председателя областного отделения Союза юристов).

Расторжение договора аренды по требованию арендодателя: как защититься арендатору (С.Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук).

Срок аренды закончился - выселяйтесь (С.Белявский, юрист, заместитель председателя Гродненского областного отделения общественного объединения «Белорусский республиканский союз юристов»).

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»