Материал помещен в архив

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА И ТРЕБОВАНИЯ К ЕГО СОДЕРЖАНИЮ

Правовые основы использования жилых помещений

Конституция Республики Беларусь гарантирует собственнику возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. При этом ограничение прав и свобод личности допускается только в случаях, предусмотренных законом.

Жилое помещение является одним из объектов права собственности, в отношении которых законом введены ограничения правомочий собственника - использовать жилое помещение можно лишь в соответствии с его назначением.

Гражданским кодексом РБ (далее - ГК) установлено, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками гражданам для проживания на основании договора.

В соответствии со ст.26 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК) право пользования жилыми помещениями возникает на основании:

• договора найма или поднайма жилого помещения;

• права собственности;

• завещательного отказа;

• по другим основаниям, не запрещенным законами Республики Беларусь.

От редакции «Бизнес-Инфо» Со 2 марта 2013 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РБ от 28.08.2012 № 428-З.

Согласно ст.577 ГК право временного владения и пользования или временного пользования имуществом возникает у арендатора (нанимателя) по договору аренды (имущественного найма).

Одновременно гражданское законодательство допускает сдачу в аренду недвижимого имущества.

Объектами аренды в соответствии со ст.578 ГК могут быть:

• земельные участки и другие обособленные природные объекты;

• предприятия и иные имущественные комплексы;

• здания;

• сооружения;

• оборудование;

• транспортные средства;

• другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом частью второй п.1 ст.578 ГК установлено, что законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются ЖК (ст.642 ГК).

На основании ст.101 ЖК граждане и юридические лица негосударственной формы собственности имеют право в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, помимо прочего, сдавать жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, по договору найма.

Следовательно, граждане и юридические лица, являющиеся собственниками жилых помещений, имеют право сдавать жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, на основании договоров найма жилых помещений частного жилищного фонда гражданам в целях, определяемых ЖК.

Обратите внимание! Применительно к жилищным правоотношениям в законодательстве применяется понятие договора найма, который ввиду специфики жилищных отношений заключается непосредственно между наймодателем (собственником жилого помещения) и нанимателем.

Использование жилых помещений для сдачи в аренду юридическому лицу

В соответствии со ст.8 ЖК жилые помещения имеют целевое назначение - они предназначаются для проживания граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. В части четвертой данной статьи ЖК содержится исключение для одноквартирных, блокированных жилых домов или их части - такие помещения без придания им статуса нежилых могут использоваться не по назначению по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

Важно! Во всех остальных случаях законодательство допускает использование пригодных для проживания жилых помещений в качестве нежилых при условии перевода их в нежилые. Так, согласно подп.1.1 п.1 Указа Президента РБ от 25.09.2009 № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые» по решению городских (районных) исполнительных комитетов и администраций районов в городах одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, могут быть переведены в нежилые по заявлению их собственников с соблюдением правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 мая 2013 г. Указ № 479 на основании Указа Президента РБ от 13.05.2013 № 219 утратил силу. В настоящее время перевод жилых помещений в нежилые регламентируется ст.21 ЖК, подп.1.1.14 и 1.1.15 п.1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200, - если административная процедура осуществляется в отношении собственника жилого помещения - гражданина; подп.8.1.5 и 8.1.6 п.8.1 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 17.02.2012 № 156, - если административная процедура осуществляется в отношении собственника жилого помещения - юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Что касается жилых помещений, то из существа жилищных правоотношений следует, что юридическое лицо не нуждается в улучшении жилищных условий и фактически проживать и использовать жилое помещение по назначению не может. Следовательно, нанимателем жилого помещения юридическое лицо являться не может. В этой связи граждане и юридические лица, являющиеся собственниками жилых помещений, имеют право сдавать жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, на основании договоров найма жилых помещений частного жилищного фонда только гражданам и только в целях, определяемых ЖК.

Таким образом, договор найма жилого помещения, нанимателем которого выступает юридическое лицо, не соответствует законодательству и, соответственно, не может быть зарегистрирован в местном исполнительном и распорядительном органе в установленном порядке.

Жилищным кодексом не регламентированы вопросы пользования жилыми помещениями на правах аренды. Вместе с тем ст.26 ЖК содержит перечень оснований для возникновения права пользования жилыми помещениями, который не является исчерпывающим. Так, допускаются другие, не предусмотренные данной статьей основания, не запрещенные законами Республики Беларусь.

Из существа ст.578 ГК вытекает, что жилые помещения могут быть отнесены к объектам аренды. При этом прямого запрета аренды жилых помещений законы Республики Беларусь не содержат.

Важно! На основании анализа типового договора найма жилого помещения частного жилищного фонда юридических лиц, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 24.09.2008 № 1408, можно сделать вывод, что организация вправе заключить с собственником жилого помещения договор аренды в целях дальнейшей сдачи данного жилого помещения по договорам найма своим работникам либо иным гражданам (например, с целью извлечения прибыли), но уже на условиях договора найма жилого помещения.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 мая 2013 г. следует применять форму вышеназванного типового договора найма в редакции постановления Совета Министров РБ от 08.05.2013 № 356.

Требования к содержанию договора аренды жилого помещения

Сторонами договора аренды жилого помещения могут выступать юридические лица либо гражданин - собственник жилого помещения в качестве арендодателя с одной стороны и юридическое лицо в качестве арендатора с другой стороны.

Поскольку сделка носит гражданско-правовой характер, к содержанию такого договора применяются общие требования, установленные ГК для договора аренды. Так, например, в договоре должны быть отражены следующие сведения:

1) данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта договора аренды;

2) состояние, в котором находится жилое помещение на дату передачи его в аренду;

3) срок аренды жилого помещения;

4) права третьих лиц на сдаваемое в аренду жилое помещение. Например, в случае сдачи в аренду жилого помещения, закрепленного в установленном порядке за детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, либо в случае сдачи жилого помещения, находящегося в залоге у банка;

5) порядок, условия и сроки внесения арендной платы, платы за жилищно-коммунальные услуги;

6) обязанности сторон по содержанию жилого помещения;

7) условия пользования арендованным помещением в соответствии с назначением имущества. Например, «для проживания работников арендатора» или «для сдачи внаем для краткосрочного проживания граждан»;

8) другие условия, предусмотренные законодательством.

Справочно С примерной формой договора аренды жилого помещения можно ознакомиться здесь.

Кроме перечисленных условий для договора аренды жилого помещения обязательной является письменная форма, поскольку согласно п.1 ст.580 ГК если одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор аренды независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Согласно п.2 ст.580 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

Согласно требованиям Декрета Президента РБ от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее - Декрет) договоры аренды недвижимого имущества (капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест) заключаются в порядке, предусмотренном законодательством, на срок не менее 3 лет. Заключение таких договоров на срок менее 3 лет допускается только с согласия арендаторов (подп.1.1 п.1 Декрета).

Справочно В соответствии с абзацем 6 ст.1 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» под изолированным помещением понимается внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

При этом договоры аренды недвижимого имущества независимо от срока аренды, договоры об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами.

Обратите внимание! В отличие от договора аренды жилого помещения договор найма жилого помещения юридических лиц, заключенный впоследствии с гражданином, подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе и считается заключенным с даты такой регистрации.

29.02.2012 г.

Наталья Кухарчик, заведующая юридическим сектором управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь