Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА. КРАТКОСРОЧНАЯ СДАЧА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В данном материале рассматривается возможность и порядок сдачи в аренду жилых помещений, где арендодателем является собственник жилого помещения - гражданин либо организация, а арендатором - организация, индивидуальный предприниматель. Кроме того, рассматриваются понятие и порядок предоставления жилых помещений для краткосрочного проживания.

Правовые основы предоставления жилых помещений в аренду

Нормативно-правовая база:

• Конституция Республики Беларусь;

• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК);

• Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее - ЖК);

• Указ Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест» (далее - Указ № 497);

• перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее - Перечень № 200);

• единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее - Перечень № 156);

• типовой договор найма жилого помещения частного жилищного фонда организаций, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.09.2008 № 1408 (далее - постановление № 1408);

• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (далее - постановление № 1191).

Конституция Республики Беларусь гарантирует собственнику возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. При этом ограничение прав и свобод личности допускается только в случаях, предусмотренных законом.

Жилое помещение является одним из объектов права собственности, в отношении которых законом введены ограничения правомочий собственника - использовать жилое помещение можно лишь в соответствии с его назначением.

Гражданским кодексом установлено, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками гражданам для проживания на основании договора.

В соответствии со ст.23 ЖК право пользования жилыми помещениями возникает на основании:

• права собственности;

• членства в организации застройщиков;

• договора найма или поднайма жилого помещения;

• завещательного отказа;

• договора пожизненного содержания с иждивением;

• письменного соглашения о признании членом семьи;

• иных оснований, предусмотренных ЖК и иными законодательными актами.

Право временного владения и пользования или временного пользования имуществом возникает у арендатора (нанимателя) по договору аренды (имущественного найма) (ст.577 ГК).

Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются ЖК (ст.642 ГК).

Исходя из п.2 ст.154 ЖК, собственники жилых помещений имеют право в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, помимо прочего, сдавать жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, гражданам - по договору найма, организациям - по договору аренды.

Обратите внимание! Применительно к жилищным правоотношениям в законодательстве применяется понятие договора найма, который ввиду специфики жилищных отношений заключается непосредственно между наймодателем (собственником жилого помещения) и нанимателем - гражданином.

Следовательно, граждане и юридические лица, являющиеся собственниками жилых помещений, имеют право сдавать жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, на основании договоров найма жилых помещений частного жилищного фонда гражданам только в целях, определяемых ЖК.

Назначение жилых помещений

Жилые помещения имеют целевое назначение - для проживания граждан (п.1 ст.14 ЖК).

Использование жилого помещения не по назначению (в том числе размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений) допускается только после перевода его в нежилое, за исключением следующих случаев:

1) жилое помещение может являться местом нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства на условиях и в порядке, определенных Президентом Республики Беларусь;

2) использование жилого помещения для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, предпринимательской деятельности может осуществляться в соответствии с ЖК с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности, природоохранных требований и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений;

3) использование не по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в том числе осуществление религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Обратите внимание! Во всех остальных случаях законодательство допускает использование пригодных для проживания жилых помещений в качестве нежилых при условии перевода их в нежилые. Порядок перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые определен в ст.21 ЖК, а также подп.1.1.14 и 1.1.15 п.1.1 Перечня № 200 - если административная процедура осуществляется в отношении граждан; подп.8.1.5 и 8.1.6 п.8.1 Перечня № 156 - если административная процедура осуществляется в отношении юридического лица или индивидуального предпринимателя.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 апреля 2017 г. подп.1.1.14 и 1.1.15 п.1 Перечня № 200 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 20.01.2017 № 21 изложены в новой редакции. В графе 4 слово «бесплатно» заменено словами «0,5 базовой величины».

Что касается найма жилых помещений юридическими лицами, то из существа жилищных правоотношений следует, что юридическое лицо не нуждается в улучшении жилищных условий и фактически проживать и использовать жилое помещение по назначению не может. Следовательно, нанимателем жилого помещения юридическое лицо являться не может. Согласно части второй п.2 ст.49 ЖК нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. В этой связи граждане и юридические лица, являющиеся собственниками жилых помещений, имеют право сдавать жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, на основании договоров найма жилых помещений частного жилищного фонда только гражданам и только в целях, определяемых ст.14 ЖК.

Таким образом, договор найма жилого помещения, нанимателем которого выступает юридическое лицо, не соответствует законодательству и, следовательно, не может быть зарегистрирован в местном исполнительном и распорядительном органе в установленном порядке.

Субъекты договора аренды жилого помещения

Исходя из подп.1.6 п.1 Указа № 497, физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче в аренду (субаренду) жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды (субаренды) жилого и (или) нежилого помещения, машино-места срока фактического предоставления таких помещений, машино-мест в аренду (субаренду) зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 марта 2018 г. часть первая подп.1.6 п.1 Указа № 497 после слов «(субаренду)», «(субаренды)» дополнена соответственно словами «найм», «найма» на основании Указа Президента Республики Беларусь от 05.03.2018 № 103.

Справочно Сдача внаем (поднаем) жилых помещений, кроме предоставления мест для краткосрочного проживания, не относится к предпринимательской деятельности (часть четвертая п.1 ст.1 ГК).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 января 2018 г. предоставление принадлежащих на праве собственности физическому лицу иным физическим лицам жилых помещений, садовых домиков, дач для краткосрочного проживания не относится к предпринимательской деятельности (абзац 3 подп.1.1 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 19.09.2017 № 337 «О регулировании деятельности физических лиц»). С 1 августа 2018 г. абзац 32 части четвертой п.1 ст.1 ГК изложен в новой редакции на основании Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 № 135-З: предоставление жилых помещений, садовых домиков, дач (кроме предоставления жилых помещений, садовых домиков, дач для краткосрочного проживания в соответствии с абзацем 33 части четвертой п.1 ст.1 ГК).

Форма договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждена постановлением № 1191. Из данной формы следует, что сторонами по договору аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан могут выступать гражданин - собственник жилого помещения (арендодатель) и юридическое лицо, индивидуальный предприниматель (арендатор).

В случае если второй стороной по договору является гражданин, то применяется форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденная постановлением № 1191.

Обратите внимание! Договор аренды жилого помещения, построенного (реконструированного) или приобретенного гражданином с привлечением льготного кредита, до полного погашения этого кредита подлежит регистрации только при наличии разрешения соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа на предоставление такого жилого помещения (его частей) по договору аренды (подп.1.61 п.1 Указа № 497). Ответственность за несоблюдение данного ограничения установлена ст.23.86 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 7 августа 2017 г. следует руководствоваться подп.1.61 п.1 Указа № 497 в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 04.07.2017 № 240. Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, аренды жилого помещения, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготного кредита, предоставленного в соответствии с законодательством открытым акционерным обществом «Сберегательный банк "Беларусбанк"», или построенных (реконструированных) с использованием субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом (субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом и субсидии на погашение основного долга по кредиту), выданным банками на строительство (реконструкцию) жилых помещений в установленном порядке, до полного погашения этого кредита подлежит регистрации при наличии разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации на предоставление такого жилого помещения (его частей) по договору найма, аренды.

Гражданское законодательство допускает сдачу в аренду недвижимого имущества.

Объектами аренды в соответствии со ст.578 ГК могут быть:

• земельные участки и другие обособленные природные объекты;

• предприятия и иные имущественные комплексы;

• здания;

• сооружения;

• оборудование;

• транспортные средства;

• другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Собственники жилых помещений (граждане и юридические лица) имеют право сдавать жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, гражданам - по договору найма, организациям - по договору аренды (п.2 ст.154 ЖК).

Обратите внимание! Таким образом, законодательством допускается схема, в которой арендодателем жилого помещения может быть как гражданин, так и организация, а арендатором - только организация либо индивидуальный предприниматель.

Следует отметить, что Типовой договор найма жилого помещения частного жилищного фонда организаций, утвержденный постановлением № 1408, определяет в качестве наймодателя - организацию, у которой на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении, на праве аренды находится жилое помещение.

Таким образом, конечной целью сдачи в аренду жилого помещения является использование данного жилого помещения по назначению, то есть для проживания граждан либо в соответствии со ст.14 ЖК.

Предоставление мест для краткосрочного проживания

Согласно ГК деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания является предпринимательской. Граждане вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Обратите внимание! Базовые ставки единого налога с индивидуальных предпринимателей и иных физических лиц за предоставление мест для краткосрочного проживания (предоставление жилых помещений, садовых домиков, дач по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней (за каждое жилое помещение, садовый домик, дачу), определены в п.39 приложения 25 к Налоговому кодексу Республики Беларусь.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. следует руководствоваться п.39 приложения 25 к Налоговому кодексу Республики Беларусь в редакции Закона Республики Беларусь от 18.10.2016 № 432-З. Изменились базовые ставки единого налога за месяц. На 2018 год базовые ставки единого налога с индивидуальных предпринимателей и иных физических лиц установлены в приложении 8 к Указу Президента Республики Беларусь от 25.01.2018 № 29.   Кроме того, индивидуальные предприниматели обязаны ежегодно представлять «Отчет о деятельности индивидуального предпринимателя по предоставлению услуг гостиниц и прочих мест для краткосрочного проживания» (постановление Национального статистического комитета Республики Беларусь от 21.10.2015 № 154).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 ноября 2018 г. в вышеназванной форме в реквизитах «Название формы» и «Адресная часть и срок представления» слова «гостиниц и прочих мест для краткосрочного проживания» заменены словами «по временному проживанию» на основании постановления Национального статистического комитета Республики Беларусь от 20.07.2018 № 57.

Под предоставлением мест для краткосрочного проживания понимается предоставление жилого помещения по заключенным в календарном году двум и более договорам найма, поднайма жилых помещений, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней (п.47 ст.1 ЖК).

Пунктом 2 ст.25 ЖК определено право граждан в области жилищных отношений в соответствии с законодательством на осуществление предпринимательской деятельности посредством предоставления мест для краткосрочного проживания с соблюдением требований, установленных ЖК.

Исходя из п.4 ст.26 ЖК, граждане при осуществлении предпринимательской деятельности посредством предоставления мест для краткосрочного проживания обязаны обеспечивать соблюдение нанимателями (поднанимателями) жилых помещений:

• установленных для проживания санитарных и технических требований;

• правил пожарной безопасности;

• природоохранных требований;

• правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Кроме того, дополнительное ограничение установлено частью второй п.17 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399: при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 м² жилой площади на одного человека.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 декабря 2017 г. п.17 Правил № 399 на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2017 № 991 изложен в новой редакции. Слово «предпринимательской» исключено.

В отличие от любого иного вида договора найма жилого помещения, договор, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, регистрации не подлежит и считается заключенным с момента, определенного в договоре.

Кроме того, существуют отличия и в порядке оплаты жилищно-коммунальных услуг. Так, в случае использования жилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, плата за основные жилищно-коммунальные услуги, за исключением платы за капитальный ремонт, текущий ремонт, санитарное содержание вспомогательных помещений жилого дома, вносится плательщиком жилищно-коммунальных услуг по установленным законодательством тарифам (ценам), обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание (п.12¹ Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 октября 2018 г. п.121 Положения № 571 изложен в новой редакции на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 29.06.2018 № 510. В случае использования жилого помещения, находящегося в собственности и (или) во владении и пользовании плательщика жилищно-коммунальных услуг, для осуществления деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, плата за основные жилищно-коммунальные услуги, за исключением платы за капитальный ремонт, текущий ремонт, санитарное содержание вспомогательных помещений жилого дома, а также за снабжение сжиженным углеводородным газом от индивидуальных баллонных или резервуарных установок, вносится по установленным законодательством тарифам (ценам), обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание, вне зависимости от наличия зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания граждан в данном жилом помещении. При использовании части жилого помещения для осуществления деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, и отсутствии раздельного учета потребления коммунальных услуг в используемой и не используемой для осуществления деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, частях жилого помещения плата за коммунальные услуги вносится по установленным законодательством тарифам (ценам), обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание, в целом по жилому помещению.

Следует отметить, что организациям ЖК напрямую аналогичное право предоставлять места для краткосрочного проживания не предусматривает.

Исходя из анализа норм п.2 ст.25, п.4 ст.26, части второй п.2 ст.49 ЖК, сторонами по договору найма, заключаемому при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, могут являться только граждане, в данном случае индивидуальный предприниматель (наймодатель) и гражданин (наниматель).

Вместе с тем п.1 ст.25 ЖК устанавливает в отношении организаций в области жилищных отношений право на реализацию иных прав в соответствии с законодательством.

При этом ОКРБ 005-2011 «Виды экономической деятельности», утвержденный постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 05.12.2011 № 85, относит предоставление жилья на выходные дни и прочие периоды краткосрочного проживания к видам экономической деятельности (согласно ОКРБ 005-2011 услуги по временному проживанию включены в секцию I, раздел 55).

Таким образом, запрет на осуществление юридическими лицами такого вида деятельности законодательством не установлен.

18.11.2016

Наталья Кухарчик, юрист