Материал помещен в архив

ВОПРОС: Договор долевого строительства, заключенный дольщиком, в разделе «Дополнительные положения» содержит следующий подпункт: «…По окончании строительства исходя из сложившихся фактических затрат по строительству дольщик осуществляет доплату по разнице между стоимостью строительства, рассчитанной по ресурсно-сметным нормам с применением статистического индекса, и фактическими затратами».

Соответствует ли указанная норма договора законодательству?

ОТВЕТ: Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение № 263, Указ № 263), предполагает возможность включить в заключаемый с дольщиками договор создания объекта долевого строительства нормы, не противоречащие законодательству и не ущемляющие права сторон (раздел 9). Как правило, этой возможностью часто пользуется застройщик.

В предлагаемом к рассмотрению варианте дополнения к заключенным с дольщиками договорам застройщик ведет речь о том, что оплата цены договора должна производиться по фактическим затратам, прописывая одновременно формулу, по которой он считал эту цену при заключении договоров.

Фактическая стоимость объекта долевого строительства - это стоимость объекта долевого строительства в текущих ценах на дату утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и иных объектов недвижимости с учетом затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на эту стоимость, и прибыли застройщика (абзац 13 п.2 Положения № 263). Иначе говоря, структура цены договора определена однозначно и не может в себя включать иные составляющие, не относящиеся к строительству конкретного объекта.

Как показывает практика, термин «фактические затраты» застройщики иногда трактуют по-своему. Например, имел место случай обременения застройщиком дольщика, являющегося юридическим лицом и строящего нежилое встроенное помещение в многоквартирном жилом доме, платежами, составляющими компенсацию городу затрат при сносе жилых домов при предоставления земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов. Эти затраты застройщик определил как фактически понесенные им, и выставлены совершенно незаконно дольщику в составе затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на эту стоимость.

Положение № 263 содержит конкретные случаи возможного изменения цены договора, причем изменения ее без согласования с дольщиками - в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в нормативный срок строительства (и возможный дополнительный сок) и при изменениях законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказали влияние на цену. Этого достаточно для формирования цены по фактическим затратам (часть четвертая п.7 Положения № 263).

Кроме того, нецелесообразно указывать форму составления цены (ресурсно-сметные нормы и т. д.), так как это неизбежно вызовет дополнительные вопросы у дольщиков. Достаточно указать, что цена формируется с учетом законодательства о формировании цен, как это прописано в Указе № 263. При этом в соответствии с законодательством цена определяется базисно-индексным методом, ресурсным методом и ресурсно-индексным методом, то есть следует обращать внимание на терминологию.

30.11.2016

Татьяна Затуренская, начальник отдела управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь