Материал помещен в архив

ДОГОВОР ЛИЗИНГА И СУБЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ

Особенности договора лизинга

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст.636 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)). Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (поставщика).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 января 2015 г. ст.636 ГК изложена в новой редакции Законом РБ от 31.12.2014 № 226-З (далее - Закон № 226-З).

Лизинг в белорусском законодательстве представляет собой, по сути, разновидность договора аренды со следующими особенностями.

1. Договор аренды двусторонний, тогда как правоотношения по договору лизинга носят трехсторонний характер. При этом сам договор лизинга может быть как трехсторонним, так и двусторонним, при этом сопровождаться договором купли-продажи (поставки).

2. Лизингополучатель приобретает имущество для предпринимательских целей.

3. Имущество должно быть специально приобретено для лизингополучателя. Поэтому прямой лизинг может существовать в белорусском законодательстве только в виде аренды. При этом нет запрета на то, чтобы у третьего лица приобреталось бывшее в употреблении имущество, хотя такая ситуация для лизинга и нетипична.

4. Выбор продавца (поставщика) при лизинге обычно осуществляет сам лизингополучатель, хотя допускается и передача этой функции лизингодателю.

5. Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст.637 ГК). Таким образом, иные объекты недвижимости (здания, сооружения) могут быть предметом лизинга.

6. Как и арендодатель в договоре аренды, собственником арендуемого объекта остается лизингодатель.

7. Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

8. Для договора лизинга характерно необычное распределение ответственности между сторонами. Согласно п.1 ст.641 ГК лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу (поставщику) имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи (поставки), заключенного между продавцом (поставщиком) и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (поставщиком). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи (поставки) указанного имущества.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 января 2015 г. следует применять ст.637 и 641 ГК с изменениями, внесенными Законом № 226-З.

9. В течение срока действия договора лизинга лизингополучатель обеспечивает сохранность объекта лизинга, а также выполняет все необходимые действия, направленные на поддержание его в рабочем состоянии, включая техническое обслуживание и ремонт, если иное не предусмотрено договором. Именно на лизингополучателя возлагаются расходы по содержанию объекта лизинга, по страхованию рисков лизинговой сделки, а также расходы, связанные с эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом этого объекта, если иное не предусмотрено договором. Более того, лизингодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга в части сохранности объекта лизинга и поддержания его в рабочем состоянии.

10. Принадлежность лизинга к родовой категории аренды означает и распространение на него норм Декрета Президента РБ от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест», согласно которому договоры аренды, субаренды недвижимого имущества заключаются на срок не менее 3 лет (на меньший срок - только с согласия арендаторов) и не подлежат государственной регистрации.

Обратите внимание! Договор лизинга в отношении зданий, сооружений и прочих объектов недвижимости (за исключением земельных участков и прочих природных объектов) возможен, однако он должен отвечать следующим условиям: 1) речь идет о трехсторонних отношениях (лизингодатель, лизингополучатель, продавец); 2) недвижимое имущество специально приобретается для лизингополучателя, хотя оно не обязательно должно быть новым; 3) цель приобретения - использование в предпринимательской деятельности, поэтому речь может идти о площадях производственного, торгового и иного назначения.

Несоблюдение хотя бы одного из 3 условий превращает лизинг в аренду. По мнению автора, в данном случае будет иметь место притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, которая согласно п.2 ст.171 ГК ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Но это относится к исключительной компетенции суда. Возможность налоговых органов переквалифицировать сделку из лизинга в аренду на основании Указа Президента РБ от 23.10.2012 № 488 «О некоторых мерах по предупреждению незаконной минимизации сумм налоговых обязательств», по мнению автора, отсутствует, поскольку речь не идет о первичных учетных документах.

Однако эта переквалификация может повлечь за собой серьезные налоговые и прочие финансовые последствия, так как именно для лизинга предусмотрено значительное число льгот.

Например, льготы по уплате НДС согласно подп.1.27 и 1.44 п.1 ст.94 Налогового кодекса РБ, а также льготы, предусмотренные валютным законодательством.

Особенности договора сублизинга

Термин «сублизинг» в тексте ГК не встречается, однако к нему могут быть применимы нормы ГК о субаренде:

1) договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (часть вторая п.2 ст.586 ГК);

2) если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п.1 ст.589 ГК);

3) если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п.2 ст.589 ГК);

4) к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства (часть третья п.2 ст.586 ГК).

На сублизинг должны распространяться и те ограничения, которые установлены законодательством для договоров субаренды:

• в части порядка определения арендной платы при субаренде государственной собственности согласно Указу Президента РБ от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», а земельных участков - Указу Президента РБ от 01.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности»;

• в части распоряжения государственным имуществом согласно Указу Президента РБ от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом», а также Указу Президента РБ от 04.01.1996 № 9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности».

Положение о лизинге, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 04.06.2010 № 865 (далее - Положение), дополняет эти общие нормы специальными, относящимися непосредственно к сублизингу:

• передача имущества с сублизинг осуществляется с согласия лизингодателя. При этом лизингополучатель по договору лизинга, приобретая по отношению к сублизингополучателю по договору сублизинга права лизингодателя в порядке и с учетом условий, установленных Положением и договором, не освобождается от предусмотренных договором лизинга обязательств и ответственности перед лизингодателем;

• основанием для передачи имущества в сублизинг является согласие лизингодателя в письменной форме. Лизингодатель не может стать сублизингополучателем вследствие передачи лизингодателем прав на один и тот же предмет лизинга третьим лицам.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 сентября 2014 г. взамен Положения действуют Правила осуществления лизинговой деятельности, утвержденные постановлением Правления Нацбанка РБ от 18.08.2014 № 526.

Права сублизингополучателя не могут выходить за пределы прав лизингополучателя, а обязанности сублизингополучателя должны учитывать обязанности лизингополучателя. По договору сублизинга права требования к продавцу возникают также и у сублизингополучателя;

• лизингодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением сублизингополучателем условий договора лизинга, в т.ч. в части сохранности объекта лизинга и поддержания его в рабочем состоянии. Ограничения на использование предмета лизинга должны быть определены в договоре сублизинга;

• требование возврата предмета лизинга на основании договора лизинга влечет одновременное требование возврата предмета лизинга по договору сублизинга лизингодателю независимо от выполнения своих обязательств сублизингополучателем (пп.3, 8, 9).

Таким образом, основное требование к договору сублизинга - не выходить за рамки договора лизинга. Это касается как срока действия договора, так и прочих его условий, например правомочий сторон, производных от соответствующих прав лизингополучателя.

Размер сублизинговых платежей, за исключением случаев, специально регламентированных законодательством о ценообразовании, не связан с договором лизинга, т.е. может быть и больше и меньше лизинговых платежей.

Справочно Пример договора сублизинга недвижимости см. здесь.

Особенности уплаты коммунальных платежей

Один из вопросов, связанных с арендой (лизингом) и субарендой (сублизингом) недвижимости, касается коммунальных и других платежей (электрическая и тепловая энергия, вода, канализация, стационарный телефон и т.д.) В законодательстве, посвященном арендным отношениям, данный вопрос прямо не решен. В п.2 ст.587 ГК лишь идет речь об обязанности арендатора нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды. В качестве общего правила договором аренды можно предусмотреть любой порядок распределения соответствующих расходов между сторонами.

Однако договорная свобода сторон может серьезно ограничиваться техническими требованиями (в первую очередь, возможностью раздельного учета потребленных благ). В качестве общего правила ст.516 ГК предусматривает, что абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) на основании договора только с согласия энергоснабжающей организации. При передаче энергии субабоненту ответственным перед энергоснабжающей организацией остается абонент, если иное не установлено законодательными актами. Причем данная статья, относящаяся к договору энергоснабжения, распространяется как на снабжение электрической энергией, так и тепловой, а также на снабжение через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и др. (ст.519 ГК).

Специальных законодательных актов (т.е. законов, указов и декретов), изменяющих данный порядок, не существует, есть только акты законодательства, детализирующие и уточняющие данные нормы. В частности, наряду с понятием «субабонент» (т.е. потребитель, установки которого непосредственно присоединены к электрическим сетям абонента, имеющего с ним договор электроснабжения) используется и понятие «арендатор» (лицо, не имеющее собственных электрических и прочих сетей и установок).

Особенности по уплате электроэнергии

Пункты 58, 62 Правил электроснабжения, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 17.10.2011 № 1394, предусматривают, что абонент при сдаче в аренду или передаче в безвозмездное пользование находящихся в его собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении зданий, сооружений, помещений с электроприемниками, а также отдельных электроустановок обязан в течение 10 календарных дней со дня вступления в силу договора аренды (договора безвозмездного пользования) письменно сообщить энергоснабжающей организации наименование организации-арендатора (ссудополучателя), характер деятельности, сроки аренды (безвозмездного пользования), а также мощность, средства расчетного учета электрической энергии и (или) мощности, тарифы и другие сведения.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2016 г. Правила № 1394 изложены в новой редакции на основании постановления Совета Министро РБ от 23.10.2015 № 895. Пункт 58 старой редакции соответствует п.68 новой редакции указанных Правил. С 9 октября 2017 г. следует руководствоваться п.72 (п.62 до 01.02.2016 ) Правил № 1394 с дополнением, внесенным постановлением Совета Министров РБ от 16.08.2017 № 617.

Обратите внимание! Договоры электроснабжения между энергоснабжающей организацией и арендатором (ссудополучателем) абонента не заключаются. Арендодатель (ссудодатель) заключает с арендатором (ссудополучателем) договор о взаимоотношениях в части электроснабжения и производит расчеты с энергоснабжающей организацией за потребленную электрическую энергию по тарифам, установленным для него и арендатора (ссудополучателя).

Особенности по уплате тепловой энергии

Дословно совпадающие нормы предусмотрены и для снабжения тепловой энергией (пп.11, 14 Правил пользования тепловой энергией, утвержденных постановлением Минэкономики РБ от 19.01.2006 № 9).

Особенности по уплате за пользование водой

Субабоненты, получающие воду от сетей основного абонента и сбрасывающие сточные воды в канализационные сети основного абонента, заключают договор на пользование водой и сброс сточных вод с последним (пп.1.15-1.16, 3.14, 5.3 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и водоотведения в городах и поселках Республики Беларусь, утвержденных постановлением Минжилкомхоза РБ от 26.12.1995 № 128). В приложении к договору между основным абонентом и предприятием водопроводно-канализационного хозяйства (далее - ВКХ) приводятся данные обо всех присоединенных к сетям основного абонента субабонентах с указанием их наименования, ведомственной принадлежности, сведений о расходе воды и сточных вод, о наличии водосчетчиков (подводосчетчиков), тарификационной группы субабонентов и других необходимых данных. Увеличение или уменьшение абонентом расхода воды или количества отводимых сточных вод, увеличение количества и концентраций загрязнений в отводимых сточных водах сверх обусловленных в договоре, реконструкция или ввод в эксплуатацию новых водопроводных и канализационных сетей, сооружений и устройств, присоединение новых субабонентов, изменение схем и обвязки водомерного узла, замена водосчетчиков допускаются только с разрешения предприятия ВКХ после согласования предполагаемых изменений и внесения соответствующих дополнений в ранее заключенный договор либо в случае необходимости после заключения нового договора или переоформления заявления-обязательства.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 января 2017 г. следует руководствоваться Правилами пользования централизованными системами водоснабжения, водоотведения (канализации) в населенных пунктах, утвержденными постановлением Совета Министров РБ от 30.09.2016 № 788.

Приборы учета воды (подводосчетчики), не служащие для расчетов с предприятием ВКХ, эксплуатируют и обслуживают субабоненты. Показания этих приборов при расчетах с абонентами предприятием ВКХ не учитываются, а используются только для взаимных расчетов между абонентом и субабонентами.

Если к основному абоненту, находящемуся в договорных отношениях с предприятием ВКХ, присоединены другие абоненты-субабоненты, расчеты за отпущенную им воду и принятые от них сточные воды производятся с основным абонентом при раздельном учете воды по тарифам, установленным для соответствующих групп потребителей, к которым эти субабоненты отнесены; при отсутствии раздельного учета воды - по тарифам, установленным для группы потребителей, к которой отнесен основной абонент.

Обратите внимание! При аренде части здания расчеты за электрическую и тепловую энергию, воду и канализацию должны осуществляться непосредственно между арендодателем и арендатором на основании заключенного между ними договора. Способы определения (по показаниям счетчиков - при их наличии либо пропорционально занимаемой площади - при отсутствии) и расчета (включение в сумму арендной платы либо выделение отдельной строкой) должны определяться в таком договоре. Арендатор, как правило, не несет непосредственной ответственности перед энерго-, тепло-, водоснабжающей организацией, однако последняя должна уведомляться о заключении договора аренды для внесения дополнений в договор с абонентом.

По мнению автора, все указанные выше нормы обязательны и для сублизингополучателя: все вопросы должны решаться на основании договора с лизингополучателем.

Особенности по уплате за телефонную связь

Другая ситуация складывается относительно стационарной телефонной связи. Абоненты сети стационарной электросвязи обязаны сообщать в месячный срок оператору электросвязи о сдаче помещения, в котором установлено оконечное устройство, в аренду (субаренду) другому лицу, а также о расторжении либо продлении договора аренды (пп.34, 186 Правил оказания услуг электросвязи, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 17.08.2006 № 1055). В подобных случаях производится переоформление абонемента на имя арендатора или субарендатора (с согласия арендодателя).

Справочно С аналитикой по данной теме можно ознакомиться в разделе 16.6 подборки «Виды хозяйственных договоров».

23.08.2013

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук