Материал помещен в архив

ДОГОВОР НАЙМА-ПРОДАЖИ

Общие положения

Статья 471 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) посвящена договору найма-продажи. Это новый вид договора в белорусском законодательстве, который представляет собой очевидное заимствование из англосаксонской правовой системы. В связи с этим вначале обратимся к зарубежной практике использования этого вида договора, а затем перейдем непосредственно к ГК.

Английский закон о потребительском кредите 1974 г. (ст.189) определяет договор аренды-продажи (hire-purchase) как соглашение иное, чем договор условной купли-продажи (примечание 1), по которому:

а) товары находятся в пользовании (are bailed) лица, которому они переданы во владение, или (в Шотландии) арендуются в обмен на периодические платежи, и

б) право собственности перейдет к такому лицу, если условия соглашения соответствуют одному из условий:

- имеется право выбора совершить покупку;

- совершены другие специфические действия одной из сторон;

- наступление иных событий.

Иначе говоря, согласно договору аренды-продажи покупатель принимает товары на определенный период (как правило, 2-3 года) и имеет право выбора купить их по окончании срока действия обычно за номинальную дополнительную сумму (примечание 2).

Существует также другое определение договора найма-продажи: это соглашение о владении, по которому должник (арендатор) может купить товары или по которому право собственности на них может перейти к арендатору. Отличие от условной купли-продажи состоит в том, что арендатор не обязуется купить товар, а просто имеет право сделать это (опцион). Большинство договоров аренды-продажи регулируется Законом о потребительском кредите 1974 г., по которому товарами пользуются в обмен на периодические платежи должника. В случае выполнения им условий соглашений и реализации опциона право собственности переходит к должнику.

При интеграции договора аренды-продажи в правовую систему Беларуси произошла некоторая корректировка самого наименования, а также и определенное изменение его содержания. По поводу терминологических изменений следует отметить, что в ГК термины «имущественный наем» и «аренда» употреблены как синонимы (ст.577 ГК, а также п.2 ст.35 и абзац 3 п.1 ст.1125 ГК). Однако в Законе РБ от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде» (далее - Закон об аренде) аренда рассмотрена как «основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности» (ст.1 Закона об аренде). Таким образом, аренду можно рассматривать как имущественный наем для предпринимательских целей. Но поскольку ст.471 «Договор найма-продажи» ГК помещена в § 2 главы 30 «Розничная купля-продажа», это исключает использование товара для таких целей, поэтому использование термина «наем-продажа» вместо «аренда-продажа» подчеркивает «непредпринимательский» характер данного договора.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 января 2013 г. Закон об аренде на основании Закона РБ от 09.07.2012 № 388-З утратил силу. На данный момент вопросы аренды регулируются главой 34 ГК.

По второй позиции произошла трансформация среднесрочного договора в краткосрочный, причем с ярко выраженным служебным характером: нормы ст.471 ГК позволяют использовать наем-продажу только как элемент договора розничной купли-продажи, предусматривающего сохранение права собственности за продавцом до полной оплаты товара. Белорусский вариант найма-продажи в отличие от английской аренды-продажи не предусматривает опцион, сохранение права собственности за продавцом в нем имеет ярко выраженный обеспечительный характер.

Из самого наименования договора найма-продажи можно сделать вывод о его смешанном характере.

Понятие смешанного договора

В соответствии с п.2 ст.391 ГК стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Возможность заключения смешанного договора - это одно из проявлений принципа свободы договора.

Но, как отмечается в юридической литературе, термин «смешанный договор» может применяться только к тем договорам, которые объединяют более одной совокупности всех необходимых условий различных договорных типов. Договор, который включает лишь элементы нескольких договорных типов (т.е. не весь комплекс необходимых условий разных договоров), по мнению юриста Л.Г.Ефимовой, следует считать договором sui generis (примечание 3).

Договор найма-продажи в полной мере соответствует этому критерию. Он представляет собой определенную «надстройку» - договор аренды (найма), которая дополняет «базис» - договор купли-продажи. В этом отличие договора найма-продажи от целого ряда других гражданско-правовых договоров, как раз и состоящих из таких элементов (например, договор факторинга можно представить как конгломерат кредитного договора и цессии; договор банковского счета объединяет элементы договора займа, комиссии, возмездного оказания услуг; договор транспортной экспедиции включает элементы договора перевозки и договора возмездного оказания услуг и т.д.). Более того, можно утверждать, что договор найма-продажи является самым ярким примером смешанного договора.

Практическое значение признания того или иного договора смешанным состоит в возможности применения к нему положений ГК об элементах, входящих в его состав (в случае найма-продажи это нормы ГК о договорах аренды и купли-продажи), тогда как к договорам, включающим элементы различных гражданско-правовых конструкций, но не являющимся смешанными, такой подход, как правило, недопустим (в таком случае действует принцип: «специальная норма вытесняет общую норму»).

Комментарий законодательства, регулирующего договор найма-продажи товара

Согласно ст.471 ГК договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (ст.461 ГК) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента его оплаты. И хотя на этом нормы ГК и законодательства в целом, относящиеся к найму-продаже, исчерпываются, они позволяют сделать следующие выводы.

1. Договор найма-продажи заключается только в случае, когда продажа товара осуществляется на условиях сохранения права собственности за продавцом. Это, в свою очередь, означает, что:

а) нанимателем (арендатором) имущества, выступающего в качестве товара, является покупатель по договору купли-продажи, а наймодавцем (арендодателем) - продавец. При этом обязательным условием купли-продажи является отсрочка (рассрочка) платежа. Условия такого договора купли-продажи можно рассматривать как продажу в кредит (ст.458 ГК) или оплату товара в рассрочку (ст.459 ГК);

б) договор найма-продажи может не составляться в виде отдельного документа, а включаться в качестве специальных условий в договор купли-продажи;

в) договор найма-продажи действует, как правило, до полной оплаты товара, после чего отношения найма (аренды) становятся невозможны в принципе, поскольку собственник и арендатор не могут совпадать в одном лице. В подтверждение части второй ст.471 ГК, излагающей правило о переходе права собственности не императивно, а диспозитивно, можно привести ст.461 ГК, согласно которой право собственности сохраняется за продавцом до момента оплаты товара или наступления иных обстоятельств. Иными обстоятельствами, с которыми может быть связан момент перехода права собственности и, следовательно, прекращения договора найма-продажи, может стать, например, частичная оплата в определенной сумме либо исполнение обязательства за покупателя поручителем или гарантом.

2. Договор найма-продажи является разновидностью договора розничной купли-продажи, что влечет такие последствия, как:

а) продавец товара осуществляет предпринимательскую деятельность, ремесленную деятельность либо разовую реализацию товара на рынке;

б) товар должен быть предназначен для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью;

в) договор розничной купли-продажи является публичным, т.е. продавец обязан заключить его с каждым, кто к нему обратится;

г) к такому договору помимо ГК применяются нормы Закона РБ от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей», Правила осуществления розничной торговли отдельными видами товаров и общественного питания, утвержденные постановлением Совета Министров РБ от 07.04.2004 № 384, Инструкция о порядке продажи товаров в кредит, утвержденная приказом Минторга РБ от 29.04.1996 № 36, и целый ряд других подзаконных нормативных актов.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 июля 2014 г. постановление № 384 в связи с принятием постановления Совета Министров РБ от 22.07.2014 № 703 утратило силу. Следует руководствоваться Правилами продажи отдельных видов товаров и осуществления общественного питания, утвержденными постановлением № 703.

3. Договор найма-продажи гипотетически может быть возмездным либо безвозмездным. Но необходимо помнить, что п.3 ст.393 ГК установил презумпцию возмездности любого гражданско-правового договора. Кроме того, выделение договора найма-продажи в отдельный вид договора практически оправданно при условии, что наниматель осуществляет оплату за период пользования имуществом до момента перехода права собственности. В противном случае было бы вполне достаточно норм ст.461 ГК о сохранении права собственности за продавцом. Наконец, согласно ст.770 ГК отсрочка или рассрочка оплаты товаров охватывается понятием коммерческого займа, к которому применяются правила главы 42 «Заем и кредит» ГК. Согласно ст.762 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором (примечание 4).

Форма оплаты может быть различной: либо производятся периодические платежи до полной оплаты товара, либо дополнительная сумма включается в покупную цену в качестве процентов и уплачивается вместе с ней.

4. К обязательствам сторон с момента передачи товара до момента его оплаты применяются нормы ГК о договоре аренды. Отсюда следует, что:

а) предметом договора найма-продажи могут быть только непотребляемые вещи (п.1 ст.578 ГК);

б) если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, договор найма-продажи должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст.580 ГК);

в) плоды и продукция, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора (ст.577 ГК);

г) товары могут быть переданы арендатору во владение и пользование либо только в пользование (ст.577 ГК). Но специфика товаров такова, что едва ли не во всех случаях к арендатору переходит право пользования совместно с владением (примечание 5). Практические последствия этого состоят в том, что арендатор на основании ст.286 ГК получает возможность защиты своих прав против всех третьих лиц, включая возможность предъявления виндикационных и негаторных исков;

д) арендатор-покупатель обязуется, в частности:

- своевременно вносить арендную плату (ст.585 ГК);

- не сдавать без согласия арендодателя-продавца имущество в поднаем и передавать права и обязанности по договору (перенаем), передавать товар в ссуду, залог, вносить в качестве вклада.

Кроме того, в зависимости от вида аренды к соответствующему договору найма-продажи могут применяться и другие нормы главы 34 «Аренда» ГК.

Вместе с тем с учетом смешанного характера договора найма-продажи отдельные нормы ГК об аренде не могут быть к нему применимы. Это, в частности, ст.583 (возврат арендованного имущества арендодателю), ст.584 (о правах третьих лиц на имущество), ст.592 (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок), ст.594 (улучшения арендованного имущества), ст.595 (выкуп арендованного имущества) и др.

5. С другой стороны, к договору найма-продажи применяются такие важные положения главы 30 «Купля-продажа» ГК, как ст.429 («Переход риска случайной гибели товара»), ст.430 («Обязанность продавца передавать товар свободным от прав третьих лиц») и большинство других. Можно даже говорить о том, что нормы главы 30 ГК составляют основу правовой конструкции договора найма-продажи, тогда как нормы главы 34 ГК подлежат субсидиарному применению.

Договор найма-продажи имеет значительное сходство с договором аренды с правом выкупа. Отличие между ними заключается в следующем:

1) для аренды с выкупом действует как раз обратный принцип: основу правового регулирования составляют нормы ГК об аренде, тогда как положения о купле-продаже должны применяться субсидиарно;

2) с финансовой точки зрения основу вознаграждения продавца по договору найма-продажи составляет покупная цена, уплачиваемая при прекращении договора, тогда как проценты (если они вообще уплачиваются) носят дополнительный характер. Что касается аренды с правом выкупа, то вознаграждение арендодатель получает в виде периодических платежей, тогда как выкупная цена может носить символический характер;

3) договор аренды с правом выкупа, как правило, является долгосрочным, а договор найма-продажи - краткосрочным.

В целом можно сделать следующий вывод. Договор найма-продажи может служить удачным дополнением договора розничной купли-продажи, содержащего оговорку о сохранении права собственности на товар до полной его оплаты, в тех случаях, когда покупатель хочет начать использование имущества до момента полной его оплаты, а продавец имеет возможность получить от этого дополнительный доход.

Примечание 1. Договор условной купли-продажи - соглашение купли-продажи товаров или земельных участков, по которому покупная цена или ее часть подлежат уплате в рассрочку и право собственности на товары или землю остается у продавца (несмотря на то что покупатель владеет товарами или землей) до тех пор, пока условия платежа в рассрочку или условия, другим образом определенные в договоре, не будут выполнены (ст.189 Закона о потребительском кредите).

Примечание 2. Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. - М, 1991. - С.63-64.

Как видим, аренда-продажа в английском праве имеет значительное сходство и с другим видом договора - лизингом. Основное различие между ними - предмет договора (как правило, потребительские товары при аренде-продаже и оборудование при лизинге, хотя могут быть и иные ситуации) а также отсутствие в английском лизинге опциона на покупку (Там же. С.16).

Примечание 3. Sui generis (суи гэнэрис) - своего рода, своеобразный (в частности, contractussuigeneris - договор, не подходящий под установленные договорные типы).

Примечание 4. По-иному считают российские специалисты: покупатель не должен платить арендную плату, так как размер и порядок оплаты определяется договором купли-продажи и правилами продажи товаров в кредит (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Т.2. / Под. ред. Садикова О.Н. - М., 1998. - С.66).

Примечание 5. Объем передаваемых арендатору прав зависит от предмета аренды. Большинство разновидностей имущества передаются как в пользование, так и во владение арендатору. Но специфика некоторых договоров (аренда каналов связи, аренда доменного пространства, аренда отдельных помещений в здании и т.п.) такова, что их предмет не может быть передан во владение арендатора.

Объем передаваемых по договору аренды прав определяет, скорее, юридические правомочия по защите имущества, а не экономическое содержание прав арендатора. Например, согласно дореволюционной российской доктрине суть имущественного найма заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения) нанятым имуществом. При этом право пользования трактовалось так широко, что включало правомочие на сдачу имущества в субаренду (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн.2. - М., 2000. - С.399-340).

15.07.2010 г.

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук