Пособие от 20.06.2012
Автор: Овсейко С.

Договор перенайма: общая характеристика и отличие от договора субаренды


 

Материал помещен в архив

 

ДОГОВОР ПЕРЕНАЙМА: ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ОТЛИЧИЕ ОТ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ

Согласно п.2 ст.586 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) (глава 34 «Аренда») арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

 

Справочно

Иное установлено, в частности, ст.609 и 618 ГК (аренда транспортного средства без экипажа и с экипажем), которые допускают субаренду без согласия арендодателя.

 

В первом случае (поднаем) имеет место 2 последовательных и независимых друг от друга сделки - 2 договора аренды, второй из которых называется уже субарендой, однако по содержанию мало чем отличается от обычного договора аренды. Во втором случае (перенаем) имеет место сингулярное (частичное) правопреемство в обязательстве - передача как прав, так и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

 

Справочно

В белорусском законодательстве нет специального названия для такого вида договора. В законодательстве других стран (например, ст.1406 Гражданского кодекса Италии) одновременная уступка требования и перевод долга именуется «передачей контракта». К другим примерам одновременной передачи прав и обязанностей относится, в частности, трансферабельный аккредитив (ст.38 Унифицированных правил и обычаев для документарных аккредитивов (публикация Международной торговой палаты № 600, в редакции 2006 г.)).

 

Следует учитывать, что сущность договора аренды согласно ст.577 ГК состоит в предоставлении арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. О передаче третьей составляющей права собственности - права распоряжения - речь не идет. По этой причине п.2 ст.586 ГК и в случае субаренды (поднайма), и перенайма требует согласия арендодателя.

 

Справочно

На практике при предоставлении имущества арендатору считается обычной ситуация, когда ему передается и право пользования, и право владения. Ситуация, при которой происходит передача имущества арендатору только во временное пользование, относится к специфической, при которой имущество по своей сущности не может быть передано во владение (аренда части помещения, машино-места, ниши в стене для банкомата, канала связи и т.п.). В юридической литературе встречается точка зрения, что поднаем и перенаем возможен только в первом случае (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Книга III / Отв. ред. Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин - М., 2000. - С.28), однако, по мнению автора, это достаточно спорное утверждение, по крайней мере, не подкрепленное нормами законодательства.

Понятие перенайма

По своей сути перенаем представляет собой не заключение нового договора аренды (субаренды), а одновременную уступку требования и перевод долга по первоначально заключенному договору аренды. Однако нельзя сводить перенаем лишь к чисто «бумажной» операции - перемене лиц в уже существующем обязательстве. Перенаем предполагает и «физическую» передачу арендуемого имущества от первоначального арендатора новому.

 

К сведению

Можно ли уступить требование из договора аренды без перевода долга, т.е. другим способом, нежели перенаем? Российская арбитражная практика дает на этот вопрос отрицательный ответ. По мнению автора, такой подход - это не толкование закона, а его «дописывание». Особенностью обязанностей арендатора является их неоднородность: наряду со встречным представлением по договору аренды (арендной платой) они включают в себя так называемые обязательства в связи с вещью (бережно относиться к предмету аренды, осуществлять текущий ремонт и т.д.). Вторые действительно невозможно разорвать с правом пользования арендуемым имуществом. Но арендная плата вполне может вноситься и третьим лицом. В связи с этим, как считает автор, такое широкое обобщение, когда перенаем выступает единственным способом передачи права аренды, не вполне очевидно.

В российской юридической литературе встречается и мнение о том, что перенаем означает прекращение прежнего договора аренды и заключение нового на тех же условиях. По мнению автора, такая точка зрения еще менее обоснованна, чем предыдущая. Гражданский кодекс не причисляет перенаем в число способов прекращения обязательств. Из числа последних, перечисленных в главе 26 ГК, есть некоторое сходство с новацией, но последняя возможна в отношениях между теми же лицами (ст.384 ГК). Объяснить замену одного обязательства другим с участием третьего лица могла бы делегация (теоретическая конструкция, известная еще со времен римского права), но в белорусском законодательстве она не признана (хотя подобная модель используется, например, при расчете векселем).

 

В связи с этим структурно-логически договор перенайма состоит из нескольких блоков, причем 2 из них - обязательные, поскольку в них заключена вся сущность перенайма:

1) нормы, регламентирующие уступку требования и перевод долга из договора аренды;

2) нормы, посвященные фактической передаче арендованного имущества.

Также может быть один либо несколько факультативных блоков. Например, может фигурировать встречное обязательство нового арендатора перед первоначальным, которое присутствует, если сделка возмездная. К слову, возмездный характер перенайма далеко не очевиден, даже при наличии презумпции возмездности договоров согласно п.3 ст.393 ГК. В частности, причиной возмездности может быть то, что арендатор не в силах уплачивать арендную плату, поскольку возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды не предусмотрена (хотя может предусматриваться договором). Кроме того, первоначальный и новый арендаторы могут быть взаимосвязанными лицами и т.п.

 

Справочно

Сами по себе и уступка требования, и перевод долга относятся к так называемым абстрактным сделкам, не зависящим от представленного по ним встречного удовлетворения. Оплата в таких сделках выступает лишь в качестве возможного факультативного элемента.

 

Обратите внимание!

Прямая регламентация перенайма в ГК ограничивается лишь п.2 ст.586, а Закон РБ от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде» о нем не упоминает.

 

В этой связи к перенайму (его первому блоку) в полном объеме могут быть применены положения главы 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК, в частности нормы:

1) статьи 355: если иное не предусмотрено законодательством или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т.ч. право на неуплаченные проценты.

Следовательно, при наличии просроченной задолженности, штрафных санкций (пени, процентов) они передаются новому арендатору. По этой причине перед заключением договора перенайма целесообразно составление акта сверки расчетов по арендной плате.

Производным от условий ранее заключенного договора аренды является и срок. Поэтому к перенайму не применяются нормы подп.1.1 п.1 Декрета Президента РБ от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее - Декрет № 24) о минимальном 3-летнем сроке аренды, который может быть уменьшен только с согласия арендатора;

2) статьи 357: должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Но верно и обратное: претензии нового арендатора после заключения договора должны адресоваться не прежнему арендатору, а арендодателю. В частности, они могут касаться технического состояния арендуемого имущества, препятствий к пользованию и т.п.;

3) статьи 360: форма договора перенайма должна соответствовать форме договора аренды (как правило, простой письменной). Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законодательством.

Для договоров аренды и субаренды обязанность государственной регистрации установлена подп.3.4 п.3 ст.9 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Однако в соответствии с подп.1.2 п.1 Декрета № 24 договоры аренды и субаренды недвижимого имущества независимо от срока аренды, субаренды, безвозмездного пользования, об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами.

В то же время для остального недвижимого имущества (в частности, земельных участков) требование о государственной регистрации остается в силе (ст.49 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ); подп.22.1.19 п.22.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200).

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 8 ноября 2015 г. следует руководствоваться подп.22.1.19 п.22.1 вышеназванного перечня в редакции Указа Президента РБ от 02.10.2015 № 407.

 

Кроме того, сделки по передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам должны совершаться при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки (часть вторая ст.47 КоЗ);

4) статьи 361: первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Поскольку в роли должника при перенайме выступает арендодатель, обязанности перед новым арендатором помимо собственно передачи предмета аренды у него возникают крайне редко (например, обязанность осуществлять капитальный ремонт);

5) статьи 362: перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Таким образом, договор перенайма должен заключаться с согласия арендодателя, которое может оформляться несколькими способами, в частности:

а) путем составления 3-стороннего договора перенайма. Согласно п.3 ст.155 ГК для заключения многосторонней сделки необходимо выражение согласованной воли (действий) 3 или более сторон;

б) визирования («согласен», «не возражаю» и т.п.) арендодателем договора перенайма. Арендодатель не является стороной такого договора, однако требования о получении его согласия будут соблюдены;

в) получения согласия арендатора в виде отдельного документа (письма, выписки из протокола общего собрания участников и т.п.).

Эти 3 способа являются юридически корректными и принципиальной разницы между ними нет. Однако в первом случае договор перенайма вступает в силу после подписания всеми тремя сторонами, тогда как во втором и третьем стороны могут вначале подписать договор, а затем обратиться за согласием к арендодателю. Как разъяснено в постановлении Пленума ВХС РБ от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендный правоотношений», отсутствие согласия арендодателя на заключение договора субаренды и передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет ничтожность договора субаренды и договора перенайма в силу ст.169 ГК как сделок, заключенных в нарушение требований части первой п.2 ст.586 ГК.

 

Обратите внимание!

Вместе с тем, по мнению автора, в случае перенайма (в отличие от субаренды) не может быть принято во внимание заранее полученное в устной форме разрешение и включенное в договор аренды: появление нового арендатора всегда нужно согласовывать с арендодателем, поскольку (опять-таки в отличие от субаренды) именно он будет являться обязанным перед арендодателем лицом и уплачивать арендную плату.

 

Кроме передачи прав и обязанностей по договору аренды перенаем подразумевает и передачу самого арендуемого имущества (второй блок). Такая передача также совершается на основании договора перенайма, регламентирующего, в частности, сроки передачи, техническое состояние имущества, сопроводительные документы к нему (планы, схемы, описи и т.п.) и др. Передача предмета аренды сопровождается оформлением хозяйственной операции в соответствии с требованиями Инструкции об отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций с основными средствами, утвержденной постановлением Минфина РБ от 20.12.2001 № 127, Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 12.12.2001 № 118, и др. и может оформляться актом о приеме-передаче основных средств по форме, установленной постановлением Минфина РБ от 22.04.2011 № 23.

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 1 января 2013 г. постановление № 127 утратило силу на основании постановления Минфина РБ от 30.04.2012 № 25. С этой даты вступило в силу постановление Минфина РБ от 30.04.2012 № 26, которым утрачивает силу постановление Минфина РБ № 118 и утверждается новая Инструкция по бухгалтерскому учету основных средств.

С 18 мая 2018 г. следует руководствоваться актом о приеме-передаче основных средств по форме согласно приложению 1 к постановлению № 23 в редакции постановления Минфина РБ от 28.04.2018 № 26.

 

К сведению

Ранее эта форма была утверждена постановлением Минфина РБ от 08.12.2003 № 168 и называлась ОС-1 «Акт о приеме-передаче объектов основных средств». Изменения вызваны принятием Указа Президента РБ от 15.03.2011 № 114 «О некоторых вопросах применения первичных учетных документов» и утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 24.03.2011 № 360 перечня первичных учетных документов. Теперь возможно составление первичного учетного документа иной формы, который содержит обязательные реквизиты, перечисленные в подп.1.4 п.1 данного Указа, а также в ст.9 Закона РБ от 18.10.1994 № 3321-XII «О бухгалтерском учете и отчетности».

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 1 января 2014 г. Закон № 3321-XII утратил силу в связи с принятием Закона РБ от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности». Требования к первичным учетным документам определены ст.10 данного Закона.

Отличия перенайма от поднайма (субаренды)

Субаренду (поднаем) и перенаем объединяет производный от договора аренды характер, который выражается, в частности, в том, что первоначальный арендатор не может передать новому больше прав, чем имеет сам. Однако отличий между ними гораздо больше. Сравнение понятия субаренды (поднайма) и перенайма представлено в следующей таблице.

 

Таблица
 
Субаренда (поднаем) Перенаем
Заключаются 2 однотипных договора:
1) договор аренды;
2) договор субаренды
Заключаются 2 договора:
1) договор аренды;
2) договор перенайма (содержит элементы уступки требования и перевода долга)
Существуют 2 независимых обязательства: арендодатель - арендатор;
арендатор (он же субарендодатель) - субарендатор
В результате перенайма вторая сторона (первоначальный арендатор) из обязательства выбывает, остается арендодатель - новый арендатор
Условия второго договора могут отличаться от условий первого (кроме срока, который не может превышать срок действия аренды), в т.ч. субарендатору может передаваться меньше прав, чем имеет арендатор, а объем обязательств субарендатора может отличаться в любую сторону Первоначальное обязательство не заменяется новым, а лишь меняет одну из сторон. Следовательно, условия договора аренды переходят на нового арендатора (правопреемство) в полном объеме
Длящийся характер отношений сторон по субаренде Договор перенайма исполняется с момента заключения (иного указанного в нем момента)
Разрешение арендатора на субаренду может быть дано заранее (в момент заключения договора аренды) либо при заключении договора субаренды Разрешение арендатора выдается в момент заключения договора перенайма
Субаренда - сделка возмездная Основания передачи прав и обязанностей (перенайма) ГК не регулирует, следовательно, они могут быть как возмездными, так и безвозмездными
Срок действия может быть таким же, как у договора аренды либо меньше его, но не может быть больше Срок действия всегда такой же, как у первоначального договора аренды
В случае досрочного прекращения договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст.589 ГК) Досрочное расторжение договора прекращает обязательственные отношения между сторонами
Регулируется нормами ГК об аренде Регулируется нормами ГК о перемене лиц в обязательстве
При субаренде государственной собственности и земельных участков ставки арендной платы определяются законодательством Отсутствуют ограничения по ценообразованию
Может использоваться в жилищных отношениях Жилищным законодательством не регламентирован

 

На практике перенаем может использоваться в тех случаях, когда субаренда запрещена или ограничена, но обе стороны заинтересованы в заключении подобной сделки. Таких ограничений немало:

1) порядок определения арендной платы при субаренде государственной собственности в соответствии с Указом Президента РБ от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», а также земельных участков в соответствии с Указом Президента РБ от 01.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности»;

2) распоряжение государственным имуществом в соответствии с Указом Президента РБ от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом».

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 6 июля 2012 г. взамен Указа № 575 вступил в силу Указ Президента РБ от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом»;

 

3) запрет субаренды участков лесного фонда (ст.45 Лесного кодекса РБ), водных объектов (ст.28 Водного кодекса РБ), охотничьих и рыболовных угодий (п.33 Правил ведения охотничьего хозяйства и охоты, утвержденных Указом Президента РБ от 08.12.2005 № 580).

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 21 мая 2015 г. действует Водный кодекс РБ от 30.04.2014 № 149-З. Аналогичная норма содержится в ст.32 нового Кодекса.

С 31 декабря 2016 г. вступил в силу новый Лесной кодекс РБ. Глава 10 нового Кодекса посвящена аренде участков лесного фонда.

С 25 сентября 2018 г. субаренда охотничьих угодий, заключение иных гражданско-правовых договоров, предусматривающих предоставление (переход) права пользования охотничьими угодьями, запрещаются согласно п.25 Правил ведения охотничьего хозяйства и охоты, утвержденных Указом Президента РБ от 21.03.2018 № 112;

 

4) требования к заключению договора поднайма жилого помещения, установленные Жилищным кодексом РБ (ст.85 и др.), а также налоговым законодательством (Указ Президента РБ от 04.08.2006 № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах», постановление Совета Министров РБ от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» и др.).

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

Со 2 марта 2013 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РБ от 28.08.2012 № 428-З, ст.66-68 которого посвящены договору поднайма жилого помещения.

 

Однако в таких случаях всегда существует высокий риск оспаривания перенайма как притворной сделки (п.2 ст.171 ГК). Наконец, некоторые ограничения (в частности, для договора проката - ст.602 ГК) распространяются в равной мере как на поднаем (субаренду), так и перенаем.

 

Справочно

Примерную форму договора перенайма см. здесь.

 

20.06.2012 г.

 

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук