Материал помещен в архив

ДОГОВОР РЕНТЫ

Согласно п.1 ст.554 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Таким образом, глава 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК регламентирует весьма специфические отношения, наиболее распространенным примером которых является ситуация, когда обычно нетрудоспособное лицо (пенсионер, инвалид и т.д.) предоставляет другому(им) (обычно нуждающемуся(имся) в жилой площади) квартиру (иную недвижимость) в обмен на уход и пожизненное содержание. Впрочем, договор ренты может охватывать и более широкий круг ситуаций. Например:

а) в роли получателя постоянной ренты может быть и юридическое лицо (некоммерческая организация);

б) предметом может быть не только жилое помещение, но и любое иное имущество (строение производственного назначения, предприятие как имущественный комплекс, автомобиль, банковский депозит и др.);

в) круг плательщиков ренты не ограничен, им может быть и юридическое лицо, и даже государство (например, в лице органов социального обеспечения).

Признаки договора ренты

Договор ренты обладает рядом классификационных признаков, которые, следует признать, не вполне устоялись по причинам относительно позднего появления нормативного регулирования данного договора и многообразия его форм и видов:

1) это договор реальный, т.е. вступает в силу не с момента заключения, а с момента передачи имущества;

2) после передачи имущества и вступления договора в силу у получателя ренты имеются только права, у плательщика ренты - только обязанности (односторонне обязывающий договор);

3) это договор возмездный, и его предметом являются:

- со стороны получателя ренты - передача в собственность другой стороны имущества (как движимого, так и недвижимого);

- со стороны плательщика - периодическая уплата денежной суммы либо иное содержание. Кроме того, согласно п.1 ст.556 ГК имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. То есть речь идет о еще одном дополнительном платеже, который может быть предусмотрен договором и который нельзя рассматривать просто как авансирование части рентных платежей;

4) в большинстве случаев договор ренты является рисковой (алеаторной) сделкой. Правда, с двумя серьезными оговорками:

- постоянная рента может быть как рисковой, так и меновой, в зависимости от того, как стороны определили условие о выкупе;

- два других вида ренты - пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением - имеют рисковый характер скорее для плательщика, потому что неизвестно, сколько проживет плательщик и, следовательно, как будет соотноситься общая сумма рентных платежей со стоимостью имущества. Для получателя же возможность выигрыша либо проигрыша является потенциальной, поскольку ограничена продолжительностью его собственной жизни;

5) договор ренты длящийся, предусматривающий многократные периодические платежи, как правило, в равной сумме (аннуитеты);

6) это договор срочный либо бессрочный (постоянная рента). Однако срок в договоре ренты определяется специфически не изначально известным сроком, а периодом жизни получателя. Договор пожизненной ренты нельзя считать сделкой, заключенной под отменительным условием, поскольку в отношении последнего всегда неизвестно, наступит оно или нет (п.2 ст.158 ГК). Здесь имеет место определение срока через указание на событие, которое должно неизбежно наступить (п.2 ст.191 ГК).

Заметим, что срочный либо бессрочный характер касается только обязанности плательщика ренты уплачивать периодические платежи (либо иное содержание). Что касается обязанности получателя ренты передать право собственности на имущество, то оно носит безусловный и бесповоротный характер и с прекращением договора ренты право собственности не возвращается. Поэтому п.2 ст.556 ГК предусматривает, что в случаях, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случаях, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (глава 32 ГК) постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 32 ГК и не противоречит существу договора ренты;

7) наряду с куплей-продажей, меной и дарением договор ренты входит в группу видов договоров об отчуждении, предметом которых является передача права собственности. В свою очередь, эта группа входит в большой класс имущественных договоров (наряду с группами договоров арендного и заемного типа).

Особенности договора ренты

Одной из особенностей договора ренты является наличие сопутствующих и неразрывно связанных с ним обязанностей.

1. Рента рассматривается как особое вещное право, обременяющее недвижимость (ст.557 ГК). Причем оно является обременением (т.е. обязанностью, неразрывно связанной с правом собственности), подлежащим государственной регистрации (подп.2.11¹ п.2 ст.8 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», далее - Закон № 133-З). В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (так называемое право следования). Однако при этом лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст.370 ГК) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законодательством или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

2. Кроме того, переданная получателю ренты недвижимость автоматически обременяется правом залога. Очевидно, что речь идет о такой его разновидности, как ипотека, возникающая на основании законодательного акта (п.3 ст.1 Закона РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке», далее - Закон № 345-З).

3. В случае же передачи под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества существенным условием (примечание 1) договора ренты является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст.310 ГК) либо застраховать в пользу получателя ренты ответственность по договору (ст.824 ГК) за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Заметим, что в ст.310 ГК наряду с залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором, перечислены также неустойка, играющая роль скорее формального («психологического»), а не личного или вещного обеспечения.

Неисполнение плательщиком ренты обязанностей по предоставлению обеспечения, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, дает получателю ренты право расторгнуть договор и потребовать возмещения возникших в связи с этим расторжением убытков.

Учитывая такие серьезные ограничения, которые накладывает ГК на распоряжение переданным плательщику ренты имуществом, понятны повышенные требования к форме договора ренты. Она имеет значительные особенности, поскольку договор ренты:

а) подлежит нотариальному удостоверению;

б) если его предметом является отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит еще и государственной регистрации (ст.555 ГК). При этом несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п.1 ст.166 ГК).

В настоящее время обязательному нотариальному удостоверению подлежит лишь крайне незначительная часть договоров. Помимо договора ренты можно назвать договор ипотеки земельного участка (п.1 ст.11 Закона № 345-З). При этом согласно ст.66 Закона РБ от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности»:

• удостоверение сделок об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества;

• сделки об отчуждении недвижимого имущества, облагаемого налогом (это может быть налог на недвижимость и земельный налог), удостоверяются нотариусом при условии представления документа, подтверждающего уплату соответствующего налога.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 25 января 2016 г. Закон № 305-З на основании Закона РБ от 05.01.2016 № 355-З изложен в новой редакции. В связи с этим аналогичную норму содержит ст.75 новой редакции Закона № 305-З.

Государственной регистрации подлежит как сама рента в качестве обременения недвижимости, так и договор, на основании которого она возникла (подп.3.1 п.3 ст.9 Закона № 133-З). При этом в регистрационную книгу заносятся размер ренты или данные о порядке и условиях ее определения (ст.61 Закона № 133-З).

Ответственность сторон по договору ренты

Ответственность не предусматривает каких-либо особенностей по сравнению с общими принципами гражданского законодательства. В частности, согласно ст.559 ГК за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст.366 ГК, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Заметим, что данная статья не делает различий между денежным и неденежным обязательством плательщика ренты, видимо предполагая, что неденежное обязательство также должно иметь денежную оценку (например, натуральное обязательство обеспечить содержание должно измеряться в какой-либо денежной сумме за период, например месяц).

Сходства и отличия договора ренты от других договоров

Наибольшее сходство договор ренты имеет с алиментными обязательствами, регулируемыми семейным правом. Важное отличие в основаниях возникновения: алиментные обязательства возникают «в силу закона», тогда как рентные - из договора.

С договором аренды ренту сближает факт передачи имущества в обмен на периодические платежи. Однако а) арендатору передается право временного владения и (или) пользования имуществом, тогда как плательщику ренты - право собственности на безвозвратной основе; б) срок договора аренды, как правило, фиксированный. Эти отличия не нивелирует даже аренда с правом выкупа, поскольку момент перехода права собственности у двух договоров остается разным.

Договор займа имеет те же отличия от ренты, что и аренда, плюс особый предмет и особая структура процентов (включающих наряду с платой за пользование деньгами инфляционную составляющую и плату за риск), начисляемых на остаток основного долга. С другой стороны, реальный и односторонне обязывающий характер сближает ренту и заем.

Как ни странно, но с договорами купли-продажи, мены и дарения (как и рента, все они являются договорами о передаче права собственности) договор ренты объединяет значительно меньше, чем с указанными выше обязательствами. Это объясняется длящимся характером ренты, при котором договор разбивается на две составляющих его сделки:

а) передача имущества на платной или бесплатной основе (к таким сделкам в силу п.2 ст.556 ГК действительно применяются правила соответственно о купле-продаже и дарении);

б) периодические рентные платежи, сближающие ренту с арендой или займом. Даже если рассматривать аналогию с куплей-продажей в кредит (ст.458 ГК) или рассрочку (ст.459 ГК), рентные платежи не амортизируют стоимость имущества (если только это не постоянная рента с условием выкупа).

Перевод правового титула на имущество и имущественные права на кредитора как разновидность способа обеспечения банковского кредита (ст.149 Банковского кодекса РБ), как и рента, предусматривает передачу права собственности взамен на периодические платежи в счет погашения кредита, но:

а) данные платежи направлены на погашение кредита, т.е. амортизируют сумму основного долга;

б) в случае погашения кредита право собственности переходит обратно к должнику;

в) перевод правового титула следует рассматривать как акцессорную сделку по отношению к кредитному договору (п.3 ст.310 ГК).

Налогообложение

Применительно к ренте имеется целый ряд налоговых льгот по подоходному налогу с физических лиц. Так, согласно ст.163 Налогового кодекса РБ освобождаются от подоходного налога следующие доходы:

1) получаемые от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в размере, не превышающем 26 500 000 бел.руб., в сумме от всех источников в течение налогового периода, полученные в виде недвижимого имущества по договору ренты бесплатно (подп.1.18 п.1).

От редакции «Бизнес-Инфо» В 2018 году освобождаются от подоходного налога с физических лиц доходы, полученные в результате дарения, в виде недвижимого имущества по договору ренты бесплатно, в размере, не превышающем 6 116 бел.руб., в сумме от всех источников в течение налогового периода (абзац 10 п.1, приложение 9 к Указу Президента РБ от 25.01.2018 № 29 «О налогообложении»);

2) полученные плательщиками - налоговыми резидентами Республики Беларусь от возмездного отчуждения в течение 5 лет (в т.ч. путем ренты) одного жилого дома с хозяйственными постройками (при их наличии), одной квартиры, одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками (при их наличии), одного гаража, одного машино-места, одного земельного участка, принадлежащих им на праве собственности (доли в праве собственности на указанное имущество) (подп.1.33 п.1);

3) стоимость объема содержания с иждивением получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (подп.1.38 п.1).

Виды ренты

Можно привести достаточно развернутую классификацию договоров ренты (например, рента движимого и недвижимого имущества; рента с платой и с бесплатной передачей; рента в пользу физического или юридического лица и др.), однако остановимся лишь на тех видах, которые специально выделены в ГК. Их количество вызывает у специалистов разногласия, считать ли пожизненное содержание с иждивением самостоятельной разновидностью договора ренты либо подвидом пожизненной ренты. В пользу первой точки зрения (в дальнейшем мы будем придерживаться именно ее) указывает выделение пожизненного содержания с иждивением наряду с постоянной и пожизненной рентой в самостоятельный параграф в рамках главы 33 ГК; в пользу второй - отсылка в п.2 ст.572 ГК, согласно которой к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 главы 33 ГК.

Постоянная рента

Основные отличительные особенности данного вида ренты:

• она бессрочная;

• получателем ренты может быть как физическое лицо, так и некоммерческая организация (примечание 2), если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности. При этом права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным выше, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Сфера применения постоянной ренты может быть достаточно специфической. Например, гражданин завещал часть своего имущества (недвижимость, финансовые активы и т.п.) благотворительному фонду, который в качестве получателя ренты передал его коммерческой организации (банку), а права получателя ренты уступил нуждающимся гражданам. Такая схема привлекательна с точки зрения налогообложения. Если бы не ограничения по субъектному составу, постоянную ренту с правом выкупа можно было бы широко использовать и в качестве непоименованного способа обеспечения исполнения обязательств.

Наличие права выкупа присуще только постоянной ренте вследствие ее бессрочного характера. Право выкупа (по сути это отказ от выплаты ренты) принадлежит плательщику ренты независимо от того, указано оно в договоре либо нет. Более того, условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (п.3 ст.563 ГК). Максимум договором можно предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора. Заявление о выкупе ренты (отказе от дальнейшей выплаты) должно быть сделано плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Вместе с тем право выкупа может превратиться в обязанность. Согласно ст.564 ГК получатель постоянной ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком в случаях, когда:

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст.558 ГК);

3) плательщик ренты признан экономически несостоятельным (банкротом) либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, установленные договором;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

5) в других случаях, предусмотренных договором.

Выкупная цена (вне зависимости от того, по чьей инициативе осуществляется выкуп) определяется договором, а при отсутствии в нем подобного условия выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п.3 ст.394 ГК).

Помимо выкупа или продажи имущества плательщик может освободиться от обязательства только в результате его гибели (п.2 ст.566 ГК). Просто расторгнуть договор или отказаться от его исполнения он не вправе в течение всего неограниченного срока действия договора.

Пожизненная рента

В отличие от постоянной при пожизненной ренте:

• срок выплаты ограничивается периодом жизни гражданина;

• получателем может быть только физическое лицо (как передающее имущество под выплату ренты, так и другое им указанное) (примечание 3) либо несколько граждан (например, члены семьи). В последнем случае их доли в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Имеются и другие отличия, например, в периодичности выплаты (ежеквартально при постоянной и ежемесячно при пожизненной, если иное не предусмотрено договором) или касательно выкупа. В пожизненной ренте выкуп - это не право, а исключительно обязанность плательщика ренты по требованию получателя в случае существенного нарушения договора (т.е. нарушения договора одной из сторон, влекущего для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.420 ГК)).

Наряду с досрочным выкупом (право собственности на имущество, при котором остается у плательщика ренты), при существенном нарушении договора получатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. В таком случае последствие расторжения договора по умолчанию будет наступать по п.4 ст.423 ГК, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения или изменения договора, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон. Поэтому стоимость утраченной собственности можно включить в расчет убытков, а само имущество, находящееся в залоге у получателя ренты, будет служить обеспечением их возмещения.

Более серьезное последствие наступает по п.2 ст.570 ГК: если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Очевидно, что указанные нормы делают положение плательщика ренты (зачастую это молодые семьи, не имеющие собственного жилья) крайне уязвимым ввиду, к примеру, возрастных изменений и прочих психологических особенностей получателя ренты, так и прихоти его потенциальных наследников. Тем более что в ГК отсутствуют какие-либо критерии сопоставимости сумм, выплаченных на содержание получателя ренты, со стоимостью имущества, с одной стороны, и существенностью нарушения - с другой. Кроме того, уязвимость данному договору придает наличие в ГК целого ряда специальных оснований для признания подобной сделки недействительной, в т.ч. недееспособность получателя ренты (ст.172 ГК), неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177 ГК), ограничение дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками и т.п. (ст.178 ГК), влияние заблуждения (ст.179 ГК), обман, насилие, угрозы или стечение тяжелых обстоятельств и др. (ст.180 ГК).

Пожизненное содержание с иждивением

В соответствии с п.1 ст.572 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок (примечание 4) или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Статьей 573 ГК определено, что обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Таким образом, ст.572 ГК ограничила круг имущества договора пожизненного содержания с иждивением только недвижимостью, а ст.573 ГК - объем рентных платежей (лишь перечисленные в ней потребности).

Договором пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2-кратного размера базовой величины, установленного законодательством. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Справочно В рубрике «Справочная информация» в разделе «Ставки и размеры» размещена информация о размере базовой величины.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного согласия получателя ренты. Он также обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ст.575 ГК). Очевидно, что данные нормы, с одной стороны, существенно ограничивают его полномочия как собственника. Но с другой, являются косвенным свидетельством того, что при постоянной и пожизненной ренте плательщик ренты самостоятельно реализует данные правомочия. В подтверждение данного вывода можно привести также ст.557 ГК, наделяющую правом следования рентное обременение переданного имущества и устанавливающую субсидиарную ответственность плательщика ренты и нового собственника перед получателем ренты.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью лица (лиц), получающего(их) пожизненное содержание с иждивением. В отличие от постоянной ренты оно не наследуется.

Договор пожизненного содержания с иждивением ставит плательщика ренты в еще более невыгодное положение, нежели договор пожизненной ренты, поскольку в случае существенного нарушения договора получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных для пожизненной ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием лица (лиц), получающего(их) пожизненное содержание с иждивением (ст.576 ГК). То есть содержание и (или) периодические платежи в таком случае будут рассматриваться как аналог арендной платы, а не выкупной цены или погашения кредита.

Требования о пожизненном содержании не подлежат зачету (подпункт 4 п.2 ст.381 ГК).

В целом пожизненное содержание с иждивением от пожизненной ренты, а тем более от постоянной ренты отличает более личный характер отношений, отсюда и отличия в получателях, круге имущества и видах выплат, форме и минимальном размере выплат, правомочиях в распоряжении собственностью, последствиях расторжения договора.

Примечание 1. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть вторая п.1 ст.402 ГК).

Примечание 2. К некоммерческим организациям относятся, в частности, общественные или религиозные организации, благотворительные и иные фонды, финансируемые собственником учреждения, потребительские кооперативы (п.3 ст.46 ГК).

Примечание 3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п.3 ст.567 ГК).

Примечание 4. С точки зрения земельного законодательства по договору ренты могут быть переданы только земельные участки, находящиеся в собственности получателя ренты, при условии сохранения их целевого назначения. Договоры ренты земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением субаренды) недействительны (ст.48 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Примечание 5. Такого рода уход попадает под льготу по подоходному налогу независимо от суммы, тогда как денежные выплаты по другим видам ренты - в пределах 26 500 000 бел.руб. в год.

От редакции «Бизнес-Инфо» В НК на основании законов РБ от 26.10.2012 № 431-З, от 31.12.2013 № 96-З, от 30.12.2014 № 224-З, от 30.12.2015 № 343-З, от 13.06.2016 № 372-З и от 18.10.2016 № 432-З внесены изменения и дополнения.

31.07.2012 г.

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук